“巨獸”融創(chuàng)，突然變調(diào)“安全”“小心”

拆哥

告別“招保萬(wàn)金”（招商、保利、萬(wàn)科、金地）時(shí)代，新的地產(chǎn)四強(qiáng)被改寫為“碧恒萬(wàn)融”（碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)）。

相比于恒大的高歌猛進(jìn)、碧桂園的拼命三郎、萬(wàn)科的穩(wěn)中求進(jìn)，融創(chuàng)則是快速并購(gòu)?fù)ǔ?，高舉高打，大刀闊斧，漲勢(shì)迅猛。

8月31日，在香港舉行的2018中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，孫宏斌屢次強(qiáng)調(diào)“安全”“小心”“謹(jǐn)慎”。今年55歲的孫宏斌，一改眾人印象中的勇猛、善戰(zhàn)，改走安全路線。

中小開(kāi)發(fā)商的“白衣騎士”？

2018年前8個(gè)月，4家房企的合約銷售額加起來(lái)，接近1.55萬(wàn)億元，這是中國(guó)年度GDP的2%。

其中，融創(chuàng)的合約銷售金額2679億元，同比增63%。已經(jīng)完成全年銷售任務(wù)4500億元的60%。2018年下半年，融創(chuàng)有共計(jì)369個(gè)項(xiàng)目4912億元可售資源，在融創(chuàng)管理層堅(jiān)定去化戰(zhàn)略的指引下，超額完成4500億元銷售目標(biāo)幾成定局。

今年上半年，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備總量已經(jīng)達(dá)到2.31億平方米，整體貨值約3.29萬(wàn)億元。光大證券按照融創(chuàng)當(dāng)前的土地儲(chǔ)備情況，以其2017年銷售金額為基礎(chǔ)，以年復(fù)合增速25%計(jì)算，認(rèn)為可以滿足公司未來(lái)4年左右的開(kāi)發(fā)需求。

融創(chuàng)超過(guò)92%的土地儲(chǔ)備位于一二線及環(huán)一線城市，上半年新增土儲(chǔ)的綜合成本僅為3620元/平方米。

低成本拿地是融創(chuàng)的優(yōu)勢(shì)之一。在供應(yīng)端，融創(chuàng)慣以并購(gòu)模式拿地，這種獲取土地的方式比通過(guò)招拍掛拿地成本要低。

在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，孫宏斌甚至給小開(kāi)發(fā)商提出“神建議”：把地賣給融創(chuàng)然后去買融創(chuàng)的股票，肯定比他們開(kāi)發(fā)這塊地掙的錢更多。

融創(chuàng)要做中小開(kāi)發(fā)商的“白衣騎士”？民營(yíng)中小房企融資難，倒逼資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，某種程度上成就了融創(chuàng)的快速增長(zhǎng)。

孫宏斌在業(yè)績(jī)會(huì)上稱，房企今年業(yè)績(jī)表現(xiàn)都不錯(cuò)，因?yàn)橘~目反映出過(guò)去幾年的銷售業(yè)績(jī)，在限價(jià)等調(diào)控政策下，行業(yè)未來(lái)兩年業(yè)績(jī)表現(xiàn)將嚴(yán)重分化。但他否認(rèn)融創(chuàng)業(yè)績(jī)因此下滑的可能性。

強(qiáng)調(diào)安全的融創(chuàng)，下一階段的主要經(jīng)營(yíng)策略就是強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)、嚴(yán)格控制土地投資的節(jié)奏和規(guī)模以及持續(xù)降負(fù)債。

“為富人造房子”走到盡頭？

2018年上半年，融創(chuàng)銷售均價(jià)約16020元/平方米。同為四大天王的恒大、碧桂園、萬(wàn)科，這一數(shù)字分別為每平方米10468元、？9399元、14968元。融創(chuàng)明顯勝出。

2018年中期財(cái)報(bào)顯示，融創(chuàng)中國(guó)的凈利潤(rùn)為67.8億元，同比增長(zhǎng)320%。

以“壹號(hào)院”作為高端產(chǎn)品的龍頭，高舉高打，低成本并購(gòu)，高售價(jià)賣出，凈利潤(rùn)水平不可能不高。在銷售端，拔高產(chǎn)品檔次，營(yíng)銷是融創(chuàng)的強(qiáng)項(xiàng)，兩者結(jié)合使融創(chuàng)這幾年的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)都比較搶眼。

高站位的產(chǎn)品營(yíng)銷，也是要付出成本的。融創(chuàng)銷售同比增長(zhǎng)76%的同時(shí)，銷售費(fèi)用大漲1.5倍，管理費(fèi)用暴增2.8倍。而同期碧桂園、恒大、萬(wàn)科的銷售費(fèi)用均處于下降通道。

孫宏斌依然難以捉摸，盡管他罕見(jiàn)地把“安全”二字掛在嘴邊。

真正的考驗(yàn)還在后面。任志強(qiáng)曾經(jīng)說(shuō)過(guò)的“為富人造房子”在融創(chuàng)身上似乎得到了印證——融創(chuàng)的產(chǎn)品，普遍面積偏大，一般都超過(guò)了各地非普通住宅控制線。隨著房地產(chǎn)稅的到來(lái)，融創(chuàng)或首當(dāng)其沖。

