沈陽市土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對房地產(chǎn)市場的影響探討

薛立 肖丹

〔內(nèi)容提要〕 隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的不斷深入，土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對房地產(chǎn)市場的影響也越來越大。本文通過介紹土地供給結(jié)構(gòu)，以及沈陽市土地供給對房地產(chǎn)影響的現(xiàn)狀，分析了沈陽近幾年商品房住宅的供銷情況和房價走勢，并提出對沈陽市土地供給結(jié)構(gòu)方面的一些建議。

〔關(guān)鍵詞〕 土地 供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革 房地產(chǎn)

隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場已成為國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整中重要組成部分。保障房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，是保證社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的重要因素，這不僅僅需要通過限購方式打擊投機需求，上調(diào)房貸利率有效保護(hù)剛需，還要加強供給管理，尤其是加強土地供給管理。

一、土地供給結(jié)構(gòu)

習(xí)近平總書記指出：“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，重點是解放和發(fā)展社會生產(chǎn)力，用改革的辦法推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，減少無效和低端供給，擴大有效和中高端供給，增強供給結(jié)構(gòu)對需求變化的適應(yīng)性和靈活性，提高全要素生產(chǎn)率?！?/p>

土地供給分為自然供給和經(jīng)濟供給，房地產(chǎn)用地屬于土地經(jīng)濟供給。土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革就是合理開發(fā)調(diào)整人類生產(chǎn)生活的各種用途的土地，形成有效供給。土地資源是重要的生產(chǎn)、生活資料，更是供給側(cè)活躍、重要的要素之一。通過改革土地制度，調(diào)整土地供給方式和供給結(jié)構(gòu)，使土地資源在市場中重新配置，優(yōu)化土地要素配置，提高土地供給質(zhì)量，促進(jìn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整。

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的影響主要有兩個方面：一是通過住宅土地供應(yīng)用途結(jié)構(gòu)來影響房地產(chǎn)市場中房屋產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。如在保障房用地、普通住宅用地、高檔小區(qū)用地、別墅區(qū)用地等供應(yīng)不同量的土地，做到差異化供地，減少高檔住宅的土地供應(yīng)，增加普通住宅和保障房的土地供應(yīng)，滿足大部分人群的需求，有效的去庫存，使得房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。二是合理城市規(guī)劃，調(diào)整供地的空間結(jié)構(gòu)。調(diào)整工業(yè)、公共設(shè)施建設(shè)、住宅、商業(yè)供應(yīng)的土地量，加大公共設(shè)施建設(shè)用地及商業(yè)用地，棚戶區(qū)改造，改善城鄉(xiāng)居民生活條件，保障住宅周圍的配套設(shè)施全面，從而提升周圍居住環(huán)境質(zhì)量，使得房地產(chǎn)項目整體價值得到提升，更使得房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

二、沈陽市土地供給對房地產(chǎn)影響的現(xiàn)狀

隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的不斷進(jìn)行，各地出臺一系列政策進(jìn)行房地產(chǎn)市場的調(diào)控。沈陽市一直堅持從供給方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的調(diào)控，對房地產(chǎn)開發(fā)用地實施總量控制和差異化供地。

2015年，沈陽共成交46宗，土地209萬平方米（不包含工業(yè)及政府用地），約占2014年土地成交量的一半；平均樓面地價為1821元/平方米，同比下降10.7%。2015年3-7月，去庫存土地零供應(yīng)。政府通過調(diào)整土地空間結(jié)構(gòu)，減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地供給量，同時政府推行兩次降準(zhǔn)、兩次降息、三次“雙降”、營業(yè)稅“五改二”及購房首付降低等樓市利好政策，使得購房成本降低，近三年來沈陽商品住宅首次呈現(xiàn)去庫存的趨勢，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

2017年，沈陽市出臺了《關(guān)于加強沈陽市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，其中涉及到土地部分的內(nèi)容是：增加土地供應(yīng)，2017年沈陽市住宅用地供應(yīng)規(guī)模不低于2016年水平。選擇人口密集、住房租賃需求較大的區(qū)域，出讓規(guī)模適宜的住房租賃用地。采取“限房價、競地價”“限地價、競房價”“限地價、競配建”，超過溢價率一定比例后現(xiàn)房銷售或競自持面積等方式出讓土地，防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴(yán)防高地價擾亂市場預(yù)期。增加土地供應(yīng)后，渾南的土地成交量最多，達(dá)到23%。但是，這些政策的出臺并沒有使沈陽市房價下降，反而還有所增幅，出現(xiàn)了“住宅供不應(yīng)求、非住宅嚴(yán)重飽和”。短期來看，雖然增加土地供應(yīng)并沒有對抑制房價上漲產(chǎn)生作用，但從長期來看，該政策的實施將緩解沈陽房地產(chǎn)市場的供給矛盾，有利于商品房房價的穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

