物業(yè)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范探析

石焱

摘 要：城市化的發(fā)展極大地帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，與之對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理需求也持續(xù)增長，因此近些年來相關(guān)物業(yè)公司也得到了快速發(fā)展。物業(yè)公司的管理服務(wù)水平對(duì)住宅居民生活具有重要的影響。雖然我國物業(yè)公司在努力強(qiáng)化自身管理效果，但是在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范上依舊不足，為此本文就物業(yè)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況進(jìn)行分析，并提出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的有效策略。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 防范

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2018）10（b）-142-02

當(dāng)前我國的物業(yè)管理行業(yè)隨著房地產(chǎn)建設(shè)的加速也在不斷發(fā)展，但是物業(yè)公司的管理經(jīng)營管理還存在一些問題，公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也逐漸增多。為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)化發(fā)展進(jìn)步，就必須要明確企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，積極做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作，尤其是國有性質(zhì)的物業(yè)管理公司，相比其他民營物業(yè)公司存在的問題更多，更應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范。

1 物業(yè)公司財(cái)務(wù)概述分析

如今物業(yè)公司就是管理小區(qū)中的日?；顒?dòng)，維護(hù)小區(qū)的公共設(shè)施，從而保證小區(qū)業(yè)主的生活水平。而國有物業(yè)公司一般是針對(duì)企業(yè)職工住宅的管理和服務(wù)，所以除上述職責(zé)之外，還需要加強(qiáng)對(duì)職工及家屬生活上的關(guān)心和照顧，營造民主、和諧的居住氛圍，使員工及家屬能夠更好地感受到企業(yè)的溫暖。但是作為一個(gè)企業(yè)也必須要重視經(jīng)營管理，提升公司的財(cái)務(wù)管理水平，更好地為廣大住戶服務(wù)才是企業(yè)能夠長久生存發(fā)展的必由之路。物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理就是對(duì)物業(yè)管理過程中的資金運(yùn)行進(jìn)行科學(xué)的管理與計(jì)算，物業(yè)管理主要是籌措資金、并采購出租設(shè)備等，涉及到的財(cái)務(wù)問題主要是固定資產(chǎn)、購買出租設(shè)備的收入支出、財(cái)產(chǎn)投資融資等[1]，物業(yè)公司的風(fēng)險(xiǎn)主要涉及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、開拓市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)等。

對(duì)于國有物業(yè)公司而言，其財(cái)務(wù)管理就是科學(xué)的籌措資金，并統(tǒng)籌化使用管理，不能僅僅只依附于上級(jí)單位的資金支持。公司管理者需結(jié)合自身特點(diǎn)完善長期的發(fā)展規(guī)劃，并分析費(fèi)用的可行性，健全物業(yè)公司的預(yù)算方案，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行資金的籌措。同時(shí)物業(yè)公司在運(yùn)行時(shí)要結(jié)合自身情況科學(xué)的分配調(diào)整資金，有效執(zhí)行公司的預(yù)算方案[2]，使物業(yè)公司能夠穩(wěn)定的運(yùn)行。另外，財(cái)務(wù)管理工作中需要有效監(jiān)督不同部門的資金使用情況，提高資金的有效利用率，防止出現(xiàn)浪費(fèi)情況，也避免物業(yè)公司工作人員出現(xiàn)中飽私囊的情況。物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理部門需要科學(xué)評(píng)估公司收益，并依據(jù)評(píng)估結(jié)果判斷物業(yè)公司的運(yùn)行情況，提出科學(xué)的策略更好地推進(jìn)物業(yè)公司進(jìn)步，順利實(shí)現(xiàn)其最大化的利益。

2 物業(yè)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀

2.1 對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理重視不足

國有物業(yè)公司在對(duì)職工住宅小區(qū)進(jìn)行管理過程中，一般對(duì)財(cái)務(wù)工作的風(fēng)險(xiǎn)管理重視不足。一般的國有物業(yè)公司缺乏專業(yè)的管理人員，公司人員構(gòu)成上魚龍混雜，在小區(qū)管理中，基本上只是注重公共設(shè)備的保護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生以及綠化等[3]，缺少長遠(yuǎn)的眼光，忽視物業(yè)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理控制，資源浪費(fèi)的情況嚴(yán)重。

