新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)建筑企業(yè)的影響及措施

趙麗芳

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的全球化發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的全面普及，會(huì)計(jì)制度也不斷改進(jìn)，新收入準(zhǔn)則就是在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展下修訂出來(lái)的一項(xiàng)新型會(huì)計(jì)制度，其對(duì)房地產(chǎn)建筑企業(yè)的收入確認(rèn)帶來(lái)了一定的沖擊，本文闡述了房地產(chǎn)建筑企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，分析了新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)建筑企業(yè)的影響以及列舉了新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)建筑企業(yè)的影響受到哪些因素的影響，提出了房地產(chǎn)建筑企業(yè)應(yīng)對(duì)新收入準(zhǔn)則的對(duì)策。我們認(rèn)為新收入準(zhǔn)則給企業(yè)帶來(lái)收入沖擊的同時(shí)，也給企業(yè)帶來(lái)了不斷改進(jìn)完善的機(jī)遇，在新政策頒布的未來(lái)幾年里，我們需要不斷提升自我、加強(qiáng)企業(yè)管理和內(nèi)部控制、加強(qiáng)內(nèi)外部溝通，使企業(yè)盡快適應(yīng)會(huì)計(jì)制度的變化。

關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則；房地產(chǎn)建筑企業(yè)；影響；應(yīng)對(duì)措施

房地產(chǎn)建筑企業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，給國(guó)家創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值的同時(shí)，也受到了新收入準(zhǔn)則的沖擊，讓發(fā)展中的房地產(chǎn)建筑企業(yè)措手不及，本文打算從新收入準(zhǔn)則實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)建筑企業(yè)的影響分析進(jìn)行探討，進(jìn)而提出房地產(chǎn)建筑企業(yè)如何應(yīng)對(duì)新收入準(zhǔn)則的影響，新收入準(zhǔn)則的實(shí)施，讓房地產(chǎn)建筑企業(yè)在不斷發(fā)展的同時(shí)兼顧會(huì)計(jì)制度所帶來(lái)的變化，給企業(yè)提出了更高的管理要求，使財(cái)務(wù)核算更加符合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，給投資者和社會(huì)大眾更透明的財(cái)務(wù)信息和企業(yè)信息。

一、房地產(chǎn)建筑業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)在營(yíng)改增后，其稅負(fù)的特點(diǎn)主要有如下：首先，建筑安裝成本是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分，營(yíng)改增后，建筑業(yè)實(shí)行11%的增值稅稅率，其稅負(fù)會(huì)明顯上升，依據(jù)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁性原理，房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑業(yè)的下游企業(yè)，其建安成本會(huì)相應(yīng)增加。其次，土地成本占房地產(chǎn)企業(yè)成本的比例較重，目前房地產(chǎn)企業(yè)在拿地時(shí)，收到的是政府的收款收據(jù)，不能取得相應(yīng)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，因此土地成本會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。再者，融資作為房地產(chǎn)企業(yè)的有力資金支撐，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)起著舉足輕重的作用，融資產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)壓力，營(yíng)改增后，金融企業(yè)實(shí)行6%的增值稅稅率，這樣房地產(chǎn)企業(yè)能取得6%的增值稅發(fā)票，抵扣后和原來(lái)繳納5%營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)差不多。以上幾項(xiàng)都是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)項(xiàng)稅額方面的變化，新收入準(zhǔn)則實(shí)施后，企業(yè)以控制權(quán)轉(zhuǎn)移為收入確認(rèn)的判斷依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)，原先需要在預(yù)售當(dāng)期繳納銷(xiāo)項(xiàng)稅額，新會(huì)計(jì)制度后，預(yù)售業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)項(xiàng)稅額將在客戶(hù)取得商品的控制權(quán)時(shí)確認(rèn)，延后繳納銷(xiāo)項(xiàng)稅額，給房地產(chǎn)企業(yè)減輕了稅收負(fù)擔(dān)。另外，新收入準(zhǔn)則的收入確認(rèn)以合同為核心，而房地產(chǎn)企業(yè)的合同比一般企業(yè)要多，給梳理合同帶來(lái)了很大的工作量。

