精細(xì)化管理在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用對策

侯向明

（山西五建集團(tuán)有限公司，山西 太原 030000）

精細(xì)化管理是在當(dāng)前房地產(chǎn)、建筑工程項(xiàng)目中所常用的管理模式之一，其主要管理措施是，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中，需要細(xì)化企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)工作內(nèi)容，明確崗位職責(zé)和工作方法，同時(shí)建立完善的管理制度，以此來保證管理措施，能夠?qū)嶋H落實(shí)至房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目中，避免在管理工作中出現(xiàn)責(zé)任劃分不明管理人員相互推諉的問題。本文將對精細(xì)化管理在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理工作中的應(yīng)用展開探討，提出當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在建筑工程項(xiàng)目中的管理改革方向，希望可有效提高項(xiàng)目管理效率。

1 精細(xì)化管理對房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目的影響與意義

當(dāng)前房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目一般較為龐大，對于建筑項(xiàng)目操作人員的操作工藝要求較高，要完成一項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目必須由多個(gè)社團(tuán)的合作完成。因此精細(xì)化管理就成為解決房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目中的重要改革措施[1]。精細(xì)化管理對房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目的影響與意義，主要包含以下幾方面，首先可以有效提高房地產(chǎn)建筑企業(yè)的核心競爭力。在目前競爭激烈的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，那么就必須要提高建筑工程項(xiàng)目技術(shù)，提高建筑質(zhì)量的同時(shí)，降低企業(yè)施工成本。其次，精細(xì)化管理可提高企業(yè)管理有效性。精細(xì)化管理在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目中，會(huì)將各項(xiàng)工程內(nèi)容進(jìn)行全面精細(xì)的劃分，通過管理創(chuàng)新細(xì)化流程的方式來尋找新的利潤點(diǎn)和利益點(diǎn)，并且在管理過程中構(gòu)建信息化管理平臺(tái)，明確對工作人員的考核制度，從而在建設(shè)中規(guī)范工作制度提高企業(yè)收益。最后，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制。在精細(xì)化管理措施的影響下，能夠有效推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程項(xiàng)目管理措施的優(yōu)化。細(xì)致化管理能夠有效降低企業(yè)管理中的失誤概率，精細(xì)化管理，加強(qiáng)工作人員職業(yè)責(zé)任感可有效加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，提高企業(yè)內(nèi)部管理水平。

2 精細(xì)化管理在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目中的應(yīng)用措施

2.1 合理管控施工成本

房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得更高的利潤收益則必須要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部成本控制，而房地產(chǎn)企業(yè)施工項(xiàng)目中的施工成本占據(jù)所有項(xiàng)目成本的絕大部分。因此施工成本必須要實(shí)施精細(xì)化管理，以動(dòng)態(tài)化管理措施來控制成本，建立完善的成本監(jiān)督體系，這樣才能夠在施工過程中更加全面切合實(shí)際的反饋施工成本情況。在項(xiàng)目完成后，還需要對施工成本進(jìn)行全方面的評估管理，分析評估項(xiàng)目在整個(gè)項(xiàng)目中的具體情況從而積累豐富的成本控制管理經(jīng)驗(yàn)，為企業(yè)的未來發(fā)展和施工成本控制奠定良好的基礎(chǔ)。

2.2 對施工材料采用精細(xì)化管理措施

對于房地產(chǎn)建筑工程來說，所有項(xiàng)目成本中最大的成本為施工材料成本，就以往的施工成本而言，施工材料成本基本可以占據(jù)整個(gè)工程項(xiàng)目的70%左右[2]。并且施工材料成本包含項(xiàng)目及多，除了人力資源成本以及施工物料成本以外，還包括辦公材料、機(jī)械設(shè)備、管理等成本費(fèi)用。因此這就導(dǎo)致施工材料的管理工作變得更加復(fù)雜煩瑣，施工材料經(jīng)手人較多，在施工材料的分配和流轉(zhuǎn)方面也會(huì)存在一定的差異。因此精細(xì)化管理，對于施工材料成本的控制將會(huì)起到積極的促進(jìn)作用。首先精細(xì)化管理可以有效保障施工材料在最大經(jīng)濟(jì)化效益的基礎(chǔ)上，保證施工材料的質(zhì)量。其次在施工材料運(yùn)用于施工過程中，可以嚴(yán)格管理材料數(shù)量，防止由于操作的不規(guī)范而導(dǎo)致施工材料出現(xiàn)遺失或浪費(fèi)，從而盡可能減少施工成本，提高施工質(zhì)量。