9月7日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃對(duì)外公布，房地產(chǎn)稅法寫入立法規(guī)劃，屬于第一類項(xiàng)目，即“條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案”。

融創(chuàng)在房地產(chǎn)稅法草案一審來(lái)臨之前，其實(shí)也在做著各類預(yù)案，加快了各地存量的去化。

孫宏斌為何頻頻向海南示好？

房子最重要的是地段、地段、地段，而融創(chuàng)高舉高打的關(guān)鍵，在于政策、政策、政策。

為了爭(zhēng)取政策支持，孫宏斌在向祖國(guó)最南端的海南頻頻示好。

自2015年收購(gòu)日月灣項(xiàng)目，融創(chuàng)已經(jīng)在海南擁有近20個(gè)項(xiàng)目（不包括在談項(xiàng)目），預(yù)估總可售建筑面積超700萬(wàn)平方米。這些樓盤的土地沒(méi)有一處通過(guò)“招拍掛”獲得，全部為收購(gòu)所得，2017年，海南已經(jīng)為融創(chuàng)貢獻(xiàn)了127億元的銷售額。

海南省今年4月22日全域限購(gòu)，市場(chǎng)凍結(jié)，很多樓盤銷售瞬間冰凍。萬(wàn)達(dá)給融創(chuàng)的資產(chǎn)包中的“?？谌f(wàn)達(dá)城”已經(jīng)基本告吹，變?yōu)樾乱?guī)劃的?？诮瓥|新區(qū)CBD。當(dāng)初高端大氣上檔次的萬(wàn)達(dá)城售樓處，現(xiàn)在已經(jīng)掛上了江東新區(qū)建設(shè)指揮部的牌匾。

9月6日，海南省引進(jìn)外資項(xiàng)目洽談會(huì)在北京舉行，與融創(chuàng)中國(guó)有關(guān)的活動(dòng)就有兩場(chǎng)。融創(chuàng)為了這700萬(wàn)平方米存量的去化，必須伸出橄欖枝。

其中一場(chǎng)活動(dòng)是融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌與海南省領(lǐng)導(dǎo)面對(duì)面、一對(duì)一洽談。在約40分鐘的洽談時(shí)間里，孫宏斌介紹了在海南發(fā)展的計(jì)劃，并就更好地推進(jìn)項(xiàng)目落地同省領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門、市縣負(fù)責(zé)人進(jìn)行了溝通交流。

最后，為了700萬(wàn)平方米存量的去化，為了不被打上純開(kāi)發(fā)商的標(biāo)簽，融創(chuàng)決定把文旅集團(tuán)總部搬遷到?？?。

西安已“變臉”，青島會(huì)怎樣？

冷靜的巨獸一定嗅覺(jué)靈敏。接下來(lái)一年市場(chǎng)下行的風(fēng)險(xiǎn)，在考驗(yàn)著“四大天王”、TOP100的同時(shí)，也在考驗(yàn)著市場(chǎng)中的“蕓蕓眾商”。

盡管數(shù)據(jù)還算靚麗，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向，能看到融創(chuàng)的謹(jǐn)慎，在市場(chǎng)趨冷的前夜，兼程跑量。

在一片融洽的半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，孫宏斌特意點(diǎn)了青島的名，“青島才7000～8000元的價(jià)格，要跌也很難”。融創(chuàng)在青島近期要推售近60億元的貨值。青島是融創(chuàng)土地儲(chǔ)備量第二大的城市，僅次于西部龍頭重慶。

進(jìn)入7月，青島市場(chǎng)見(jiàn)頂?shù)男盘?hào)已然十分明確。二手房成交量萎縮，價(jià)格下行。這個(gè)時(shí)候，信心最重要，搶跑也是必須的。

無(wú)獨(dú)有偶，2017年，融創(chuàng)在西安產(chǎn)生的合同銷售額是206.2億元，西安在所有城市貢獻(xiàn)值中排名第5，銷售額占比5.6%。

2018年4月底，融創(chuàng)中國(guó)西安公司旗下項(xiàng)目公司公開(kāi)搖號(hào)銷售“融創(chuàng)·南長(zhǎng)安街壹號(hào)”項(xiàng)目724套商品房的過(guò)程中，人為操作搖號(hào)結(jié)果違規(guī)銷售106套商品房的事件傳遍全國(guó)，35名公務(wù)員被嚴(yán)肅處理。6月初，融創(chuàng)中國(guó)西安公司12個(gè)項(xiàng)目被西安市房管局徹底暫停。

不少人記得今年春天西安上演了新房搶不到、二手房買不起的奇觀。有意思的是，西安新房的搖號(hào)，早已沒(méi)有了幾個(gè)月前排長(zhǎng)龍的熱鬧景象。因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)見(jiàn)頂趨冷，掉頭向下。新房?jī)r(jià)格至少尚屬穩(wěn)定，但二手房市場(chǎng)率先跳水?！皹I(yè)主急售房”房源增加，讓價(jià)空間可達(dá)5%～10%，部分中介門店的業(yè)務(wù)量下滑80%。

（作者為房地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論員）