養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利模式影響因素研究

宋煜凱 馬昕宇

〔內(nèi)容提要〕 本文通過(guò)對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)利益相關(guān)者進(jìn)行識(shí)別，闡述了各利益相關(guān)者在融資及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中如何對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利模式產(chǎn)生影響，分析了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利模式存在的問(wèn)題，并針對(duì)存在的問(wèn)題提出相應(yīng)對(duì)策建議。

〔關(guān)鍵詞〕 養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 盈利模式 影響因素

人口老齡化已經(jīng)成為一個(gè)引起世界各國(guó)廣泛關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題。根據(jù)最近一次人口普查公布的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)60歲及以上人口數(shù)量占人口總數(shù)的13.26%，年齡大于65歲的占8.87%。老年人口的增加擴(kuò)大了這一群體的消費(fèi)規(guī)模。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為載體，通過(guò)提供滿足老年人醫(yī)療護(hù)理及休閑娛樂(lè)等需求的服務(wù)，逐漸形成了一個(gè)日益完善的新興產(chǎn)業(yè)，拓展成為產(chǎn)業(yè)鏈。目前，養(yǎng)老分為三種主要方式，即居家養(yǎng)老、社會(huì)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。本文重點(diǎn)論述為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。

一、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)利益相關(guān)者識(shí)別

通過(guò)分析國(guó)內(nèi)外眾多學(xué)者的研究成果，廣義上講，利益相關(guān)者被規(guī)定為“因公司活動(dòng)受益或受損，能夠影響公司目標(biāo)或被公司目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的過(guò)程而影響的人或團(tuán)體”；而狹義上講，利益相關(guān)者是“在公司中投入了有意義的實(shí)質(zhì)性價(jià)值物的人或團(tuán)體”。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是為老年人提供集中居住和照料服務(wù)的機(jī)構(gòu)，本文研究的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是中高端的養(yǎng)老綜合體，是市場(chǎng)化、盈利性的機(jī)構(gòu)，非公辦民營(yíng)非盈利的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目首先由投資機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行分析，在政府報(bào)備通過(guò)后進(jìn)行該項(xiàng)目規(guī)劃，其中包括開發(fā)、融資、建造和持有經(jīng)營(yíng)。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)引入了保險(xiǎn)、醫(yī)療、保健、護(hù)理等內(nèi)容，通過(guò)將相關(guān)產(chǎn)品或服務(wù)出售給有意愿購(gòu)買的老年人以此來(lái)回籠成本、獲取利潤(rùn)。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目從始至終，利益相關(guān)者包括投資人、政府、運(yùn)營(yíng)商、金融機(jī)構(gòu)、相關(guān)機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者、同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者等。

二、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)利益相關(guān)者對(duì)盈利模式的影響分析

利益相關(guān)者最引人關(guān)注的影響是對(duì)盈利模式的影響。

1.政府。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)具有投資額大，資本回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)，這一特點(diǎn)使其融資過(guò)程中存在著融資途徑受限、融資數(shù)量有限的情況。同時(shí)，我國(guó)針對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)高昂的開發(fā)費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)成本的現(xiàn)有政策較少，使其發(fā)展受限。

2.運(yùn)營(yíng)商。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)和租賃。在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的持有模式，運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)整個(gè)養(yǎng)老服務(wù)系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)，因此承擔(dān)了很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的管理模式存在如下問(wèn)題。一是產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確，在市場(chǎng)需求分析上存在偏差，且溝通渠道建立沒(méi)有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，尚未形成有效的雙向溝通，導(dǎo)致消費(fèi)者流失現(xiàn)象。二是管理體制尚未形成系統(tǒng)化，管理流程尚不完善，忽略了提供服務(wù)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心，在管理方面沒(méi)有達(dá)到精細(xì)化管理的要求。三是缺少專業(yè)服務(wù)人員，且服務(wù)人員的專業(yè)能力未達(dá)到理想水平。四是各服務(wù)環(huán)節(jié)的銜接不暢，內(nèi)部各機(jī)構(gòu)之間的串聯(lián)沒(méi)有形成體系。

3.金融機(jī)構(gòu)。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)融資需求大的特點(diǎn)使其不可缺少金融機(jī)構(gòu)的支持，否則資金受限在今后的發(fā)展中只會(huì)困難重重。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)融資模式相對(duì)復(fù)雜，對(duì)盈利模式的影響較大，具有以下特征。一是投資成本大、資金占用周期長(zhǎng)，銀行貸款融資受限。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資金回收期約10-15年，而銀行及其他金融機(jī)構(gòu)都更偏好短期投資，同時(shí)銀行貸款融資利息高的特點(diǎn)導(dǎo)致資金成本較大，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在到期無(wú)法償還的風(fēng)險(xiǎn)，因此銀行始終保持謹(jǐn)慎態(tài)度。銀行融資空間受限，缺少流動(dòng)性資金支持使得養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的融資難度系數(shù)高于一般的房地產(chǎn)開發(fā)。二是房企、險(xiǎn)資、央企呈三足鼎立之勢(shì)。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)把養(yǎng)老元素注入房地產(chǎn)開發(fā)中，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了新鮮血液，目前以萬(wàn)科、保利為代表投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)30%左右；險(xiǎn)資企業(yè)投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，不僅能與保險(xiǎn)產(chǎn)品融合，而且能夠?qū)崿F(xiàn)較高的投資回報(bào)率，但當(dāng)下壽險(xiǎn)企業(yè)對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的開發(fā)中存在著產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確、險(xiǎn)種與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的融合度不高等問(wèn)題；中石化、中國(guó)水電等央企雖然起步晚，但來(lái)勢(shì)兇猛、大筆出手，未來(lái)趕超之勢(shì)不容小覷。三是專業(yè)化金融服務(wù)體系尚未形成，缺少政策支持。我國(guó)金融服務(wù)業(yè)目前還沒(méi)有面向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)融資方面開設(shè)專業(yè)性咨詢業(yè)務(wù)，也沒(méi)有金融產(chǎn)品適用于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的融資特點(diǎn)，融資服務(wù)體系對(duì)其的支持力度不夠。

