層次分析法在房地產(chǎn)上市公司融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化中的應(yīng)用

朱玉潔　曾繁榮

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，充足的資金投入是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的保證。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資難題，文章以CF房地產(chǎn)上市公司為研究對(duì)象，分析了CF公司的融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及存在的問題，運(yùn)用層次分析法構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型，對(duì)融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，以期為緩解房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；融資結(jié)構(gòu)；層次分析法

【中圖分類號(hào)】F293.33 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2018）03-0214-03

根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資總額為102 580.61億元，占同期GDP的13.79%。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用是非常重要的，它的穩(wěn)定發(fā)展直接影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大、資金回收周期較長(zhǎng)，單靠自身的資金積累無法滿足大量的資金需求，通過外部融資渠道籌集足夠的資金是房地產(chǎn)企業(yè)快速健康發(fā)展的保證。但房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展尚不夠完善、房地產(chǎn)行業(yè)限制、國(guó)家宏觀調(diào)控政策等多種因素導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在內(nèi)部積累不足、資產(chǎn)負(fù)債率過高、融資來源單一等融資結(jié)構(gòu)問題?；谖覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，探討層次分析法在房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化中的應(yīng)用，確定合理的融資結(jié)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。本文以CF房地產(chǎn)上市公司為樣本，分析其融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，利用層次分析法構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，并對(duì)優(yōu)化結(jié)果進(jìn)行對(duì)比評(píng)價(jià)。希望能以此實(shí)證應(yīng)用研究，給房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化提供參考，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。

1 CF房地產(chǎn)上市公司融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析

從表1的數(shù)據(jù)中可以看出，CF房地產(chǎn)上市公司近5年自有資金比例為7.72%，而美國(guó)、德國(guó)、加拿大等一些發(fā)達(dá)國(guó)家的上市公司的融資比例中，內(nèi)部資金比重均在30%～50%。由此可見，CF房地產(chǎn)上市公司內(nèi)部資金供給能力嚴(yán)重不足。根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)近10年平均資產(chǎn)負(fù)債率為75.43%，CF房地產(chǎn)上市公司近5年的平均資產(chǎn)負(fù)債率為84.68%，可以看出CF房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率嚴(yán)重偏高。在表1的數(shù)據(jù)中，CF房地產(chǎn)上市公司的銀行貸款平均比重為23%，占比不算高，但是商業(yè)信用的平均比重為57.97%。商業(yè)信用主要是預(yù)收款項(xiàng)、應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)，而預(yù)收款項(xiàng)是購房者支付的商品房的預(yù)售款項(xiàng)，大部分購房者通過銀行按揭貸款買房，因此預(yù)收款項(xiàng)大部分是來自于銀行的信貸資金，應(yīng)付賬款主要是施工方工程款墊資，施工方工程款絕大部分也是銀行信貸資金，如此算來，CF房地產(chǎn)上市公司商業(yè)信用資金中約60%以上的資金是銀行的信貸資金，由此可以看出，CF房地產(chǎn)上市公司對(duì)銀行信貸資金過度依賴，這種做法極易帶來嚴(yán)重的后果。從表1的數(shù)據(jù)看出，CF房地產(chǎn)公司的融資排序?yàn)樯虡I(yè)信用、銀行貸款、自有資金、股權(quán)融資、債券融資。

從以上分析中可以看出，CF房地產(chǎn)上市公司的融資結(jié)構(gòu)主要存在以下問題：？譹？訛內(nèi)部資金供給能力不足，資產(chǎn)負(fù)債率過高；？譺？訛過度依賴銀行信貸資金；？譻？訛融資比重失衡。為緩解CF房地產(chǎn)上市公司以上融資問題，本文立足于CF房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)有的融資方式，利用層次分析法來構(gòu)建融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化層次結(jié)構(gòu)模型，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，以實(shí)現(xiàn)公司的可持續(xù)發(fā)展。

2 層次分析法在CF房地產(chǎn)上市公司融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化的應(yīng)用

