不動產(chǎn)測繪成果的整合利用實踐闡釋

保振永

摘要：在不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記中，不動產(chǎn)的測繪成果是整個工作的基礎(chǔ)所在，倘若測繪成果出現(xiàn)問題，那么整個的登記過程則會變得十分麻煩。不動產(chǎn)測繪工作在很多方面都發(fā)揮著重要作用，比如政府征收征用、價格評估、日常財稅和房產(chǎn)糾紛等方面。文章在分析不動產(chǎn)測繪成果的基礎(chǔ)上，就不動產(chǎn)測繪檔案進行了分類，從規(guī)范市場運行、統(tǒng)一測繪的技術(shù)標準、簽訂書面合同等幾個方面提出了完善措施，同時從數(shù)字化、整合管理和構(gòu)建異議處理機制等方面做了進一步介紹，以供相關(guān)人士交流和借鑒。

Abstract： In the unified registration of real estate， the mapping results of real estate are the basis of the whole work. If there are problems in the survey results， the whole registration process will become very troublesome. Real estate mapping work plays an important role in many aspects， such as government expropriation， price assessment， daily fiscal taxes and real estate disputes. On the basis of analyzing the results of real estate surveying and mapping， the article classifies the real estate surveying and mapping archives， and proposes perfect measures from the aspects of regulating market operation， technical standards for unified surveying and mapping， and signing written contracts. At the same time， it has further introduced from the aspects of digitization， integration management and construction of objection handling mechanism for related parties to exchange and learn from.

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；測繪成果；實踐闡釋

Key words： real estate；surveying and mapping results；practical interpretation

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2018）30-0059-03

0 引言

近年來，不動產(chǎn)測繪成果的整合與利用問題越發(fā)受到社會各界的廣泛關(guān)注，開展其相應(yīng)的課題研究有著極為重要的意義。本文將介紹不動產(chǎn)測繪檔案的分類以及其歸檔范圍，并結(jié)合相關(guān)的實際經(jīng)驗從不同方面進行分析。為了更好的利用不動產(chǎn)測繪成果，文章從以下幾個方面展開了研究。

1 不動產(chǎn)測繪成果概述

該測繪成果主要是指在測繪中產(chǎn)生很多數(shù)據(jù)資源，比如相關(guān)成果表、相關(guān)的圖件、權(quán)威驗收報告、不動產(chǎn)的質(zhì)量檢查報告還有測繪人員的技術(shù)總結(jié)報告等等。

1.1 不動產(chǎn)測繪成果的內(nèi)容

為了使不動產(chǎn)測繪工作更好的進行，相關(guān)部分需要根據(jù)國家制定的測量規(guī)范、測繪規(guī)范等內(nèi)容實施測繪工作，并且需要及時做好測繪成果的檔案收集整理工作以保證測繪成果資料的完整性[1]。做好不動產(chǎn)的收集和歸檔工作除了可以更完整的保存測繪成果資料外，還可以更好的了解各項數(shù)據(jù)的源頭，明確其責(zé)任，使測繪資料的使用率及歸屬問題得到保證。當(dāng)前該成果的歸檔內(nèi)容主要包括三個方面。第一項是歸檔申請方材料。即立項審批所用的文件、相關(guān)施工圖、規(guī)劃許可證、平面圖和設(shè)計變更圖等需要在申請的基礎(chǔ)上才可以提供。第二項是歸檔測繪單位資料。其中測繪過程所需的合同、技術(shù)報告、設(shè)計書、測量草圖、測算報告、成果檢查報告等資料需要經(jīng)過委托測繪單位的同意才可以提供。第三項是歸檔備案的審批資料，其中主要包含了在房屋登記備案過程中的各類相關(guān)文件檔案，以及核準通知書等材料。

1.2 重要性分析

該不動產(chǎn)測繪內(nèi)容較多，具體有海、地籍和其他房地產(chǎn)的測繪工作，這些測繪成果在評估和衡量不動產(chǎn)管理中發(fā)揮著重要作用，比如在房產(chǎn)測繪工作中，除了需要考慮房產(chǎn)權(quán)屬和附近生活環(huán)境問題外，還需要清楚地形地貌等有關(guān)問題，通過測繪成果能夠使人直觀的對房屋地理位置還有權(quán)屬界線甚至建筑面積等有所了解[2]。并且該測繪結(jié)果在得到房產(chǎn)行政管理部門的審核通過后就具備了一定的法律效力，能夠在房產(chǎn)糾紛問題出現(xiàn)時作為有效的法律依據(jù)。伴隨著公眾對房屋產(chǎn)權(quán)意識的不斷增強，房產(chǎn)測繪結(jié)果日益成為人們在房產(chǎn)維權(quán)過程中的有效手段。并且房產(chǎn)的測繪結(jié)果在市政建設(shè)規(guī)劃以及舊城區(qū)改造方面也能夠作為有效的依據(jù)，使得人們能夠更加高效快捷的維護自身權(quán)利。

