漫談《合同法》中買賣不破租賃解釋

趙凱

摘 要：本文從法經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角進(jìn)行分析，在比較“破”與“不破”的社會(huì)成本之后，認(rèn)為在完全信息的情況下，“買賣不破租賃”是一種社會(huì)成本更少的制度。另一方面，由于現(xiàn)實(shí)生活并非是“完全信息”的狀態(tài)，而通過租賃合同的登記或者占有是一種信息獲取成本最小的方式，故應(yīng)當(dāng)在“買賣不破租賃”規(guī)則的適用時(shí)，應(yīng)當(dāng)以登記或者占有來判斷租賃能夠?qū)官I賣。

關(guān)鍵詞：法經(jīng)濟(jì)學(xué)；租賃規(guī)則；獲取成本

一、“完全信息”狀態(tài)下的租賃規(guī)則

盡管“完全信息”狀態(tài)時(shí)一種理想的狀態(tài)，現(xiàn)實(shí)中幾乎不存在這樣的狀態(tài)，但也正因?yàn)槿绱?，這種理想狀態(tài)為本文的分析提供了一種便利。在“完全信息”狀態(tài)下，因市場中的信息都是公開的，故也就不存在信息獲取成本。此時(shí)，對比兩種不同的立法例。

如果采用買賣破除租賃的立法例，那么對于買受人而言，標(biāo)的物上是否設(shè)有租賃權(quán)實(shí)際上并不對其購買行為產(chǎn)生任何影響，因此我們重點(diǎn)分析承租人與出租人之間的關(guān)系。從法律后果看，承租人將停止對租賃標(biāo)的物的租用；從救濟(jì)途徑看，承租人可以要求出租人賠償損失等違約責(zé)任。值得注意的是，盡管承租人仍存在救濟(jì)途徑，但該些措施均是在違背承租人自由意志、強(qiáng)迫承租人接受的與其本意相違背的法律后果的情況下對承租人作出的補(bǔ)救性質(zhì)的措施，而這種救濟(jì)權(quán)利的行使往往非常困難，也很難彌補(bǔ)承租人的真實(shí)損失。與此同時(shí)，我們可以看到，歸屬于承租人的法律后果實(shí)際由出租人完全控制，承租人甚至不可能預(yù)見到該法律后果，而要求承租人承擔(dān)其本身就不能預(yù)見到的法律后果本身就是極其不公平的。

如果采用買賣不破租賃的立法例，那么對于承租人而言，標(biāo)的物所有權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，就其承租權(quán)利而言并不產(chǎn)生影響，因此我們重點(diǎn)分析出租人和買受人之間的關(guān)系。對于買受人而言，買受人需要承受承租人繼續(xù)對標(biāo)的物的占有。然而，因?yàn)橘I受人能夠完全知曉租賃合同的內(nèi)容，故買受人可以在判斷是否購買以及購買條件時(shí)將該信息考慮在內(nèi)。舉例來說，如果買受人發(fā)現(xiàn)租賃標(biāo)的物存在長期租賃，買受人就可能選擇不再購買該租賃標(biāo)的物；如果買受人覺得可以接受租賃存在，但租金太低或者租金已經(jīng)提前支付，也可以通過降低購買價(jià)格來維護(hù)自己的利益。盡管買受人面對的是捆綁著租賃的標(biāo)的物，但因買受人在做出購買選擇時(shí)仍是基于自由意志，且因其能夠完全知曉租賃合同的內(nèi)容，故買受人能夠預(yù)見自己的行為所產(chǎn)生的法律后果。

二、不完全信息下的租賃成本分析

1.信息來源

前文我們描述了在“完全信息”這種理想狀態(tài)下的租賃規(guī)則表現(xiàn)為無需任何條件的“買賣不破租賃”，然而現(xiàn)實(shí)生活普遍的是“不完全信息”的狀態(tài)。因此，決策者做出一個(gè)合適的決策，除了需要其自身的理性之外，還需要獲取決策所需要的信息，這便形成了一個(gè)新的交易成本——信息獲取成本。從買受人的信息來源看，大致可以將信息來源分成出租人、承租人、其他第三人、政府部門和客觀事實(shí)五類。下面我們具體分析來自該五類信息來源的特征。

（1）出租人主動(dòng)告知。出租人也即買賣關(guān)系中的出賣人，是唯一同時(shí)出現(xiàn)在租賃和買賣兩個(gè)法律關(guān)系中的主體，因此也是唯一同時(shí)知曉兩個(gè)法律關(guān)系具體內(nèi)容的主體。然而，這個(gè)信息來源并不具有期待可能性。出租人本就是買賣關(guān)系中買受人的相對方，買賣合同訂立時(shí)，出租人能夠預(yù)見到被買受人知道標(biāo)的物存在租賃，對其將是一個(gè)極為不利的定價(jià)依據(jù)。相反的，如果出租人不告訴買受人這個(gè)信息，他可能因此獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益。因此，期待利益相對一方主動(dòng)告知信息是不現(xiàn)實(shí)的。

