新疆房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)比例度實證分析
——以1996—2016年數(shù)據(jù)為例

黃衛(wèi)東

(新疆建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院,新疆 烏魯木齊 830054)

在“一帶一路”背景下,對社會關(guān)注度較高的房地產(chǎn)業(yè)來說既是機遇,又是挑戰(zhàn)。在經(jīng)過2016年房價飛漲之后,2017年3月17日開始,國家出臺了一系列政策,以穩(wěn)定房地產(chǎn)價格?？陀^上房地產(chǎn)業(yè)需要從內(nèi)部結(jié)構(gòu)中調(diào)整升級,以適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的速度換擋期,度過結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期。同時,房地產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)和關(guān)聯(lián)度都很強,其健康發(fā)展對于維護(hù)新疆的穩(wěn)定發(fā)展起到積極的推動作用。因此,研究新疆房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的比例度顯得尤為重要。

1 新疆房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)展變化

房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)比例度歸根到底是由于房地產(chǎn)業(yè)不同用途上的投資引起的,而房地產(chǎn)業(yè)不同用途上的投資客觀上是隨著房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展變化而變化；可見,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)要先從房地產(chǎn)投資用途結(jié)構(gòu)進(jìn)行實證分析。

1.1 房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)變化軌跡

新疆房地產(chǎn)業(yè)起步較晚,伴隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的起伏變化也隨之波動,新疆從1985年第一家房地產(chǎn)公司成立起,1996年有139家房地產(chǎn)企業(yè),到2016年已經(jīng)發(fā)展到1 927家。房地產(chǎn)開發(fā)投資金額1996年是156 232萬元,到2016年增加到9 234 025萬元,取得巨大成績,見圖1。從圖中可以看出1996至1999年,這時期新疆房地產(chǎn)業(yè)由起步進(jìn)入緩慢發(fā)展階段,房地產(chǎn)投資年均增加19 562.25萬元,年均增長速度為18%。2000—2009年是新疆房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中上升階段,房地產(chǎn)投資從2000年的574 347萬元增加到2009年的2 358 805萬元；2010—2014年新疆房地產(chǎn)業(yè)快速上升,從2010年的3 477 185萬元增加到2014年的10 148 180萬元,首次突破千億元大關(guān)。從總體趨勢上來看,房地產(chǎn)開發(fā)投資從1996年到2014年呈波動式增加,2015、2016這兩年出現(xiàn)明顯下降。

圖1 1996—2016年新疆房地產(chǎn)開發(fā)投資額

但從相對指標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率來看,波動變化較為明顯,大致可以劃分為三個階段：第一階段是1997—2003年,第二階段是2004—2010年,第三階段是2011年至今。從開發(fā)投資增長率來看,每個階段都經(jīng)歷了減少—增加—減少—增加這樣一個完整的波動周期。見圖2。但第三階段還不完整,從前兩個階段規(guī)律來看,每6年增長率會出現(xiàn)一個波動周期,那么2018年增長率應(yīng)該理性反彈,但結(jié)合十九大報告及后續(xù)房地產(chǎn)相關(guān)政策來看,實際情況可能會有所變化。再從波動值來看,第一階段的波動較為劇烈,一方面是外界環(huán)境引起(1997年的亞洲金融危機及隨后出臺的相關(guān)政策),另一方面也看出新疆房地產(chǎn)業(yè)本身還不成熟,抵御風(fēng)險的能力較為薄弱。第二階段中,2008年美國次貸危機的影響,加上2009年烏魯木齊7.5事件的影響,2009年房地產(chǎn)投資增長率有所下降,但經(jīng)歷過第一階段歷練,新疆房地產(chǎn)業(yè)抵御風(fēng)險能力明顯增強。2014—2016年新疆房地產(chǎn)投資增長率一直在下降,這是房地產(chǎn)業(yè)在回歸理性,同時也是房地產(chǎn)業(yè)適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的速度換擋期、陣痛期,需要改革、創(chuàng)新,從房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)中調(diào)整升級。

圖2 1997—2016年新疆房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率

1.2 房地產(chǎn)業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)分析

新疆房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資,資金主要來源是自籌資金和其他資金,而國內(nèi)貸款和利用外資相對來說要少得多。尤其是利用外資進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的更少,有些年份甚至為零，見圖3。其他資金主要是社會集資、個人資金、無償捐贈及其他單位撥入的資金等。新疆房地產(chǎn)投資資金中國內(nèi)銀行貸款所占比重逐年下降,且低于國際一般水平；社會資金所占比重逐年增加,且投資和投機成分加重。因此,新疆房地產(chǎn)投資過快增長和房價過快上漲的主要原因不在于銀行信貸,而是這些投資者和投機者的趨利行為所致,其背后原因又是地方政府在土地批租、房地產(chǎn)開發(fā)上的政策導(dǎo)向偏差造成的。不過所幸的是,2013年開始房地產(chǎn)投資各類資金來源都開始下降。

