專訪我愛我家原副總裁胡景暉：北京租售比很不合理

胡巍

因為“炮轟”自如、蛋殼等房租公寓推高北京房租，8月中旬，我愛我家原副總裁胡景暉被推向風口浪尖。

8月22日，胡景暉接受《中國經(jīng)濟周刊》記者專訪，他呼吁“國家隊”盡快進入住房租賃市場。

解決房屋租賃市場問題的唯一辦法是讓“國家隊”入場

《中國經(jīng)濟周刊》：這一輪房租上漲與資本的關(guān)系有多大？

胡景暉：資本起到了推波助瀾的作用。導致房租上漲的因素有很多，主要包括供應不足、CPI上漲、租房旺季，以及“騰籠換鳥”導致人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化后對租賃品質(zhì)的要求提升。拋開這些因素，資本涌入導致長租公寓以超出市場價的水平收房，對于推動房租上漲的諸多因素而言，資本因素所占權(quán)重應該是三分之一。

《中國經(jīng)濟周刊》：為何資本進入住房租賃市場會導致房租上漲？

胡景暉：行業(yè)內(nèi)有句話叫“得房源者得天下”。今年各大公寓運營商KPI的核心指標就是擴大規(guī)模，不惜一切代價地擴大規(guī)模。在租賃房源有限的情況下，運營商哄搶稀缺資源，就會導致房租上漲。如果資本都到北京的軌道交通沿線開發(fā)長租公寓房源，那結(jié)果就會大大不同，房源可能瞬間就會多出100萬套。

一方面資本具有逐利性，另一方面資本的進入又沒有增加供給，兩相結(jié)合必然導致租金上漲。事實也的確如此，資金被用來裝修房子，而不是用于提高房屋的供給數(shù)量。

《中國經(jīng)濟周刊》：在被約談后，10家中介稱將提供12萬套房源且不漲價，這12萬套房源從何而來？

胡景暉：我認為約談，或者提供12萬套不漲價的房源，在短期內(nèi)作為應急手段是有效的。但是從長期看，解決不了任何問題，如果靠約談就能改變市場，那經(jīng)常約談就好了。而且這12萬套房源，本來就應該被投入市場，只不過投放時間提早了一點，也把價格降低了一些。對于租房市場，從立法、監(jiān)管機制到實際操作層面都需要進行深入、有效、持久的改革。

房屋租賃是關(guān)乎民生的行業(yè)，經(jīng)營者必須真正承擔起社會責任，而不是單純向資本靠攏。我認為唯一的解決辦法是讓“國家隊”入場，讓國資控股中介是最根本的解決方法和唯一手段。董事長由“國家隊”出，再加上黨委書記，總裁可以是專業(yè)人士，一切問題迎刃而解。

《中國經(jīng)濟周刊》：您怎么看長租公寓提升了租客居住質(zhì)量的觀點？

胡景暉：租客本來可以接受很多房子的狀況，但租賃機構(gòu)非要重新裝修；租客不介意六七成新的家具家電，租賃機構(gòu)非要換成嶄新的、高端的。相比居住質(zhì)量，應該優(yōu)先考慮租客的承租能力。長租公寓進行的標準化改造，我認為80%是沒必要的，實際增加的成本導致租客無法承擔。租賃機構(gòu)的這些行為，不是to C（顧客），而是to VC（風險投資），說白了是做給投資機構(gòu)看的，以便“蒙”來下一個投資者，而不是設(shè)身處地地為租客考慮，為了讓這個行業(yè)走得更長遠。

