房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險控制和研究

張麗麗

關(guān)鍵詞 財務(wù)風(fēng)險；房地產(chǎn)公司；風(fēng)險管理與控制

一、引言

21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)行業(yè)不斷興起和壯大。特別是近十年以來，大城市的房價節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)行業(yè)更是達(dá)到了如日中天的地步，其巨大的經(jīng)濟(jì)收益，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中流砥柱，大大推動了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是，凡事有利弊，房地產(chǎn)行業(yè)的巨大利潤背后隱藏著巨大的經(jīng)濟(jì)泡沫。在實際經(jīng)營活動中，我國房地產(chǎn)企業(yè)往往存在負(fù)債籌資比例偏高的現(xiàn)象，引發(fā)公司較大的財務(wù)風(fēng)險，故財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)的重要研究內(nèi)容。最后，為了解決房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中存在的一些問題，本文提出一些針對性的措施和建議，這些措施和建議是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)如何管理和控制其財務(wù)風(fēng)險的。

二、財務(wù)風(fēng)險管理相關(guān)理論

（一）財務(wù)風(fēng)險及其控制理論基礎(chǔ)

風(fēng)險是指一項財務(wù)活動可能會產(chǎn)生幾種截然不同的結(jié)果，而財務(wù)風(fēng)險則主要指的是在企業(yè)財務(wù)活動中，因各種因素而造成的財務(wù)上的不確定事件，這些事件可能會使企業(yè)蒙受損失。財務(wù)風(fēng)險是財務(wù)管理的核心，也是企業(yè)經(jīng)營必須解決的難題。因此財務(wù)管理理論中，風(fēng)險是極為重要的。隨著市場經(jīng)濟(jì)形勢的不斷變化，企業(yè)規(guī)模不斷擴大，財務(wù)活動豐富多樣，使得風(fēng)險管理工作越來越艱難，因此尋求有效的解決財務(wù)風(fēng)險的方法是房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

（二）財務(wù)風(fēng)險控制的主要原則

由于財務(wù)風(fēng)險存在以下基本特征：客觀存在性、不確定性、威脅性、關(guān)聯(lián)性。因此財務(wù)風(fēng)險的管理也遵循一定的原則，如下：

（1）逐步管理原則

逐步管理原則指的是在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)的大前提下，企業(yè)管理與控制財務(wù)風(fēng)險要遵循劃分管理，分部門控制的方式，這種方式是現(xiàn)代企業(yè)管理采取的主要方式。

（2）最佳平衡原則

該原則指的是在風(fēng)險和收益之間尋找一個平衡點，它要求企業(yè)認(rèn)識到風(fēng)險和收益在實際生活中是經(jīng)常一起出現(xiàn)的，只有收益沒有損失的情況是幾乎不存在的。企業(yè)進(jìn)行的每一項財務(wù)活動，必須全面分析收益與風(fēng)險的概率并尋求最大化平衡點，來決定采取何種能夠增加收益的計劃方案。

（3）接納原則

任何一家企業(yè)都經(jīng)歷著財務(wù)風(fēng)險，在這種客觀環(huán)境下，企業(yè)能做的就是客觀看待自己存在的問題，了解到自己能夠接受多大程度的風(fēng)險，使得企業(yè)正常運營。

（4）有效規(guī)避風(fēng)險原則

由于風(fēng)險的出現(xiàn)有一定的規(guī)律，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)深入分析和掌握企業(yè)風(fēng)險存在的規(guī)律，并在此基礎(chǔ)上出臺應(yīng)對措施，促進(jìn)企業(yè)盡最大可能避免財務(wù)風(fēng)險的不良影響。

三、房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的現(xiàn)狀分析

1.房地產(chǎn)行業(yè)特點分析

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。房地產(chǎn)行業(yè)它是指從土地開發(fā)、建造住房、物業(yè)管理甚至到住房內(nèi)的各種裝修、裝飾等一系列服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，它的主要對象是土地和住房。房地產(chǎn)行業(yè)需要巨大的投入資金，行業(yè)特征明顯，主要有周期明顯、流動性差、地域性明顯、涉及面廣、與銀行緊密關(guān)聯(lián)及與政策密不可分等主要特點。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險及成因分析

