商品房屋限購的法律經(jīng)濟分析

王會利 李金環(huán)

摘 要 為了抑制房價上漲過快，鄭州市在2016至2017年之間出臺了一系列的房屋限購政策，從擴大限購范圍、限制購房者條件、限制二手房轉(zhuǎn)讓、加強對企業(yè)購房的監(jiān)管幾個方面來抑制房價。從供求關(guān)系上來看，房屋限購并沒有從根本上改變供求之間的不平衡。從成本收益上來看，在現(xiàn)今經(jīng)濟形勢下房屋的投資收益比仍然較高。從法律上來看，房屋限購和《城市房地產(chǎn)管理法》有一定沖突不利于市場的長期穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞 房屋限購 供求關(guān)系 成本收益比 合法性

作者簡介：王會利、李金環(huán)，河南博同律師事務(wù)所，研究方向：民法學(xué)、民商法律。

中圖分類號：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.04.268

在2016年至2017年房屋限購之前，全國房價出現(xiàn)新一輪的上漲潮。而在這一輪房價的上漲之中，鄭州作為上漲幅度最大的城市之一無疑具有一定的代表性。在2017年5月鄭州市也出臺了嚴(yán)格的限購令，一定程度上抑制了房價的快速增長。本文擬從鄭州市這一樣本出發(fā)，結(jié)合《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，運用經(jīng)濟學(xué)最基本的供求關(guān)系、收益成本分析來對房屋限購進(jìn)行一些分析思考。

鄭州市自2016年年初出臺了一系列購房優(yōu)惠政策，如首付比例調(diào)低至百分之二十，貸款利率下降等。在這些政策的影響下，自三月起房價開始上漲。2016年1-12月，鄭州市商品房累計銷售2035.77萬平方米，銷售均價9910元/平方米，同比每平方米上漲648元，其中，商品住宅均價9736元/平方米，同比每平方米上漲879元。然而官方統(tǒng)計的大數(shù)據(jù)和現(xiàn)實中一些具體的房產(chǎn)項目的漲幅還是有一定的差距的。拿具體的幾個小區(qū)來說，鄭州市陽光城房價來說，期房從2016年3月的8700元至2016年10漲至1800元，一平米漲幅接近一萬。月均漲幅在2000元。這只是鄭州樓盤漲幅的一個縮影，在2016年三月之前三環(huán)房價多在8000左右，至2016年10月均價在12000的房子已經(jīng)很難找到。然而我們需要分析的是是什么推動了房價的上漲，以及政府房屋限購是從供需、成本收益上來根本的解決房價問題，還是僅僅使用行政手段強行進(jìn)行市場調(diào)節(jié)和壓制。本文將就此展開分析。

首先，要分析政府房屋限購問題，就必須先要分析房價為何過熱上漲。這是限購的前提。第一，本輪房價上漲根本上是供求關(guān)系的影響。和西安相比，鄭州市區(qū)面積和西安相當(dāng)，但人口是西安的一倍。如若從簡單的供求上看，鄭州市區(qū)房價應(yīng)當(dāng)是西安的兩倍。而在房價上漲之前鄭州房價比西安只高出百分之五十左右。加之鄭州的房屋面積去庫存周期很短，就造成了供求上的不平衡，使得房價上漲。第二，房價上漲受經(jīng)濟形勢影響。從外部環(huán)境上看，河南作為人口大省而鄭州作為省會城市，人口流入基數(shù)較大。同時作為中部城市群建設(shè)的主導(dǎo)城市，受航空港區(qū)、米字型高鐵建設(shè)、鄭州和周邊城市之間的輕軌建設(shè)以及和開封、新鄭、許昌、新鄉(xiāng)等融城效應(yīng)的利好消息的影響。鄭州本身的發(fā)展?jié)摿κ?，房價前景被看好。同時在環(huán)保政策、網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易、以及鋼鐵、煤炭等能源材料價格低迷的情形下，實體經(jīng)濟不被看好，大量的熱錢流入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。買一套一百平米的房在短短的一兩個月內(nèi)的升值可能就有二十萬，這可能比一些小微企業(yè)做一年的效益都好，這就造成了不但居民大量炒房、許多有經(jīng)濟實力的企業(yè)也投入到了炒房的行列之中。在加之房屋本身存量少房價上漲就成為必然。第三，國家的經(jīng)濟政策對房價的上漲也有著很大的影響。房價成本有很大一部分是土地成本已經(jīng)成為不爭的事實。在房地產(chǎn)的熱潮之中，絕大部分的利潤被政府以土地出讓金的形式拿走，一定程度上，出讓土地的收入已經(jīng)成為了支撐政府財政收入的最重要的一部分。因而政府對于房價一方面自然希望房價保持上漲。在房價的上漲過程中地價自然上漲從而增加政府土地財政，以此來更多的投入到市政的建設(shè)中，增加城市的吸引力。如在此輪房價上漲過程中，鄭州就地王頻出一次次刷新了土地出讓的價。因而政府會通過降低貸款利率，減低首付標(biāo)準(zhǔn)，減少土地供應(yīng)等方式來改變供求以及成本收益比，以此可以促進(jìn)房價的提升。但是，對于房價，政府好必須予以密切的關(guān)注防止房價上漲過快，投資性過度。如果造成房價的虛高泡沫嚴(yán)重的情況下，可能會造成需要住房者買不起房子，民眾的基本生存空間無法得到保障。投資投機性住房者也可能因為資金鏈斷裂從而還不起房貸等造房屋價格的失控的情形。因而我們從鄭州市的情況可以看出，鄭州市的房價一定程度上受著市場供求關(guān)系的影響較大，另一方面各種經(jīng)濟因素以及政策因素都造成了此輪房價的上漲過快。