圖3 新疆房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源構(gòu)成

從房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源構(gòu)成增長情況可以看出,新疆房地產(chǎn)投資增長變動最大的是2000年,其中國內(nèi)貸款增長了283.69%,自籌資金增長了214.98%,其他資金增長了162.49%。見圖4。當(dāng)時房地產(chǎn)業(yè)層次和起點較低,遇到政策傾斜,增長很快。除此之外,增長率雖有增有減,但較為平穩(wěn),2014年開始增長率變動更為緩慢。

圖4 新疆房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源構(gòu)成增長率

1.3 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)施工、銷售和待售情況演變

將房地產(chǎn)施工面積、竣工面積、銷售面積、待售面積進(jìn)行比較發(fā)現(xiàn)：幾乎每年房地產(chǎn)施工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他三個指標(biāo),1996年房地產(chǎn)施工面積2.25 km2，竣工面積0.81 km2，銷售面積0.46 km2，待售面積0.33 km2；2006年房地產(chǎn)施工面積15.67 km2，竣工面積6.79 km2，銷售面積8.92 km2，待售面積4.06 km2；2016年房地產(chǎn)施工面積115.30 km2，竣工面積16.96 km2、銷售面積18.28 km2、待售面積14.58 km2。1996—2016年期間,房地產(chǎn)施工面積年均增加5.38 km2、竣工面積年均增加0.77 km2、銷售面積年均增加0.85 km2、待售面積年均增加0.68 km2。2006年之前銷售面積要小于竣工面積,2006年之后,絕大多數(shù)銷售面積要大于竣工面積,而待售面積整體趨勢上來看,絕大多數(shù)是在增加的。見圖5。

圖5 1996—2016年新疆房地產(chǎn)施工面積、竣工面積、銷售面積、待售面積

但從增長率水平來看,待售面積在1998—2003年有大幅變動,之后波動較為緩和,對經(jīng)濟政策形勢反應(yīng)較為滯后。比如1999年和2001年待售面積比上一年出現(xiàn)大幅增加,而2000年增長不大。見圖6。2001年4月,國家計委、財政部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費取消部分收費項目的通知》為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者減輕負(fù)擔(dān)。2001年4月發(fā)布《關(guān)于對消化空置商品房有關(guān)稅費政策的通知》,消化積壓空置商品房,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2002年待售面積增長率才大幅下滑,但由于施工面積增加更多,導(dǎo)致待售面積絕對值是增加的。

圖6 1996—2016年新疆房地產(chǎn)施工面積、竣工面積、銷售面積、待售面積增長率

1.4 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部用途結(jié)構(gòu)軌跡變動

新疆房地產(chǎn)內(nèi)部投資用途結(jié)構(gòu)上看,住宅類房地產(chǎn)投資金額遠(yuǎn)大于其他用途的投資,1996年住宅投資是80 728萬元,2016年是5 188 334萬元。年平均增長243 219.3萬元,年均增長3.01倍；1996年,辦公樓投資是18 108萬元，商業(yè)營業(yè)用房投資是42 562萬元，其他投資是14 834萬元；2014年房地產(chǎn)投資達(dá)到最高值,其中住宅投資是6 163 046萬元,辦公樓投資是613 946萬元，商業(yè)營業(yè)用房投資是2 672 112萬元，其他投資是695 868萬元；但2014年開始住宅類的投資明顯回落,到2016年住宅投資是5 188 334萬元,辦公樓投資也下降到576 350萬元，商業(yè)營業(yè)用房投資略增為2 665 464萬元，其他投資也增加到803 877萬元；而在投資內(nèi)部結(jié)構(gòu)中的商業(yè)營業(yè)用房出現(xiàn)較快增加,年均增加124 900.1萬元,年均增長率為293.45%,其次是其他投資年均增加253.29%,較低的是辦公樓投資增長率年均是146.82%。見圖7。

圖7 1996—2016年新疆房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)投資額

但在相對量上來看,房地產(chǎn)其他類投資變動率非常明顯的是在1999—2002年間,當(dāng)時的房地產(chǎn)還很不成熟,抵御外界環(huán)境的風(fēng)險能力薄弱,相機抉擇的政策影響非常明顯。2007年之后辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資變現(xiàn)的較為活躍,但在2014年開始都出現(xiàn)不同程度的下降。見圖8。

圖8 1997—2017新疆房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部用途結(jié)構(gòu)投資增長率

2 新疆房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例度分析

新疆房地產(chǎn)業(yè)要發(fā)展壯大,不斷優(yōu)化結(jié)構(gòu),需要從內(nèi)部結(jié)構(gòu)入手,調(diào)整與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)展比例相匹配,這樣才能健康、和諧、可持續(xù)發(fā)展。

