不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)優(yōu)化探討

福建省尤溪縣房地產(chǎn)管理所 黃瑞釧

隨著商業(yè)銀行中住房信貸業(yè)務(wù)的不斷提升，大多數(shù)從事該行業(yè)的相關(guān)人士表示：不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)較低，能夠具有十分良好的收益，并且還可以利用較為可靠的抵押品作為保障，因此其存在的風(fēng)險(xiǎn)基本為零。但是，大量的歷史事實(shí)發(fā)出警示，單一的不動(dòng)產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)盡管較小，但若干個(gè)抵押集中起來(lái)可以釀成一個(gè)巨大的金融危機(jī)，因此，對(duì)此方面風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行控制，對(duì)相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)化顯得十分必要。

1 不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處于正常的運(yùn)行狀態(tài)下時(shí)，利用房地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押的貸款風(fēng)險(xiǎn)較小，但由于房地產(chǎn)具有較強(qiáng)的特殊性和關(guān)鍵性，成為國(guó)內(nèi)外投資者眼中的“掘金寶地”?，F(xiàn)階段，我國(guó)居民對(duì)住房的需求量逐漸提升，房?jī)r(jià)也隨之得到顯著增長(zhǎng)，與購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力產(chǎn)生較大反差，利用房地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸暴露出來(lái)，對(duì)銀行資產(chǎn)構(gòu)成了較大威脅，抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)問題產(chǎn)生的主要原因包括以下幾個(gè)方面。

1.1 個(gè)人住房抵押貸款還款時(shí)間跨度大

申請(qǐng)貸款人可能會(huì)由于重病、失業(yè)、意外傷害等原因失去還款能力，或者由于房地產(chǎn)價(jià)格下跌產(chǎn)生泡沫破裂時(shí)，貸款人由于所購(gòu)買的房子遭到嚴(yán)重貶值而拒絕還款。例如，在1997—2000年我國(guó)香港出現(xiàn)的一次房地產(chǎn)泡沫破裂中，由于樓價(jià)遭到大幅度貶值，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)生嚴(yán)重縮水，達(dá)到40%～60%，致使數(shù)十萬(wàn)戶家庭背負(fù)巨額債務(wù)，眾多貸款人失去償還能力。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)的非法經(jīng)營(yíng)

部分房地產(chǎn)企業(yè)為了追求更多的經(jīng)濟(jì)效益，在正常進(jìn)行抵押貸款的基礎(chǔ)上，有時(shí)不惜采用非法手段，實(shí)施重復(fù)抵押、虛假按揭等欺騙手段從中獲取暴利，一旦企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)鏈條出現(xiàn)問題，則會(huì)產(chǎn)生較大的法律糾紛，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，企業(yè)將很快陷入到困境當(dāng)中，為銀行資金帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。這里也存在著一些銀行自身的問題，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，銀行在管理制度、方式等方面存在問題，部分員工的業(yè)務(wù)水平較低，無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)虛假按揭等問題，為銀行經(jīng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，為了追求更高的經(jīng)濟(jì)效益，在各大銀行競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，有些銀行有時(shí)明知房貸風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)擴(kuò)大，仍然大肆爭(zhēng)奪房貸客戶，為自身帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)問題[1]。

1.3 政策法規(guī)與社會(huì)環(huán)境問題

風(fēng)險(xiǎn)形成的誘發(fā)因素不單純的是當(dāng)事人，與政策法規(guī)和社會(huì)環(huán)境也有著十分密切的聯(lián)系。例如，我國(guó)在企業(yè)信用評(píng)估方面較為缺失，尚未建立起強(qiáng)有力的個(gè)人稅收登記系統(tǒng)和制度，銀行無(wú)法從整體上對(duì)借款人的信用進(jìn)行把握，因此很容易作出錯(cuò)誤的信貸決策。同時(shí)，在失信懲戒方面的法律制度不健全，導(dǎo)致虛假證明文件十分普遍，違法成本過(guò)低，難以起到有效的威懾作用，這些都將加劇不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。

2 不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的優(yōu)化

現(xiàn)階段，雖然不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)體系已經(jīng)日漸成熟，但是由于房地產(chǎn)泡沫而導(dǎo)致銀行壞賬、金融倒閉的案例仍然時(shí)有發(fā)生。從2014年以后，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始逐漸變得理性，個(gè)別城市出現(xiàn)斷供現(xiàn)象，足以見得房地產(chǎn)泡沫對(duì)抵押貸款產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)?；诖耍瑧?yīng)將房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)納入到抵押風(fēng)險(xiǎn)控制體系當(dāng)中，對(duì)當(dāng)前抵押風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系進(jìn)行有效的優(yōu)化。

2.1 優(yōu)化原則與思路

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r與抵押貸款整體水平存在一定的聯(lián)系，而房地產(chǎn)泡沫屬于該行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)問題的外在體現(xiàn)，因此對(duì)該行業(yè)是否存在泡沫問題進(jìn)行分析，則能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)問題。將房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)納入到抵押風(fēng)險(xiǎn)控制體系當(dāng)中，對(duì)當(dāng)前抵押風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系進(jìn)行有效的優(yōu)化，不但能夠?yàn)榻鹑诒O(jiān)控機(jī)構(gòu)對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控提供便利，而且還能夠?yàn)殂y行抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供有力依據(jù)。

2.2 指標(biāo)體系的優(yōu)化

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的優(yōu)化主要是將房地產(chǎn)泡沫的判斷指標(biāo)納入其中，主要包括以下幾個(gè)方面。

