網(wǎng)絡(luò)租房法律規(guī)制研究

摘 要 隨著網(wǎng)絡(luò)租房的方式被人們普遍接受，其憑借手續(xù)簡(jiǎn)單，網(wǎng)上支付便捷的同時(shí)，租房信息登記不全、安全存在隱患、監(jiān)管不到位以及缺乏法律條文規(guī)范的弊端也十分突出，所以本文欲通過(guò)查閱現(xiàn)有法律規(guī)范以及借鑒美國(guó)、德國(guó)和日本的租房管理辦法在此基礎(chǔ)上提出可行性方法來(lái)解決網(wǎng)絡(luò)租房現(xiàn)有問(wèn)題。

關(guān)鍵詞 網(wǎng)絡(luò) 租房 法律規(guī)制

基金項(xiàng)目：浙江省新苗計(jì)劃2017年申報(bào)課題：《網(wǎng)絡(luò)租房法律規(guī)制研究》；指導(dǎo)老師：余湘青、何宇華。

作者簡(jiǎn)介：梁文超，浙江警察學(xué)院治安系公安法制方向?qū)I(yè)學(xué)生。

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.04.269

隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的高速發(fā)展，各大房屋中介公司紛紛采用O2O的經(jīng)營(yíng)模式 。大多數(shù)租房網(wǎng)站主打手續(xù)簡(jiǎn)單，微信支付，輕松快捷等優(yōu)勢(shì)，匯聚了大量出租房源和客戶(hù)資源。但在快捷便利的同時(shí)，租房信息登記不全、租房安全防范、監(jiān)管不到位等不足，使得網(wǎng)絡(luò)租房的弊病也非常明顯。網(wǎng)絡(luò)租房又由于起步晚，我國(guó)對(duì)于網(wǎng)絡(luò)租房問(wèn)題缺乏相應(yīng)的法律條文規(guī)制，管理顯得較為乏力，并未提供行之有效的管理之策，網(wǎng)絡(luò)租房問(wèn)題亟待解決。

一、網(wǎng)租房的理念分析

（一）網(wǎng)租房的概念及特點(diǎn)分析

網(wǎng)租房是基于互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展而興起的一種新型租房模式，它與傳統(tǒng)租房的區(qū)別在于網(wǎng)絡(luò)租房是一種將線(xiàn)下的商業(yè)機(jī)會(huì)與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合的O2O經(jīng)營(yíng)模式 ，即網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)通過(guò)懸掛出租方相應(yīng)的租房信息來(lái)提供給承租方選擇，承租方可以根據(jù)相應(yīng)的房源信息線(xiàn)下與出租方取得聯(lián)系，以便完成后續(xù)的租房行為，這種租房模式拓寬了出租房屋的渠道，增加了相應(yīng)出租房屋的可能，與傳統(tǒng)租房方式相比具有相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)。

網(wǎng)絡(luò)租房因與網(wǎng)絡(luò)媒介相結(jié)合，使其具有相較于傳統(tǒng)租房方式不同的特點(diǎn)，具體概括為以下三點(diǎn)：

第一個(gè)特點(diǎn)是即時(shí)性，租客能夠通過(guò)網(wǎng)絡(luò)很快的找到最新的房源信息，而出租方也能將自己的房源信息隨時(shí)隨地地發(fā)布到網(wǎng)絡(luò)當(dāng)中，提高了相應(yīng)的信息交互的效率。第二個(gè)特點(diǎn)是全面性，網(wǎng)絡(luò)租房中介平臺(tái)能夠通過(guò)網(wǎng)絡(luò)廣泛的收集各地不同的房源信息，并將房源信息進(jìn)行分類(lèi)，能夠給具有不同租房需求的租客高效的提供所需的房源信息，有效的解決了傳統(tǒng)租房模式無(wú)法處理海量的房源信息以及租客個(gè)人搜集房源信息能力有限的問(wèn)題。第三個(gè)特點(diǎn)為虛擬性，網(wǎng)絡(luò)環(huán)境是虛擬的具有很強(qiáng)的隱蔽性，這一特性使得網(wǎng)絡(luò)租房環(huán)境存在較大的風(fēng)險(xiǎn)性。

