關(guān)于房產(chǎn)稅與租賃住房推行

摘 要：我國積極推行租賃住房政策，住房制度再次拉開改革帷幕。加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)成為改革重點(diǎn)，其中加快住房制度改革首先就是破舊革新，構(gòu)建健全的多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度，而長效機(jī)制建設(shè)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容則是房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅作為租賃住房推行的重要長效機(jī)制，要站在全局和長遠(yuǎn)上進(jìn)行綜合考慮。本文首先簡述房地產(chǎn)價(jià)格與租賃住房市場，通過敘述我國住房制度改革推進(jìn)房產(chǎn)稅和租賃市場的革新，深入剖析我國當(dāng)前租賃住房推行存在的不足，并提出建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；租賃住房；住房制度；長效機(jī)制

一、簡述房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)價(jià)格、租賃住房市場

房地產(chǎn)價(jià)格的高低將直接影響新建房地產(chǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，新建房地產(chǎn)變得有利可圖，進(jìn)而開發(fā)商加大房地產(chǎn)投資，這將增加住宅空間的總供給。在一定調(diào)價(jià)下，新增住宅會(huì)影響租金漲落，租金的變化進(jìn)一步將影響房地產(chǎn)價(jià)格。在房地產(chǎn)價(jià)格循環(huán)中，房地產(chǎn)資本市場和金融市場的聯(lián)系將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)重要組成部分，相關(guān)稅費(fèi)的整合至關(guān)重要，稅費(fèi)的作用不僅是減少房地產(chǎn)市場泡沫的關(guān)鍵，還是抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)行為的保障。房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要稅種之一，是提高土地集約利用程度的保障，更是地方稅收體系健全收入分配、財(cái)產(chǎn)配置的優(yōu)化方式之一。尤其是租賃住房的推行，需要政府稅務(wù)政策的支持，在市場機(jī)制和稅費(fèi)保障機(jī)制的統(tǒng)籌下，合理優(yōu)化整合住房租賃各個(gè)方面的稅費(fèi)。因此，房產(chǎn)稅最為房地產(chǎn)市場的重要稅種，租賃住房的推行需要稅收調(diào)節(jié)機(jī)制去協(xié)調(diào)和統(tǒng)籌。

二、我國住房制度改革，推進(jìn)房產(chǎn)稅和租賃市場革新

黨的十九大之后，為解決居民住房問題考慮到住房資源配置效率與公平性的統(tǒng)一，我國積極推行租賃住房政策，住房制度再次拉開改革帷幕。2018年我國中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，明確提出我國未來的一項(xiàng)重點(diǎn)工作是加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)，其中加快住房制度改革首先就是破舊革新，構(gòu)建健全的多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度，而長效機(jī)制建設(shè)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容則是房產(chǎn)稅。因此，我國未來住房供應(yīng)將會(huì)隨著住房制度的改革而出現(xiàn)變化，多主體和多渠道供應(yīng)的住房租賃市場，將成為重要的住房供應(yīng)體系和單元。

房產(chǎn)稅是我國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的制度建設(shè)內(nèi)容之一，房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要性、復(fù)雜性和敏感性，房產(chǎn)稅作為租賃住房推行的重要長效機(jī)制，要站在全局和長遠(yuǎn)上進(jìn)行綜合考慮。一方面，房產(chǎn)稅是我國社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)和地方稅收體系的支柱之一，房產(chǎn)稅的革新關(guān)系到地方稅收體系；另一方面，房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，在房地產(chǎn)供需關(guān)系上要形成一種規(guī)范的稅負(fù)約束，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)尤其是租賃住房板塊的健康發(fā)展。

三、當(dāng)前租賃住房推行可能存在的不足

（一）房地產(chǎn)稅制體系不完善，租賃住房推行受限

稅收是政府宏觀調(diào)控的重要手段，但目前我國房地產(chǎn)稅收制度還存在不同程度的不完善不健全問題，不僅限制了稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場的能力，還不利于順利推行租賃住房政策。由于住房制度改革向多主體、多渠道供應(yīng)的租賃住房方向發(fā)展，房產(chǎn)稅這一重要的長效機(jī)制要充分發(fā)揮對(duì)住房流轉(zhuǎn)和租賃的調(diào)控作用。目前，由于住房價(jià)格持續(xù)走高，住房變成了部分人的投資品，成為社會(huì)各類資金追逐的熱門項(xiàng)目，而房產(chǎn)稅的稅收制度還不完善，對(duì)于那些空置住宅不會(huì)增加稅負(fù)，無法通過稅收政策調(diào)控予以限制。隨著租賃住房的推行，房地產(chǎn)稅制體系不完善將不同程度的限制其調(diào)控作用，不利于構(gòu)建租賃住房的長效機(jī)制。

（二）租賃住房推行的長效機(jī)制與住房金融的契合度不夠

住房是人們生活的必需品，住房金融不僅是房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制的組成部分，更是國家金融體系的重要組成部分。住房金融是圍繞居民住房消費(fèi)、維護(hù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)發(fā)生的貨幣信用行為及其社會(huì)資金融通活動(dòng)，其中住房消費(fèi)在住房體制改革下不僅包括住房買賣、投資等活動(dòng)，還包括多渠道、主體的住房租賃活動(dòng)。由于多渠道、多主體供應(yīng)的租賃住房是才提出來的，雖然很多地方房屋管理局、國有企業(yè)等經(jīng)濟(jì)主體積極響應(yīng)國家政策方向，但與租賃住房的金融制度和體制還不夠完善。同時(shí)，房產(chǎn)稅作為租賃住房推行的長效機(jī)制，住房金融不僅沒有構(gòu)建完善的多主體供應(yīng)金融政策，而且還沒有與房產(chǎn)稅等租賃住房長效機(jī)制內(nèi)容進(jìn)行有機(jī)融合，因此住房金融和租賃長效機(jī)制的配合程度不夠，無法充分發(fā)揮對(duì)租賃住房市場的促進(jìn)作用。