建筑業(yè)在營(yíng)改增后，其稅負(fù)的特點(diǎn)主要有如下：首先，建筑業(yè)的材料采購(gòu)如果能取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票的話(huà)，就可以相應(yīng)抵扣，降低稅負(fù)；如果不能取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票的話(huà)，就會(huì)增加稅負(fù)。其次，建筑業(yè)的人工成本，由于其雇傭的都是臨時(shí)的農(nóng)民工或者勞務(wù)公司派遣來(lái)的工人，所以付給農(nóng)民工的那部分費(fèi)用往往沒(méi)法取得發(fā)票，因此這部分會(huì)增加建筑業(yè)稅負(fù)。再者，建筑業(yè)的租賃業(yè)務(wù)，新的稅改方案中，動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)稅率為17%，由于租賃公司有租賃收入，需要繳納17%的銷(xiāo)項(xiàng)稅額，而日常業(yè)務(wù)中沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅額，因此租賃公司選擇一般納稅人的話(huà)，其稅負(fù)會(huì)大幅增加，進(jìn)而租賃公司會(huì)選擇小規(guī)模納稅人來(lái)降低稅負(fù)，這樣當(dāng)建筑公司在租賃設(shè)備時(shí)，就不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，進(jìn)而增加建筑公司的稅負(fù)。最后，由于建筑業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性，其好多材料如沙土、磚塊、鋼筋、石灰等供應(yīng)商都是個(gè)體戶(hù)或者小規(guī)模納稅人，沒(méi)法取得發(fā)票，會(huì)相應(yīng)增加稅負(fù)。以上幾項(xiàng)是建筑企業(yè)在進(jìn)項(xiàng)稅額方面的變化，會(huì)使企業(yè)稅負(fù)增加。新收入政策實(shí)施后，收入確認(rèn)金額、工程結(jié)算金額、開(kāi)具發(fā)票金額一致，采用統(tǒng)一的收入確認(rèn)方式，使企業(yè)會(huì)計(jì)工作最省心。

二、新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)建筑業(yè)的影響 （一）有利影響

1.加強(qiáng)合同管理。新收入準(zhǔn)則實(shí)行以控制權(quán)轉(zhuǎn)移替代風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，打破商品和勞務(wù)的界限，要求企業(yè)履行合同中的履約義務(wù)，即客戶(hù)取得相關(guān)商品（或服務(wù)）的控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入，其能夠更加科學(xué)合理地反映企業(yè)的收入確認(rèn)過(guò)程。而收入確認(rèn)的五步驟里，識(shí)別客戶(hù)合同是其中的第一步，因此房地產(chǎn)建筑企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)合同的梳理，分析現(xiàn)有合同和潛在合同中的有關(guān)內(nèi)容，明確合同的各項(xiàng)履約義務(wù)，進(jìn)而準(zhǔn)確確認(rèn)收入。另外，各項(xiàng)合同須由專(zhuān)人進(jìn)行保管，分門(mén)別類(lèi)存放在檔案室，并配備專(zhuān)門(mén)鑰匙，并對(duì)合同做好電子檔案，可以做到快速檢索需要的信息。

2.簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)核算。新政策頒布前，收入確認(rèn)區(qū)分銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)、讓渡資產(chǎn)使用權(quán)和建造合同，分別采取不同的收入確認(rèn)模式，新準(zhǔn)則將現(xiàn)行收入和建造合同兩項(xiàng)準(zhǔn)則納入統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型，本準(zhǔn)則指出，“本準(zhǔn)則適用于所有與客戶(hù)之間的合同”，但增加排除了金融工具合同的適用。修訂準(zhǔn)則從根本上明確了交易的客體和對(duì)象，為財(cái)務(wù)報(bào)表信息的準(zhǔn)確披露打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，使會(huì)計(jì)核算更為簡(jiǎn)單易操作。

3.細(xì)化財(cái)務(wù)指標(biāo)。財(cái)務(wù)指標(biāo)是企業(yè)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的指標(biāo)，是用貨幣形式來(lái)計(jì)量的。財(cái)務(wù)指標(biāo)的質(zhì)量取決于財(cái)務(wù)報(bào)告的質(zhì)量，財(cái)務(wù)報(bào)告的質(zhì)量又受到會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)師技能、職業(yè)道德等因素的影響。隨著新收入準(zhǔn)則的頒布與實(shí)施，財(cái)務(wù)報(bào)告的質(zhì)量會(huì)受到很大的影響，進(jìn)而影響到財(cái)務(wù)指標(biāo)的質(zhì)量，我們知道涉及收入的財(cái)務(wù)指標(biāo)有凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、銷(xiāo)售增長(zhǎng)率等，收入確認(rèn)模式發(fā)生變化，從而使這些指標(biāo)相應(yīng)發(fā)生變化，會(huì)更加真實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)能力和發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)企業(yè)做出戰(zhàn)略陛決定提供可靠而真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