1.外部環(huán)境的不穩(wěn)定性

外部環(huán)境包括我國的宏觀市場經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)位于市場經(jīng)濟(jì)大背景下，深受市場經(jīng)濟(jì)狀況的影響。根據(jù)相關(guān)研究表明，房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢總是與我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢有著一致的方向，甚至?xí)霈F(xiàn)同蕭條同復(fù)蘇的情況。正是因為該行業(yè)的特殊性，對資金及投資的要求巨大，其開發(fā)資金的主要來源為銀行，故其與金融行業(yè)緊密相聯(lián)，主要表現(xiàn)在與銀行的密切關(guān)系上。而近幾年來，金融行業(yè)的不穩(wěn)定性也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了不可避免的財務(wù)風(fēng)險。

2.政府宏觀調(diào)控政策的影響

與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)深受各種中央政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，屬于政策導(dǎo)向型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)廣泛性，使得國家需要通過各項法律政策對其進(jìn)行調(diào)控。調(diào)控方向的不同會產(chǎn)生不同的結(jié)果，比如：首先，政府對于土地資源的征收和開發(fā)的政策，會影響房地產(chǎn)商的選擇和決策意愿。其次，政府頒布的金融政策可能會造成住房價格的上升，使房地產(chǎn)商面臨巨大壓力。最后，政府出具的一系列財政稅收政策，可能會加大房地產(chǎn)商的投資成本，從而影響住房價格。.

3.籌資成本增加，投資能力受限

通常來講，如果企業(yè)遭遇通貨膨脹，那么投資成本必然增大，主要體現(xiàn)在原材料及員工薪酬上。開發(fā)商的資金規(guī)模也會出現(xiàn)某種程度的減縮，企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)可能存在問題，經(jīng)營可能遭遇困難。房地產(chǎn)行業(yè)資金量要求大，故只能尋求外部負(fù)債籌資，那么企業(yè)的資本成本就會過高，實際收益水平低。與此同時，近幾年央行不斷加息一方面增加了房地產(chǎn)企業(yè)的借貸成本，另一方面急劇提升了老百姓按揭貸款買房的成本，加劇了房地產(chǎn)破產(chǎn)的危險。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對措施

1.增強風(fēng)險觀念，加強對政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢的重視

由于政策對房地產(chǎn)行業(yè)具有較大的影響，因此只有時刻觀察政策變化，保持對政策的敏感性，在第一時間采取相應(yīng)財務(wù)措施來把握企業(yè)經(jīng)驗方向，控制財務(wù)風(fēng)險。例如對于政府出臺的房地產(chǎn)稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)深入剖析該政策，并據(jù)此調(diào)整企業(yè)的收支情況，從而降低稅收支出。

2.結(jié)合各方力量，堅持正確的經(jīng)營方向

房地產(chǎn)行業(yè)作為與民生緊密相聯(lián)的重要企業(yè)，應(yīng)當(dāng)有效利用已有的社會資源，并正確對待風(fēng)險并能有效應(yīng)對風(fēng)險問題是很重要的。因此企業(yè)了解自身、分析自我、合理制定順應(yīng)本企業(yè)發(fā)展的應(yīng)對方案。使得企業(yè)在危機到來時盡量減少企業(yè)的危機損失，這樣的預(yù)防機制也已經(jīng)越來越符合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況。

3.提高風(fēng)險意識，完善內(nèi)部責(zé)任體系

行業(yè)競爭日益激烈，政府不斷出臺新的宏觀調(diào)控政策，在這樣的嚴(yán)峻形勢下，各大房地產(chǎn)企業(yè)必須合理利用外部環(huán)境的優(yōu)勢并合理建設(shè)風(fēng)險管理隊伍，建立相應(yīng)的風(fēng)險勘察體系，加強存貨管理水平，合理應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險。

4.優(yōu)化發(fā)展戰(zhàn)略，保持龍頭地位

各大房地產(chǎn)行業(yè)可以致力于擴大規(guī)模，并不斷向三、四線城市進(jìn)軍，發(fā)展旅游、教育及養(yǎng)老地產(chǎn)，探索商業(yè)地產(chǎn)等。此外，各房地產(chǎn)公司還可以采取迎合政府政策并傾向于得到其大力支持的發(fā)展戰(zhàn)略等方法。

參考文獻(xiàn)：

[1]韓莉.企業(yè)并購的財務(wù)整合研究[D].北京：財政部財政科學(xué)研究所.2013.

[2]張芹芹.企業(yè)營運能力指標(biāo)分析與評價[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技.2013，32（17）：41-42.

[3]劉倩.鄭州航空港航空物流企業(yè)的財務(wù)問題研究[J].中外企業(yè)

家.2015，35（25）：25-34.

[4]壽一青.負(fù)債經(jīng)營、企業(yè)績效與財務(wù)風(fēng)險[J].勞動保障世界.2015，45（26）：33-34.