2.2 內(nèi)部控制制度手段不佳

物業(yè)行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)，具有一定的地域性，在物業(yè)公司中人力成本是消耗最多的，尤其是對(duì)于國有物業(yè)公司，通常是由企業(yè)后勤部門轉(zhuǎn)換而來，同時(shí)崗位調(diào)整之后 的一些富余職工也會(huì)直接安排在物業(yè)公司，很少考慮物業(yè)公司的經(jīng)營成本，所以產(chǎn)生的人力成本就會(huì)增高，管理的難度也會(huì)變大。當(dāng)前物業(yè)公司中缺少完善的內(nèi)部控制制度以及手段，導(dǎo)致無法有效的管理人力成本，員工甚至出現(xiàn)重復(fù)性勞動(dòng)，人力資源浪費(fèi)嚴(yán)重。此類國有物業(yè)公司由于公司規(guī)模較小，資質(zhì)水平低，不會(huì)成立專門的內(nèi)部控制部門，所以容易導(dǎo)致公司賬務(wù)疏忽。

2.3 缺少完善的會(huì)計(jì)核算、風(fēng)險(xiǎn)管理制度

當(dāng)前一些物業(yè)公司缺少完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)總括性，不能有效的對(duì)物業(yè)公司的項(xiàng)目進(jìn)行核算，導(dǎo)致物業(yè)公司的會(huì)計(jì)指標(biāo)失真，不能有效比較，無法科學(xué)準(zhǔn)確的判斷會(huì)計(jì)管理水平。很多物業(yè)公司的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足，忽視公司內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理，風(fēng)險(xiǎn)管理制度不健全，風(fēng)險(xiǎn)防范的能力也會(huì)下降，不能及時(shí)準(zhǔn)確的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致物業(yè)公司的利益受到損失。國有物業(yè)公司因其特殊性，很多人既是物業(yè)管理人員又是小區(qū)居民住戶，因此物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)收繳過程中容易出現(xiàn)不交、少交等問題，并且不能采取有效的分散風(fēng)險(xiǎn)的措施，導(dǎo)致物業(yè)公司的經(jīng)營受到限制。

2.4 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制不健全

公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警就是將經(jīng)營策略、生產(chǎn)計(jì)劃、財(cái)務(wù)報(bào)表以及會(huì)計(jì)信息等提供給工作人員，并通過專業(yè)的技術(shù)方法分析、評(píng)估物業(yè)公司的經(jīng)營情況[4]，明確未來物業(yè)公司可能遇到的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前告知公司管理者，使其能夠盡早的作出判斷與決定，采取有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少物業(yè)公司遭受的損失。但是有些物業(yè)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)警機(jī)制不足，不能及時(shí)有效的預(yù)測(cè)防范風(fēng)險(xiǎn)。

2.5 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范人才水平不高

雖然可以通過會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)反映出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的情況，但是在實(shí)際的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中還是需要財(cái)務(wù)管理人員論證分析。而國有物業(yè)公司的財(cái)務(wù)人員整體素質(zhì)水平不高，對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范缺乏專業(yè)知識(shí)，導(dǎo)致公司的財(cái)務(wù)狀況存在各種漏洞。而且由于公司服務(wù)對(duì)象為上級(jí)單位的職工及家屬，因此公司在經(jīng)營發(fā)展過程中的營利性目的不強(qiáng)，財(cái)務(wù)管理人員對(duì)待工作得過且過，難以順應(yīng)時(shí)代發(fā)展形勢(shì)積極改進(jìn)，因此財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的效果也必然會(huì)受到影響。另外，還存在部分物業(yè)管理人員職業(yè)道德上的缺失，也使得該工作受到極大地限制。

3 物業(yè)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略

3.1 提高對(duì)物業(yè)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的重視程度

物業(yè)公司的管理層需要科學(xué)的認(rèn)識(shí)和重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高重視程度。只有物業(yè)公司管理者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理防范的重要性正確把握，才能夠科學(xué)的調(diào)整，保證相關(guān)制度得到有效的落實(shí)，并不只是表面化的工作。國有物業(yè)公司一般規(guī)模不大，管理者在公司經(jīng)營發(fā)展中起主導(dǎo)作用，所以管理者必須要認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性，保證財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理防范制度、措施有效落實(shí)。

3.2 健全物業(yè)公司內(nèi)部控制制度

物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)理想的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方法，就需要強(qiáng)化內(nèi)部控制制度的制定，結(jié)合物業(yè)公司的特點(diǎn)認(rèn)真落實(shí)，使其滿足公司發(fā)展需要。對(duì)于國有物業(yè)公司內(nèi)部人員冗余、水平參差不齊等問題需要加強(qiáng)與上級(jí)單位溝通，尋求更合理的解決方式，對(duì)工作人員按崗定位，減少人力成本，將物業(yè)公司的日常運(yùn)營、后勤以及財(cái)務(wù)部門控制實(shí)現(xiàn)理想的效果[5]，使物業(yè)公司內(nèi)部控制更加完整、連貫，有效控制財(cái)務(wù)，及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算，優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管理制度

