底價(jià)拿下城改地塊 大華集團(tuán)擴(kuò)土儲(chǔ)模式很另類(lèi)

楊春霞 高方方

一片荒涼，雜草叢生，地上堆滿(mǎn)了碎瓦片，四周被圍墻包圍著，這就是寶山新城顧村地區(qū)GC-B-1單元16-02地塊目前的現(xiàn)狀。

寶山新城顧村地區(qū)GC-B-1單元16-02地塊是顧村老集鎮(zhèn)“城中村”改造地塊，8月9日被大華（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“大華集團(tuán)”）以42.78億元的底價(jià)收入囊中。

值得一提的是，包括上述該地塊在內(nèi)，上海今年掛牌了7幅城改地塊，截至發(fā)稿，已出讓了6幅，最近的一幅于8月28日出讓?zhuān)挥诜钯t南橋新城，由上海肖塘投資發(fā)展有限公司以底價(jià)6178萬(wàn)元競(jìng)得，為辦公樓地塊。

對(duì)于接連出讓多幅城改地塊，多位業(yè)內(nèi)人士均表示，很大程度上與增加存量供給有關(guān)。諾亞財(cái)富地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人黃琳珊表示，在城市規(guī)模有限的背景下，大城市已從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，這也意味著城市更新將成為城市發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟也認(rèn)為，城中村改造是上海從存量土地增加供給的一種方式，能夠增加整體的土地供給和房屋的供給緩解目前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的壓力。

底價(jià)拿地

值得一提的是，從地塊的競(jìng)得方來(lái)看，大華集團(tuán)在上海城中村改造中扮演著重要的角色，今年上半年，已先后拿下4幅城中村改造地塊，且均含有住宅物業(yè)。

8月22日，上海土拍市場(chǎng)成交3幅“城中村”改造地塊，其中上海睿華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上海睿華”）分別以4.09億元、9.48億元的底價(jià)拿下寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)聯(lián)東村等“城中村”改造區(qū)域C1-06地塊和寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)聯(lián)東村等“城中村”改造區(qū)域E1-18、E1-02地塊。

此外，8月9日，大華集團(tuán)旗下子公司上海顧華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上海顧華”）以42.78億元競(jìng)得寶山新城顧村地區(qū)GC-B-1單元16-02地塊。

再往前，4月12日上海土地市場(chǎng)迎來(lái)年內(nèi)首宗可售住宅出讓?zhuān)罱K，大華集團(tuán)子公司上海華行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上海華行”）以底價(jià)27.9億元奪得寶山區(qū)N12-1001編制單元13A-02地塊，該地塊也是“城中村”改造項(xiàng)目。

從今年已成交的4幅城中村改造地塊的出讓情況來(lái)看，最終競(jìng)得方為上海睿華、上海顧華均有當(dāng)?shù)劓?zhèn)屬企業(yè)的參股。據(jù)相關(guān)資料顯示，上海睿華99%股權(quán)來(lái)自大華集團(tuán)，1%的股權(quán)來(lái)自大場(chǎng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。而上海顧華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，90%股權(quán)來(lái)自大華集團(tuán)，10%來(lái)自上海顧村資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資有限公司（上海顧村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社占90%股權(quán)）。除此之外，大華集團(tuán)的前身為上海市寶山區(qū)大場(chǎng)鄉(xiāng)商品住宅開(kāi)發(fā)公司組建。

對(duì)此，黃琳珊表示，上海的城中村改造有別于深圳，一般多位于寶山、閔行等中環(huán)外地段，而且規(guī)模、體量不是很大，一般涉及的都是國(guó)企央企，民營(yíng)企業(yè)不會(huì)輕易涉及。

不可忽視的是，從樓板價(jià)來(lái)看，城改項(xiàng)目讓大華集團(tuán)占了不少便宜。以寶山新城顧村地區(qū)GC-B-1單元16-02地塊為例，樓板價(jià)為21000元/平方米，而作為對(duì)比的是，2016年信達(dá)地產(chǎn)以50.8億元競(jìng)得的寶山新城顧村A單元10-03、10-05商住地塊，與這幅地塊僅僅隔著一條寶安公路，樓板價(jià)高達(dá)37248.58元/平方米。

從周邊在售房?jī)r(jià)來(lái)看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，該地塊周邊3公里近一年來(lái)，商品房成交均價(jià)在34000元～41000元區(qū)間浮動(dòng)，最近的2018年8月份，成交均價(jià)為39540元。

不過(guò)，對(duì)于上述城改項(xiàng)目未來(lái)將如何運(yùn)作操盤(pán)以及拿地資金來(lái)源渠道，《投資者報(bào)》記者致函大華集團(tuán)，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

另類(lèi)擴(kuò)土儲(chǔ)

大華集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，是一家由上海寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)屬集體企業(yè)發(fā)展而來(lái)的房地產(chǎn)公司，目前已布局上海、杭州、西安、大連、武漢、濟(jì)南、海口、南京、泰州、沈陽(yáng)及煙臺(tái)等11個(gè)城市。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，大華集團(tuán)銷(xiāo)售金額為125.17億元，其中上海和南京貢獻(xiàn)居前兩位，分別為39.68億元、17.88億元。

在土地儲(chǔ)備方面，此前大華集團(tuán)土地儲(chǔ)備共計(jì)115.17萬(wàn)方，此次競(jìng)得的4幅城改地塊為大華集團(tuán)增加了18.79萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

當(dāng)然，作為上海本土的房企，大華集團(tuán)并不局限于上海的領(lǐng)地，還通過(guò)收并購(gòu)入股等方式，在當(dāng)?shù)爻闪⒆庸窘璧琅f改挺進(jìn)西南重鎮(zhèn)昆明和粵港澳大灣區(qū)核心城市廣州。

2017年8月大華集團(tuán)在昆明成立了大華集團(tuán)（昆明）投資有限公司，2018年1月30日，大華集團(tuán)在昆明成立大華華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)等。

2018年3月，云南城投旗下子公司云南亞德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“云南亞德”）40%股權(quán)掛牌交易，轉(zhuǎn)讓底價(jià)6680萬(wàn)元，受讓方為大華集團(tuán)（昆明）投資有限公司。據(jù)公開(kāi)報(bào)道，云南亞德是盤(pán)龍區(qū)東白沙河片區(qū)虹橋村、龍池村城改項(xiàng)目的社會(huì)投資人，上述項(xiàng)目用地面積約683.27畝，凈用地面積約23萬(wàn)方。

此外，2017年9月，大華集團(tuán)與云南西山區(qū)政府簽下兩筆300億大單，主要用于春雨路沿線(xiàn)城市更新改造以及馬街街道辦城市更新改造開(kāi)發(fā)。時(shí)隔兩個(gè)月，大華集團(tuán)又敲定了昆明東三環(huán)長(zhǎng)地梗村城中村項(xiàng)目改造。

值得一提的是，根據(jù)大華集團(tuán)官方微信內(nèi)容，2018年大華集團(tuán)還在廣州成立新公司，意欲布局粵港澳大灣區(qū)，不過(guò)關(guān)于廣州公司目前未找到相關(guān)資料。

此外，在2017年6月，在?？谑姓e辦的2017年?？诰C合招商推介會(huì)上，大華集團(tuán)董事長(zhǎng)金惠明與海口市房屋征收局簽署了《?？谑羞~仍片區(qū)棚改項(xiàng)目合作框架協(xié)議》，該片區(qū)位于?？谑协偵絽^(qū)，劃定改造范圍用地1906畝。