2 不動產(chǎn)測繪檔案的分類

該測繪檔案的整合主要從三個方面入手，主要有房產(chǎn)測繪、海籍測繪和地籍測繪檔案管理、在實施地籍測繪檔案工作時著重掌握以下幾個方面的數(shù)據(jù)，比如SHP數(shù)據(jù)等相關(guān)文件，相關(guān)測繪成果文件和實際勘察所獲取的第一手數(shù)據(jù)資源。在海籍測繪工作中需要掌握的文件有：和技術(shù)相關(guān)的以及有關(guān)各類成果表等數(shù)據(jù)資源。在房產(chǎn)測繪中需要著重了解房屋的圖文審核和平面圖集等資料。將這些不動產(chǎn)的測繪檔案進行有效的整合與利用，相當(dāng)于將我國發(fā)展過程中的資源進行整合，使得在需要進行資源調(diào)用時能夠快速的展開資源利用情況，提升整體的工作效率。

3 測繪成果歸檔工作

測繪成果歸檔工作如表1所示。

4 測繪管理體系完善措施

4.1 統(tǒng)一測繪的技術(shù)標準

在不動產(chǎn)測繪管理工作中，需要嚴格規(guī)定相關(guān)測繪數(shù)據(jù)，比如就測繪市場來說，需要對其準入條件進行嚴格規(guī)定，建立相應(yīng)的門檻，對其收費和管理目標等有明確的制度，在測匯報告中除了應(yīng)寫明功能不同類別的房屋面積外，還應(yīng)該明確寫出房屋類別、房屋的層級數(shù)量等[4]。當(dāng)然，現(xiàn)在的技術(shù)手段不斷發(fā)展，人們對于測繪成果也有著越發(fā)精細的要求，這就需要人們制定出更加符合當(dāng)下時代發(fā)展的不動產(chǎn)測繪技術(shù)標準，使不動產(chǎn)的測繪管理體系得到更加有效的保障。

4.2 規(guī)范市場運行

在不動產(chǎn)的測繪市場中，為使測繪結(jié)果能夠更好的被整合利用起來，就需要對不動產(chǎn)測繪市場進行嚴格的規(guī)范管理。首先，可以借助國家力量，向國有測繪單位或者協(xié)會提出申請，開展相應(yīng)的業(yè)務(wù)示范工作，以此來清理一些市場內(nèi)不合理的測繪機構(gòu)。其次，搭建權(quán)威的測繪平臺，每個季度對各個測繪單位進行評分，將表現(xiàn)優(yōu)異的前十個單位在平臺進行公示，以此來激勵市場的良性競爭。最后，應(yīng)當(dāng)嚴格實行市場監(jiān)察，一旦發(fā)現(xiàn)有測繪單位進行超出自身資質(zhì)等級的測繪活動應(yīng)該及時進行制止。同時，對于測繪成果質(zhì)量低下的單位應(yīng)當(dāng)及時進行提示告警，使其務(wù)必保證高質(zhì)量的測量活動。值得注意的是，任何測繪單位都不可將測繪項目進行轉(zhuǎn)接，否則將會造成市場秩序的紊亂。

4.3 簽訂書面合同

在選擇測繪單位時，渠道較多，除了可以使用招標的機會進行選取外，還可以在綜合評估和考量相關(guān)測繪單位的基礎(chǔ)上，制定最好的方案，測繪服務(wù)中心主要負責(zé)有關(guān)登記類工作，此外還未開始實施測繪工作時，雙方都需要簽訂相關(guān)合同，對相關(guān)項目內(nèi)容等情況和收費內(nèi)容進行清楚的標記，還有各自的責(zé)任義務(wù)也需要明確寫出。此外，最好在合同內(nèi)注明整個測繪工作的工作周期，以及沒有按時完成的相應(yīng)后果，以此避免測繪工作后期可能會出現(xiàn)的一系列麻煩。