（二）網(wǎng)租房的種類(lèi)分析

網(wǎng)絡(luò)租房的種類(lèi)主要有兩種形式，一種是B2C模式的租房 ，B2C網(wǎng)絡(luò)租房模式是指出租方通過(guò)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)第三方中介平臺(tái)來(lái)懸掛自己的房源信息，以交易平臺(tái)為依托與承租方進(jìn)行交易活動(dòng)，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中涉及到承租方、出租方以及網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)三方。

另一種是C2C模式的租房 ，這種租房模式是指出租方直接通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、微信朋友圈以及一些網(wǎng)絡(luò)媒介來(lái)宣傳自己的房源信息，而承租方通過(guò)網(wǎng)絡(luò)媒介獲取信息之后與出租方取得聯(lián)系來(lái)完成交易行為，這個(gè)過(guò)程當(dāng)中所涉及到的主體僅有出租方與承租方兩者。

二、網(wǎng)租房的現(xiàn)狀分析

（一）網(wǎng)絡(luò)租房市場(chǎng)冗雜

網(wǎng)絡(luò)租房市場(chǎng)的規(guī)模十分龐大，其擁有巨大的客戶(hù)量、瀏覽量以及交易量。在網(wǎng)絡(luò)租房高需求量的情況下，網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)憑借著網(wǎng)絡(luò)信息傳播迅速、交易流程快捷等優(yōu)勢(shì)快速地壯大，平臺(tái)種類(lèi)繁多，其服務(wù)質(zhì)量也是參差不齊。而在租房市場(chǎng)中，日租房、短租房日益成為了網(wǎng)絡(luò)租房市場(chǎng)的中流砥柱，這部分租房具有住房人員流動(dòng)快、更迭頻繁，更給租房的管理帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)。

（二）網(wǎng)絡(luò)租房參與者現(xiàn)狀

1.承租方存在問(wèn)題分析

租客在實(shí)際租房過(guò)程中很容易被價(jià)格上的差距和達(dá)成交易的難易程度所左右，往往需要越少的交易步驟登記越少的身份證明越受到青睞，而忽視了場(chǎng)所的安全性和規(guī)范性。更有租客利用虛假的身份信息來(lái)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)租房來(lái)從事一些犯罪活動(dòng)，以此逃避公安機(jī)關(guān)的偵查。

此外租客的警覺(jué)性與維權(quán)意識(shí)普遍不足，遇到問(wèn)題后一般采取消極的方式應(yīng)對(duì)，僅有少數(shù)人會(huì)通過(guò)法律的途徑來(lái)解決問(wèn)題，維權(quán)意識(shí)上的缺乏、維權(quán)手段的單一，使得網(wǎng)絡(luò)租房的問(wèn)題有擴(kuò)大化的趨勢(shì)。

2.中介方存在問(wèn)題分析

網(wǎng)絡(luò)租房中介平臺(tái)種類(lèi)繁多，服務(wù)水平存在較大的差異，沒(méi)有具體的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)以及經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有相應(yīng)的統(tǒng)一管理，所以網(wǎng)絡(luò)租房市場(chǎng)相對(duì)較為復(fù)雜，一些釣魚(yú)網(wǎng)站詐騙網(wǎng)站應(yīng)運(yùn)而生。此外中介網(wǎng)站作為網(wǎng)絡(luò)租房信息重要的發(fā)布平臺(tái)，理應(yīng)對(duì)客戶(hù)負(fù)責(zé)，但在巨大的利潤(rùn)的驅(qū)使，以及難以對(duì)海量的房源信息真?zhèn)?、真?shí)性、租房者信息一一進(jìn)行審核下，使得租房中介平臺(tái)在信息審核方面工作存在嚴(yán)重的缺漏。

網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)又由于僅僅只是網(wǎng)站形式的經(jīng)營(yíng)服務(wù)，沒(méi)有具體的辦公場(chǎng)所，所以沒(méi)有像傳統(tǒng)的中介公司具體的人員分工以及專(zhuān)業(yè)能力，內(nèi)部管理較為混亂，由于管理問(wèn)題引起的一房多租、用戶(hù)信息泄露等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，這些因素造成了網(wǎng)絡(luò)租房問(wèn)題的頻發(fā)。

3.出租方存在問(wèn)題分析

出租方應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知中介或者承租方真實(shí)的房源信息，房屋是否存在安全隱患，是否符合房屋住房的標(biāo)準(zhǔn)等，此外，出租方也應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)租房人員的信息以及相應(yīng)的訪客信息進(jìn)行登記，問(wèn)清承租房的實(shí)際用途，但是在網(wǎng)租房中出租方并沒(méi)有履行相應(yīng)的義務(wù)。