例如在施工材料的采購方面，精細(xì)化管理要求采購人員必須要采用貨比三家的購買方式，在保證物料質(zhì)量的情況下選擇最低價(jià)格的物料供應(yīng)商，并且還需要結(jié)合施工項(xiàng)目的總體施工周期來進(jìn)行階段性物料采購，防止物料長期堆積而導(dǎo)致浪費(fèi)。特別是對于一些有時(shí)間使用限制的施工物料或者難以保存的物料來說。并且在施工物料驗(yàn)收過程中，還需要安排專業(yè)驗(yàn)收人員進(jìn)行驗(yàn)收清點(diǎn)，只有所有物料驗(yàn)收合格后才能夠允許進(jìn)入庫房。而在施工物料進(jìn)入施工項(xiàng)目后，所有施工物料的認(rèn)領(lǐng)以及使用均需要由專門的負(fù)責(zé)人員來簽字確認(rèn)。精細(xì)化管理能夠?qū)κ┕の锪系牟少?、?yàn)收、使用設(shè)置精細(xì)化管理方式，能夠盡可能提高管理綜合質(zhì)量水平。

2.3 對施工進(jìn)度應(yīng)用精細(xì)化管理措施

工期是房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理工作中重要的管理內(nèi)容之一，所有房地產(chǎn)項(xiàng)目在簽訂合同時(shí)都規(guī)定了工程的完工期限。為了保障房地產(chǎn)工程項(xiàng)目能夠按期交付，則需要對工程進(jìn)度也采用精細(xì)化管理措施[3]。這就要求工程項(xiàng)目必須要對施工進(jìn)度采用精細(xì)化管理，能夠結(jié)合工程項(xiàng)目進(jìn)度以及工程項(xiàng)目目標(biāo)，合理分配相關(guān)施工資源，安排工作人員以及機(jī)械設(shè)備，保障在施工過程中施工內(nèi)容以及施工工作組的良好對接。

例如在當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，同一項(xiàng)工程項(xiàng)目，需要由不同的施工團(tuán)隊(duì)相互配合完成。但是施工團(tuán)隊(duì)之間的合作默契往往達(dá)不到最佳要求，所以需要利用精細(xì)化管理模式來磨合工作團(tuán)隊(duì)。同時(shí)在施工過程中還需要利用到大量的機(jī)械設(shè)備，但是施工企業(yè)部分設(shè)備數(shù)量較少，有些設(shè)備還需要采用租賃的方式，為了盡可能保障施工設(shè)備的工作效率減少施工成本，則需要結(jié)合施工項(xiàng)目進(jìn)度合理規(guī)劃設(shè)備的使用單位，防止機(jī)械設(shè)備出現(xiàn)閑置或者需求量過大，無法安排的情況。

在工程項(xiàng)目施工過程中，施工進(jìn)度還會(huì)受到工作流程內(nèi)容和工作時(shí)間等相關(guān)因素的影響，要保障這些因素可以相互配合則需要在施工過程中采用精細(xì)化管理模式，合理規(guī)劃工作內(nèi)容。同時(shí)還需要建設(shè)具備靈活性可調(diào)整性的施工管控措施，在施工過程中如若工程進(jìn)度出現(xiàn)問題，則可以有效調(diào)整整體施工工作內(nèi)容，盡可能在原定施工工期的范圍內(nèi)完成工程項(xiàng)目。

