找房產(chǎn)中介，這些法律問題要注意

武漢一房產(chǎn)中介公司騙取租客租金、截留房東房租，遇到糾紛還聚眾毆打他人，8月15日，武漢市武昌區(qū)人民法院對湖北首例“非法房產(chǎn)中介涉黑案”作出一審判決，十余名被告分別被判處1年至19年有期徒刑。

涉黑的房產(chǎn)中介畢竟是少數(shù)，但由于中介不規(guī)范操作讓客戶蒙受損失卻不是新鮮事。與房產(chǎn)中介打交道，哪些法律問題必須注意？

遇到中介吃差價怎么辦

林婉君（廣東宏力律師事務(wù)所律師）

7月，長春的于女士在中介安排下看上一套房，決定以161萬元的價格簽署合同。到支付最后一筆尾款時，她發(fā)現(xiàn)收款方竟然是中介財務(wù)的名字。房主告知，該房委托中介公司銷售，他要求到手價130萬元，加價部分可以歸中介所有。于女士這才明白，原來中介想賺取高達31萬元的差價。

中介吃差價，這樣做違法嗎？

賣家與中介機構(gòu)約定超出特定價格的差額部分作為中介服務(wù)費的行為，是雙方對自身權(quán)利義務(wù)的處分，不違反法律規(guī)定。但是，因該約定未向買家于女士披露，也未獲得于女士的同意，因此對于女士不具有法律約束力，在未經(jīng)賣家確認(rèn)的情況下，買家有權(quán)拒絕向中介支付尾款。

如果買家與賣家在購房合同中約定的價格與買家實際支付給賣家的金額不一致，如案例中的于女士，直接把差額部分支付給了中介，且該收款方式未在購房合同中進行約定，那么，對于女士來說，可能存在事后賣家反悔并追究其未足額付款構(gòu)成違約的風(fēng)險。

當(dāng)下，房屋中介在二手房交易市場中不可或缺，雖然名義上是以居間身份參與二手房交易，但在實際操作中，很多小中介都存在吃差價行為，他們以付定金的形式將房屋先行“鎖定”，再加價出售給購房人，以達到賺取高額差價的目的。一些購房人不注意合同和付款細(xì)節(jié)，缺乏維權(quán)意識，導(dǎo)致維權(quán)困難。

在通過中介購買房屋時，應(yīng)在購房合同中明確交易價格及付款方式，如果需要由中介機構(gòu)代收代付交易資金的，應(yīng)當(dāng)通過中介在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)，并在購房合同中明確約定。

購房時商談交易條件，買賣雙方最好直接會面。在簽訂居間合同時，雙方當(dāng)事人必須到場，并要求權(quán)利人本人簽字。此外，在看房到簽訂合同的過程中，買賣雙方要盡量養(yǎng)成錄音錄像的習(xí)慣，以備未來維權(quán)之需。

中介常見的霸王條款有哪些

徐濤（湖北正苑律師事務(wù)所律師）

在二手房交易的居間合同中，中介常常設(shè)定的霸王條款有哪些？

第一類，違反法律規(guī)定的“居間不成功無報酬”規(guī)定的條款，如：“因可歸責(zé)于買受方的原因?qū)е沦I賣合同無法簽訂或簽訂后未能履行的，出售方收取違約金并支付中介公司相當(dāng)于沒收違約金金額的50%作為中介公司在委托期限內(nèi)進行活動所發(fā)生的費用的補償”。

這類霸王條款表達的意思是中介公司無論居間是否成功，均可取得相應(yīng)報酬，這顯然違反了公平原則，加重了買賣雙方的責(zé)任，因此是無效的。

第二類，剝奪買賣雙方中介選擇權(quán)的條款，如要求買家同意委托期限屆滿后兩個月內(nèi)，“本人及與本人相關(guān)的其他人士不以任何形式與我公司介紹的房屋業(yè)主達成私下交易，否則我公司有權(quán)要求支付本次交易雙方總傭金之和的違約金”。

這種條款違反了中國消費者權(quán)益保護法關(guān)于消費者享有自主選擇商品或服務(wù)的權(quán)利的規(guī)定，因此是無效的。

第三類，中介利用優(yōu)勢地位侵占買賣雙方定金的條款，如：“賣方收到定金后，中途不得借故中止賣房，否則加倍賠償定金，中介方有權(quán)分享其中12%的違約金;買方未能如期簽訂合同、付清房款，則支付給賣方的定金不予退還，由賣方與中介方平均分享”。

中介設(shè)定這一條款的目的就是使自己在交易中無論哪種情況都保持盈利，而且還是暴利。根據(jù)合同法，中介方居間不成，不得要求委托人支付報酬，只能收取從事居間活動的一些必要費用，如交通費、人工費、電話費。而所謂的“雙倍返還定金”等原則也只適用于房屋買賣雙方，中介無權(quán)占有違約罰款。

