德惠地產(chǎn)H項(xiàng)目成本控制問(wèn)題研究

沈世翰

【摘 要】近年來(lái)，國(guó)家對(duì)于住房的調(diào)控政策源源不斷，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的壓力非比尋常。文章通過(guò)對(duì)德惠地產(chǎn)的項(xiàng)目成本控制體系的研究，總結(jié)其優(yōu)勢(shì)與不足，并提出相應(yīng)的解決措施，為其他房地產(chǎn)公司提供參考。

【關(guān)鍵詞】成本控制；德惠地產(chǎn)；研究

【中圖分類(lèi)號(hào)】F299.233.42 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2018）03-0171-02

1 文獻(xiàn)綜述

我國(guó)目前的各大地產(chǎn)企業(yè)向集團(tuán)化發(fā)展，從外部需求來(lái)看，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)漸漸發(fā)生了改變，從以前盲目投資、盲目炒房向謹(jǐn)慎買(mǎi)房改變，而且受?chē)?guó)家的調(diào)控的影響，剛需已經(jīng)占了購(gòu)房者的很大比例?？偟膩?lái)說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制問(wèn)題，將影響到企業(yè)各方面的狀況，比如現(xiàn)狀和未來(lái)的發(fā)展等。

王小波（2011）認(rèn)為，房地產(chǎn)作為中國(guó)當(dāng)前形勢(shì)下推動(dòng)發(fā)展的大動(dòng)脈之一，它的蓬勃發(fā)展與很多行業(yè)有關(guān)聯(lián)，然而中國(guó)對(duì)于經(jīng)濟(jì)形態(tài)轉(zhuǎn)變已經(jīng)刻不容緩，如何在成本控制中提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的利用率，是每個(gè)地產(chǎn)公司需要思考和探索的。

孫緯（2015）對(duì)成本控制按照不同階段進(jìn)行了劃分，通過(guò)對(duì)不同階段的成本控制，以達(dá)到對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本控制的效果。

王洪濤（2015）認(rèn)為，房地產(chǎn)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)必須重視的問(wèn)題。通過(guò)對(duì)目前的研究數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，總結(jié)出了適用于房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效方法。

2 德惠地產(chǎn)H項(xiàng)目成本控制中的問(wèn)題

2.1 項(xiàng)目決策階段

2.1.1 市場(chǎng)調(diào)研不充分

H項(xiàng)目位于江蘇省阜寧縣城南新區(qū)，是當(dāng)?shù)刈顭岬膮^(qū)域，但是在該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中，卻以100 m2以下的小戶型為主，100 m2以上的大戶型很少，很難吸引到高端人群。而且，由于現(xiàn)在國(guó)家限購(gòu)政策開(kāi)啟，所以不少原本有意愿購(gòu)買(mǎi)小戶型的投資人群卻沒(méi)有購(gòu)房資格，導(dǎo)致H項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)的銷(xiāo)售情況不佳。

2.1.2 項(xiàng)目可行性研究不到位

在項(xiàng)目決策階段，H項(xiàng)目對(duì)方案的選擇錯(cuò)誤，開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品不符合該地段的大趨勢(shì)，這是之前沒(méi)有做好充分的可行性調(diào)查研究導(dǎo)致的。小區(qū)雖然采用封閉式設(shè)計(jì)，但卻是開(kāi)放式的住宅區(qū)，底層均有商鋪，而且在同一個(gè)小區(qū)中，住宅和公寓混雜，必將造成人員流動(dòng)量大，居民的隱私和安全得不到保障。

2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

2.2.1 設(shè)計(jì)單位的選擇不規(guī)范

負(fù)責(zé)H項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)沒(méi)有認(rèn)真對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行篩選和研究，而且在設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有將成本控制的因素考慮在內(nèi)，并沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)的制度，而且在招標(biāo)的時(shí)候出現(xiàn)了關(guān)系戶的不公正競(jìng)爭(zhēng)，以至于在后期的環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題，加大了成本控制的難度。

2.2.2 項(xiàng)目的方案缺乏經(jīng)濟(jì)性

H項(xiàng)目只是選擇了價(jià)格最低的方案，但是價(jià)格最低不代表就是最好，后期因?yàn)閮r(jià)格低廉的設(shè)計(jì)方案導(dǎo)致了在一些環(huán)節(jié)出現(xiàn)了令人不滿意的結(jié)果，加大了成本投入。

