以全流程、托管式服務(wù)開拓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場

2018年5月24日， 在甘肅省產(chǎn)權(quán)交易所（下稱“甘交所”）掛牌的蘭州蘭石集團(tuán)有限公司所屬的蘭州市七里河區(qū)民樂路8號的兩宗土地使用權(quán)整體轉(zhuǎn)讓項目經(jīng)過長達(dá)2小時48分、226輪次激烈競價，最終以17.5946億元順利成交。成交金額、增值額均創(chuàng)甘交所存量土地交易新高，成為甘肅省國有土地二級市場的新標(biāo)桿。

1 項目的亮點

此項目有三個顯著特點：

1.1 高溢價、高增值

該項目成交價較評估值7.6545億元，增值9.9401億元，增值率129.86%；較掛牌價13.0946億元溢價4.5億元，溢價率高達(dá)34.37%，增值金額為甘交所操作的國有二級土地市場項目之最。

1.2 充分競價、引爆市場

該項目無論是掛牌起始價、公告期內(nèi)咨詢?nèi)藬?shù)、實地踏勘人數(shù)，還是報名參與人數(shù)、網(wǎng)絡(luò)競價輪次均創(chuàng)下同類項目新高；最終以1600萬元/畝，總額17.5946億元成交，創(chuàng)下蘭州市七里河區(qū)國有二級土地市場成交價之最。

1.3 社會關(guān)注度高、反響大

國有建設(shè)用地土地交易價格作為房地產(chǎn)價格風(fēng)向標(biāo)，引起了社會各界的廣泛關(guān)注。本次轉(zhuǎn)讓標(biāo)的位于蘭州市中心城區(qū)七里河區(qū)，毗鄰蘭州最大的客運中心——蘭州西客站，而蘭州西客站作為中國西部“一帶一路”沿線重要的交通樞紐，周邊地價自然會引起眾多房地產(chǎn)企業(yè)的密切關(guān)注、牽動著廣大購房者的心。

2 項目面臨的困境和挑戰(zhàn)

2.1 標(biāo)的掛牌價較高

標(biāo)的掛牌價高達(dá)13.0946億元，單位掛牌價達(dá)到了1200萬元/畝，建成后的樓面價達(dá)到了5143元/㎡，較所在地周邊地價明顯偏高，無形中增加了項目的成交難度。

2.2 標(biāo)的瑕疵明顯、開發(fā)難度巨大

根據(jù)項目前期實地了解的情況及轉(zhuǎn)讓方提交的項目資料，該地塊上有正在運行的配電房和電力線路，以及廢棄的熱力管道，需要受讓方按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)自行拆除還建，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的相關(guān)費用及責(zé)任。最為致命的是該地塊的四周均不臨街，只有一處出入口，且出入必須經(jīng)過蘭拖廠家屬院，與其共用家屬院內(nèi)部道路。同時，根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，該地塊南側(cè)民樂路未來可能拓寬，北側(cè)及地塊中間有規(guī)劃的待建道路，意味著標(biāo)的實際可利用面積將會縮水，影響開發(fā)商的市場開發(fā)價值，所以說這塊地瑕疵明顯，市場預(yù)期不佳。

3 實施全流程、托管式服務(wù)

3.1 掛牌前論證、決策階段

（1）憑借扎根甘肅產(chǎn)權(quán)市場二十年來積累的豐富經(jīng)驗，甘交所派出精干的專業(yè)團(tuán)隊多次赴轉(zhuǎn)讓方和標(biāo)的現(xiàn)場，對標(biāo)的現(xiàn)狀和市場需求進(jìn)行全面綜合分析，明確標(biāo)的優(yōu)勢、瑕疵，為項目擬定多套有針對性、可操作、能把控的交易方案。在保持充分溝通的基礎(chǔ)上，結(jié)合轉(zhuǎn)讓方要求對交易方案給出專業(yè)化的建議和意見。

（2）根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易操作規(guī)則》等有關(guān)法律法規(guī)要求，甘交所審核完成蘭州蘭石集團(tuán)有限公司提交的資料后，簽署了《產(chǎn)權(quán)交易委托合同》，于4月24日正式掛牌。

（3）在充分了解市場需求的情況下，項目組通過前期論證、內(nèi)部決策、市場分析等環(huán)節(jié)，最終確定用E交易網(wǎng)絡(luò)交易平臺進(jìn)行競價。

