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    自如不自如

    2018-09-20 20:41:06羅麗娟
    21世紀(jì)商業(yè)評論 2018年9期
    關(guān)鍵詞:空置租客房源

    羅麗娟

    今年7月,一名阿里員工死于急性白血病,半年前入職時(shí),他的體檢報(bào)告并無明顯異常,其妻子檢測了丈夫生前租住的杭州自如公寓,結(jié)果顯示:甲醛超標(biāo)。

    隨后,妻子將自如起訴至法院,法院已立案,定于9月27日開庭審理。針對此事件引發(fā)的輿論風(fēng)暴,自如回應(yīng)稱,從9月1日起,下架9個(gè)城市的全部首次出租房源,待CMA(中國計(jì)量認(rèn)證)認(rèn)證機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格后再行上架。

    這是一個(gè)月以來,自如再次卷入漩渦,此前,自如被指以高價(jià)搶奪房源,推高租金,并涉嫌違法違規(guī)。這家國內(nèi)最大的長租公寓運(yùn)營商,陷入成立7年來最大的麻煩。

    “自如”一詞,寓意對自由的精神向往,希望人們在生活居住中,體會(huì)到無拘無束、自由自在的狀態(tài),而不為各種瑣事困擾,傳遞一種全新的、有品質(zhì)的生活方式。如今,自如的形象與其標(biāo)榜的理想已大相徑庭。

    變異的盈利

    2011年5月,鏈家集團(tuán)成立自如事業(yè)部,主理其資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)線,上線半個(gè)月不到,自如迎來首位“自如客”——一名本科畢業(yè)一年的傳媒從業(yè)者,自如將其特別記錄在百度百科詞條中,同時(shí)確立了年輕人為主的客群方向。一年后,自如客已達(dá)近3萬人。

    2015年,自如完成分拆,成為鏈家旗下的獨(dú)立運(yùn)營子公司,當(dāng)年底,自如友家房間數(shù)達(dá)20萬間,自如客累積達(dá)40萬人。2018年1月,自如宣布完成A輪40億元融資,由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投,估值高達(dá)200億元,坐擁全國一二線重點(diǎn)城市超70萬間房源,自如客160萬人,管理資產(chǎn)價(jià)值超過8000億元。

    自如的商業(yè)模式非常簡單,它以分散式公寓起家,從房東租下房源,將房屋重新設(shè)計(jì)裝修,配備家居、家電,再以“二房東”身份向市場轉(zhuǎn)租,同時(shí)提供保潔、家修、搬家等收費(fèi)增值服務(wù),其后也開拓了集中式、短租等模式產(chǎn)品線,分散式長租公寓一直是其主力業(yè)務(wù)。

    “市面上,房東直接向中介提供返租的房源,可省去尋找租客的繁瑣和期間空租的風(fēng)險(xiǎn),通常只能收取低于市場價(jià)的租金,但是,自如一般能開出同等甚至高于市場價(jià)的租金,自然對房東更有吸引力?!币晃辉阪溂译x職的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴《21CBR》記者。

    今年7月,許艷在廣州市白云區(qū)一套90平方米小三房,由于租客租約到期,又將房子在網(wǎng)上放租,很快收到了自如的報(bào)價(jià)?!斑@套房子以前都是出租給個(gè)人,租金基本在4200元/月,換租客時(shí)常有一兩個(gè)月的空置期,自如一來就給出4200元的租金,之后每年遞增3%?!痹S艷告訴《21CBR》記者,價(jià)格還有談判余地,“我們試探了一下,4400元/月應(yīng)該也能談下來,即便扣除每月100多元的物管費(fèi),報(bào)價(jià)依然比租給個(gè)人稍微高些?!?/p>

    許艷做過對比,相較其他運(yùn)營機(jī)構(gòu),自如的優(yōu)勢更加明顯,“比如租給建行的存房貸,給出的租金大概只有自如的7-8折,只是租金遞增等約定有所不同?!?p>

    那么,高價(jià)攬下房源的自如,如何掙錢?

    “我們的算賬邏輯很簡單,就是一套房子收進(jìn)來,我們投錢裝修、做標(biāo)準(zhǔn)化,再租出去,通過兩端——房東端和客戶端各收服務(wù)費(fèi),來覆蓋我們的裝修和運(yùn)營成本?!弊匀鏑EO熊林曾這樣草草帶過。

    自如聲稱不收中介費(fèi),確實(shí)有一項(xiàng)“服務(wù)費(fèi)”,一般收取年租金的10%,即1.2個(gè)月房租,房租越高,服務(wù)費(fèi)也越高,其包含內(nèi)容主要為網(wǎng)費(fèi)、家電維修和保潔服務(wù)。

    上海自如客小玉告知《21CBR》記者,其與舍友兩人一年交付的服務(wù)費(fèi)達(dá)6000多元。“家電質(zhì)量極差,煤氣爐半年壞3次,最快一次處理都隔了兩周,最近一次,維修師傅說自如不批買配件的錢,客服一直說幫忙反饋,至今未有著落?!毙∮裢虏?,連保潔也是個(gè)坑,“一個(gè)月只上門一次,只打掃公共區(qū)域?!?/p>