2.3 工程管理階段

2.3.1 招標(biāo)投標(biāo)環(huán)節(jié)對(duì)于成本控制的重視度不夠

在招標(biāo)投標(biāo)環(huán)節(jié)，有很多內(nèi)幕操作，有些小項(xiàng)目的招標(biāo)都是走走過(guò)場(chǎng)，沒(méi)有體現(xiàn)出公平的原則。而且，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也不夠重視，認(rèn)為招標(biāo)給誰(shuí)做都一樣，應(yīng)優(yōu)先考慮關(guān)系戶。而關(guān)系戶對(duì)待招標(biāo)及后續(xù)的施工不夠嚴(yán)謹(jǐn)，很容易導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題，這對(duì)于成本控制人員來(lái)說(shuō)是最不愿意看到的局面。

2.3.2 對(duì)合同的細(xì)則沒(méi)有好好把握

德惠地產(chǎn)H項(xiàng)目在簽訂合同時(shí)過(guò)于草率，沒(méi)有認(rèn)真研究擬訂合同細(xì)則，導(dǎo)致出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，沒(méi)有合同作為責(zé)任劃分的依據(jù)，這樣一來(lái)，又會(huì)增加成本控制的難度。

2.4 策劃營(yíng)銷(xiāo)階段

2.4.1 未做好房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案

在H項(xiàng)目的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，該項(xiàng)目沒(méi)能做好自我定位和產(chǎn)品銷(xiāo)售渠道的選擇，以致銷(xiāo)售情況不容樂(lè)觀，而且口碑也不好，沒(méi)有利用互聯(lián)網(wǎng)等高效快捷的方式進(jìn)行銷(xiāo)售宣傳，導(dǎo)致房子遲遲賣(mài)不出去，后期維護(hù)成本不斷追加。

2.4.2 產(chǎn)品定價(jià)與該區(qū)域不符

價(jià)格定位是銷(xiāo)售階段比較重要的一個(gè)因素，一個(gè)合理的價(jià)位對(duì)于銷(xiāo)售和成本的控制具有很大的作用，對(duì)于資金的回收、成本的減少也有很大的影響，但是德惠地產(chǎn)H項(xiàng)目的產(chǎn)品定價(jià)偏高，而且其產(chǎn)品缺乏特色，沒(méi)有將周?chē)鞔髽潜P(pán)的影響力和周?chē)蛻舻男枨蠓旁谑孜唬灾鲁杀具M(jìn)一步擴(kuò)大。

3 項(xiàng)目成本控制的對(duì)策研究

3.1 項(xiàng)目決策階段的成本控制對(duì)策

3.1.1 重視設(shè)計(jì)的可行性研究方案

德惠地產(chǎn)H項(xiàng)目在決策初期，對(duì)于成本控制中的支出，其可行性研究中缺乏一定的科學(xué)性，并且由于時(shí)間倉(cāng)促，對(duì)手強(qiáng)大，導(dǎo)致了沒(méi)有按照可行性研究的合理步驟進(jìn)行相關(guān)決策，對(duì)于該地段的開(kāi)發(fā)沒(méi)有達(dá)到最優(yōu)。所以，重視設(shè)計(jì)的可行性研究方案是首要條件。

3.1.2 控制好土地的競(jìng)拍價(jià)格

德惠地產(chǎn)H項(xiàng)目的土地由于沒(méi)能競(jìng)拍成功，從“中冶地產(chǎn)”手中高價(jià)購(gòu)入這塊地的使用權(quán)直接導(dǎo)致了土地成本過(guò)高。能夠做到合理地控制土地拍賣(mài)成本，是任何一家地產(chǎn)公司控制成本的關(guān)鍵所在。

3.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制對(duì)策

3.2.1 組織相關(guān)人員認(rèn)真篩選合作單位

在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，選擇哪家設(shè)計(jì)院作為合作單位并不是隨意的，設(shè)計(jì)方案的好壞直接關(guān)系到后期產(chǎn)品的成型，因此應(yīng)該選擇有良好口碑的設(shè)計(jì)單位，并且要安排相關(guān)人員參與設(shè)計(jì)，對(duì)方案進(jìn)行研究分析，確保萬(wàn)無(wú)一失，方案合理可行。此外，對(duì)合作單位的資歷審查要嚴(yán)格把關(guān)，設(shè)計(jì)方案只能是由選定好的設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，這樣才能保證產(chǎn)品質(zhì)量和降低成本費(fèi)用。