在網(wǎng)租房中有些出租房屬于私人的住房，房主以此來(lái)從事出租行業(yè)，但并沒(méi)有經(jīng)過(guò)工商部門(mén)以及其他監(jiān)管部門(mén)的登記并取得合法的經(jīng)營(yíng)資格，由于缺乏法律程序上的審核，所以在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)存在許多詬病。

4.管理者存在問(wèn)題分析

網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)的管理監(jiān)督面臨著職權(quán)不明的情況。首先是傳統(tǒng)租房與網(wǎng)絡(luò)租房存在較大的差異，在對(duì)其進(jìn)行管理時(shí)，是否可以依照傳統(tǒng)租房進(jìn)行管理監(jiān)督還值得商榷，其次在職權(quán)分配上，法律也并沒(méi)有進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)制，網(wǎng)絡(luò)租房主體之間的法律關(guān)系也較為模糊，造成歸責(zé)困難。

三、國(guó)外租房法律規(guī)制比較研究

（一）美國(guó)租房法律規(guī)制借鑒

一方面，美國(guó)是一個(gè)十分重視個(gè)人信用記錄的國(guó)家，如果因?yàn)閭€(gè)人的誠(chéng)信違規(guī)而產(chǎn)生信用記錄會(huì)對(duì)日后的生活和工作造成十分嚴(yán)重的影響，在美國(guó)許多方面都會(huì)嚴(yán)格考核個(gè)人記錄，并且把不良記錄作為用人的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。所以遵守信譽(yù)是每個(gè)美國(guó)公民都十分重視的東西，在租房的交易過(guò)程中，交易方以及中介方都會(huì)遵守自己的信譽(yù)，網(wǎng)上發(fā)布的租房信息也都能夠真實(shí)的反應(yīng)租房情況，讓承租方能夠客觀了解，信用措施極大的促進(jìn)了網(wǎng)租房的自律行為。

其次，美國(guó)規(guī)定了中介從業(yè)人員必須經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)的職業(yè)資格考試才能夠擔(dān)任，并且需要嚴(yán)格的信譽(yù)審核和背景審核，所以中介人員的職業(yè)素養(yǎng)和個(gè)人素質(zhì)都較高，能夠較好的對(duì)工作負(fù)責(zé)。

（二）德國(guó)租房法律規(guī)制借鑒

第一，在對(duì)中介機(jī)構(gòu)管理的方面，德國(guó)對(duì)于房屋中介機(jī)構(gòu)提供的信息，會(huì)有有關(guān)部門(mén)嚴(yán)格審查，對(duì)于虛假信息一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將會(huì)嚴(yán)懲不貸，這樣一來(lái)保證了租房市場(chǎng)的穩(wěn)定以及透明性，避免了房屋中介欺騙違約的現(xiàn)象。

第二，在出租方和承租方關(guān)系的處理上，為了避免兩者之間的糾紛與矛盾，德國(guó)政府不斷細(xì)分有關(guān)的規(guī)定，為了保障承租方的相關(guān)利益，德國(guó)的租房合同規(guī)定了出租方要保障住房的安全，不得隱瞞住房的隱患；為了保障出租者的利益，承租者在租房前需要提供有關(guān)的信用證明，財(cái)務(wù)收入情況等，還確定規(guī)定需要承租者在租房期間對(duì)出租方所進(jìn)行的改變還原成出租前的原樣，進(jìn)一步保證出租方的利益。

（三）日本租房法律制度借鑒

日本的租房審查機(jī)制較為完善，分為多級(jí)審查，第一層審查由管理公司進(jìn)行，管理公司會(huì)在客戶(hù)租房前對(duì)客戶(hù)的身份信息、條件進(jìn)行審核，之后才會(huì)把房源信息發(fā)給租客；第二層審查由保證會(huì)社負(fù)責(zé)，在第一層審查中，管理公司只負(fù)責(zé)審核申請(qǐng)材料種類(lèi)是否齊全、是否有錯(cuò)填漏填，而保證會(huì)社會(huì)對(duì)材料再次進(jìn)行審核，之后會(huì)分別和客戶(hù)、緊急聯(lián)系人、連帶保證人聯(lián)系。日本租房審核機(jī)制我們可以發(fā)現(xiàn)其租房審核有著程序要求嚴(yán)格、材料齊全的特點(diǎn)，保證了客戶(hù)的質(zhì)量、也保證了租房的質(zhì)量。