4.相關(guān)機(jī)構(gòu)。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資的核心是為消費(fèi)者提供他們所需要的養(yǎng)老服務(wù)來(lái)滿足他們的養(yǎng)老需求。因此養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所包含的各種服務(wù)機(jī)構(gòu)，醫(yī)療機(jī)構(gòu)、娛樂(lè)機(jī)構(gòu)等的運(yùn)營(yíng)都與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的盈利模式密不可分。

5.消費(fèi)者。在產(chǎn)業(yè)的盈利模式中，消費(fèi)者是支撐企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利的重要群體。消費(fèi)者通過(guò)消費(fèi)使得企業(yè)獲得利潤(rùn)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)持有模式中，企業(yè)通過(guò)每月收取租金及服務(wù)費(fèi)收回資金，進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，使得項(xiàng)目得以運(yùn)營(yíng)，并在長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)營(yíng)后回籠資本實(shí)現(xiàn)盈利。

6.同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者?，F(xiàn)階段，涉足養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的企業(yè)眾多，形成了激烈的競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)。一個(gè)企業(yè)的盈利難免受到同行的影響，競(jìng)爭(zhēng)者之間的盈利呈現(xiàn)著此消彼長(zhǎng)之勢(shì)。

三、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利模式相關(guān)建議

1.初期投資成本大是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題，所以正確分析市場(chǎng)形勢(shì)，選擇土地成本較低且消費(fèi)潛力大的區(qū)位進(jìn)行開發(fā)。同時(shí)，投資機(jī)構(gòu)在投資前同樣需要注意的是，要對(duì)自身資金狀況以及開發(fā)成本進(jìn)行正確評(píng)估，選擇適合自己的開發(fā)模式。

2.政府應(yīng)加大對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持力度。出臺(tái)相關(guān)政策，降低稅收標(biāo)準(zhǔn)及土地價(jià)格、增加建設(shè)補(bǔ)貼、運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼與公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享受同等待遇，拓寬融資途徑、改善融資環(huán)境，切實(shí)解決養(yǎng)老機(jī)構(gòu)融資費(fèi)用高的問(wèn)題。在政府審批養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地時(shí)，給予土地獲取、審批時(shí)間等方面綠色通道，會(huì)吸引更多企業(yè)投身到這一領(lǐng)域。

3.銀行貸款雖然作為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最主要的融資渠道，但是融資空間有限，難以滿足融資需求，還需積極拓展融資渠道，并努力降低資金成本，減少投資成本，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，完善養(yǎng)老機(jī)構(gòu)融資服務(wù)體系，專業(yè)的養(yǎng)老咨詢可以為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的融資所面臨的問(wèn)題提供專業(yè)的融資建議。

4.運(yùn)營(yíng)商應(yīng)培養(yǎng)專業(yè)型管理人才、提高管理效率并進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。在對(duì)服務(wù)人員管理方面，應(yīng)提高養(yǎng)老服務(wù)的準(zhǔn)入門檻，提高服務(wù)人員綜合素質(zhì)，吸納專業(yè)型人才；在提供養(yǎng)老服務(wù)方面，應(yīng)實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理；同時(shí)，應(yīng)進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析，合理定位產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)空間更大化。

四、結(jié)論

本文基于人口老齡化這一社會(huì)背景，著眼于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的盈利模式，以利益相關(guān)者理論為基礎(chǔ)進(jìn)行分析，識(shí)別并分析了影響?zhàn)B老機(jī)構(gòu)盈利的主要利益相關(guān)者，并進(jìn)一步分析養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的盈利模式，得出以下結(jié)論：影響?zhàn)B老機(jī)構(gòu)盈利的關(guān)鍵因素有土地價(jià)格、開發(fā)成本、融資模式、管理模式。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在選擇區(qū)位時(shí)應(yīng)對(duì)周邊土地市場(chǎng)及競(jìng)品市場(chǎng)進(jìn)行深入了解，選擇合適區(qū)位。在融資方面，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在融資過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)融資渠道狹窄等問(wèn)題，而項(xiàng)目資金需求大，因此，拓寬融資路徑，改善融資環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的健康發(fā)展意義重大。同時(shí)，完善管理體制，培養(yǎng)專業(yè)化服務(wù)人員，形成經(jīng)營(yíng)特色及品牌效應(yīng)，可以吸引更多消費(fèi)群體，擴(kuò)大收入來(lái)源，實(shí)現(xiàn)更多的盈利。

（作者單位：沈陽(yáng)建筑大學(xué)商學(xué)院）

責(zé)任編輯：宋 爽