空置稅能否拯救水深火熱的香港樓市

汪倩怡

【摘 要】香港房?jī)r(jià)連續(xù)高漲創(chuàng)出新高，近期香港政府?dāng)M推行空置稅政策來控制高漲的房?jī)r(jià)，降低市民購(gòu)房負(fù)擔(dān)。然而空置的判斷、空置稅稅率的確定，甚至于空置稅的作用效果仍然不明朗，本文將對(duì)空置稅稅率，空置稅的作用效果進(jìn)行分析，并提出可供政府實(shí)行空置稅政策可供參考的建議。

【關(guān)鍵詞】空置稅；公屋；供求

香港，一個(gè)寸土寸金的地方，人們想要有一個(gè)安身之所，談何容易。土地的短缺，加上外來資本的涌入，使香港的房?jī)r(jià)直線飆升。香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波表示，2018年前4個(gè)月香港房?jī)r(jià)已累計(jì)上升7%，樓價(jià)較1997年的高峰已高出117%，香港樓價(jià)已大幅超出市民的負(fù)擔(dān)能力。從檢測(cè)香港樓市二手私人住宅樓價(jià)的中原CCL指標(biāo)看出，到目前2018年7月CCL指數(shù)已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)新的高點(diǎn)。香港的樓價(jià)高漲，政府控制樓價(jià)的政策勢(shì)在必行。

同時(shí)，市民的住屋需求卻在不斷攀升。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，截至2018年3月，約有153300宗公屋申請(qǐng)，公屋的輪候時(shí)間同樣攀升，從2011/12年度的平均輪候時(shí)間為2.6年，變成2018年3月的平均輪候時(shí)間達(dá)到5.1年。

香港政府為解決香港房?jī)r(jià)過高的問題，曾經(jīng)提出包括研究荒廢農(nóng)地改造為房屋發(fā)展用途；在維多利亞剛以外適度填海的措施。[1]而目前最受熱議的莫過于空置稅的政策。2018年6月28日，香港行政長(zhǎng)官林鄭月娥在香港行政會(huì)議特別會(huì)議上表示：將對(duì)空置6個(gè)月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收“額外差餉”（空置稅），相當(dāng)于該單位應(yīng)課差餉租值的200%，即相當(dāng)于兩年的租金，約等于樓價(jià)的5%。

但是，本次空置稅征收對(duì)象主要為開發(fā)商新開發(fā)的一手空置房，而二手房空置單位數(shù)量是一手空置房的4倍以上，使得這一雷霆之政在業(yè)內(nèi)人士看來頗有些“雷聲大雨點(diǎn)小”的嫌疑。[2] 空置稅究竟能否救香港樓市于水深火熱當(dāng)中，這種新增稅種的空置如何判定，征收的稅率是否合適等等的問題十分值得考究。

一、各地的空置稅征收案例的借鑒

目前已經(jīng)有不少的國(guó)家實(shí)行空置稅的征收，其中就有法國(guó)、英國(guó)、韓國(guó)等。以法國(guó)為例，其對(duì)房屋的征稅是比較全面覆蓋的，法國(guó)對(duì)空置房屋按累進(jìn)稅率并附加稅金總額9%手續(xù)費(fèi)的方法，每年征收空置稅。值得注意的是，法國(guó)不僅就地產(chǎn)開發(fā)商的一手房的空置征稅，其納稅義務(wù)人為實(shí)際造成空置期的人。同時(shí)，為了防止避稅，法國(guó)對(duì)居住的住房征收居住稅，對(duì)在外租辦公的房屋征收職業(yè)稅，對(duì)空置住房征收空置稅。[3]但是，這種征稅的方法并不適合香港。香港的房屋戶數(shù)較多，法國(guó)這種判斷房屋空置的方法難以實(shí)現(xiàn)，即使能夠?qū)崿F(xiàn)，其政策成本也將非常高昂。第二，香港的福利體系并未十分完善，且目前市民的稅務(wù)負(fù)擔(dān)已經(jīng)比較沉重，全面地征稅可能造成社會(huì)的不穩(wěn)定。

