房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃探析

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期長，資金投入大，涉稅種類繁多且其稅收為國家主要稅收來源，對其進(jìn)行稅收籌劃意義重大。各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)精心籌劃，合理降稅，以達(dá)企業(yè)效益最大化。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃雖已逐漸成為關(guān)注熱點(diǎn)和重要研究課題，但因稅收環(huán)境日趨復(fù)雜，仍存在一些不足之處。本文從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中存在問題出發(fā)，分項(xiàng)對房地產(chǎn)企業(yè)中兩大稅種：土地增值稅、增值稅進(jìn)行具體籌劃思路分析，進(jìn)而提出了切實(shí)可行的完善措施。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè)； 稅收籌劃； 土地增值稅

當(dāng)前愈來愈多的房地產(chǎn)企業(yè)逐步重視稅收籌劃并提出許多籌劃方案，但在仍不可避免的顯現(xiàn)出某些籌劃問題，如流于形式而缺乏實(shí)踐，稅法意識(shí)淡漠極難逾越風(fēng)險(xiǎn)鴻溝，或偏離新政策未能發(fā)揮實(shí)際效用等，這些問題不僅極大危害了企業(yè)內(nèi)部良好運(yùn)行，且易妨礙稅務(wù)機(jī)關(guān)秉公執(zhí)法。因此，繼續(xù)研究房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃仍存價(jià)值，稅務(wù)人員應(yīng)當(dāng)仔細(xì)研讀最新政策，不斷完善籌劃方案，進(jìn)一步探索新思路，以規(guī)避企業(yè)名譽(yù)和經(jīng)濟(jì)的損失，并促進(jìn)企業(yè)創(chuàng)效和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)存問題

（1）稅收籌劃意識(shí)薄弱

首先，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅金額較大，一些企業(yè)便試圖通過偷稅漏稅等手段違法獲利。偷稅漏稅面臨嚴(yán)重稅收風(fēng)險(xiǎn)，一經(jīng)查處，除補(bǔ)繳稅款和巨額罰款外，更嚴(yán)重影響企業(yè)自身聲譽(yù)，且妨害房地產(chǎn)企業(yè)未來良性發(fā)展。反觀稅收籌劃，既降低企業(yè)稅負(fù)，又利于籌劃人員豐富稅務(wù)知識(shí)。其次，已提升稅收籌劃意識(shí)的個(gè)別企業(yè)，仍缺乏深入探究和綜合權(quán)衡精神。企業(yè)可從企業(yè)價(jià)值最大化角度力求尋找最優(yōu)解，深入考量如何采取最佳手段有效減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，應(yīng)擯棄顧此失彼決策，重新整合各大戰(zhàn)術(shù)籌劃，并著眼長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略籌劃。

（2）財(cái)稅政策更新頻繁，帶來籌劃難題

為維護(hù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，達(dá)到宏觀調(diào)控目的，財(cái)稅政策便會(huì)更替頻繁，籌劃人員便需重新調(diào)整稅收籌劃。同時(shí)，若籌劃人員粗淺理解稅收新政策，依照以往方案照單全收或隨意生搬硬套，所進(jìn)行的稅收籌劃便無實(shí)際效用，易產(chǎn)生潛在稅收風(fēng)險(xiǎn)，更有甚者，直接導(dǎo)致企業(yè)觸碰稅法“紅線”。

（3）籌劃機(jī)構(gòu)缺位

當(dāng)前大多房地產(chǎn)企業(yè)都將稅收籌劃工作交由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，極少專設(shè)稅務(wù)部門負(fù)責(zé)整體稅收籌劃工作。事實(shí)上，稅收籌劃是一項(xiàng)要求很高專業(yè)程度的工作。企業(yè)應(yīng)單設(shè)獨(dú)立于財(cái)務(wù)部之外的稅務(wù)部門，識(shí)別稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，細(xì)致稅收籌劃，并及時(shí)與各部門溝通反饋籌劃效果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種籌劃分析

房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多且稅收籌劃利益空間巨大，以下分項(xiàng)對土地增值稅、增值稅進(jìn)行分析。