3.2 掛牌期間公開交易階段

（1）挖掘價值。在接到項目委托后，甘交所一方面安排項目團(tuán)隊進(jìn)行大量、細(xì)致的調(diào)研，了解市場的需求，掌握一線市場的動態(tài)和對土地供應(yīng)的愿望，結(jié)合標(biāo)的情況挖掘項目價值；另一方面由分管領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)項目團(tuán)隊前往城建、房管、土地、規(guī)劃、不動產(chǎn)登記中心等多個政府部門進(jìn)行對接，查詢項目規(guī)劃有無調(diào)整、權(quán)屬是否明晰、后期開發(fā)有何政策支持，通過實地考察，走訪論證，深度挖掘項目投資價值。

（2）廣泛宣傳。為確保項目的順利成交，充分實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值，項目運作團(tuán)隊在對外信息發(fā)布，面向社會公開推介方面做了大量卓有成效的工作，除了在當(dāng)?shù)厥∈屑増罂埫?、甘交所及行業(yè)網(wǎng)站上同步推送外，還通過微信公眾號、搜狐網(wǎng)、鳳凰網(wǎng)、今日頭條、搜房網(wǎng)、省內(nèi)外商會以及交易所自有投資人數(shù)據(jù)庫精準(zhǔn)推介，詳細(xì)介紹項目的基本情況、周邊環(huán)境、配套設(shè)施，以及道路交通等未來發(fā)展規(guī)劃，幫助意向競買方充分了解項目優(yōu)勢，進(jìn)行項目分析判斷，為項目圓滿成功交易奠定了堅實的基礎(chǔ)。

（3）重點推介。項目運作團(tuán)隊先后前往恒大、保利、碧桂園、中海、萬達(dá)、綠地、萬科等國內(nèi)知名地產(chǎn)商以及天慶、天正、中和等省內(nèi)知名房企，了解以上重點潛在土地投資人的投資方向、開發(fā)計劃、土地投資資金額度等，通過重點推介、逐一調(diào)研，明確了市場需求，根據(jù)需求及時調(diào)整項目操作策略和方向，使得推廣更具有針對性和實效性。

（4）高效組織。在項目運作過程中，甘交所嚴(yán)格執(zhí)行項目負(fù)責(zé)人制度，從項目前期、中期到后期各個環(huán)節(jié)全部由專人負(fù)責(zé)，責(zé)任到人，確保項目信息的內(nèi)外、前后一致，與轉(zhuǎn)讓方的銜接溝通無縫隙，交易雙方溝通無障礙，從而提高交易效率，降低交易成本。

（5）嚴(yán)格保密。為充分保護(hù)轉(zhuǎn)讓方權(quán)益，防止圍串標(biāo)現(xiàn)象發(fā)生，甘交所制定了嚴(yán)格的意向受讓人信息保密制度。項目組多次召開專項會議，嚴(yán)格保密制度、強化保密職責(zé)，將報名階段細(xì)分為答疑解惑環(huán)節(jié)、領(lǐng)取項目資料環(huán)節(jié)、接收報名資料等環(huán)節(jié)，根據(jù)不同環(huán)節(jié)制定不同的保密措施，專人操作，責(zé)任到人。特別是在報名階段后期，甘交所要求財務(wù)部門、信息部門、項目實施部門及開戶行四方聯(lián)動，進(jìn)入“一級預(yù)警”狀態(tài)直至項目成交，從而降低了人為因素導(dǎo)致的圍串標(biāo)風(fēng)險，確保標(biāo)的得到充分競價、公平交易。

3.3 成交后辦理手續(xù)階段

項目成交后，憑借多年來和國土、規(guī)劃、建設(shè)、稅務(wù)、不動產(chǎn)登記等政府部門業(yè)務(wù)往來積累的豐富經(jīng)驗，甘交所為受讓方提供辦理稅務(wù)手續(xù)、不動產(chǎn)變更登記、規(guī)劃手續(xù)、土地測繪等幫助服務(wù)，推進(jìn)項目順利完結(jié)。通過為交易雙方提供全流程、托管式的服務(wù)，消除了各方的顧慮，解決了交易雙方存在的分歧，贏得了廣泛的贊譽。

4 項目成交實現(xiàn)了四方共贏

轉(zhuǎn)讓方：蘭州蘭石集團(tuán)有限公司作為甘交所長期合作伙伴，多年來在盤活國有資產(chǎn)、引進(jìn)增量資本方面保持著密切溝通與合作。本次交易在充分競價的前提下，交易結(jié)果最大化體現(xiàn)了土地的市場價值，有助于轉(zhuǎn)讓方減輕企業(yè)負(fù)債，輕裝上陣，回收的資金也將用于后續(xù)企業(yè)擴大再生產(chǎn)、新產(chǎn)品開發(fā)等，促進(jìn)良性循環(huán)。