4.完善會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、提升會(huì)計(jì)信息披露透明度。新收入準(zhǔn)則制度的制定，符合目前市場(chǎng)的瞬息變化，對(duì)于房地產(chǎn)建筑企業(yè)新出現(xiàn)的情況，都做出了相應(yīng)的規(guī)范，并且加入了新的會(huì)計(jì)科目，能更好地體現(xiàn)會(huì)計(jì)工作中的全部交易情況，更好的提升會(huì)計(jì)信息的可靠、客觀性，全方位提升信息質(zhì)量，因此新收入準(zhǔn)則的實(shí)施，對(duì)于改善和同步我國(guó)的會(huì)計(jì)制度，完善會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，提升會(huì)計(jì)的信息質(zhì)量都有著很好的推動(dòng)作用。新準(zhǔn)則要求披露的信息更加精細(xì)、客觀化，披露的內(nèi)容更加重視真實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，給投資者和社會(huì)大眾提供更加可靠、真實(shí)、全方位的房地產(chǎn)建筑企業(yè)交易情況，維護(hù)了廣大投資者和社會(huì)民眾的利益。

（二）不利影響

1.加大梳理合同的工作量。新收入準(zhǔn)則收入確認(rèn)以合同為基礎(chǔ)，因此大大增加了梳理合同的工作量，特別是對(duì)于房地產(chǎn)建筑企業(yè)而言，其合同較多，類(lèi)別繁雜，需要對(duì)其進(jìn)行整理歸類(lèi)，并形成合同的電子檔案，使合同的每項(xiàng)履約義務(wù)都能很好地體現(xiàn)在客戶(hù)面前。

2.加大確定收入金額難度。收入確認(rèn)金額是企業(yè)預(yù)期提供商品或服務(wù)有權(quán)獲得的支付對(duì)價(jià)。新收入準(zhǔn)則增加了對(duì)合同重大融資因素的考慮，其使得合同對(duì)價(jià)和實(shí)際收到的價(jià)款常常不一致，其中的差額就是由于融資因素造成的，對(duì)于房地產(chǎn)建筑企業(yè)而言，其項(xiàng)目周期比較長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)也較長(zhǎng)，如何核算合同融資因素對(duì)房地產(chǎn)建筑企業(yè)的收入現(xiàn)金流量的影響，需要越來(lái)越多的職業(yè)判斷；另外房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)售價(jià)的樓盤(pán)，新收入準(zhǔn)備提供了典型的估計(jì)方法，如市場(chǎng)調(diào)整法、成本加成法、余值法等，企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要根據(jù)職業(yè)判斷來(lái)選擇最能反映收入實(shí)質(zhì)的方法，來(lái)確認(rèn)收入金額。

3.泄露企業(yè)內(nèi)部信息。新收入準(zhǔn)則需要披露的內(nèi)容包括賬實(shí)核對(duì)情況、簽訂合同信息、合同資產(chǎn)及負(fù)債的信息、合同履行義務(wù)、影響收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)與金額的變化及重大判斷、剩余履約義務(wù)信息、與銷(xiāo)售合同相關(guān)的資產(chǎn)與負(fù)債信息、企業(yè)規(guī)模和管理水平等，房地產(chǎn)建筑企業(yè)屬于規(guī)模大、投資大、資金周轉(zhuǎn)時(shí)期長(zhǎng)，詳細(xì)信息給投資者和社會(huì)大眾提供信息透明度的同時(shí)，也泄露了企業(yè)內(nèi)部大量信息。

三、影響新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)建筑行業(yè)作用的因素分析

（一）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的商品性、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，新收入準(zhǔn)則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)產(chǎn)生廣泛而深遠(yuǎn)的影響。建筑業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)由建筑產(chǎn)品的特點(diǎn)所決定，其具有體積龐大、復(fù)雜多樣、整體難分、不易移動(dòng)等特點(diǎn)，另外還具有生產(chǎn)的流動(dòng)性、產(chǎn)品的形式多樣、施工技術(shù)復(fù)雜、露天和高處作業(yè)多、機(jī)械化程度低等特點(diǎn)，新收入準(zhǔn)則對(duì)建筑企業(yè)的影響會(huì)因?yàn)槠浣?jīng)營(yíng)特點(diǎn)而產(chǎn)生久遠(yuǎn)的影響。

