寧夏房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的幾點思考

趙革文

摘 要：2016年和2017年，我國GDP分別達到74.36萬億元和82.71萬億元，比上年分別增長6.7%和6.9%，其中：房地產(chǎn)增加值占GDP的比重均為6.5%，中國的房地產(chǎn)和世界一樣，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是滿足廣大人民群眾住房需求的主要供給渠道。房地產(chǎn)業(yè)與一個很長的產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)系在一起，涉及到幾十個工業(yè)產(chǎn)品、工業(yè)材料的關(guān)聯(lián)，是一個龍頭產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，更是民生產(chǎn)業(yè)。黨的十九大報告指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”基于此，結(jié)合多年來對房地產(chǎn)的研究分析，對寧夏未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展談幾點思考。

關(guān)鍵詞：寧夏；房地產(chǎn)業(yè)；思考

中圖分類號：F299.23 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2018）18-0135-02

一、寧夏房地產(chǎn)市場發(fā)展情況

2016年，寧夏房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資728.16億元，比上年增長14.9%。其中，住宅完成投資435.41億元，增長9.8%；辦公樓完成投資51.87億元，增長51.2%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資152.45億元，增長17.7%。銀川市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資474.94億元，比上年增長16.1%；石嘴山市完成投資42.15億元，下降21.6%；吳忠市完成投資64.71億元，增長44.5%；固原市完成投資86.76億元，增長27%；中衛(wèi)市完成投資59.61億元，增長3.4%。全區(qū)商品房銷售面積為966.07萬平方米，比上年同期增長15.1%，增速比上年回升40.8個百分點。其中，住宅銷售面積為830.22萬平方米，增長17.2%；辦公樓銷售面積7.15萬平方米，下降45.2%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積104.82萬平方米，增長2.6%。銀川市商品房銷售面積為564.86萬平方米，比上年增長6.6%；石嘴山市商品房銷售面積為62.82萬平方米，下降0.1%；吳忠市商品房銷售面積為151.14萬平方米，增長56.5%；固原市商品房銷售面積為110.4萬平方米，增長52.4%；中衛(wèi)市商品房銷售面積為76.85萬平方米，下降0.8%。

二、寧夏人口分布情況

2015年末，寧夏常住人口668萬人，基本沒有外流，總?cè)丝谠鏊傧陆担迥昴昃黾?萬人，年均增長1.08%，自然增長是主要動力來源。人口空間分布極不均衡，寧夏常住人口中，銀川市216.41萬人，占常住人口總數(shù)的32.4%；石嘴山市78.8萬人，占11.8%；吳忠市137.32萬人，占20.56%；固原市121.18萬人，占18.15%；中衛(wèi)市114.16萬人，占17.09%。銀川對外來人口的吸引力最強，2015年，銀川市人口凈流入37萬人，占常住人口的17%；石嘴山市、中衛(wèi)市和吳忠市流入流出基本持平。固原市人口外流最多，達29萬人，占戶籍總?cè)丝诘?/5。按照《寧夏回族自治區(qū)空間規(guī)劃（2016—2030年）》，到2020年，全區(qū)總?cè)丝谶_到730萬人左右，常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%。到2030年，全區(qū)總?cè)丝谶_到800—880萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率達到70%～72%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到56%。

三、建立科學完善的房地產(chǎn)市場體系

深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。著力解決住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域發(fā)展不平衡不充分問題，推動住房城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展質(zhì)量變革、效率變革、動力變革。同時，圍繞人民住有所居目標，抓好住房制度改革和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。

