探析房屋承租人優(yōu)先購買權制度及完善

摘 要：伴隨著社會的發(fā)展及民眾對自我權益的醒悟，人們更加注重日常生活中的各種權利，而重合的權利主張之間又容易產生沖突。房屋承租人優(yōu)先購買權在解決承租方和買賣方之間的權利沖突中有著不可替代的作用，但由于國內在房屋租賃的法律法規(guī)存在漏洞，致使房地產交易矛盾頻發(fā)。本文出于對承租人權益的維護，以最高院新出臺的司法解釋為導向，通過對承租人優(yōu)先購買權行使要件進行分析和探究，進而平衡各民事主體之間的權益。

關鍵詞：：承租人優(yōu)先購買權；“同等條件”；“合理期限”

一、承租人優(yōu)先購買權行使中存在的問題

優(yōu)先購買權隨著該制度不斷發(fā)展和經濟社會需要，我國《合同法》第230條規(guī)定及最高院《房屋租賃合同解釋》都主張優(yōu)先購買權制度。在筆者看來仍存在問題需要分析，即行使要件闡述不明，其解決直接影響該制度能否充分發(fā)揮其應有的解決私權糾紛的作用。

（1）“同等條件”不明確

按照國內《合同法》第230條規(guī)定，房屋優(yōu)先購買權需要基于“同等條件”下主張，但司法解釋并沒有明確界定“同等條件”的衡量標準，按照《滬高法民一[2005]15號文》的主張，出租人和第三人在簽合同條款時，其中的價格及給付方式同樣適用承租人。但其中同等的含義滿足“絕對”或者“相對”沒有表明。因此，首先要明確其歸屬于“絕對同等說”還是“相對同等說”，其次，再就其應當包含的具體因素進行明確。

（2）行使期限的不明確

根據國內法律明文規(guī)定出租人必須在“合理期限”內履行通知義務，我國關于“合理期限”的規(guī)定較為表面化，第一，“合理”一詞根據字面理解是一個半確定概念，主要涉及起算點和時長問題的不明確。第二，“合理期限”針對的對象不明確，其對承租人優(yōu)先購買權的期限或者是對出租人履行法定義務的期限也沒有表明。

二、國外關于承租人優(yōu)先購買權制度的法律規(guī)定

（1）德國關于承租人優(yōu)先購買權行使要件的立法

德國在立法上主張“絕對同等說”，《德國民法典》第505條第2款的規(guī)定即承租人優(yōu)先購買權行使必須與出租人和第三人之間的合同條款項保持一致為基礎提出，德國“同等條件”的限制很苛刻，追溯設定設立承租人優(yōu)先購買權制度的角度剖析，不能體現立法價值。

（2）瑞士對于承租人優(yōu)先購買權行使要件的立法

《瑞士民法典》在當今各國民事立法上有極大的借鑒意義，我國一直秉持的“民商合一”原則就是源于瑞士民法的啟迪。其對于“合理期限”的例外情況采取了相應處理，主要體現于《瑞士民法典》第681條第2款之中，即若承租人應該行使其有權利，然而出租人并未提示承租人，在此情況下，承租人僅需知曉出租人和第三人之間存在合同事實和款項內容即可，且在知曉之日起，以三個月為期限進行行使。瑞士的法條表明，瑞士以承租人知道出租人和第三人有簽約關系和款項內容為起點。

三、關于承租人優(yōu)先購買權制度的完善方案

針對本文提出的承租人優(yōu)先購買權制度存在的問題，筆者認為應當從完善規(guī)則和平衡各方權利人之間利益角度入手加以解決。

（1）明確“同等條件”的定義

從上文對德國立法的分析可以了解到，“絕對同等說”的主張更加嚴厲，而“相對同等說”一方面保護了民事活動中處于不利地位的承租人，另一方面其又指出優(yōu)先購買權是為了平衡當事人之間的權利而賦予處于弱勢地位的承租人以順位上的優(yōu)勢。因此筆者更贊成“相對同等說”。

關于承租人優(yōu)先購買權中“同等條件”的具體釋義，其主要從價款，給付方式及期限長短三個方面分析。就相同價格來說，基于保護出賣人的合法權益，房屋在出賣時，承租人發(fā)揮優(yōu)先購買權時的款數要和第三人的合同款數保持相同。就相同的給付方式來說，對于價款的給付方式關系到出賣人的權益，一次性給付和分期給付有較大的差距，若針對第三人適用分期給付，則同樣適用于承租人，如果對承租人適用一次性給付則不符合相同的給付方式。就相同的付款期限來說，出租人和第三人的協議成立后，承租人才可以和出租人簽訂合同。因為要維護承租人的優(yōu)先購買權同時要滿足“同等條件”，要以簽訂協議到付款截止的日期作為優(yōu)先購買權的期限，而不是用出賣人和第三人之前簽訂協議中的時間為交付期限。

（2）明確 “合理期限”的內涵

對于房屋承租人優(yōu)先購買權中的“合理期限”的明確主要涉及兩點，第一，“合理期限”的起算點，第二，“合理期限”的時長。

首先，對“合理期限”的起算點，筆者主應當為雙方相互認可后，條約簽訂前必須告訴承租人。通知內容為擬認定的合同項，并且，出賣人應告知第三人由于存在優(yōu)先購買權而存在的合同風險。

其次，對“合理期限”的時長，筆者認為應考察其設立的最初目的，若目的是給予承租人思索是否行使優(yōu)先購買權，那么期限要短。若將“合理期限”理解為承租人優(yōu)先購買權的行使期限，則應需要較長期限。其行使期限限制為：首先，如果出租人于轉讓不動產前沒有告知承租人，則承租人的優(yōu)先購買權自房屋出賣之日起一年以后消滅。其次，若承租人已經知道房屋被出賣的情況，但出租人于轉讓不動產時并沒有告知承租人，應承租人從知道之日起的十五天內行使權利，超過期限的視為自動放棄。

結束語

本文在我國現有法律規(guī)定的基礎上，參照了德國、瑞士立法及學說，并對相關理論提出了自己的見解，針對承租人優(yōu)先購買權中的行使要件進行提出問題及分析，并對“同等條件”及“合理期限”給出了相應的解決方案。

本文在行文思路上，以現有的國內外理論為基礎，以確保公民在現實生活中的具體應用為目的，通過分析現有制度從而完善制度中的漏洞，希望為承租人優(yōu)先購買權制度的完善提供一些解決方案。

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作者簡介：

趙青云（1996—），女，陜西省西安人，西北政法大學2014級民商法專業(yè)本科生。

（作者單位：西北政法大學）