日本的出租市場(chǎng)是賣(mài)方市場(chǎng)，更傾向于出租者，并根據(jù)他們的要求對(duì)租房者進(jìn)行分層分級(jí)，實(shí)行租戶(hù)篩選制度，而在中國(guó)則是買(mǎi)房市場(chǎng)，法律強(qiáng)調(diào)客戶(hù)挑選房屋的正向選擇的過(guò)程，更少考慮出租者挑選客戶(hù)的逆向選擇過(guò)程。

四、網(wǎng)絡(luò)租房行為法律性質(zhì)分析

（一）B2C租房模式法律性質(zhì)分析

B2C租房模式因?yàn)樯婕暗匠凶夥?、出租方以及網(wǎng)絡(luò)中介三方，所以與傳統(tǒng)民法意義上的居間行為相類(lèi)似，即出租方通過(guò)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)第三方中介平臺(tái)來(lái)懸掛自己的房源信息，以交易平臺(tái)為依托與承租方進(jìn)行交易活動(dòng)。

（二）C2C租房模式法律性質(zhì)分析

C2C租房的模式是出租方直接通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、微信朋友圈以及一些網(wǎng)絡(luò)媒介來(lái)宣傳自己的房源信息，而承租方通過(guò)網(wǎng)絡(luò)媒介獲取信息之后與出租方取得聯(lián)系來(lái)完成交易行為，這個(gè)過(guò)程當(dāng)中所涉及到的主體僅有出租方與承租方兩者，雙方交易行為屬于個(gè)人租賃行為。

五、網(wǎng)租房法律規(guī)制探析

（一）C2C網(wǎng)絡(luò)租房模式法律規(guī)制研究

C2C租房模式中由于不涉及到第三方中介機(jī)構(gòu)，僅僅只是承租人與出租方之間的租賃關(guān)系，所以應(yīng)當(dāng)在滿(mǎn)足傳統(tǒng)民法租賃合同中規(guī)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)上去分析討論網(wǎng)絡(luò)租房模式所不同的方面。

1.出租人方面

（1）如實(shí)告知義務(wù)。出租人在通過(guò)網(wǎng)絡(luò)媒介、微信朋友圈以及其他互聯(lián)網(wǎng)途徑懸掛自己的租房信息，這個(gè)過(guò)程中要求出租人懸掛的租房信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)可靠，符合現(xiàn)實(shí)當(dāng)中租賃房屋的狀況，不得夸大房屋的功能性質(zhì)以及內(nèi)部設(shè)施，或者美化租賃房屋的外觀使租客在主觀上產(chǎn)生錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，影響原有的判斷能力。

（2）保障住房安全義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)確保所租賃的房屋能夠依照合同約定正常使用，滿(mǎn)足居民住房的基本要求以及房屋出租條件，租賃房屋不屬于危險(xiǎn)和違章的建筑，對(duì)于不符合消防安全和治安管理規(guī)定中規(guī)定的房屋不得出租。出租方有義務(wù)確保所出租的房屋符合相關(guān)的消防安全以及住房安全，房主也應(yīng)當(dāng)積極配合公安機(jī)關(guān)進(jìn)行消防安全方面的檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除不安全隱患，確保住房的安全。

（3）審查監(jiān)督義務(wù)。出租方對(duì)于承租方具有一定的審查監(jiān)督義務(wù)，首先要對(duì)承租人的身份信息進(jìn)行審查，對(duì)于身份不明或者沒(méi)有合法有效證件的人不得將房屋出租，并且應(yīng)當(dāng)向承租人明確租房用途，不得給其提供從事非法活動(dòng)的場(chǎng)所；此外，對(duì)承租人改變房屋使用功能和結(jié)構(gòu)是否符合安全要進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)督工作，發(fā)現(xiàn)承租人有違反安全的行為予以制止；另外，明知租房的租客是犯罪嫌疑人或者被公安機(jī)關(guān)通緝的人員應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告，并且在日常租房管理過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)定期對(duì)租客的住房情況進(jìn)行檢查，尤其是發(fā)現(xiàn)承租方進(jìn)行違反犯罪活動(dòng)時(shí)，須及時(shí)向公安機(jī)關(guān)進(jìn)行報(bào)告，履行監(jiān)督的義務(wù)。