受讓方：通過甘交所“公平、公正、公開”的交易原則，使得受讓方對標(biāo)的情況進(jìn)行了客觀、專業(yè)、詳實的了解和盡職調(diào)查，充分知曉項目瑕疵，對已知和未知風(fēng)險做到心中有數(shù)、進(jìn)退有路、論證充分、把控有效。特別是進(jìn)場交易環(huán)節(jié)，采用網(wǎng)絡(luò)競價方式，避免了可能的干擾，極大地減輕了企業(yè)隱形成本。

地方政府：項目的高溢價成交，巨大的土地增值，緩解了地方財稅收入緊缺的壓力。通過甘交所專業(yè)化的運作，有助于轉(zhuǎn)讓方企業(yè)緩解資金壓力，激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新動能，拉動地方經(jīng)濟良性循環(huán)。同時，受讓方進(jìn)駐當(dāng)?shù)厥袌?，也能夠進(jìn)一步推動蘭州市重大項目建設(shè)，社會效應(yīng)明顯。

甘交所：得到了交易雙方的一致肯定，在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場樹立了自身的專業(yè)形象，為搞活全省國有二級土地市場積累了寶貴的經(jīng)驗，同時極大的提升了甘交所專業(yè)團(tuán)隊的能力、水平。

此次七里河區(qū)民樂路8號的兩宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓項目順利成交，再次印證了國有資產(chǎn)通過進(jìn)場交易是實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值的可靠途徑，產(chǎn)權(quán)市場“公開、公平、公正”的運作模式有力地促進(jìn)了國有資產(chǎn)最大限度回歸市場價值。

5 助力健全國有土地市場健康發(fā)展

《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》指出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價?？s小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益，完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場?；诖耍陙?，甘交所以國家不斷完善國有二級土地市場的歷史機遇為抓手，主動出擊，提前布局，努力探索，逐步完善，取得了顯著的成效，既盤活了省屬國有企業(yè)的存量土地，為企業(yè)發(fā)展解決了資金困難，也為地方政府的財稅收入增長貢獻(xiàn)了力量。

截至2018年6月，甘交所共完成各類土地交易項目150余宗，成交金額130多億元。項目遍布蘭州、天水、定西、平?jīng)?、隴南、金昌、臨夏、白銀、武威、甘南及蘭州新區(qū)等地。其中不乏出現(xiàn)了一些經(jīng)典案例：

2015年11月8日，蘭石集團(tuán)老廠區(qū)25#地塊土地使用權(quán)項目以9.24億元成交。

2016年10月12日，甘肅省物產(chǎn)集團(tuán)西客站北廣場土地轉(zhuǎn)讓項目以14.52億元成交。

2017年2月24日，蘭州國器裝備制造集團(tuán)有限公司擁有的原蘭州水泵總廠原址土地使用權(quán)及地上附著物項目以12.14億元成交。

2017年8月14日，由甘交所組織的甘肅祁連山水泥集團(tuán)股份有限公司安寧一宗國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓項目，6家意向受讓方歷經(jīng)2小時48分鐘、76輪次的網(wǎng)上報價，最終以2.64億元順利成交，較賬面值828.56萬元增值2.55715億元，增值率3086.48%；較評估值1922.46萬元增值2.4477億元，增值率1273.24%；較掛牌價8000萬元溢價1.84億元，溢價率230%。

2018年4月18日，由甘交所組織的蘭州市西固區(qū)玉門街486號的7宗土地使用權(quán)整體轉(zhuǎn)讓項目經(jīng)過4小時20分鐘，287輪次激烈競價，最終以11.14億元順利成交，該項目較評估值6.91億元增值4.23億元，增值率61.31%；較掛牌價7.8億元溢價3.34億元，溢價率42.82%。

作為甘肅省政府和國家清理整頓交易場所部際聯(lián)席會議批準(zhǔn)保留的全省唯一一家從事國有資產(chǎn)流轉(zhuǎn)和股權(quán)融資服務(wù)的綜合類產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)，甘交所憑借豐富的土地項目運作經(jīng)驗和專業(yè)團(tuán)隊，通過市場化手段為甘肅省多宗國有土地流轉(zhuǎn)尋找到合格、優(yōu)質(zhì)的投資人，多宗項目增值率超過50%，專業(yè)化運作得到了社會各界的一致認(rèn)可。

未來，甘交所將繼續(xù)嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)，進(jìn)一步提升服務(wù)水平，依托土地資源流轉(zhuǎn)平臺，切實做好國有一級市場土地出讓和國有二級市場存量土地轉(zhuǎn)讓工作，助力地方經(jīng)濟發(fā)展。