沈陽市從2012年開始住宅供應(yīng)面積下降，銷量也下滑；2013年供銷都有所反彈，但每年新增供應(yīng)面積一直在下降；2014年銷量回落，之后直至2017年，新建商品住宅年銷量增長；2017年沈陽新建商品住宅量價齊升，同比增長13%。沈陽市從2013年開始，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱，從近幾年調(diào)整土地供需雙向調(diào)節(jié)看，推進(jìn)了房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。

2018年4月17日，沈陽市出臺了區(qū)域限購政策。和平、沈河、渾南（三環(huán)內(nèi)）實施房產(chǎn)限購，這項政策的實施，嚴(yán)厲的打擊了“炒房團”，抑制房價上漲，促進(jìn)剛需和改善性住房的需求，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

三、沈陽市土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進(jìn)房地產(chǎn)市場合理發(fā)展

（一）合理規(guī)劃，優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)

合理的土地利用總體規(guī)劃，優(yōu)化土地空間結(jié)構(gòu)，在不觸碰農(nóng)田保護(hù)紅線和生態(tài)保護(hù)紅線的前提下合理確定城市開發(fā)邊界，正確引導(dǎo)市場。政府需要通過沈陽的住房發(fā)展規(guī)劃和市場需求來優(yōu)化工業(yè)、公共設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)供地比例，以最大限度的實現(xiàn)用地的高效，解決土地供需矛盾、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、土地節(jié)約利用等問題。

通過減少房地產(chǎn)開發(fā)用地，加大公共設(shè)施建設(shè)用地，在現(xiàn)有商品房周邊配置醫(yī)院、學(xué)校、商場等，完善周邊交通，提升現(xiàn)有商品房周邊生活環(huán)境和質(zhì)量，引導(dǎo)居民購買現(xiàn)有的商品房，從而做到房地產(chǎn)市場去庫存。在新的開發(fā)區(qū)也要加大商業(yè)和公用設(shè)施建設(shè)，完善醫(yī)院、學(xué)校、商場、交通的配套，吸引居民購買新開發(fā)區(qū)的住房，推動開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，有利于城市更好發(fā)展。

對于沈陽市限購區(qū)域，還需實施相應(yīng)的土地政策，增加住宅土地供應(yīng)，從而增加新建商品房面積，抑制房價上漲。由于和平、沈河區(qū)新的地塊不多，可以通過老舊小區(qū)的拆遷改造，改善民生提升居民生活品質(zhì)，但考慮到進(jìn)行拆遷改造的地塊會導(dǎo)致土地成本增加，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)成本增加，可以在交通便利、周邊公共設(shè)施配備齊全、地理位置優(yōu)越的地區(qū)進(jìn)行老舊小區(qū)改造，建設(shè)中高檔住宅，滿足改善性需求人群的需要。

（二）應(yīng)用集體土地建設(shè)

2018年1月，國務(wù)院發(fā)文《11城市集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案》，沈陽市成為首批試點城市之一。應(yīng)用集體土地建設(shè)租賃住房，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益，厘清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項目收益與征地成本關(guān)系。通過集體土地建租賃房，既有效的利用了土地，增加了住房的有效供應(yīng)，也滿足了當(dāng)?shù)卮蟛糠中枰Ｕ闲枨蟮募彝ァ⑼鈦韯?wù)工人員、剛畢業(yè)的大學(xué)生等買不起商品房的人群的需要，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（三）建立多層次的住宅供給結(jié)構(gòu)

從民生角度看，社會上普通居民占大多數(shù)，這就要求政府需要建設(shè)保障性住房，市場需要大量普通商品住宅，減少高端商品房。政府在合理規(guī)劃土地利用的同時，應(yīng)正確引導(dǎo)市場，使房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)市場需求和發(fā)展，正確選擇開發(fā)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、類型和數(shù)量，避免盲目性投資。政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場需求，保障房土地供給，滿足普通住宅土地供給并限制高端住宅的土地供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展。

總之，土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革非常重要，它對房地產(chǎn)市場有著直接的影響，沈陽市在今后的房地產(chǎn)市場調(diào)控中，要做好該項工作，使房地產(chǎn)市場合理健康地發(fā)展。

（作者單位：沈陽建筑大學(xué)管理學(xué)院）

責(zé)任編輯：宋 爽