2.1 層次分析法的含義

層次分析法（簡(jiǎn)稱AHP）是將一個(gè)復(fù)雜的問題按與決策有關(guān)的元素逐層分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次，形成一個(gè)層次結(jié)構(gòu)，以此簡(jiǎn)化分析問題的難度，并在此基礎(chǔ)上加以綜合，給出復(fù)雜問題的求解結(jié)果[1]。

2.2 構(gòu)建融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化層次結(jié)構(gòu)圖

根據(jù)CF房地產(chǎn)上市公司融資評(píng)價(jià)原則和目標(biāo)，將其層次結(jié)構(gòu)模型劃分為3個(gè)層次：目標(biāo)層、準(zhǔn)則層、方案層。目標(biāo)層為制定合理的融資結(jié)構(gòu)；準(zhǔn)則層為影響融資結(jié)構(gòu)的4個(gè)主要原則，即融資成本、融資風(fēng)險(xiǎn)、資金可獲得性和控制權(quán)；方案層確定為自有資金、股權(quán)融資、銀行貸款、商業(yè)信用和債權(quán)融資。CF房地產(chǎn)上市公司融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化層次結(jié)構(gòu)圖如圖1所示。

2.3 構(gòu)造兩兩判斷矩陣及權(quán)重計(jì)算

通過設(shè)計(jì)九級(jí)標(biāo)度調(diào)查表，邀請(qǐng)行業(yè)專家，通過打分賦值的方法分別對(duì)指標(biāo)的重要程度進(jìn)行打分，然后對(duì)打分結(jié)果進(jìn)行計(jì)算整理，構(gòu)造出兩兩判斷矩陣（見表2～6）。還需要對(duì)判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，確保決策者的思維保持一致性，層次分析法對(duì)最大特征根和權(quán)重的計(jì)算是建立在判斷矩陣一致性檢驗(yàn)上的。當(dāng)判斷矩陣具有完全一致性時(shí)，具有唯一非零的最大特征根λ1=λmax=n，其他特征根均為零。

當(dāng)判斷矩陣的CR>0.10時(shí)，認(rèn)為層次分析排序的結(jié)果有滿意的一致性；從以上的計(jì)算結(jié)果看出，各判斷矩陣的CR值均是小于0.1的，因此認(rèn)為以上判斷矩陣層次分析排序的結(jié)果有滿意的一致性。

2.4 層次總排序及結(jié)果分析

通過計(jì)算同一層次所有因素相對(duì)于最上層的絕對(duì)權(quán)重，進(jìn)行相對(duì)重要性的排序。將所有因素從最上層到最下層，逐層進(jìn)行排序，最后的總排序計(jì)算結(jié)果見表7。

綜合以上各判斷矩陣的排序結(jié)果，對(duì)于合理的融資結(jié)構(gòu)這個(gè)總目標(biāo)來說，CF公司融資排序如下：自有資金為W1=0.323 1；商業(yè)信用為W4=0.307 0；債券融資為W5=0.135 5；股權(quán)融資為W2=0.117 9；銀行貸款為W3=0.116 6，先內(nèi)源融資，后外源融資。各種融資方式所占比重如下：自有資金為32.31%，商業(yè)信用為30.7%，債券融資為13.35%，股權(quán)融資為11.79%，銀行貸款為11.66%。

3 結(jié)語

綜上所述，利用層次分析法可以比較精確地確定房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，但是在具體的運(yùn)用過程中，還需要考慮房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況、所處的金融市場(chǎng)環(huán)境、國(guó)家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策等因素的影響，需要根據(jù)不同企業(yè)不同情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，以適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)不同時(shí)期的融資需求。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]霍曼曼，汝瑩.層次分析法下資本結(jié)構(gòu)影響因素分析及建議[J].會(huì)計(jì)之友（上旬刊），2010（10）：71-73.

[2]胡曲應(yīng)，蒙燕梅.房地產(chǎn)上市公司融資結(jié)構(gòu)分析[J].財(cái)會(huì)通訊，2016（17）：8-10，129.

[3]李素紅，陳立文，王樹強(qiáng).基于模糊層次分析法的融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)——以河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2013（2）：137-140.

[責(zé)任編輯：陳澤琦]