    自如的掙錢之道,遠(yuǎn)不止于此。

    《21CBR》記者走訪了鏈家在廣州珠江新城一帶門店,自如相關(guān)工作人員告知,一套兩居室,自如一般會(huì)采用隔斷的方法,將客廳改造成一個(gè)房間,成為三居室,“改造費(fèi)用全部由自如承擔(dān),且會(huì)在合約到期后,將房子改造回來?!碑?dāng)被問及是否可以不改動(dòng)原樣出租,工作人員笑稱,多出來的房間租金實(shí)則是盈利點(diǎn)之一,“放心,在改動(dòng)前我們會(huì)和業(yè)主討論方案。”

    然而,相對于租金價(jià)差,這些花招可能只是“小巫見大巫”。

    “住自如兩年,單個(gè)臥室從2390元漲到3390元,還沒算服務(wù)費(fèi)?!薄氨逼焙巫烁嬖V《21CBR》記者,這提價(jià)速度簡直驚人。一般而言,簡單裝修之后,自如本身房租的價(jià)格即明顯高于收房價(jià),加之獲取房源時(shí)約定的漲幅有限,期間只要能實(shí)現(xiàn)快速提價(jià),自如可賺取巨額差價(jià)。

    自如房東程璐已經(jīng)感受到了自如漲價(jià)的凌厲。

    兩年前,程璐和自如簽約3年,將自己在北京的一套房子委托后者打理,自如承諾每月付給程璐2600元,一年支付11個(gè)月(設(shè)有一個(gè)月空置期),在此基礎(chǔ)上,每年租金漲幅3%;物業(yè)費(fèi)仍由程璐自行支付,每年需繳納3000多元物業(yè)費(fèi)?!白匀缡樟宋业姆孔雍?,隨后以3450元/月的價(jià)格掛出,直接漲了近1000元。”程璐對《21CBR》記者表示,如今房租又看漲,她希望盡快能收回房子。

    熊林在8月中旬的公開回應(yīng)中則聲稱,“6年來,自如客戶端的價(jià)格漲幅,遠(yuǎn)低于市場整體漲幅”。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,2018年7月,北京市平均租金為90.12元/平方米.月,同比上漲25.81%,今年1月以來累計(jì)上漲15.75%。8月中旬,原我愛我家副總裁胡景暉公開炮轟,以自如和蛋殼為代表的由資本推動(dòng)的長租公寓,以超出市場租金20%-40%的價(jià)格拼命收房,成為助推北京房屋租金暴漲的真實(shí)原因之一。

    顯然,房租的上漲不能完全歸因于自如等長租公寓,但是,其高出市價(jià)的收房行為,最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房客埋單,尤其當(dāng)市場供不應(yīng)求,且占據(jù)大量房源的情況下——自如在北京市場占比已達(dá)8%,大量房客也默認(rèn)了加價(jià)的現(xiàn)實(shí)。

    致命的高效

    本質(zhì)上,長租公寓是一個(gè)依靠規(guī)模化、精細(xì)化、低成本驅(qū)動(dòng)的低毛利行業(yè),出租率是核心指標(biāo)。自如也將其優(yōu)勢歸因于入局早,沉潛多年積淀的規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同優(yōu)勢。

    熊林曾舉過一個(gè)例子:“假如有一個(gè)1萬套房子的社區(qū),每套房子100平米,即是100萬平米的物業(yè),只要一個(gè)星期的時(shí)間,就能將1萬套房源全部接到自如的網(wǎng)站上,將保潔、維修、搬家、管家服務(wù)全部配齊,再花1個(gè)月的時(shí)間全部租出去。如果一個(gè)開發(fā)商,或是別的非專業(yè)運(yùn)營商,這么短的時(shí)間內(nèi)完成這些事情,我估計(jì)做不到的?!?/p>

    自如曾經(jīng)在出租率上吃過虧,2011年底,租房需求走低,自如前期市場火熱時(shí)收的房源,在年底大批空置,隨后,出租率成為核心KPI。據(jù)報(bào)道,熊林給出的健康庫存標(biāo)準(zhǔn)是,60天內(nèi)空置房源小于7%,30天內(nèi)要小于5%。目前,自如每個(gè)月在北京新收房1萬-2萬間,保持整體出租率達(dá)到95%以上。

    降低空置率,其中一項(xiàng)措施是縮短從收房到放租的時(shí)間差,其中,即可能縮短首次裝修后的空置時(shí)間,房子裝修完立即推出市場。熊林在近期公開承認(rèn),對于首次裝修房源,沒有強(qiáng)制要求空置期,這種高效率對于租客的健康,則可能是致命的。