3.2.2 從外部選擇專(zhuān)業(yè)人士對(duì)于方案進(jìn)行評(píng)測(cè)

設(shè)計(jì)方案選定后，需要從外部選擇相關(guān)的專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行項(xiàng)目的盲審，可以采用頭腦風(fēng)暴法，充分發(fā)現(xiàn)方案不合理的地方，并對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化，最終使設(shè)計(jì)方案合理經(jīng)濟(jì)可行。

3.3 工程建設(shè)階段的成本控制對(duì)策

3.3.1 優(yōu)化材料及設(shè)備采購(gòu)成本控制方式

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的階段，材料及設(shè)備的采購(gòu)也是重要的一個(gè)方面。通常情況下，材料的費(fèi)用占了大頭，將材料費(fèi)用的成本控制住，會(huì)使得整個(gè)項(xiàng)目的投入大大減少，因此對(duì)于材料的成本控制需要安排專(zhuān)門(mén)人員在施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理控制，以達(dá)到最優(yōu)效果。

3.3.2 建立合理的簽證制度

在房地產(chǎn)公司的建設(shè)階段，可能會(huì)涉及合同的變更，這在無(wú)形之中加大了成本的投入，因此對(duì)于簽證制度的有效構(gòu)建是項(xiàng)目成本控制的重中之重，構(gòu)建良好的制度對(duì)成本控制具有極大的幫助。

3.4 策劃營(yíng)銷(xiāo)階段的成本控制對(duì)策

3.4.1 營(yíng)銷(xiāo)策略

德惠地產(chǎn)應(yīng)該先做好組織結(jié)構(gòu)框架的建立，有了好的領(lǐng)導(dǎo)方式，就能制定出好的策略，而且其對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)方式的選擇也非常重要。目前，傳統(tǒng)的媒介已經(jīng)大不如前，所以在營(yíng)銷(xiāo)策略上應(yīng)該借助高科技平臺(tái)，利用大數(shù)據(jù)平臺(tái)搭上互聯(lián)網(wǎng)的快車(chē)，將項(xiàng)目的銷(xiāo)售在每一個(gè)環(huán)節(jié)利用充分，并且對(duì)于已經(jīng)打出去的廣告和賣(mài)出去的樓盤(pán)，要進(jìn)行定期回訪，動(dòng)態(tài)合理地調(diào)整方案，并做好每個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督，以達(dá)到最優(yōu)的成本控制。

3.4.2 加強(qiáng)考核力度

銷(xiāo)售階段的管理也同樣重要，在項(xiàng)目建設(shè)初期要建立一個(gè)完善的管理考核制度，并將績(jī)效與置業(yè)顧問(wèn)的業(yè)績(jī)相關(guān)聯(lián)，這樣一來(lái)，可以提高置業(yè)顧問(wèn)的對(duì)待工作的態(tài)度，加快銷(xiāo)售，達(dá)到控制成本的目的。

4 結(jié)論

通過(guò)對(duì)德惠地產(chǎn)H項(xiàng)目成本控制問(wèn)題的探討，本研究的結(jié)論如下。

4.1 對(duì)于成本的控制需要進(jìn)行全過(guò)程動(dòng)態(tài)的控制

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段中，方方面面的成本控制都有其特殊的用途，也都起到了不同的作用，在進(jìn)行成本控制的過(guò)程中每一個(gè)環(huán)節(jié)都要考慮在內(nèi)，從全過(guò)程的角度點(diǎn)面兼顧，只有這樣，才能起到良好的成本控制效果。

4.2 房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)成本控制加以重視

在現(xiàn)如今的體制下，各大房地產(chǎn)企業(yè)的獲利來(lái)源基本一致，都是由銷(xiāo)售收入和成本費(fèi)用之間的差額決定，除去收入因素，其利潤(rùn)空間就只能通過(guò)降低成本來(lái)控制，所以需要重視成本控制。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]郭薇.H房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制研究[D].哈爾濱：哈爾濱商業(yè)大學(xué)，2017.

[2]孫波.H公司房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理研究[D].武漢：中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，2011.

[3]羅建.H公司地產(chǎn)項(xiàng)目成本與價(jià)值管理研究[D].南昌：江西理工大學(xué)，2015.

[責(zé)任編輯：陳澤琦]