2.1 房地產(chǎn)業(yè)與GDP增長比例分析

新疆房地產(chǎn)業(yè)和GDP的增長率來看,房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率在1999—2002年期間表現(xiàn)的較為異常：2000年房地產(chǎn)投資比1999年增長了144.94%,而2001年房地產(chǎn)投資比2000年減少10.43%,在此期間GDP增長率對應(yīng)的分別為增長了17.23%和8.12%。這與外界環(huán)境、房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展水平較低有很大關(guān)系,容易出現(xiàn)大起大落。2003年之后,房地產(chǎn)投資增長和GDP增長變動是同步的,只是房地產(chǎn)投資增長表現(xiàn)的更為活躍。見圖9。

圖9 1996—2016年新疆房地產(chǎn)開發(fā)投資增長與GDP增長

從圖9可以看出,經(jīng)濟形勢發(fā)展較好時,房地產(chǎn)投資占GDP的比重就較大；反之亦然,其先導(dǎo)性作用還是很明顯。1997—1999年受亞洲金融危機的影響,房地產(chǎn)投資占GDP的比重就小,隨著2000年出臺相關(guān)政策支持,房地產(chǎn)投資增加,所占比重也迅速的上升。2007—2008年,國家從諸多方面下手遏制房地產(chǎn)投資的過快增長,使2008年的樓市一片慘淡。恰逢此時,世界金融危機爆發(fā),外需猛然剎車,房地產(chǎn)投資占GDP的比重也快速減少。2013—2015年這三年比重超過10%,比重過高,需要嚴(yán)加管控。從房地產(chǎn)業(yè)增長和GDP增長比例度上,可以看出1999—2001年房地產(chǎn)業(yè)的增速是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于GDP增速的,之后隨著房產(chǎn)政策和房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)投資增速是GDP增速的2倍左右,2014年開始增速反轉(zhuǎn),所占比重業(yè)開始下降,客觀上需要深層次調(diào)整。見圖10。

圖10 1996—2016年新疆房地產(chǎn)開發(fā)投資增長與GDP增長比例度

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資與人口比例度分析

從圖11中可以明顯看出,1996—2016年期間房地產(chǎn)開發(fā)投資與人口的比值整體趨勢是在增加的,2008年之后增加的更為明顯,人口增量帶來房地產(chǎn)開發(fā)投資增量的遞增，但2014年之后開始回落,主要是房地產(chǎn)開發(fā)投資無論是絕對量上還是相對量上都是減少的,隨著人口增量的減少的更為明顯。

圖11 1996—2016年新疆房地產(chǎn)開發(fā)投資與人口比

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售增長與城鎮(zhèn)人口可支配收入增長比例度分析

1999—2001年新疆房地產(chǎn)投資增長遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)人口可支配收入的增速,尤其是2000年達(dá)到了23.73倍。其他時期絕大多數(shù)房地產(chǎn)投資增長率也高于城鎮(zhèn)人口可支配收入增長的,雖然有個別時間增長比例是負(fù)值,那是相對量上的減少所造成的,深層原因是內(nèi)外環(huán)境和自身投資過多導(dǎo)致的萎縮。從房屋銷售增長率和城鎮(zhèn)人口可支配收入增長率比值來看,也表現(xiàn)相似的特點。整體上來看是房子對老百姓剛性需求的一面。見圖12。

圖12 1997—2016年新疆房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售與城鎮(zhèn)人口可支配收入增長比分析

從房地產(chǎn)開發(fā)投資增長、房屋銷售增長與城鎮(zhèn)人口可支配收入增長來看,城鎮(zhèn)人口可支配收入增長相對平穩(wěn),而房地產(chǎn)開發(fā)投資增長、房屋銷售增長波動較大。2014年開始后兩者均出現(xiàn)負(fù)增長,并且有擴大趨勢,客觀上需要房地產(chǎn)發(fā)展更注重質(zhì)量的提高,同時也應(yīng)對“房子是用來住的”新定位理性思考的結(jié)果。見圖13。