（4）信息登記以及保密義務(wù)。根據(jù)《租賃房屋治安管理規(guī)定》第七條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人的姓名、性別、年齡、長(zhǎng)住戶(hù)口所在地、職業(yè)等基本情況進(jìn)行登記，并有向公安機(jī)關(guān)派出所備案的治安責(zé)任。對(duì)于涉及到的住房信息，出租方應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的保密義務(wù)，嚴(yán)禁職員或者房主將承租方的個(gè)人信息泄露，如果違反了相應(yīng)的信息保密條例，出租方則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償措施，并且公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)其采取相應(yīng)的行政處罰，承租方因出租方原因個(gè)人信息泄露導(dǎo)致嚴(yán)重后果的，則可以追究其刑事責(zé)任。

（5）出租房屋申請(qǐng)登記義務(wù)。根據(jù)租賃房屋治安管理規(guī)定第六條規(guī)定，進(jìn)行私有房屋出租的，出租人必須持房屋所有權(quán)證或者其他合法證明、身份證、戶(hù)口簿，向房屋所在地公安機(jī)關(guān)派出所申請(qǐng)登記，經(jīng)審核符合規(guī)定要求的出租條件之后，簽訂治安責(zé)任保證書(shū)才能從事租房活動(dòng)。

2.承租人方面

（1）告知基本信息義務(wù)。承租人在租用房屋的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)將自己的真實(shí)姓名、年齡、戶(hù)籍所在地、職業(yè)等個(gè)人基本信息告知出租人，借鑒德國(guó)租賃法中對(duì)于出租方的保護(hù)方法，承租人也應(yīng)當(dāng)提供一定財(cái)政收入證明，證明自身的經(jīng)濟(jì)收入能力，方便出租人履行登記的義務(wù)保障出租人的利益。另外，如果承租人是外來(lái)暫住人員應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到公安機(jī)關(guān)申報(bào)暫住戶(hù)口登記，不得隱瞞個(gè)人的真實(shí)信息，給公安機(jī)關(guān)對(duì)流動(dòng)人口的登記管理造成困難。

（2）妥善使用房屋義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)依照租賃合同的約定來(lái)使用租賃房屋，不準(zhǔn)用于生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營(yíng)一些易燃易爆、有毒的危險(xiǎn)物品，并且不得在租賃房屋內(nèi)從事其他非法的活動(dòng)；與此同時(shí)，承租人還應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，不得故意損害租賃房屋；在沒(méi)有征得出租方同意的情況下不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)。

（3）支付租金義務(wù)。承租人負(fù)有依照租賃合同的約定向出租人支付租金的義務(wù)，如果承租人超過(guò)一定期限不繳納租金，出租方有權(quán)單方面解除租賃合同。

（二）B2C網(wǎng)絡(luò)租房模式法律規(guī)制研究

由于B2C網(wǎng)絡(luò)租房模式相對(duì)于C2C模式中間有著第三方網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)的參與，所以相應(yīng)的責(zé)任義務(wù)關(guān)系有所不同，尤其是網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)方面存在較大的差別，所以對(duì)于B2C租房模式主要通過(guò)網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)為基點(diǎn)，來(lái)分析網(wǎng)絡(luò)租房參與人的責(zé)任義務(wù)關(guān)系。

1.明確網(wǎng)絡(luò)中介準(zhǔn)入條件

首先，網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)作為電子商務(wù)經(jīng)營(yíng)主體應(yīng)當(dāng)在工商管理部門(mén)辦理個(gè)體工商戶(hù)登記，申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者電子營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并應(yīng)當(dāng)在網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)網(wǎng)站顯著的位置公示營(yíng)業(yè)執(zhí)照信息，通過(guò)規(guī)定只有擁有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，具有從事網(wǎng)絡(luò)房屋中介咨詢(xún)服務(wù)能力的網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)才能夠在進(jìn)行相應(yīng)的合法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而對(duì)那些虛假的釣魚(yú)網(wǎng)站以及不具備相應(yīng)經(jīng)營(yíng)資格的網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)則進(jìn)行了區(qū)分，這便讓委托人能夠了解該網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)的合法經(jīng)營(yíng)資格以及基本經(jīng)營(yíng)信息，從而有效避免了委托人遭遇虛假中介網(wǎng)站詐騙的可能性，也有利于網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管部門(mén)的管理工作。