（二）核算方法

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行預(yù)售款預(yù)繳增值稅的會(huì)計(jì)處理，當(dāng)月收到預(yù)售款后，作為預(yù)收賬款處理，次月按照3%稅率申報(bào)預(yù)繳增值稅，其他會(huì)計(jì)處理和一般企業(yè)一致。建筑業(yè)的核算方法是項(xiàng)目和總部是分開(kāi)核算的，每個(gè)項(xiàng)目要單獨(dú)建賬，會(huì)計(jì)上設(shè)置工程施工和工程結(jié)算兩個(gè)科目，并設(shè)置工程施工和工程結(jié)算的明細(xì)類(lèi)科目。

（三）人員水平

目前房地產(chǎn)建筑行業(yè)的人員水平參差不齊，新收入準(zhǔn)則的實(shí)施，將對(duì)企業(yè)造成一定的沖擊，企業(yè)人員需要不斷通過(guò)自我學(xué)習(xí)來(lái)提升自己的業(yè)務(wù)水平，來(lái)更好地適應(yīng)新政策所帶來(lái)的變化。

四、房地產(chǎn)建筑企業(yè)如何應(yīng)對(duì)新收入準(zhǔn)則的影響

（一）成立合同管理小組

新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)建筑企業(yè)的影響是多方面的，不但涉及會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)，還涉及市場(chǎng)、合約、人力、信息系統(tǒng)等多個(gè)方面的業(yè)務(wù)。由于新收入準(zhǔn)則收入確認(rèn)以合同為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)建筑企業(yè)應(yīng)該成立合同管理小組，對(duì)所有合同仔細(xì)識(shí)別，派專(zhuān)人保管梳理合同，認(rèn)真記錄合同的每一項(xiàng)單項(xiàng)履約義務(wù)，使合同的每一項(xiàng)信息得到很好的記錄，從而可以更加準(zhǔn)確的在財(cái)務(wù)上確認(rèn)收入。

（二）引進(jìn)外部專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)人員及提升內(nèi)部財(cái)務(wù)人員

通過(guò)人才招聘網(wǎng)引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)人員來(lái)管理財(cái)務(wù)工作，使新收入準(zhǔn)則在企業(yè)得到很好的實(shí)施；對(duì)于內(nèi)部財(cái)務(wù)人員，通過(guò)參加外部專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)或者請(qǐng)行業(yè)專(zhuān)家來(lái)企業(yè)進(jìn)行講座，來(lái)盡快適應(yīng)新政策帶來(lái)的變化，更加順利地開(kāi)展財(cái)務(wù)工作。

（三）加強(qiáng)內(nèi)部控制、加強(qiáng)內(nèi)外部溝通

新收入準(zhǔn)則涉及企業(yè)多個(gè)部門(mén)，需要我們企業(yè)各部門(mén)加強(qiáng)內(nèi)部管理，明確崗位職責(zé)；加強(qiáng)內(nèi)部控制，設(shè)計(jì)嚴(yán)密完善的內(nèi)部控制體系，其范圍應(yīng)當(dāng)擴(kuò)展到企業(yè)的每一個(gè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)部門(mén)，各部門(mén)之間保持及時(shí)溝通，與投資者及社會(huì)大眾保持良好的溝通，這樣才能內(nèi)外協(xié)調(diào)，提升整個(gè)企業(yè)的管理水平。

五、結(jié)論

企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)管理方式的不斷改進(jìn)，新收入準(zhǔn)則的實(shí)施，有利于提升會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，促進(jìn)企業(yè)管理水平的整體提高，本文通過(guò)闡述房地產(chǎn)建筑企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，分析了新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)建筑企業(yè)的影響，提出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，我們相信在未來(lái)的房地產(chǎn)建筑企業(yè)發(fā)展中，新收入準(zhǔn)則將會(huì)使企業(yè)的管理越來(lái)越完善，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益越來(lái)越強(qiáng)大。

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