圖13 1997—2016年新疆房地產(chǎn)開發(fā)投資增長、房屋銷售增長與城鎮(zhèn)人口可支配收入增長

2.4 人均竣工面積、人均銷售面積與城鎮(zhèn)人口支配收入增長比例度分析

新疆城鎮(zhèn)人口支配收入增長會帶來人均竣工面積的增加,從圖14中可以看出,整體上城鎮(zhèn)人口支配收入增長會帶來人均竣工面積的改善,1997年是城鎮(zhèn)人口支配收入增長1%帶動人均竣工面積增加1.3 m2,到2016年達(dá)到最大值，新疆城鎮(zhèn)人口支配收入增長1%,帶動人均竣工面積增加8.49 m2。雖然在1997—2016年的區(qū)間中略有波動,但整體增加的趨勢是沒有改變的。從減少的時段來看,多為經(jīng)濟形勢面臨諸多不利情況時期而做出的理性決策。新疆城鎮(zhèn)人口支配收入增長同樣會帶來人均銷售面積的增加,但其變動要比帶來人均竣工面積變動表現(xiàn)的更為活躍,尤其是2008年之后,2009年城鎮(zhèn)人口支配收入增長1%,帶動人均竣工面積增加6.62 m2,而帶動的人均銷售面積增加9.02 m2,人均可支配收入增加對人均銷售面積影響更大。

圖14 1997—2016年新疆房地產(chǎn)房屋竣工面積、銷售面積與城鎮(zhèn)人口可支配收入增長比分析

3 結(jié) 語

3.1 新疆房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)展變化層面

對新疆房地產(chǎn)業(yè)縱向時間序列梳理,可以看出：1996—1999年,新疆房地產(chǎn)業(yè)由起步進(jìn)入緩慢發(fā)展階段,房地產(chǎn)投資年均增加19 562.25萬元,年均增長速度為18%；2000—2009年新疆房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中上升階段,房地產(chǎn)投資年均增加198 273.1萬元,年均增長速度為 34.52%；2010—2014年新疆房地產(chǎn)業(yè)快速上升階段,房地產(chǎn)投資年均增加1 667 731萬元,年均增長速度47.96%；2015年開始回落調(diào)整階段；但總體趨勢上來看,房地產(chǎn)開發(fā)投資從1996—2014年是波動式增加；新疆房地產(chǎn)業(yè)自身隨著投資的變動也在不斷完善、 調(diào)整、變化、發(fā)展。

3.2 新疆房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動與政策層面

新疆房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動與國家政策是高度相關(guān)的。2001年4月,國家計委、財政部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費取消部分收費項目的通知》為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者減輕負(fù)擔(dān)；2001年4月《關(guān)于對消化空置商品房有關(guān)稅費政策的通知》,消化積壓空置商品房,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。新疆房地產(chǎn)的竣工、銷售面積增長率都出現(xiàn)大幅下滑,導(dǎo)致待售面積絕對值增加。2010年,為遏制一些城市房價過快上漲的勢頭,國務(wù)院三次部署調(diào)控工作。特別是當(dāng)年4月《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發(fā)后,新疆房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極的變化,在這個時期政策對房地產(chǎn)變動影響是非常明顯的。十九大報告中“房子是用來住的”新定位,為以后房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的思考,換句話說,頂層設(shè)計為房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)變動帶了制度性變革。

3.3 新疆房地產(chǎn)業(yè)比例度層面

新疆房地產(chǎn)業(yè)和GDP的增長率來看,除去個別年份較為異常外,新疆房地產(chǎn)業(yè)投資增長和GDP增長變動是同步的,只是前者投資增長表現(xiàn)的更為活躍，在經(jīng)濟形勢發(fā)展較好期間,新疆房地產(chǎn)投資占GDP的比重就較大；反之亦然?？傮w來看,新疆房地產(chǎn)業(yè)的增速是大于GDP增速的,大多數(shù)時期其投資增速是GDP增速的2倍左右,2014年之后增速反轉(zhuǎn),所占比重業(yè)開始下降,客觀上需要深層次調(diào)整。

從城鎮(zhèn)人口可支配收入看,絕大多數(shù)房地產(chǎn)投資增長率也是高于城鎮(zhèn)人口可支配收入增長的,可以看出房子剛性需求的一面，而且2008年之后改善性住房需求增加，住房需求動機更為強烈。因此,新疆城鎮(zhèn)人口支配收入、房地產(chǎn)投資和 GDP 之間也存在合適的增長比例區(qū)間,比例度合理就能促進(jìn)新疆房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、又好又快發(fā)展。

3.4 新疆房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)供給層面

新疆房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)供給主要是從新疆房地產(chǎn)業(yè)的房屋施工面積、竣工面積、銷售面積、待售面積進(jìn)行考量的，對這些層面進(jìn)行比較分析,可以發(fā)現(xiàn)：幾乎每年房地產(chǎn)的房屋施工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他三個。2006年之前房屋銷售面積要小于房屋竣工面積,2006年之后,絕大多數(shù)房屋銷售面積要大于房屋竣工面積,而待售面積整體趨勢上來看,絕大多數(shù)是在增加的,說明存在一定的去庫存壓力?？梢?新疆房地產(chǎn)開發(fā)商需要合理控制房屋施工面積、竣工面積、銷售面積、待售面積之間的比例關(guān)系,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的和諧發(fā)展。