2.2.1 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率

房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與居民可支配收入、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平等息息相關(guān)，通過(guò)對(duì)上述幾項(xiàng)數(shù)據(jù)的對(duì)比分析能夠得出，房?jī)r(jià)是否符合當(dāng)前居民的承受范圍，進(jìn)而得出貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率，評(píng)價(jià)此時(shí)房地產(chǎn)貸款的整體風(fēng)險(xiǎn)。如若房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度大于居民的購(gòu)買能力，則房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，此時(shí)實(shí)施抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)也將隨之提升[2]。

2.2.2 房?jī)r(jià)收入比

所謂的房?jī)r(jià)收入比主要是指一套住房的價(jià)值與當(dāng)?shù)鼐用衲晔杖氲谋戎?。通常情況下，二者間的比值應(yīng)保障在6倍以內(nèi)，如若超出這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，則意味著房?jī)r(jià)過(guò)高，存在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，如若該比重達(dá)到了10倍，則意味著存在十分嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。房?jī)r(jià)收入比是衡量當(dāng)前房?jī)r(jià)高低的重要標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)高時(shí)將會(huì)與居民的需求相背離，從國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)上來(lái)看，正常的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)保持在2～6倍范圍內(nèi)?，F(xiàn)階段，我國(guó)很多地區(qū)的實(shí)際房?jī)r(jià)均已高出這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，這也是個(gè)別城市產(chǎn)生抵押貸款斷供問題的主要原因之一。

2.2.3 房地產(chǎn)出租價(jià)格指數(shù)

房地產(chǎn)市場(chǎng)總體可以被劃分為兩個(gè)部分，即銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，通常情況下，租賃市場(chǎng)中更能夠?qū)οM(fèi)需求進(jìn)行真實(shí)的反饋，當(dāng)銷售市場(chǎng)中投機(jī)需求提升時(shí)，租賃市場(chǎng)中的需求將會(huì)向銷售市場(chǎng)中轉(zhuǎn)移，致使房屋租賃價(jià)格下降。在租賃市場(chǎng)中，房?jī)r(jià)下降的幅度要小于物價(jià)上漲，這將證明銷售市場(chǎng)中存在泡沫，此時(shí)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)增加；當(dāng)房屋租賃價(jià)格下降時(shí)，代表著銷售市場(chǎng)中存在的泡沫提升，抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)也將進(jìn)一步惡化。

2.2.4 投資性購(gòu)房比重

所謂的投資性購(gòu)房比重的計(jì)算方式是投資性購(gòu)房資金與總購(gòu)房資金的比例關(guān)系，通常情況下，該比例應(yīng)保持在10%以內(nèi)，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)較??；如若該比例處于10%～20%范圍內(nèi)，則房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)提升。該比值與貸款風(fēng)險(xiǎn)之間呈現(xiàn)出正比例關(guān)系，當(dāng)比值上升到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將不再具備耐用消費(fèi)品的性質(zhì)，此種抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之提升。

3 控制不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施

在銀行方面，首先，應(yīng)積極樹立正確的經(jīng)營(yíng)理念，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度與問責(zé)機(jī)制，在實(shí)際業(yè)務(wù)操作過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放、回收等操作，各部門之間要加強(qiáng)協(xié)作、密切配合，落實(shí)各項(xiàng)責(zé)任機(jī)制，加強(qiáng)貸后檢查。其次，銀行還應(yīng)建立個(gè)人征信信息系統(tǒng)，有效控制信用風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生幾率，也可以直接引進(jìn)國(guó)外成熟的技術(shù)和運(yùn)行模式，成立獨(dú)立的征信公司，使其與市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制變得更加符合。另外，銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)信貸人員的培訓(xùn)，提升其識(shí)別虛假證明材料的能力，可以采用專家講座、現(xiàn)場(chǎng)檢查等方式，增強(qiáng)其審核技能，減少上當(dāng)受騙現(xiàn)象的發(fā)生[3]。

在政府方面應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，轉(zhuǎn)變地方財(cái)政依賴賣地、城市依賴房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，限制居民的住宅購(gòu)買數(shù)量，對(duì)兩套以上房產(chǎn)按照投資房的方式對(duì)待。打破房地產(chǎn)商的壟斷現(xiàn)狀，允許單位自建經(jīng)濟(jì)適用房，以此來(lái)通過(guò)多渠道激活競(jìng)爭(zhēng)，避免出現(xiàn)壟斷而產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，防止金融危機(jī)的產(chǎn)生。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，在抵押貸款業(yè)務(wù)不斷發(fā)展的同時(shí)也使得風(fēng)險(xiǎn)問題不斷產(chǎn)生。對(duì)此，銀行和政府應(yīng)深刻認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，并積極將房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)納入到抵押風(fēng)險(xiǎn)控制體系當(dāng)中，對(duì)當(dāng)前抵押風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系進(jìn)行有效的優(yōu)化，加強(qiáng)對(duì)國(guó)外先進(jìn)成熟的技術(shù)進(jìn)行吸收和借鑒，與我國(guó)的實(shí)際情況相結(jié)合，建立具有本國(guó)特色的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)。

參考文獻(xiàn)

[1] 曲世軍.中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)判斷及防范體系架構(gòu)研究[D].東北師范大學(xué),2015.

[2] 李群榮.房地產(chǎn)周期性波動(dòng)與商業(yè)銀行抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制研究[D].湖南大學(xué),2014.

[3] 李睿.中國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].華東師范大學(xué),2014.