（1）土地增值稅的籌劃策略

①圍繞房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入進(jìn)行籌劃

其一，收入分散籌劃，即分開單獨(dú)核算收入，使部分收入從整個(gè)房地產(chǎn)收入中分離，從而減少轉(zhuǎn)讓收入。例如：某企業(yè)出售其擁有的一套安裝設(shè)備齊全的房屋，預(yù)估市價(jià)為900萬元，其中各種設(shè)備約100萬元。則在與購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，合同上僅注明800萬元房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，如此便可分散收入，節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅。其二，針對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，若測算發(fā)現(xiàn)增值率稍高于20%，可從收入方面控制增值率于20%以下。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)計(jì)某普通標(biāo)準(zhǔn)住宅對外銷售不含稅總價(jià)款5000萬元，可扣除項(xiàng)目金額4055萬元，則當(dāng)前售價(jià)下增值額：5000-4055=945（萬元），增值率：945/4055*100%=23.3%>20%，應(yīng)納土地增值稅稅額：945×30%-0=28305（萬元），若該企業(yè)改變銷售價(jià)格，將對外售價(jià)總價(jià)款調(diào)為4800萬元，其余無調(diào)整，則增值額：4800-4055=745（萬元）增值率：745/4055*100%=18.37%<20%，可免繳土地增值稅，前后比較可知，雖其銷售收入降低200萬元，但節(jié)省土地增值稅約283.5萬元，充分享受到利用稅收籌劃帶來的節(jié)稅利益。

②可扣除項(xiàng)目稅收籌劃

其一，增加裝修支出，銷售前對房屋進(jìn)行裝修，以此將裝修費(fèi)用作為成本費(fèi)用的一部分，可據(jù)實(shí)扣除并作為加計(jì)扣除基數(shù)，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的。例如：房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有一套已完工但尚未裝修的房屋，可扣除總金額6200萬元。若直接銷售未裝修房屋，不含稅銷售總金額9600萬元，則增值額：9600-6200=3400（萬元），增值率：3400/6200=54.84%，應(yīng)繳土地增值稅：3400×40%-620×5%=1650萬元。若銷售前對房屋進(jìn)行裝修，預(yù)估不含稅裝修費(fèi)用1200萬元，則增值額：10800-6200-1200*（1+10%+20%）=3040萬元，增值率：3040/7760=39.18%，應(yīng)繳土地增值稅：3040*30%-0=912萬元。此例中前后比較可知，后者可少繳138萬元的土地增值稅。

其二，企業(yè)在兩種利息支出方案中合理選擇，方案一為利息支出據(jù)實(shí)扣除，方案二為利息支出按照不含資本化利息的開發(fā)成本的5%扣除，選擇關(guān)鍵為比較準(zhǔn)予扣除的利息與土地成本和開發(fā)成本累計(jì)之和的5%熟大。若借用了大量資金且能按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，可采用方案一。若建房使用了大部分預(yù)售房款和權(quán)益資本，銀行借用資金少，無法按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明，可采用方案二。

③合理選擇建房方式籌劃

合理選擇建房方式，從而合法避免或減少土地增值稅的繳納。其一，合作建房，合作雙方立項(xiàng)開發(fā)，一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)。如果合作建房后按比例分房自用，未發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，則企業(yè)可免繳土地增值稅。其二，委托代建，房地產(chǎn)企業(yè)接受委托代建工程，收取一定勞務(wù)費(fèi)，此種代建行為不需代墊資金，不引起有關(guān)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，亦不用計(jì)征土地增值稅。

（2）增值稅的籌劃策略

①增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的籌劃

其一，規(guī)劃材料采購，盡量獲取增值稅專用發(fā)票。若提供材料的成本、質(zhì)量無差異，于小規(guī)模納稅人和一般納稅人中選擇一般納稅人。若供應(yīng)商皆為一般納稅人，適用不同稅率，需提前測算以便選擇進(jìn)項(xiàng)稅額大的供應(yīng)商。若企業(yè)選擇了小規(guī)模納稅人，向其主管機(jī)關(guān)申請代開3%增值稅專用發(fā)票。其二，擴(kuò)大精裝房比例，使房地產(chǎn)企業(yè)從銷售毛坯房為主慢慢轉(zhuǎn)向銷售精裝房為主，此舉可取得更多物料和固定資產(chǎn)的增值稅發(fā)票，一定程度可拓寬進(jìn)項(xiàng)稅額來源，又可吸引購房和多獲取一層裝修利潤。其三，剝離建筑行業(yè)。只要建安企業(yè)能提供增值稅專用發(fā)票，便利于房地產(chǎn)企業(yè)抵扣進(jìn)項(xiàng)，當(dāng)前利用此籌劃方法的主要有三類模式：開發(fā)商負(fù)責(zé)拿地開發(fā)銷售，外包全部施工業(yè)務(wù)、控股房產(chǎn)集團(tuán)下設(shè)建筑公司，房地產(chǎn)公司兩種子公司、以建筑企業(yè)為主營業(yè)務(wù)，并舉房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