（三）住房租賃推行與之配套的社會(huì)保障、福利等制度還不完善

無論任何行業(yè)還是地區(qū)，租賃住房制度改革及其長效機(jī)制建設(shè)夠離不開國家和政府的財(cái)政和政策支持。多主體、多渠道供應(yīng)的租賃住房制度始終是與社會(huì)保障制度、社會(huì)福利制度等緊密相連的，社會(huì)保障和福利也要滿足住房制度變化的需求。多主體多渠道供應(yīng)的租賃住房體制體現(xiàn)了我國社會(huì)發(fā)展的保障性要求和社會(huì)基本矛盾。目前，我國租賃住房制度處在革新的探索期，國內(nèi)很多經(jīng)濟(jì)主體已經(jīng)陸續(xù)推進(jìn)租賃住房，但與之相配套的社會(huì)保障、福利等制度還不夠完善，還需進(jìn)一步健全和完善才能保證租賃住房的健康發(fā)展。

四、相關(guān)建議

（一）完善租賃住房推進(jìn)的供應(yīng)類型和配套制度

在多主體、多渠道供給租賃住房制度改革下，首先要理清租賃住房供給的不同主體或渠道，不同供應(yīng)主體和渠道的性質(zhì)不同，相應(yīng)需要的配套制度和機(jī)制也不同。同時(shí)政府相關(guān)管理部門要對(duì)這些供應(yīng)主體和渠道給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策或金融支持，以保證租賃住房制度的順利實(shí)施。租賃住房制度的革新不僅是解決低收入居民的住房問題，還要在一定程度上完善房地產(chǎn)市場，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)市場泡沫和住房投機(jī)行為。因此，在新時(shí)代租賃住房制度改革下，租賃住房的推進(jìn)要理清不同供應(yīng)主體和渠道的性質(zhì)和需求，并構(gòu)建與之相應(yīng)的配套制度。

（二）健全租賃住房推行的房產(chǎn)稅稅收制度

我國多主體、多渠道供給租賃住房制度的革新，不僅要加快住房制度的改革，還要構(gòu)建與之配套的長效機(jī)制。房產(chǎn)稅作為租賃住房制度改革的重要長效機(jī)制之一，隨著租賃住房的推行，更要發(fā)揮房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控作用，完善開征房產(chǎn)稅的一系列配套專業(yè)環(huán)節(jié)，包括產(chǎn)權(quán)登記與保護(hù)、信息管理溝通、稅收征管等方面的內(nèi)容。同時(shí)，根據(jù)租賃住房推行需要，適當(dāng)調(diào)整房產(chǎn)稅的稅收管理政策，進(jìn)一步保證房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用。因此，逐步完善租賃住房多渠道多主體體系，保障租賃住房市場的逐漸擴(kuò)大和穩(wěn)定，集中解決住房人均使用不公平的問題，避免出現(xiàn)住房投機(jī)行為，順利推行租賃住房。

（三）充分發(fā)揮政府鼓勵(lì)效應(yīng)，分步驟構(gòu)建多層次的保障政策

我國住房制度改革和長效機(jī)制的構(gòu)建都需要政府的大力支持和有效引導(dǎo)，首先要明確支持租賃住房的財(cái)政支持政策，包括租賃住房金融政策、地方稅收政策等內(nèi)容，根據(jù)多主體多渠道的租賃住房供應(yīng)市場，分層次和渠道給予財(cái)政支持；其次要保障租賃住房房源的安全性和多渠道化，包括公房的改建、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品開發(fā)以及國有企業(yè)的投資開發(fā)等等，形成健康和有效競爭的租賃市場；最后租賃住房的推行要充分考慮地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距和對(duì)租賃住房的需求差異，根據(jù)市場需求和可供房源情況制定科學(xué)合理的方案，充分發(fā)揮租賃住房市場的作用，順利推行租賃住房。

（四）構(gòu)建并完善租賃住房金融體制，完善多主體多渠道的金融關(guān)系

為加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)，采取金融支持、稅收優(yōu)惠、租金空置等多樣化措施，一定程度上有利于租賃住房的推行，然而就租賃市場的實(shí)際發(fā)展來看，更多的金融支持和關(guān)注是目前亟需的。金融支持在租賃住房制度革新中發(fā)揮著極其重要的作用，尤其是向公共租賃住房的開發(fā)商和運(yùn)營管理商提供金融支持，是徹底完成租賃住房制度推行的關(guān)鍵。一方面利用信貸杠桿，鼓勵(lì)多渠道、多主體供應(yīng)租賃住房，增大租賃住房金融政策力度；另一方面完善住房抵押貸款的金融市場體制，為住房需求者提供信用，并利用信用政策吸引轉(zhuǎn)變長租者身份，保證租賃住房市場的健康持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：

曾偉鈺，中國建設(shè)銀行股份有限公司廣州天河支行。