房地產市場的新贏利點

周軍

2018年3月，全國“兩會”在北京召開，國務院總理李克強作政府工作報告。與以往不同的是，這是總結過去五年政府任期的政府工作報告，并對2018年的政府工作提出“建議”，這其中當然涉及樓市與住房。

政府工作報告關注地產市場

第一，雖然總理報告中對2018年政府工作使用的是“建議”兩字，但對于政策連續(xù)性和方向的問題不用懷疑，“建議”會是今年工作的主基調和方向，“建議”中涉及的內容，也會逐一實施，因此，請不要真把“建議”當“建議”。

第二，“房子是用來住的，不是用來炒的”仍然是房地產監(jiān)管政策的主基調，這一點，根本無需多言。所應注意的是，今年政府工作報告中體現(xiàn)出來的關于住房的更多內容，是放在“供給端”的。在對“需求端”的限制和管控不放松的前提下，“供給端”的動作會進一步加深、加大，特大城市將是落實這項工作的重點。

第三，本次政府工作報告中，真正會對房地產市場產生重大影響的內容，都不在房地產部分，而是在金融、財稅方面。先說財稅，在深化財稅體制改革一部分中，提及了一句有關房地產稅的內容，表述是“穩(wěn)妥推進房地產稅立法”。

房地產稅立法，此前一兩年不斷地出現(xiàn)在官方的文件和文稿表述中，只不過前面的狀語不同。從研究、討論到積極、加快等都出現(xiàn)過，這次采用的是“穩(wěn)妥推進”這個表述。

之前的表述，無論是研究討論，還是積極加快研究討論等，都透露一個信息，即房地產稅立法工作處于前期階段。這個階段中，有分歧、有意見、有建議，所以才要加快研究、加快討論，實際上是要加快“形成共識”的意思?，F(xiàn)在，這些表述都沒了，直接變成了穩(wěn)妥推進，這表明存在分歧、意見的各方都已經形成了共識，所以，可以進入立法推進的工作階段了。因此，這句看似平常而溫和的話，實際上說明了房地產稅的立法征收工作進入了一個新階段。

這或許也是人大新聞發(fā)言人張業(yè)遂直接使用“房地產稅草案在內部征求意見”表述的原因所在。

第四，堅決打好“三大攻堅戰(zhàn)”部分中，提及了金融監(jiān)管的內容。這里面有一句非常關鍵的話——“加強金融機構風險內控。強化金融監(jiān)管統(tǒng)籌協(xié)調，健全對影子銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融、金融控股公司監(jiān)管，進一步完善金融監(jiān)管”。

之所以說這句話，將對房地產產生很大影響，是因為房地產業(yè)當前的本質，已經是金融和資本行業(yè)。過往幾年中增長甚多、規(guī)模擴張較快的“影子銀行”、“銀行表外資產”等，主要的去處之一，實際上就是房地產。

因此，監(jiān)管“影子銀行”，將銀行的“表外”拉回到“表內”，受到最大影響之一的，一定是房地產。這個影響集中在兩方面，一是對個人貸款方面的影響，會持續(xù)此前一年的狀態(tài)；二是針對房地產企業(yè)的各種融資手段、融資工具，都將會受到比去年更為嚴格的限制。這些直接、間接、變相的融資工具的管控，恐怕將對土地獲取環(huán)節(jié)產生最為直接的影響。

一個基本信號就是，從1月開始，房地產企業(yè)的公司債發(fā)行，就已經受到嚴格的管控。而且，有很多公司的債券發(fā)行，都已經取消。

第五，啟動三年棚改攻堅計劃，今年的開工目標是580萬套。這個恐怕對三四線城市有比較大的影響，一線和特大城市的拆遷改造量也會受到影響。不過，這一點，對市場，尤其是特大型城市的市場，不是決定性的影響因素。

第六，政府工作報告中，要健全的金融監(jiān)管諸方面中，“金融控股公司”被明確出來。政府工作報告這種惜墨如金的文件，單獨提出對金融控股公司的監(jiān)管，意味深長，這至少會產生一種印象，即背靠金融控股公司為靠山的房地產企業(yè)，金融和融資的優(yōu)勢可能會衰減了。

第七，政府工作報告中涉及住房的部分，“差別化調控”、“長效機制”都是一貫的方針。倒是“支持居民自住購房需求”這個說法，第一，這里提到的是“購房需求”，不是“住房需求”，因此是買；第二是“支持”，不是“保障”。同時，這部分政府工作報告中，又再次明確樓市調控的主體責任是地方政府，那么，如何“支持”這種需求，要看地方政府的智慧了。

第八，“多主體供給”、“多渠道保障”、“租購并舉”，去年都已經開始嘗試了，今年進入政府工作報告的內容，意味著更深、更廣的推進。尤其是租購并舉，在一些制約企業(yè)結構經營租賃住房政策框架上，存在調整的可能。比如，稅收。

今年政府工作報告中“涉房”內容亮點頗多，如房地產稅、租購并舉、宅基地等內容。業(yè)內人士認為，從今年的報告中可以看出政府對于構建房地產長效機制的信心和決心。

具體來看，報告仍強調“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”定位，落實地方主體責任，繼續(xù)實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

報告中對于“住房不炒”的再次強調，明確透露出“三不變”原則，即調控決心不變、調控目標不變、構建長效機制方向不變，并為2018年樓市調控從嚴定下了基調。而在差別化調控的大背景下，預計今年熱點城市尤其是北上深的房地產市場仍將繼續(xù)執(zhí)行嚴格的調控政策，以鞏固調控成果和強化市場穩(wěn)定預期，而三、四線城市去庫存政策仍將保持一定節(jié)奏，并將繼續(xù)下沉到縣城?？偟膩砜?，2018年是長效機制包括住房租賃政策以及保障性住房政策加速落地關鍵性時期，房地產市場在大概率上會繼續(xù)持續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢。