例如在工程項(xiàng)目施工過程中，如果出現(xiàn)返工現(xiàn)象，則需要安排工程人員對工作內(nèi)容進(jìn)行返工。同時(shí)要與后續(xù)工程人員進(jìn)行對接，可能縮短返工時(shí)間和后續(xù)階段的施工工期。以此來保障施工過程安全穩(wěn)定的運(yùn)行，提高管理工作的精準(zhǔn)度和精確性。

2.4 在施工過程中采用精細(xì)化管理措施， 防止出現(xiàn)環(huán)境污染問題

在當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的新時(shí)期，可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略才是社會(huì)發(fā)展的主要思想。所以環(huán)保正在逐漸成為時(shí)代發(fā)展的主題，房地產(chǎn)建筑工程需要大規(guī)模運(yùn)用建筑材料，改變當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)結(jié)構(gòu)，還會(huì)產(chǎn)生諸多建筑垃圾，所以如何順應(yīng)了時(shí)代發(fā)展需求，防止在施工過程中出現(xiàn)環(huán)境污染問題，就成為管理工作人員需要關(guān)注的主要管理內(nèi)容。因此需要合理利用精細(xì)化管理來控制工程項(xiàng)目對于環(huán)境的影響。首先在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)過程中，需要嚴(yán)格按照國家相關(guān)規(guī)定來實(shí)施工程項(xiàng)目，在施工過程中利用綠色環(huán)保材料。同時(shí)為了減少工業(yè)揚(yáng)塵對于天氣的污染，還需要在施工過程中對施工現(xiàn)場進(jìn)行淋水加濕。而對于施工過程中所產(chǎn)生的相應(yīng)泥漿以及污水需要進(jìn)行特殊處理，無害化后才能夠排入城市排水設(shè)施中。在施工現(xiàn)場還必須嚴(yán)禁焚燒油漆、油粘等會(huì)產(chǎn)生有毒有害氣體的廢棄物。最后需要做好施工現(xiàn)場的噪聲管控，盡可能減少噪聲污染，減少對附近居民正常生活的影響。

2.5 竣工驗(yàn)收階段的精細(xì)化管理措施

從驗(yàn)收階段是工程項(xiàng)目的最后工作內(nèi)容，但竣工驗(yàn)收是否順利，也將會(huì)影響到工程項(xiàng)目的總體完成質(zhì)量和驗(yàn)收工期。特別是對于建筑企業(yè)的資金回收來說，竣工驗(yàn)收工作如果長期無法完成，那么將導(dǎo)致工程建筑企業(yè)會(huì)有大量資金被壓，無法使用，建筑企業(yè)沒有資金投資新的工程項(xiàng)目，影響到了企業(yè)的發(fā)展。因此在竣工驗(yàn)收階段也需要采用精細(xì)化管理措施，要求管理部門需要展開工程資金的核算，詳細(xì)劃分工程項(xiàng)目以及綜合建設(shè)成本，但由于工程項(xiàng)目成本由多種不同成本共同組成，那么就需要制定詳細(xì)的管理方案。且安排資料管理工作者對所有工程項(xiàng)目所產(chǎn)生的資料和信息加以收集整理，做好歸檔工作，從而方便管理工作者在未來決策時(shí)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持。最后在竣工交付階段，所有重點(diǎn)管理工作人員還需要直接進(jìn)入施工現(xiàn)場，結(jié)合施工圖紙以及規(guī)定要求，對工程建設(shè)情況進(jìn)行比對，尋找出可能存在的施工問題和安全隱患。隨后依據(jù)進(jìn)攻結(jié)算和成本核算進(jìn)行有效控制，確保結(jié)算誤差能夠在合理的范圍內(nèi)。

3 結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目的開展，采用精細(xì)化管理措施是管理工作人員必然的發(fā)展方向，精細(xì)化管理措施主要應(yīng)用于工程項(xiàng)目施工成本控制、施工材料成本控制、施工進(jìn)度控制、污染控制以及竣工驗(yàn)收管理，將精細(xì)化管理措施全程嵌入至房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目的開發(fā)中，從而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平，提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力。