《中國經(jīng)濟周刊》：從現(xiàn)在房租占實際收入的比重來看，您覺得租客的負擔大嗎？

胡景暉：很大，很多人的房租支出占收入比重已經(jīng)達到40%～50%，而發(fā)達國家是三分之一左右。

《中國經(jīng)濟周刊》：您認為北京目前的租售比合理嗎？

胡景暉：從國際慣例上看很不合理，年化投資回報率大概為1.5%，國際上的水平應該是6%。如果向國際慣例靠攏，應該是房租漲一倍，房價跌一半。但這都不可能發(fā)生，如果房價翻一番，租房者就瘋了；房價跌一半，銀行就瘋了。要看經(jīng)濟發(fā)展水平提高和收入增加后是否能夠完成破局。業(yè)主或者投資機構(gòu)都會覺得房租太低，但從承租人的角度看，房租已經(jīng)占收入比重50%，感覺無法承受，其核心問題在于地價高、房價高。

《中國經(jīng)濟周刊》：房租過快上漲會給經(jīng)濟帶來哪些影響？

胡景暉：首先，房租的快速上漲會導致用人成本增加，直接轉(zhuǎn)化為企業(yè)成本，導致眾多產(chǎn)品加價。其次，一旦房租上漲，CPI也就會上漲，從而誘發(fā)通貨膨脹。第三，房租快速上漲，如果出現(xiàn)“爆倉”，會造成社會的不安定。租賃住房是一個“退無可退”的領(lǐng)域，如果鮑魚和魚翅漲價了可能沒關(guān)系，但是如果大米和面粉的價格都快速上漲，那就會導致可怕的結(jié)果。

國內(nèi)中介服務難以讓人滿意是交易模式的問題

《中國經(jīng)濟周刊》：近年來，房地產(chǎn)中介行業(yè)出現(xiàn)了像鏈家這樣的“霸主”，這個行業(yè)是如何發(fā)展起來的？

胡景暉：早期的中介群體在北京房地產(chǎn)市場幾乎可以忽略不計，2001年全年二手房交易量也不超過1000套，跟現(xiàn)在一個月成交1萬多套沒法比。中介公司的興起，主要是由于市場的牽引，伴隨著二手房交易量的逐步增長發(fā)展起來的。2009年，北上廣的二手房交易量第一次超過新房，如今北京一年的二手房交易量在20萬套左右，新房是7萬套左右，這個差距還會越來越大，房屋租賃就更不用說了。此外，中介企業(yè)大規(guī)模吸引人才，以及技術(shù)水平的不斷升級，比如網(wǎng)站、移動營銷等各種工具的應用，都使中介在房地產(chǎn)市場越來越有話語權(quán)。

《中國經(jīng)濟周刊》：在互聯(lián)網(wǎng)時代，房地產(chǎn)市場是否有可能“去中介化”？

胡景暉：全世界的中介無非是兩種盈利模式，吃差價和抽成。我愛我家在很多年前就決定不吃差價，只抽成，也就是收取2%到3%的服務費。如今，即便互聯(lián)網(wǎng)很發(fā)達，但房屋租賃或買賣過程中，還有很多事情需要打理，房地產(chǎn)交易是一種低頻、非標、大額的交易。沒有中間人介入，有些事情打理起來很麻煩，比如房東把房子掛到網(wǎng)上，一天可能要接一兩百個電話，還難以辨別客戶的真假，可能要請一周的假來處理。另外，合同如果有問題也可能識別不了，售后服務的問題也可能解決不了。所以最后大家還是選擇了中介，盡管目前中介的服務還是如此不讓人滿意。

《中國經(jīng)濟周刊》：您認為國內(nèi)中介服務難以讓人滿意的原因是什么？

胡景暉：這實際上是交易模式的問題，我們稱國內(nèi)的中介為居間交易，也就是一手托兩家，既代表買方又代表賣方，這樣的話他實際上只代表自己的利益。而在一些國家，買方、賣方都有自己各自的代理人，雙方進行談判、博弈，最終達成雙方都滿意的結(jié)果。目前國內(nèi)的居間交易模式，就好比打官司時原告和被告請了同一位律師。所以最遺憾的就是，我們在全世界最先進的互聯(lián)網(wǎng)應用上，嫁接了一個古代的交易模式。這種情況的出現(xiàn)可以說是政府、行業(yè)協(xié)會、經(jīng)紀公司都甘于現(xiàn)狀的結(jié)果。