4.4 構(gòu)建發(fā)布機制

測繪單位在承接測繪業(yè)務(wù)后需要在整個測繪工作完成后將結(jié)果及時遞交委托方確認，并且及時在審核部門進行備案。在備案工作完成后，不動產(chǎn)測繪成果就可以在權(quán)屬登記平臺自由使用而不受過多限制。

此外，在信息化時代，可以通過網(wǎng)絡(luò)將測繪成果的相關(guān)信息進行分布，借助群眾的監(jiān)督，以此來形成測繪成果的透明化。

5 數(shù)字化管理

伴隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，不動產(chǎn)測繪成果的檔案管理記錄工作也逐漸有了新的發(fā)展[6]。與此同時，對于不動產(chǎn)檔案的管理工作也提出了新的挑戰(zhàn)，這對管理人員的工作也提出了新要求。將不動產(chǎn)測繪結(jié)果進行數(shù)字化管理不僅僅能夠極大程度上提升數(shù)據(jù)檔案的管理效率，也能夠使得工作人員降低一定的工作強度，提升整體的工作效率。

6 加強整合管理

對于不動產(chǎn)測繪成果而言，如何更好的進行相關(guān)數(shù)據(jù)的管理工作是一個值得思考的重要問題。在進行不動產(chǎn)測繪的整合過程中，需要按照一定的規(guī)則進行，以此構(gòu)建圖檔一體化機制[7]。一般而言，地基繪測成果的基礎(chǔ)編碼就是地理坐標，同時繪測成果也會和土地的權(quán)屬登記之間產(chǎn)生一定的關(guān)聯(lián)。但是就我國目前的現(xiàn)狀而言，房產(chǎn)數(shù)據(jù)的測繪成果還沒有形成統(tǒng)一的標準模式，這對整個房產(chǎn)測繪成果的整合工作造成了較大困擾。

另外由于房產(chǎn)測繪成果中包含了較多復(fù)雜數(shù)據(jù)，故而需要借助強有力的技術(shù)支持。GIS是綜合信息系統(tǒng)，能夠較好的完成空間圖像的處理工作，此外，它還具備運行穩(wěn)定的特征。故而在進行房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的整合工作時，可以借助GIS系統(tǒng)提供相對應(yīng)的技術(shù)支持，進而為測繪成果的整理工作提供便利并提升工作效率。

7 構(gòu)建異議處理機制

由于不動產(chǎn)的測繪結(jié)果與產(chǎn)權(quán)所有人的利益直接掛鉤，故而當(dāng)產(chǎn)權(quán)所有人對測繪結(jié)果提出異議時，需要有一定渠道解決這一問題。在我國現(xiàn)有的規(guī)范標準中，我們可以發(fā)現(xiàn)其對繪測質(zhì)檢機關(guān)有著嚴格要求，并且有專門選派的監(jiān)督人員[8]。但是在實際的操作過程中，由于人的主觀能動性總是會產(chǎn)生一些不良現(xiàn)象。為了進一步的健全異議處理機制，就需要增加異議的解決方式。在這一方面，可以專門將有著豐富測繪經(jīng)驗的專家進行整合形成專業(yè)的專家?guī)?，專門負責(zé)異議的處理工作。同時需要注意，明確異議處理機制的工作流程，明確其中的相關(guān)規(guī)定，如此才能夠使得產(chǎn)權(quán)所有人的權(quán)益能夠得到較為有效的保障。

8 構(gòu)建綜合平臺

為更好的進行不動產(chǎn)的測繪工作，可以將不動產(chǎn)登記與測繪信息進行連接處理，甚至可以將不斷產(chǎn)測繪、登記以及交易糅合為一個綜合性平臺，確保整個信息的流暢以及完整，更加方便人們的各種需要。同時，也需要繪測機構(gòu)明確自身職責(zé)，積極配合交易以及信息的登記處理工作，為業(yè)務(wù)的順利展開提供信息保障。

9 結(jié)束語

總而言之，不動產(chǎn)的測繪工作是不動產(chǎn)登記之前必走的工作流程之一，其結(jié)果是不動產(chǎn)能夠進行登記的重要條件之一。同時為了更好的整合不動產(chǎn)測繪成果，需要進一步完善相關(guān)的管理體系，完善其信息化建設(shè)工作，最終實現(xiàn)測繪數(shù)據(jù)的高度整合。

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