其次，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)所提供服務(wù)的種類(lèi)，中介平臺(tái)所應(yīng)當(dāng)具備的專(zhuān)業(yè)能力條件也有應(yīng)當(dāng)所區(qū)別。若網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)僅僅只是提供租房信息的服務(wù)，那么相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)能力準(zhǔn)入條件則較提供進(jìn)一步較高的租房咨詢(xún)服務(wù)較低。提供租房信息服務(wù)的中介公司要求員工具有基本的租房中介的業(yè)務(wù)知識(shí)，對(duì)房屋租賃的程序有基本的了解，能夠?qū)ψ夥啃畔⑦M(jìn)行審核，并且在過(guò)程中遇到的基本問(wèn)題對(duì)委托人有解答的能力；但是對(duì)于提供更深一步的中介咨詢(xún)介紹服務(wù)的則要求從業(yè)員具備專(zhuān)業(yè)的房屋中介職業(yè)技能能力，借鑒美國(guó)對(duì)于從事中介服務(wù)人員要求，筆者認(rèn)為對(duì)于網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)的員工也應(yīng)當(dāng)要求其具有相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)能力，并且應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足相應(yīng)的學(xué)歷要求，提高中介服務(wù)質(zhì)量，具備租房信息審核能力、出租房屋經(jīng)辦能力、租房問(wèn)題處理能力，改善網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)的環(huán)境。

2.中介網(wǎng)站內(nèi)部職責(zé)細(xì)分

傳統(tǒng)租房市場(chǎng)的中介工作較為粗放、簡(jiǎn)單，而進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的網(wǎng)絡(luò)租房如果延續(xù)傳統(tǒng)租房市場(chǎng)粗放簡(jiǎn)單的特點(diǎn)，是無(wú)法滿(mǎn)足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的需求的，因此改變傳統(tǒng)的租房中介模式，代之以新的體制，成了重要的任務(wù)。

因此中介網(wǎng)站需要開(kāi)辟新思路，從專(zhuān)業(yè)分工上提高工作的精度、品質(zhì)，如上文提到將團(tuán)隊(duì)工作細(xì)分為地推團(tuán)隊(duì)、信息團(tuán)隊(duì)、租房經(jīng)理人等，地推團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)主動(dòng)尋找房源，因?yàn)橐⑷碌馁I(mǎi)方市場(chǎng)依靠承租人提供并不足夠，更需要中介公司主動(dòng)尋找房源；信息團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)房屋信息的更新、網(wǎng)站維護(hù)等，經(jīng)理人則可以負(fù)責(zé)一對(duì)一、一對(duì)多等服務(wù)模式，提高溝通的效率，這樣才能形成健康的工作線(xiàn)，在提高效率的同時(shí)，也能對(duì)客戶(hù)的質(zhì)量進(jìn)行篩選。

3.加大信息審核管理

作為網(wǎng)絡(luò)租房中介應(yīng)當(dāng)加大對(duì)于委托人雙方的信息審核管理義務(wù)。一方面，網(wǎng)絡(luò)中介在對(duì)于承租方方面應(yīng)當(dāng)對(duì)其姓名、聯(lián)系方式等基本身份信息進(jìn)行審查。要求承租人的個(gè)人信息準(zhǔn)確，與租房本人相符。另一方面，在出租方方面，網(wǎng)絡(luò)中介應(yīng)當(dāng)對(duì)租房者發(fā)布的租房信息進(jìn)行審核，應(yīng)當(dāng)包括房屋的權(quán)屬情況、房屋的抵押典當(dāng)?shù)葯?quán)利限制信息、房屋的住房安全、質(zhì)量信息、出租人的基本身份等信息都進(jìn)行應(yīng)有的審核。在審核的過(guò)程中，要求確定房屋的權(quán)屬屬于出租人，且出租房屋應(yīng)當(dāng)不處于典當(dāng)?shù)盅旱炔坏贸鲎獾臓顟B(tài)。此外，網(wǎng)絡(luò)中介應(yīng)當(dāng)對(duì)出租方發(fā)布的租房信息進(jìn)行審核，要求出租方提供的懸掛信息與實(shí)際的房屋信息相符，不得存在虛假的情況；中介公司也應(yīng)當(dāng)確保出租方出租房屋的安全質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)，在發(fā)布前進(jìn)行實(shí)地審查，確保住房安全。

