房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題研究

吳彤

摘要：承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是如今爭(zhēng)議不斷的法律問(wèn)題之一，我國(guó)目前關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法過(guò)于宏觀，也正是因?yàn)榱⒎ǖ牟煌晟圃斐闪伺c其他權(quán)利難以達(dá)到平衡。本文以此為研究對(duì)象，為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的完善與發(fā)展提出一點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) 效力 同等條件 救濟(jì)

一、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的定義及其性質(zhì)

（一）定義

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指一個(gè)特定的人依照法律規(guī)定或者合同的規(guī)定，在同等條件下優(yōu)先于他人購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。其行使的條件為：出租人須“出賣(mài)該租賃的房屋”?！白赓U房屋”即指出租人出租的交給承租人使用、收益、承租人因此而支付相應(yīng)租金，且符合法律規(guī)定的房屋。

（二）性質(zhì)

關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)，理論上看法不同，但主要有四種觀點(diǎn)。

觀點(diǎn)一：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是附條件的形成權(quán)，該觀點(diǎn)認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬于形成權(quán)，權(quán)利人可以依照自己的單方面意思表示，形成義務(wù)人出賣(mài)該租賃房屋與第三人簽訂的同樣條件內(nèi)容的合同，而不需要義務(wù)人作出承諾。

觀點(diǎn)二：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是期待權(quán)，出租人尚未出賣(mài)該租賃房屋時(shí)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)處在期待狀態(tài)。但出租人將房屋出賣(mài)給他人時(shí)，承租人可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，期待權(quán)即可行使。

觀點(diǎn)三：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是請(qǐng)求權(quán)，承租人對(duì)出租人享有訂立合同買(mǎi)賣(mài)請(qǐng)求權(quán)，在承租人行使權(quán)利時(shí)，合同的成立還需要出租人的承諾。

二、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的產(chǎn)生及其消滅

（一）產(chǎn)生

關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的產(chǎn)生，學(xué)界上有不同的看法。有觀點(diǎn)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)自承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道出租人打算出賣(mài)房屋之時(shí)。另有觀點(diǎn)認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)產(chǎn)生于出租人將房屋出售給第三人時(shí)。

（二）消滅

消滅優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。權(quán)利的消滅即在法律上當(dāng)然消滅，無(wú)須當(dāng)事人的主張。其消滅的原因主要有二，一是租賃關(guān)系的終止，二是承租人放棄行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

三、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使避免不了其效力問(wèn)題，從理論上來(lái)看，分為物權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和債權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。具體來(lái)說(shuō)，債權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)其效力僅發(fā)生在出租人和承租人之間，承租人只能向出租人主張權(quán)利要求在同等條件下自己優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋，但不能根據(jù)此權(quán)利對(duì)抗第三人。而物權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，承租人不僅可以向出租人主張權(quán)利，還可以以此對(duì)抗第三人。

四、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)中“同等條件”的研究

（一）同等條件的認(rèn)定

《合同法》中第二百三十條中有關(guān)于房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定，從規(guī)定中我們可知，“同等條件”是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的重要條件之一，這就涉及“同等條件”的認(rèn)定問(wèn)題，針對(duì)于此，學(xué)界中觀點(diǎn)不一，具體有以下四種：

（1）承租人購(gòu)買(mǎi)租賃房屋的條件與第三人絕對(duì)一致。

（2）承租人購(gòu)買(mǎi)租賃房屋的條件與第三人大致相同。

（3）認(rèn)為“同等條件”主要是指價(jià)格的相同，若出賣(mài)人出于某種原因給予第三人優(yōu)惠，且此特殊原因能以金錢(qián)計(jì)算，則可折合成金錢(qián)加入出賣(mài)的價(jià)格中，若不能以金錢(qián)計(jì)算，則以市場(chǎng)價(jià)確定價(jià)格。

（4）對(duì)于“同等條件”應(yīng)采取目的性限制解釋?zhuān)瑧?yīng)該表現(xiàn)出優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的相對(duì)性和有條件性，不能以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)損害出賣(mài)人的利益，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不能絕對(duì)剝奪第三人的購(gòu)買(mǎi)權(quán)利。

對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不同的觀點(diǎn)帶來(lái)不同的認(rèn)定方式，在現(xiàn)實(shí)生活中，承租人往往以?xún)r(jià)格作為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)中的“同等條件”，而司法審判中，法官對(duì)于“同等條件”有較大的自由裁量權(quán)，因此往往同樣的案件因不同的法官審理而出現(xiàn)不同的結(jié)果，這就造成了司法實(shí)踐中的混亂。在這樣的情況下，應(yīng)該綜合考慮案情事實(shí)，法官在進(jìn)行審判的過(guò)程也要合理運(yùn)用自由裁量權(quán)，作出正確的判決。

五、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的救濟(jì)與限制

談及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的救濟(jì)，就要不可避免地從優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)、效力著手研究。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有三項(xiàng)主要的法律效力，分別是形成效力、優(yōu)先效力、追及效力，從這三項(xiàng)效力我們可知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)既是形成權(quán)又是準(zhǔn)物權(quán)?！督忉尅分械?1條有關(guān)于房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害時(shí)的救濟(jì)，依據(jù)法條，我們可知承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不具有排他性，且是一種債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。然而在實(shí)踐過(guò)程中，對(duì)于損害賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有具體的界定，這就需要法官的衡量與分析，找出完美的解決辦法。

關(guān)于限制，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)解釋?zhuān)┑?4條之規(guī)定對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行了四項(xiàng)限制，分別為房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、將房屋售賣(mài)給近親屬、辦理登記手續(xù)的善意第三人和除斥期間四種。

筆者認(rèn)為，出租人作為房屋的所有權(quán)人，享有對(duì)房屋的支配與處分權(quán)。在出租和出售房屋時(shí)，選擇部分還是整體進(jìn)行出租或出售是出租人的權(quán)利，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作為一種特殊的權(quán)利，其行使相對(duì)復(fù)雜。房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度設(shè)計(jì)的目的是為了提高社會(huì)效率，保護(hù)承租人的利益，但其也應(yīng)有一定的限制，不能損害到出租人的利益，這樣才能維護(hù)公平。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題的出現(xiàn)，是由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展，呈現(xiàn)出多樣化的結(jié)果，我國(guó)現(xiàn)行法律并沒(méi)有相關(guān)法律進(jìn)行規(guī)制，只能依靠實(shí)踐中司法工作人員采用利益平衡的辦法來(lái)應(yīng)對(duì)。endprint