1.建設(shè)高質(zhì)量的商品房。一是以品質(zhì)提升為支撐，打造高端精品住房。從供給端全面提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)要聚焦中高端定位，不斷優(yōu)化和提升設(shè)計能力，引入體現(xiàn)當今住宅發(fā)展方向，滿足人民群眾對高品質(zhì)住宅和美好生活追求的理念、標準和技術(shù)，重點關(guān)注健康建筑標準的引進和落地，實現(xiàn)商品房的智能化、綠色化、健康化。二是要逐步告別毛坯房時代，推行房屋精裝修。穩(wěn)步推進部品件、門窗、交付家具和設(shè)備的集中采購，狠抓工程質(zhì)量和施工安全不動搖，以房屋使用和居住價值的提升促進產(chǎn)品增值。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的個人喜好，提供不同風格的裝修設(shè)計以滿足不同消費者的需求。三是積極推廣綠色建筑。在對住宅進行統(tǒng)一裝修時，更多地使用節(jié)能環(huán)保建材，在體現(xiàn)節(jié)能環(huán)保的同時，滿足更加舒適的特性，并在配套完善小區(qū)內(nèi)的社區(qū)醫(yī)療、幼兒園、小學、會所等公共服務(wù)設(shè)施方面下功夫，進一步提升房屋的品質(zhì)。四是抓好產(chǎn)品品質(zhì)的升級。樹立“物業(yè)服務(wù)是品牌建設(shè)另一半”的意識，加強隊伍建設(shè)，以高度的責任心和高效的執(zhí)行力做好各項基礎(chǔ)性服務(wù)，重視業(yè)主關(guān)系維護，及時化解矛盾與糾紛，增強品牌效應(yīng)，提升顧客的滿意度。

2.促進二手房市場的健康發(fā)展。2017年，我國24個城市的二手成交量大于新房的成交量，房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸由以新房市場為主的階段進入到二手房市場為主的階段，發(fā)展到新房與二手房相互補充的“雙輪供給”的時期。要制定完善二手房交易的各項政策，使二手房的交易更加規(guī)范化、科學化。同時打造一批專業(yè)、規(guī)范、獲得消費者認可的直營與加盟品牌機構(gòu)，提升二手房交易過程中的服務(wù)品質(zhì)，并形成一批職業(yè)化的服務(wù)階層，使二手房市場向著機構(gòu)化、專業(yè)化的方向發(fā)展。

3.推進新一輪棚改工作。2018年，全國將改造各類棚戶區(qū)580萬套。以促進經(jīng)濟發(fā)展、社會進步、人民需求和城市開發(fā)建設(shè)相互協(xié)調(diào)、相互統(tǒng)一、相互促進為重點，以保障低收入家庭基本住房、改善中等家庭住房條件和促進城市品位提升。通過“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一實施、統(tǒng)一政策”和“政府組織、開發(fā)商主體、市場化運作、社會力量支持”的經(jīng)營模式，把棚戶區(qū)改造與房地產(chǎn)開發(fā)、新城區(qū)開發(fā)與舊城區(qū)改造相結(jié)合，保障和改善民生。優(yōu)先保障環(huán)衛(wèi)、公交等行業(yè)困難群體，將符合條件的新就業(yè)無房職工、外來務(wù)工人員和青年醫(yī)生、青年教師等納入保障范圍，對低保、低收入住房困難家庭，實現(xiàn)應(yīng)保盡保。此外，積極推行PPP模式建設(shè)部分公益性項目和基礎(chǔ)設(shè)施項目。

四、全面配套完善房地產(chǎn)發(fā)展的體制機制

1.抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。一是針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，依據(jù)“因城施策”的調(diào)控政策，進行一城一策或一城多策定向調(diào)控，完善公積金制度，以滿足新市民住房需求為重點，加大棚戶區(qū)改造，建立“商品房+政府保障房+租賃住房+共有產(chǎn)權(quán)住房”的多元化供應(yīng)格局，滿足首套剛需，支持改善需求，遏制投機炒房。同時，庫存仍然較多的市縣城繼續(xù)做好去庫存工作。二是加強區(qū)域協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，促進銀川都市圈互聯(lián)互通，提高其他市、縣和中心鎮(zhèn)的教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)水平，引導人口和住房需求合理分布。三是加大房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范整頓力度，加強市場監(jiān)測分析，提高精準調(diào)控的能力和水平，進一步強化地方政府主體責任，促進完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。