在收集審核委托人信息的過(guò)程當(dāng)中，網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)應(yīng)當(dāng)注意收集個(gè)人信息的范圍，遵循合法、正當(dāng)、必要的原則，不得收集與租房無(wú)關(guān)的個(gè)人信息，公開(kāi)收集、使用規(guī)則，明示收集、使用信息的目的、方式和范圍 ，網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)也應(yīng)當(dāng)對(duì)收集的用戶(hù)信息嚴(yán)格保密，并且應(yīng)當(dāng)建立健全用戶(hù)信息保護(hù)制度。因網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)責(zé)任導(dǎo)致用戶(hù)信息泄露造成用戶(hù)個(gè)人權(quán)益受損的網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

4.告知義務(wù)

網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)在承擔(dān)保密義務(wù)的同時(shí)也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的告知義務(wù)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)對(duì)承租人告知出租方租房的安全信息、住房信息、功能信息、屬性信息，不得虛報(bào)隱瞞事實(shí)，或者幫助出租人美化加工提供的租房信息，使承租人在租房選擇過(guò)程中產(chǎn)生錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)上作出錯(cuò)誤的選擇；在對(duì)于出租人方面，中介方也應(yīng)當(dāng)告知其承租人的個(gè)人基本信息，一定的財(cái)政收入信息以及承租人租房的用途，借鑒日本房東市場(chǎng)對(duì)于保護(hù)出租人的利益保護(hù)，中介公司應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人的信息進(jìn)行仔細(xì)的審核，保護(hù)雙方交易的合法性、真實(shí)性，不存在虛假詐騙的情況。

另外，不得不討論的是在租房過(guò)程中遭遇問(wèn)題時(shí)，網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)什么情況下應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任的問(wèn)題。因?yàn)樵谖腥穗p方在租房交易發(fā)生問(wèn)題時(shí)，作為居間人身份的網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)有著一定的責(zé)任歸屬問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)侵權(quán)責(zé)任法規(guī)定，行為人因?yàn)檫^(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，并且根據(jù)法律規(guī)定推定行為人有過(guò)錯(cuò)，行為人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任 。所以網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)如果因?yàn)樽陨砉ぷ魇韬龅脑颍瑢?dǎo)致委托人的權(quán)益受到侵害，那么委托人可以要求中介平臺(tái)賠償相應(yīng)的損失，此外，如果中介平臺(tái)連同委托人一方侵害另一方的利益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)連帶責(zé)任。

5.構(gòu)建信用登記評(píng)定體系

相比于國(guó)外較為完善的誠(chéng)信體系對(duì)于公民信譽(yù)方面的極大作用，并且網(wǎng)絡(luò)租房環(huán)境具有一定的虛擬性，所以誠(chéng)信顯得尤為重要。不僅是委托人還是中介方都應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)信規(guī)則，確保租房交易的完成。

筆者欲想網(wǎng)絡(luò)中介公司應(yīng)當(dāng)構(gòu)建一個(gè)信用登記評(píng)定的系統(tǒng)，要求中介公司在對(duì)于委托人的管理中踐行類(lèi)似于國(guó)外的誠(chéng)信體制的方法，公開(kāi)信用評(píng)價(jià)規(guī)則，提供信用評(píng)價(jià)服務(wù)，對(duì)不良信用記錄情節(jié)嚴(yán)重實(shí)施懲戒機(jī)制。對(duì)于在該中介網(wǎng)站進(jìn)行房屋租賃的委托人執(zhí)行登記評(píng)定機(jī)制，若承租人在網(wǎng)租房流程中違反誠(chéng)信原則，沒(méi)有如實(shí)告知自身的個(gè)人信息以及租房的意圖，那么網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)應(yīng)當(dāng)對(duì)該承租人執(zhí)行相應(yīng)的懲罰措施，例如違反誠(chéng)信記錄達(dá)到一定次數(shù)便限制其在該網(wǎng)站進(jìn)行租房服務(wù)，同理，對(duì)于出租方，若其違反誠(chéng)信原則，提供虛假租房信息或者隱瞞其他事實(shí)造成他人權(quán)益受損的，都應(yīng)當(dāng)記錄在誠(chéng)信評(píng)定體系當(dāng)中，網(wǎng)絡(luò)中介應(yīng)當(dāng)不再懸掛其房源信息的處理。此外，委托在對(duì)于網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)方面的評(píng)價(jià)方面，可以建立一個(gè)類(lèi)似于淘寶購(gòu)物的服務(wù)評(píng)價(jià)系統(tǒng)，無(wú)論是承租方還是出租方在達(dá)成了租房事項(xiàng)對(duì)網(wǎng)絡(luò)中介進(jìn)行一定的評(píng)分考核，網(wǎng)絡(luò)中介服務(wù)是否滿(mǎn)意，滿(mǎn)意度是多少，網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)應(yīng)當(dāng)在網(wǎng)站的首頁(yè)顯示這一評(píng)分等級(jí)，能夠給用戶(hù)提供參考的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)現(xiàn)今網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)繁多冗雜的情況能夠起到有效的作用。