二、空置稅實(shí)行的難題

（一）空置的判斷和稅率的判定

空置稅被熱議最多的問題是空置如何判定的問題。曾經(jīng)有學(xué)者認(rèn)為可以通過水電表的讀數(shù)進(jìn)行判定，這個(gè)方法雖然有可取之處，但是實(shí)則漏洞百出。首先，水電表的讀數(shù)低，并不一定意味著房屋的空置，水電表的讀數(shù)多少可能與戶主的職業(yè)生活習(xí)慣相關(guān)。第二，水電表讀數(shù)分辨空置的界限難以確認(rèn)。一個(gè)偏高的讀數(shù)界限，會(huì)給那些節(jié)約用水用電的用戶添加了一筆本不應(yīng)該由其負(fù)擔(dān)的空置稅費(fèi)用。即使最終可以舉證證明居屋并非空置，這個(gè)政策成本也將是很大的一筆支出。最后，假如房地產(chǎn)商是空置稅的納稅義務(wù)人，其可以通過衡量當(dāng)前水電費(fèi)的支出費(fèi)用和空置的未來利潤(rùn)與空置稅的節(jié)省的資金，從而采取應(yīng)對(duì)措施。這就牽涉到了空置稅稅率與水電費(fèi)和預(yù)期利潤(rùn)的關(guān)系，假如空置稅稅率過低，那么空置稅對(duì)于房地產(chǎn)商的影響微不足道，他們甚至不介意損失小部分的費(fèi)用，以獲得未來更大的房屋銷售利潤(rùn)。然而，如果空置稅稅率過高，高于水電費(fèi)的費(fèi)用，那么空置帶來的未來利潤(rùn)和稅收的節(jié)省將大于當(dāng)前支付的水電費(fèi)，為了獲得最大利潤(rùn)，其必然更愿意繳納超過界限的水電費(fèi)，從而避免被認(rèn)定為空置。這時(shí)候，不僅房?jī)r(jià)不能下降，還會(huì)造成水電的浪費(fèi)損失。而且，以房地產(chǎn)商的待售房產(chǎn)作為納稅對(duì)象，房地產(chǎn)商很容易將房產(chǎn)轉(zhuǎn)售給其子公司從而避免納稅，使空置稅失效。

我認(rèn)為，可以通過規(guī)定每個(gè)發(fā)展商的最大房屋庫(kù)存限制，和每個(gè)居民的持有住房的限制，以此為空置稅的分界線，避免以上避稅問題。

（二）空置稅的效用

政府推行空置稅的目的，是在于釋放房地產(chǎn)商由于營(yíng)銷的需要而保留的待售房屋，從而提高房屋供給，降低房?jī)r(jià)。由于開發(fā)商的商品銷售周期理論，商品房進(jìn)入流通市場(chǎng)，會(huì)有一定數(shù)量的合理庫(kù)存，空置的合理區(qū)間應(yīng)為15%-30%。但是，房地產(chǎn)商為了利潤(rùn)最大化，往往會(huì)做出“捂盤惜售”的決策，導(dǎo)致空置增加，房?jī)r(jià)被抬高。[4]

然而，這一部分僅僅是造成空置的一小部分原因，更大原因是由于收入差距的擴(kuò)大，以及金融環(huán)境的不看好，大部分有閑散資金的投資者，更愿意把錢投資到房地產(chǎn)進(jìn)行保值，從而擴(kuò)大了房屋需求，增加空置。在這種情況下，若政府對(duì)開發(fā)商征收空置稅，對(duì)于這部分投資者來說，他們的需求再次得到滿足，從而推動(dòng)了需求增加，需求線右移，在供給和需求線同時(shí)右移時(shí)，對(duì)于房?jī)r(jià)的增減影響難以確認(rèn)。（圖1）但是假如需求線右移的程度比供給線的大，那么更會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，使房?jī)r(jià)進(jìn)一步走高。

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其次，開發(fā)商可能會(huì)通過建立子公司，將新建的房屋先賣給子公司，再發(fā)售，從而避稅。這個(gè)時(shí)候社會(huì)的供給其實(shí)并沒有增加，相應(yīng)地，總需求也沒有改變，空置稅的政策失效。而且，房屋的空置稅的實(shí)際承擔(dān)者，有可能會(huì)是購(gòu)房消費(fèi)者，一些大型的發(fā)展商，為了保留庫(kù)存使利潤(rùn)最大化，將政府征收的空置稅，變樣的加到在售房屋的房?jī)r(jià)之上，使消費(fèi)者成為真正的房屋空置稅負(fù)擔(dān)者。然而，政府對(duì)于這個(gè)做法難以監(jiān)管，就會(huì)加重購(gòu)房者的壓力。

三、解決方法

其中一個(gè)重要解決方法是減少居民手中的空置房，這需要政府部門完善房屋登記制度，并實(shí)行整個(gè)城市、甚至整個(gè)國(guó)家的聯(lián)網(wǎng)，可以參考房屋限購(gòu)令，限制每個(gè)成年公民最多持有一間房屋，多出來的房產(chǎn)定義為空置房。另外，政府收入的空置稅應(yīng)該針對(duì)性地用于房屋公共服務(wù)方面，例如輔助公屋計(jì)劃，給予公務(wù)輪候者住房補(bǔ)貼等等，從而有效降低市民購(gòu)房壓力。

【參考文獻(xiàn)】

[1]陳振寧.香港熱議開征房屋空置稅[N]. 法制日?qǐng)?bào)，2013-01-29（第012版）

[2]香港開征空置稅打擊囤樓 這給內(nèi)地也發(fā)出了新信號(hào)[N].中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，2018-07-06.

[3]劉成壁，張曉蘊(yùn).法國(guó)住宅類稅收及其對(duì)中國(guó)的借鑒[J].北京工商大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2007（02）.

[4]鄧芳芳，郭松海.論開征房產(chǎn)空置稅的必要性及設(shè)計(jì)實(shí)施[J].中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)，2011（02）：35-37.