報告指出，要支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產權住房。購房需求主要分為兩類，即自住型需求和投資型需求。當前投資型需求已經被明顯抑制。所以，報告中對于自住購房需求的保障將從市場化的供給和保障型供給的角度進行保障，其中在市場化供給層面繼續(xù)向剛需人群傾斜，而保障型供給則可能在全國擴大“共有產權住房”落地，以滿足中低收入人群的合理購房需求。

從報告的表述中可以看出，當前三元住房結構的思路已經清晰。其中自住購房需求主要是對經濟條件好的購房者的需求，此類需求會更加強調自住的屬性。租賃是主要針對購房困難群體而設計的解決方式，可以認為是零產權、側重居住屬性的。而對于共有產權住房來說，有部分產權的概念，有助于解決夾心層的住房需求。

租房市場前景可期

從概念漸熱到勢不可擋，短短幾年時間，長租公寓市場迎來風口。2017年，長租公寓門店增長率為40%。從過去3年數(shù)據(jù)對比來看，長租公寓發(fā)展勢頭迅猛：2015年增長率不足15%，2016年增長率接近35%。那么，長租公寓緣何成為樓市中發(fā)展最快的力量？風口又因何到來？

一方面，由于業(yè)外資本大量涌入，在資本加持下，房地產企業(yè)、酒店運營商、創(chuàng)業(yè)者等主體紛紛進入，搶灘市場；另一方面，隨著房地產市場轉向，以及租購并舉等利好政策的落地實施，以長租公寓為代表的品牌化、專業(yè)化的房屋租賃機構迎來發(fā)展良機。

去年，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，鼓勵多渠道增加新建租賃住房供應，鼓勵國有企業(yè)積極盤活存量房屋用于租賃、增加租賃住房有效供給等。隨著租購并舉制度的建立，租賃市場將會迎來一大波政策紅利，這些政策紅利足以支撐住房租賃市場發(fā)展。此外，國家大力鼓勵發(fā)展長租項目，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)。所以，長租公寓會是住房租賃市場的重要組成部分。

長租公寓之所以處于風口，很大程度上也得益于租房市場巨大的潛力。此前，鏈家研究院發(fā)布的一份名為《租賃崛起》的研究報告顯示，當前我國房屋租賃市場規(guī)模達1.1萬億元，預計到2025年，租賃市場規(guī)模將增長到2.9萬億元，而到2030年，這一數(shù)字將超過4.6萬億元。

誰在搶灘？

市場有其運行規(guī)律，資本的嗅覺向來是最靈敏的。雖然仍處于起步階段，長租公寓行業(yè)卻吸引著房地產商、風投機構等眾多資本持有者。

有資料顯示，全國長租公寓企業(yè)目前超過1000家。涉足長租領域的主體主要有開發(fā)商、中介機構、酒店運營者、創(chuàng)業(yè)者等。其中，在排名前15位的房地產商中，已有2/3以上的企業(yè)涉足租賃市場。

外界對長租公寓的關注始于2014年。這一年，小米創(chuàng)始人雷軍旗下的順為基金，聯(lián)合聯(lián)創(chuàng)策源向YOU+公寓投資1億元人民幣。次年，YOU+公寓再獲時代地產等機構3000萬美元投資，當時估值高達2億美元。截至目前，YOU+公寓已成功融資3次，總額度在四五億元人民幣。除此之外，鏈家地產旗下長租公寓品牌自如宣布，獲得40億元人民幣A輪融資，這刷新了國內長租公寓行業(yè)融資金額單筆之最。

作為國內最早布局長租公寓的專業(yè)品牌之一，魔方公寓已有9年運營經驗。目前，這家公司在北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、武漢等20個城市布局了近300家門店。魔方公寓將租戶定位為月收入在8000～20000元的中層白領。目前，成熟門店平均出租率超過95%。

據(jù)統(tǒng)計，我國目前租賃人口約為1.9億，而租賃市場規(guī)模已超萬億元。雖然我國用于租賃的住房約有1億套，但其中超過90%為個人散戶出租，品牌公寓企業(yè)總占有率低于2%。而美國、日本的租房市場機構化率分別達到30%和80%。對比來看，我國住房租賃市場機構化率還處于較低程度。

雖然有著巨大的市場想象空間，但長租公寓目前依然面臨著產品、服務能力、資本、盈利、行業(yè)規(guī)范等諸多問題。

前瞻產業(yè)研究院發(fā)布的《中國互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》顯示，目前，全國長租公寓企業(yè)超過1000家，但這些長租公寓機構的盈利能力仍然較弱，絕大部分處于虧損狀態(tài)。

目前，長租公寓市場的制約因素還比較明顯，市場規(guī)范標準體系尚未建立起來，行業(yè)內還沒有出現(xiàn)類似于支付行業(yè)那樣的，由巨頭引領行業(yè)發(fā)展的勢頭。

因為資金密集進入，行業(yè)市場競爭加劇。有觀點認為，長租公寓行業(yè)已迎來新一輪爆發(fā)式增長和行業(yè)洗牌。對于企業(yè)而言，無論市場如何競爭，最終比拼的仍是盈利模式及運營能力。

（作者為中國城市經濟文化研究會副秘書長，中國科學院副教授，經濟學博士）