在2017年年隨著全國各地陸續(xù)出臺限購政策，鄭州市也于2016年12月22日和2017年5月3日分別出臺了《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于在鄭州市部分區(qū)域?qū)嵤┳》肯拶彽耐ㄖ?。其主要?nèi)容有以下幾點：第一，擴大限購的范圍，將180平米及以上住房納入限購范圍，將新鄭、滎陽、中牟納入限購范圍。第二，限制購房者條件。本地戶口一套房以上單身者不能購買，外地需要交兩年社?；蛘呒{稅滿兩年。同時將首付比例調(diào)至百分之三十。第三，限制二手房轉(zhuǎn)讓。購房之日未滿三年不得轉(zhuǎn)讓。房屋贈予后滿三年方可購房。第四，暫停向注冊不足三年的企業(yè)銷售住房。第五，加強個人公積金買房的限制。第六，嚴(yán)查房地產(chǎn)企業(yè)定價過高，或者虛報申報價格。對于這一限購政策能否真正結(jié)解決房價過熱，對房地產(chǎn)的非理性投資以及能夠保障和改善正常住房需求者的住房條件需要我們從經(jīng)濟學(xué)的角度進(jìn)行分析。

第一，我們可以看出鄭州市是通過行政命令的方式，主要從購房者的條件上進(jìn)行的嚴(yán)格的限制。這一限制從供求關(guān)系上嚴(yán)格限制了購房者條件，可以說這一限購令幾乎可已完全限制了投資性住房的購房者。這就會造成市場上對住房的購買量的下降。加之鄭州在2016年9月供應(yīng)了6700畝的商業(yè)住宅土地的供應(yīng)。因而一方面從供應(yīng)上加大了房屋的供應(yīng)量，另一方面在嚴(yán)格限制了購房者的條件之后，可以購買房屋的人的數(shù)量得到了限制。從而平衡了供求關(guān)系限制了房價的上漲。但是我們應(yīng)當(dāng)看到這一供求上的平衡是有一定的問題的。首先在房屋供求的市場之中，政府不但是作為出售土地者而且一定意義上充當(dāng)了供求之間的裁判的角色，這就造成了運動員也是裁判員的情形，顯然利于市場本身的調(diào)解。其次，對于房屋購買者采取強制的設(shè)限的方式進(jìn)行限制并沒有從根本上解決這些購房需求的現(xiàn)象。同時這一購房的嚴(yán)格限制也限制了一定剛需人群的房屋的購買，不利于改善他們的居住條件。如剛畢業(yè)的大學(xué)生、來鄭務(wù)工者、創(chuàng)業(yè)者有購房需求的這些都被擋在這一限購之外。當(dāng)房屋限購解除時這些限制后便可能出現(xiàn)周期性反彈現(xiàn)象。

第二，從成本收益上來看，房屋是不動產(chǎn)具有保值性。限購令通過限制房屋買賣期限以及提高首付比例和限制公積金買房條件和企業(yè)投資來增加購房者的成本。同時增加房屋流通環(huán)節(jié)的透明化以及流通期限進(jìn)一步加大了房屋投資的成本使得預(yù)期收益下降。從而抑制了房屋投資的回報率從成本和收益上抑制了房價的過快上漲。但是從長遠(yuǎn)來看，由于經(jīng)濟形勢的壓力造成了實體行業(yè)的投資和回報率預(yù)期悲觀，同時隨著物價上漲人民幣的貶值以及股市等金融領(lǐng)域的不景氣，一定程度上連年看漲的房價以及房價背后政府從土地收入、社會穩(wěn)定等方面的考慮必然不會對房價的暴跌坐視不管。因而一定意義上雖然限購令使得房價的投資收益比下降，但投資房地產(chǎn)依然是預(yù)期回報率高且收益穩(wěn)定的方式。這一點從房屋限購后鄭州市的公寓性住宅市場火爆就可以看出。劉麗榮指出：“房屋限購令的行政執(zhí)行必須厘清兩方面關(guān)系，也就是市場和政府權(quán)力的關(guān)系。頒發(fā)行政舉措必須遵循市場發(fā)展規(guī)律，依照市場發(fā)展變化情況來不斷完善宏觀調(diào)控?！?因而從長遠(yuǎn)來看，如何實現(xiàn)房屋是用來住的不是用來炒的這一理念依然是一項難題，這甚至需要整個社會的投資環(huán)境的改善和進(jìn)步。

第三，從法律上來講，對房屋的限購政策也不利于市場的長期穩(wěn)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》在總則第一條就規(guī)定：為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。因而可以看出在制定限購令時應(yīng)當(dāng)以保護(hù)產(chǎn)權(quán)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展為依據(jù)。但是我們可以看到房屋限購短時間內(nèi)可能會穩(wěn)定房價，但是從法律的角度來看其行政行為的合法性會受到質(zhì)疑，一定程度上也影響了市場的合理預(yù)期性，是一種治標(biāo)不治本的行為。因而鄭少華在其《“限購令”的法律解釋》一文中主張在我國《價格法》第30條增加下述條款作為該條第三款：“釆取政府限購令或商家限購令的，應(yīng)在窮盡增加市場供應(yīng)量，改變供給方結(jié)構(gòu)等措施后，方能啟動?！?因而從穩(wěn)定的市場情緒來看，應(yīng)當(dāng)對對限購令進(jìn)行一定的必要性限制。這將會有利于房地產(chǎn)的合理健康的、長遠(yuǎn)的發(fā)展。

注釋：

劉麗榮.房屋限購令的合法性緣何遭到質(zhì)疑.人民論壇.2016，9（上）.124.

鄭少華.“限購令”的法律解釋.法學(xué).2011（4）.43.