6.電子合同的構(gòu)想

面對(duì)網(wǎng)絡(luò)租房過(guò)程中發(fā)生問(wèn)題事后取證困難，受害人在進(jìn)行相應(yīng)訴訟活動(dòng)時(shí)往往面臨著無(wú)證可提取的情況，無(wú)論是網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)還是交易相對(duì)方都對(duì)租房合同的建立存在很大的疏漏，往往是通過(guò)口頭上的約定，便達(dá)成了租房的約定，所以這也往往造成一旦發(fā)生問(wèn)題，受害人難以維權(quán)的問(wèn)題。

所以筆者提出了電子合同的構(gòu)想，由網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)為牽頭，協(xié)同承租方以及出租方，訂立一個(gè)電子合同，在合同中記錄交易雙方的個(gè)人必要基本信息，租房的基本信息情況、租房地址、租房?jī)r(jià)格、租房用途、中介費(fèi)用等交易信息，以及違反合同的違約責(zé)任的規(guī)定，將交易的信息通過(guò)電子合同固定下來(lái)，并經(jīng)交易雙方以及網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)的參與撮合的工作人員進(jìn)行電子簽名，這樣便能夠在網(wǎng)上方便快捷的訂立租房的合同，不必參與人一定要匯聚到一起進(jìn)行簽訂合同的繁瑣行為，這也符合人們對(duì)于當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)租房方便快捷特點(diǎn)的要求，打破了傳統(tǒng)租房合同的弊端，在便捷的同時(shí)也能保證了時(shí)候取證困難的問(wèn)題，對(duì)受害方提供了切實(shí)的保障，也對(duì)公安司法機(jī)關(guān)對(duì)證據(jù)的調(diào)取起到至關(guān)重要的作用。

注釋?zhuān)?/p>

O2O即Online To Offline（在線(xiàn)離線(xiàn)/線(xiàn)上到線(xiàn)下），是指將線(xiàn)下的商務(wù)機(jī)會(huì)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，讓互聯(lián)網(wǎng)成為線(xiàn)下交易的平臺(tái)。

B2C是Business-to-Customer的縮寫(xiě)，而其中文簡(jiǎn)稱(chēng)為“商對(duì)客”?！吧虒?duì)客”是電子商務(wù)的一種模式，也就是通常說(shuō)的直接面向消費(fèi)者銷(xiāo)售產(chǎn)品和服務(wù)商業(yè)零售模式。這種形式的電子商務(wù)一般以網(wǎng)絡(luò)零售業(yè)為主，主要借助于互聯(lián)網(wǎng)開(kāi)展在線(xiàn)銷(xiāo)售活動(dòng)。B2C即企業(yè)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)為消費(fèi)者提供一個(gè)新型的購(gòu)物環(huán)境——網(wǎng)上商店，消費(fèi)者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)在網(wǎng)上購(gòu)物、網(wǎng)上支付等消費(fèi)行為。

C2C是電子商務(wù)的專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)，是個(gè)人與個(gè)人之間的電子商務(wù)。其中C指的是消費(fèi)者，因?yàn)橄M(fèi)者的英文單詞是Customer（Consumer），所以簡(jiǎn)寫(xiě)為c，又因?yàn)橛⑽闹械?的發(fā)音同to，所以C to C簡(jiǎn)寫(xiě)為C2C。

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