②計(jì)稅方法的選擇籌劃

首先，針對房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可適用一般計(jì)稅方法，從銷售額中扣除上繳土地價(jià)款，稅率10%，還可選擇簡易計(jì)稅方法，征收率5%。若已開發(fā)項(xiàng)目所占比重較小，并有大量進(jìn)項(xiàng)發(fā)票可抵扣，按一般計(jì)稅方法。若已開發(fā)項(xiàng)目所占比重較大可抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)很少，應(yīng)選擇簡易計(jì)稅方法。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，取得含稅收入3150萬元，該房產(chǎn)對應(yīng)土地價(jià)款930萬元，若選擇簡易計(jì)稅方法，應(yīng)納稅增值稅稅額：3150/（1+5%）*5%=150（萬元），若采用一般計(jì)稅方法，應(yīng)納增值稅稅額：（3150-930）/（1+10%）*10%=202（萬元），經(jīng)比較，采用簡易計(jì)稅方法可少繳納增值稅52萬元。其次，合理選擇納稅人身份：一般納稅人或小規(guī)模納稅人。若銷售收入相同的情況下，比增值率為關(guān)鍵因素，計(jì)算 “無差別平衡點(diǎn)增值率”，設(shè)為X，當(dāng)兩種納稅人繳納相同稅款時(shí)，等式成立S*X/（1+16%）=S/（1+5%）*5%，即可得出“無差別平衡點(diǎn)增值率”，當(dāng)增值率低于此值，作為一般納稅人可節(jié)稅，反之，作為小規(guī)模納稅人可節(jié)稅。

三、結(jié)論

通過對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)存問題和土地增值稅、增值稅兩大稅種的具體分析，不難發(fā)現(xiàn)稅收籌劃是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，亟需房地產(chǎn)企業(yè)高度重視，以利于我國房產(chǎn)企業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展之路。就此，對完善房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃提出以下建議：

（1）提高企業(yè)涉稅人員整體素質(zhì)

高素質(zhì)的稅務(wù)籌劃隊(duì)伍，既是保障和完善稅收籌劃的基礎(chǔ)，又是約束偷稅、漏稅的關(guān)鍵，并直接決定著稅收籌劃的效果。首先，強(qiáng)化稅務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，企業(yè)可依照自身情況設(shè)計(jì)嚴(yán)格的的培訓(xùn)及考核制度，豐富稅務(wù)人員知識(shí)儲(chǔ)備，并鼓勵(lì)稅務(wù)人員學(xué)習(xí)金融、管理、法律等相關(guān)專業(yè)知識(shí)，拓寬知識(shí)面。其次，培養(yǎng)良好的職業(yè)素養(yǎng)，強(qiáng)調(diào)誠信為本，不應(yīng)一昧追求稅收利益而弄虛作假，擾亂企業(yè)內(nèi)部風(fēng)氣，甚至造成行業(yè)稅務(wù)造假紊亂亂象。

最后，進(jìn)一步梳理企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，既保證各環(huán)節(jié)內(nèi)部協(xié)作一致，又保障各環(huán)節(jié)之間信息對稱，良好溝通，站在全局觀點(diǎn)對企業(yè)整體素質(zhì)進(jìn)行評估分析，并作出相應(yīng)改進(jìn)。

（2）及時(shí)、靈活掌握稅收政策

為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和社會(huì)轉(zhuǎn)型，國家會(huì)及時(shí)修正和完善相應(yīng)的稅收法律和政策，近年來對房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管更是嚴(yán)格，因此房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)靈活掌握稅收新政策，才能完美融合法律法規(guī)和企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)，最終制定出契合企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的稅務(wù)籌劃方案。

（3）營造和諧的稅企關(guān)系。

為有效實(shí)施稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)和稅務(wù)部門交流，營造和諧的雙方關(guān)系。其一，籌劃過程中，若有疑問或?qū)δ稠?xiàng)政策不了解，應(yīng)積極向稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢，尋求專業(yè)的指導(dǎo)。其二，多了解稅務(wù)機(jī)關(guān)工作程序，盡力達(dá)到雙方理解一致，促進(jìn)稅收籌劃方便開展。

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作者簡介：

唐秋華（1996-），女，四川廣安人，西南科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)本科在讀，主要研究方向：金融學(xué)，成本管理。

（作者單位：西南科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）