為實(shí)現(xiàn)理想的物業(yè)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理防范效果，需要提高物業(yè)公司內(nèi)部會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)的總括性，科學(xué)的調(diào)查研究物業(yè)公司的日常業(yè)務(wù)情況，并深入分析，依據(jù)物業(yè)公司的實(shí)際情況完善會(huì)計(jì)核算科目，對(duì)于會(huì)計(jì)核算中的不明款項(xiàng)、有問題的項(xiàng)目等需要嚴(yán)格的調(diào)查，防止出現(xiàn)款項(xiàng)虛報(bào)、物業(yè)費(fèi)及水電費(fèi)少收漏收等情況。同時(shí)完善物業(yè)公司的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，結(jié)合數(shù)據(jù)信息科學(xué)的預(yù)測(cè)項(xiàng)目的招投標(biāo)、預(yù)算等，并在風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)過程中完善風(fēng)險(xiǎn)體系，保證物業(yè)公司能夠有效的預(yù)測(cè)、防范風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)公司安全，使其能夠正常的運(yùn)營。

3.4 優(yōu)化物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理體系

物業(yè)公司需要結(jié)合國家財(cái)務(wù)法律法規(guī)等對(duì)財(cái)務(wù)管理體系進(jìn)行完善，同時(shí)將物業(yè)公司的特點(diǎn)融入其中。明確規(guī)定物業(yè)公司中涉及到資金問題的項(xiàng)目，比如物業(yè)空置房、報(bào)停房等控制管理，嚴(yán)格管理收費(fèi)員，從而使物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理體系更加健全完善。為保證其完善性，需要科學(xué)嚴(yán)格的對(duì)工作人員進(jìn)行考核，完善獎(jiǎng)懲制度，并對(duì)物業(yè)公司每項(xiàng)資金的流向、使用情況進(jìn)行準(zhǔn)確的監(jiān)督、記錄，提高資金的利用效率。在考核員工過程時(shí)，需要采用不定期的方法，若考核過程中有違規(guī)操作的人員就必須要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)厲的懲處，提高物業(yè)公司工作人員的整體水平和積極性。

3.5 完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

物業(yè)公司還需要形成正確的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警意識(shí)，要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理防范就必須要對(duì)物業(yè)公司財(cái)務(wù)工作的各方面、各環(huán)節(jié)進(jìn)行控制管理，及時(shí)收集風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)信息，并保證其可靠性。財(cái)務(wù)部門對(duì)這些第一手資料進(jìn)行分析，把握好物業(yè)公司的財(cái)務(wù)收支情況，并提出科學(xué)化的應(yīng)對(duì)策略。建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，通過定量、定性分析的方法保證風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制是科學(xué)有效的[6]。此外財(cái)務(wù)管理人員還需要具備一定的預(yù)警模型分析能力，并有效的協(xié)調(diào)物業(yè)公司與客戶間的關(guān)系和聯(lián)系。

3.6 強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員素質(zhì)水平

財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)水平將對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范及應(yīng)對(duì)產(chǎn)生極為重要的影響，所以物業(yè)公司需要強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)水平以及專業(yè)業(yè)務(wù)知識(shí)，提升其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)能夠及時(shí)分析發(fā)現(xiàn)，并采取有效的措施進(jìn)行處理。尤其國有物業(yè)公司要建立一支專業(yè)的財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍，可以外聘高素質(zhì)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員，在如今的知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，財(cái)務(wù)人員也需要積極創(chuàng)新，摒棄得過且過、不思進(jìn)取的懶散工作作風(fēng)，積極學(xué)習(xí)新的財(cái)務(wù)管理知識(shí)技能，結(jié)合公司實(shí)際情況把握財(cái)務(wù)工作的模式，推進(jìn)公司的發(fā)展進(jìn)步。另外，國有物業(yè)公司需要轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)人員的管理制度，定期組織財(cái)務(wù)人員接受風(fēng)險(xiǎn)管理的教育培訓(xùn)，并全面了解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)法律法規(guī)以及審計(jì)制度等，提高其風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

4 結(jié)語

總而言之，現(xiàn)在的物業(yè)行業(yè)發(fā)展迅速，競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，一般物業(yè)公司在發(fā)展過程中都會(huì)受到很多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響，雖然國有物業(yè)公司有上級(jí)單位資金支持，但是如果不重視公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，也有可能面臨被淘汰的局面。現(xiàn)如今的物業(yè)公司必須要提高對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的重視程度，采取科學(xué)有效的措施并嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)行，進(jìn)一步提升物業(yè)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力，保證物業(yè)公司能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展。

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