    其實(shí),“自如客白血病病逝”的案例,并不是自如第一次被爆出有甲醛問題。

    2016年,有孕婦在租住自如房三個(gè)月后,孕檢查出白血病的案例;2017年中,同樣因甲醛問題,自如與一名租客簽訂和解協(xié)議書,一次性支付4萬余元“作為賠償費(fèi)用”;又有租客反映入住自如的出租房后,出現(xiàn)咳嗽、發(fā)熱等癥狀,被醫(yī)院診斷為“疑似甲醛中毒”。

    對于住自如房,李幸用“逃過一劫”來形容自己的心情。年初,李幸被公司派到天津出長差,她挑選了一套兩居室的自如房,管家說是環(huán)保材料,全程直播裝修進(jìn)度,裝好即就掛網(wǎng)出租?!敖^非他們宣傳的收房源25天后才出租,因?yàn)榉吭刺珶崴查g被秒,我沒租成?!?/p>

    針對此次自如客病逝事件,自如已宣布下架9個(gè)城市的全部首次出租房源,下架房源每天早上8點(diǎn)半開窗通風(fēng),晚上7點(diǎn)鐘關(guān)窗,待檢驗(yàn)合格后再行上架,并安排管家為用戶送碳包、配綠植。

    “從企業(yè)角度看,下架影響是比較大的。從自如本身來說,新裝修的房源占比較高,集中在北京、上海等大城市,至少需要承擔(dān)房屋空置的成本。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《21CBR》記者表示。

    熊林聲稱,自如“將板材標(biāo)準(zhǔn)從E1級別提升到E0級別”,就裝修房源進(jìn)行通風(fēng)處理,內(nèi)部也正在尋找合適的檢測機(jī)構(gòu)和空氣質(zhì)量治理機(jī)構(gòu)。在其內(nèi)部觀測中,如今首次出租的房源,出租周期約為25天,二次出租的房源則是15天之內(nèi)可租出,中間將有10天左右的時(shí)間差。

    若以一間房一天100元的成本,多余10天多付成本約1000元,單以在北京平均年增新房源數(shù)萬間計(jì),自如未來將需承擔(dān)數(shù)千萬元的成本。

    缺失的規(guī)則

    自如的高成長,起于住房租賃市場的格局之變。

    據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2017年,中國租房市場的租金成交總額近1.3萬億,流動(dòng)人口規(guī)模近 2.5 億,以租住私房作為居住模式的人數(shù),占到流動(dòng)人口的 67.3%。4個(gè)一線城市,11個(gè)國家中心城市,又大體吸納了2/3的流動(dòng)人口,構(gòu)成了中國住房租賃的核心市場。

    這些城市,租房渠道正在發(fā)生巨變,由以往分散的線下中介模式轉(zhuǎn)向大平臺(tái)、大機(jī)構(gòu)、大品牌的運(yùn)作模式,且呈現(xiàn)明顯的線上聚焦趨勢。這種趨勢迎合了年輕群體升級的居住需求,有自如客告訴《21CBR》記者,她之所以愿意溢價(jià)租住自如,因?yàn)榉课萜焚|(zhì)相對有保障,設(shè)備維修等日?,嵤乱步挥蓹C(jī)構(gòu)搭理,尤其重要的是,與機(jī)構(gòu)打交道,預(yù)期穩(wěn)定,減少了個(gè)人房東隨意收房或者侵吞押金的風(fēng)險(xiǎn)。

    近年來,房地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)中介、第三方運(yùn)營商也紛紛看好,大規(guī)模介入住房租賃市場,資本的引入大大活躍了租賃市場。

    今年6月,熊林曾表示,2018年長租公寓將擁有 2.5萬億元市場規(guī)模,“中國租賃市場潛力巨大,而機(jī)構(gòu)化管理是未來的主要模式”。以自如為代表的規(guī)?;I(yè)化的頭部企業(yè)加速成長,目前,各城市機(jī)構(gòu)房源占可出租房源的比重,多在5%左右,比例正快速上升。

    但是,這一關(guān)乎民生福祉的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域,相應(yīng)監(jiān)管體系、行業(yè)規(guī)范以及稅費(fèi)制度安排等方面,遠(yuǎn)未到位,造成大量規(guī)則缺失。比如,熊林辯稱:“我們沒有所謂的空置期概念,而是必須檢測合格才能上線,要有第三方檢測報(bào)告?!弊饪偷陌踩?,只能依賴于自如的自律上。

    “類似裝修的問題,其實(shí)是新事務(wù),正是未來監(jiān)管層面要把握的新內(nèi)容?!眹?yán)躍進(jìn)表示。

    2018年8月下旬,自如已宣布配合政府調(diào)查,而熊林公開宣布,用戶如任何時(shí)候感覺空氣質(zhì)量有問題,身體不適,自如可隨時(shí)免費(fèi)退換租,免費(fèi)幫助搬家,并稱:“我們并不是沒有努力,也不是不重視,也不是不感同身受,因?yàn)槲覀?9%的員工都住自如的房子?!?/p>

    對于那位阿里員工,這些都晚了點(diǎn)。(文中許艷、何姿、程璐、李幸為化名)

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