2.進行戶籍制度改革。繼續(xù)深化戶籍管理制度改革，逐步實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶籍管理制度，建立城鄉(xiāng)一體的勞動力市場，加快附加在戶籍制度上的社會福利制度的綜合改革，逐步將依附于戶籍管理制度的各種經(jīng)濟社會關(guān)系與戶籍管理制度脫鉤，消除城鄉(xiāng)居民在就業(yè)、教育、醫(yī)療、社會保障等方面的不平等待遇，促進符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶并享有與當?shù)爻擎?zhèn)居民同等權(quán)益。把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和推進新型城鎮(zhèn)化農(nóng)民工市民化結(jié)合起來，統(tǒng)籌謀劃各市縣的空間布局和和中心鎮(zhèn)設(shè)施配套，與大企業(yè)的分布結(jié)合起來，引導人口和住房需求的相對合理的布局。

3.建立土地使用的新機制。一是深化土地使用制度改革，完善“招、拍、掛”制度。對土地從現(xiàn)有的拍賣為主，改為招標為主，并實施綜合評標，采用豐富有償使用的形式，提高商業(yè)性用地有償使用標準價格，對關(guān)系民生的住宅用地實施優(yōu)惠政策。二是研究制定權(quán)屬不變。在符合規(guī)劃的條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，讓全體人民住有其所。三是制定相應(yīng)的措施和辦法。在兩年內(nèi)基本建成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，政府將不再壟斷住房供地市場，農(nóng)村集體可以向市場供應(yīng)集體建設(shè)用地，用于建設(shè)保障類住房和常租型住房，宅基地實行三權(quán)分置（落實宅基地集體所有權(quán)、保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)、適度放寬宅基地使用權(quán)），探索盤活利用閑置農(nóng)房和宅基地的辦法，進一步盤活農(nóng)村土地市場。

4.鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)積極轉(zhuǎn)型升級。在競爭激烈和市場更加規(guī)范的背景下，今后房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向是大開發(fā)商依然占據(jù)市場，中小開發(fā)企業(yè)將逐步淡出市場，房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合兼并將會成為常態(tài)。建議企業(yè)做如下分層選擇：一是超大型企業(yè)可以繼續(xù)做大做強，沿著現(xiàn)在的規(guī)劃發(fā)展，或另辟蹊徑進行發(fā)展，可進駐租賃、綠色、產(chǎn)業(yè)化等房地產(chǎn)細分市場做大做強。二是大型企業(yè)應(yīng)繼續(xù)保持高周轉(zhuǎn)模式優(yōu)勢，結(jié)合全域融資等金融手法，通過投資并購資產(chǎn)包、項目等方式，在做布局、做規(guī)模上做文章，進一步鞏固和擴大整體市場份額。三是中小房地產(chǎn)企業(yè)，隨著人工、土地、建筑成本的上升，房產(chǎn)商利潤空間將會進一步壓縮。對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，聯(lián)合和兼并將會是最好的選擇，通過各企業(yè)間的戰(zhàn)略合作，企業(yè)雙方可以在投資、資金管理、項目管理、房產(chǎn)開發(fā)、廣告銷售等領(lǐng)域展開全面的合作，通過資源共享，開發(fā)成本得到壓縮。企業(yè)間如果再積極發(fā)揮彼此優(yōu)勢，取長補短，將會實現(xiàn)互惠共贏的局面。四是房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型方向上，可以轉(zhuǎn)向新材料、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)、信息技術(shù)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，或向兒童樂園、科技創(chuàng)新中心、養(yǎng)老地產(chǎn)等方向發(fā)展。通過進一步延長養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)延伸鏈，發(fā)展老年服務(wù)業(yè)、老年醫(yī)療保健業(yè)、老年用品業(yè)、老年旅游業(yè)、老年娛樂文化產(chǎn)業(yè)、老年咨詢服務(wù)業(yè)、老年金融投資業(yè)等產(chǎn)業(yè)，提供從護理、醫(yī)療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常起居呵護的全方位服務(wù)。