（2）承租人主動(dòng)告知。承租人僅出現(xiàn)在在先形成的租賃關(guān)系中，除非出租人主動(dòng)告知承租人要出售租賃標(biāo)的物以及所出售的對象，否則承租人根本不可能知道租賃標(biāo)的物將出售給誰。因此，如果要求承租人主動(dòng)告知買受人有關(guān)租賃的事實(shí)，則承租人只能每天去詢問承租人是否有出售的計(jì)劃，而這將產(chǎn)生巨大的成本，也明顯不具有可操作性也不具有期待可能性。另一方面，在買受人根本不知道是否存在租賃的情況下，根本不可能由買受人向承租人直接了解租賃的信息。

（3）來源于其他第三人的成本。從整個(gè)市場中來看，除了承租人和出租人之外，不排除其他第三人也能夠知道相關(guān)租賃的情況，而從第三人處獲取信息實(shí)際上也是市場中一種非常常見的信息獲取方式。然而，對于買受人而言，如果其需要從第三人了解到有關(guān)租賃的信息，無異于大海撈針。同時(shí)，來自第三人的信息并不一定準(zhǔn)確，買受人還需要進(jìn)一步甄別這些信息的真?zhèn)巍?/p>

2.信息成本比較

前述分析中，因出租人主動(dòng)告知的方式不具有期待可能性，所以本文不做過多的討論。其余四種信息來源中，承租人主動(dòng)告知的模式中雖然買受人的成本非常低，但是卻對承租人產(chǎn)生了巨大的成本，因此總的交易成本仍然非常高；來源于第三人的模式因?yàn)閬碓床环€(wěn)定以及信息甄別等原因?qū)嶋H產(chǎn)生的交易成本也非常高。相對應(yīng)的，如果通過政府部門或者客觀事實(shí)中獲取有關(guān)租賃的信息，那么所產(chǎn)生的總成本相對較低。該兩種信息來源，用傳統(tǒng)民法學(xué)上的概念描述，也即租賃關(guān)系已經(jīng)通過相關(guān)登記機(jī)關(guān)登記或者承租人已經(jīng)實(shí)際占有租賃標(biāo)的物。下文著重對比從政府部門或者從客觀事實(shí)獲取信息的交易成本。

租賃關(guān)系已經(jīng)在登記機(jī)關(guān)登記。在該要件下，承租人為了保護(hù)自己的租賃權(quán)，便會(huì)主動(dòng)在登記機(jī)關(guān)登記租賃關(guān)系，買受人也會(huì)在做出購買決定前向登記機(jī)關(guān)了解是否存在租賃信息。此時(shí)，買受人實(shí)際處于“完全信息”的狀態(tài)。根據(jù)前文分析，此時(shí)租賃權(quán)優(yōu)于所有權(quán)并不會(huì)對買受人產(chǎn)生非意思自治下的損害。如果租賃關(guān)系尚未登記，那么買受人便不存在該信息來源，此時(shí)租賃權(quán)便不得對抗買受人的所有權(quán)。

承租人已經(jīng)實(shí)際占有租賃標(biāo)的物。在租賃合同關(guān)系中，承租人的本意便是占有和使用租賃標(biāo)的物。因此，在租賃權(quán)對抗所有權(quán)時(shí)要求承租人已經(jīng)實(shí)際占有租賃標(biāo)的物并不會(huì)對承租人產(chǎn)生額外的成本。當(dāng)然，作為買受人而言，其通過承租人占有所了解到的租賃信息可能并沒有通過登記機(jī)關(guān)了解到的準(zhǔn)確和完整，但買受人至少可以通過事實(shí)了解到標(biāo)的物存在租賃，進(jìn)而為其獲取信息提供線索。

三、小結(jié)

比較上述兩種信息來源，從直接的成本上看，登記方式至少存在如下額外成本：①政府部門需要成立登記機(jī)關(guān)，產(chǎn)生人員成本、設(shè)備成本等，盡管我國的有不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，但是存著登記信息的增加，成本自然也會(huì)增加；②租賃一方將租賃關(guān)系登記于登記機(jī)關(guān)的成本；③買受方去登記機(jī)關(guān)了解租賃信息的成本。占有方式中因承租人租賃的目的就是占有，故承租人不產(chǎn)生額外的成本，而買受人本就需要對標(biāo)的物進(jìn)行查看，故也不會(huì)產(chǎn)生額外的成本。從信息獲取的完整度看，登記方式中買受人可以獲取較完整的租賃信息，占有方式中買受人并不能獲取完整的租賃信息，而買受人為了獲取更完整的信息可以要求買受人提供。因此，兩種信息獲取的方式各有利弊，很難進(jìn)一步比較兩者的優(yōu)劣。因此，本文認(rèn)為租賃登記和標(biāo)的物占有均只要其一便可以對抗買受人的所有權(quán)。

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