房屋買賣雙方在與中介簽訂居間合同時，務(wù)必仔細(xì)查看合同，避免在有霸王條款的合同上盲目簽字。

發(fā)現(xiàn)中介炒房可要求解除合同

顏宇丹（廣東誠公律師事務(wù)所合伙人）

2016年3月，天津房地產(chǎn)中介尤某與賣房者吳某簽訂房屋買賣合同，約定以81萬元購買吳某的一處房屋。后吳某發(fā)現(xiàn)合同中有交易完成后房屋過戶給第三方的內(nèi)容，而尤某系從事炒房的人員，便要求解除合同。

尤某向法院起訴，要求吳某繼續(xù)履行合同并賠償損失。法院審理認(rèn)為，原告利用其具有的房源信息優(yōu)勢及熟悉房屋交易流程優(yōu)勢，簽訂該合同的目的是為了將房屋轉(zhuǎn)售他人，并非要購買被告名下的涉訴房屋，其簽訂的買賣合同并非真實意思表示，故買賣合同不成立，原告的訴訟請求不予支持。

這個案例曾被媒體以“中介炒房被判無效案”進行報道并引起熱議。中介炒房合同無效，原因在于此類合同非雙方真實意思，有違公平交易原則，會擾亂市場秩序，更重要的是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員應(yīng)有嚴(yán)格的職業(yè)道德要求，忠實于客戶，不能對交易當(dāng)事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一旦作為房屋市場交易的主體，對于其他主體來說是極其不公的。普通人的房屋買賣，不管是不是以“炒”為目的，都屬于合同自由的范疇。中介人員利用職務(wù)便利，提前簽約再高價轉(zhuǎn)售的行為，與普通民眾所進行的單純“炒房”行為有本質(zhì)區(qū)別。因為前者違背誠實信用原則，違反居間合同義務(wù)，違反職業(yè)倫理，超出中介經(jīng)營范圍，損害了委托人，哄抬了房價，擾亂了正常的房地產(chǎn)市場交易秩序，該行為的社會危害要比單純投資“炒房”導(dǎo)致的后果嚴(yán)重得多，所以司法機關(guān)對其完全沒有姑息的必要。

營造良性競爭的市場需要多方面共同努力

劉俊海（中國消費者協(xié)會副會長、中國人民大學(xué)教授）

對于房屋中介市場，行政監(jiān)管面臨的一個難題是如何處理好政府與市場的關(guān)系。管得過嚴(yán)，容易抑制中介市場的發(fā)展;管得過松，容易縱容不規(guī)范行為出現(xiàn)。放開與管住的結(jié)合點在哪里？

規(guī)范房屋中介行為，營造良性競爭的市場需要多方面共同努力。

從房地產(chǎn)行業(yè)的角度來說，有效的行業(yè)自律既是對消費者的保護，也是對本行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的保障。首先，應(yīng)完善房屋中介機構(gòu)和從業(yè)人員的誠信檔案，對于違規(guī)操作的機構(gòu)和個人需對外公布“黑名單”。應(yīng)嚴(yán)格審查從業(yè)人員的資質(zhì)證明，拒絕借證、無證從業(yè)，加強法制教育，提高從業(yè)人員素質(zhì)。其次，應(yīng)推行統(tǒng)一的中介合同示范文本，統(tǒng)一格式、條款、違約金等，防止霸王條款的出現(xiàn)。第三，應(yīng)鼓勵從業(yè)機構(gòu)和人員舉報行業(yè)內(nèi)違規(guī)行為，相互監(jiān)督、相互約束。此外，房屋中介業(yè)務(wù)的開展不可避免會出現(xiàn)違約等風(fēng)險，除當(dāng)事人在合同中對預(yù)想到的風(fēng)險進行約定外，還要建立房屋中介行業(yè)責(zé)任險制度，積極利用保險手段保障中介機構(gòu)順利運營和中介市場穩(wěn)定發(fā)展。

在立法層面，除了部門規(guī)章外，還需有針對房屋中介市場的專門立法，提高法律層級。法律應(yīng)清晰界定中介的義務(wù)，統(tǒng)一規(guī)范中介行為。同時，明確各監(jiān)管部門的職責(zé)，確保執(zhí)法的順利展開。

在行政監(jiān)管方面，應(yīng)提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，嚴(yán)格控制行業(yè)準(zhǔn)入數(shù)量，嚴(yán)格審查房屋中介機構(gòu)和從業(yè)人員的資質(zhì)，營造良好的市場環(huán)境。應(yīng)明確房屋中介服務(wù)收費定價項目和標(biāo)準(zhǔn)，防止惡性競爭。應(yīng)加大行政處罰力度，增加違法成本，遏制房屋中介市場違法行為的發(fā)生。

市場經(jīng)濟環(huán)境下，治標(biāo)更要治本，完善立法是基礎(chǔ)，行業(yè)自律是保障，政府的有效監(jiān)管和引導(dǎo)是關(guān)鍵，只有進行綜合治理，才能有效遏制房屋中介不規(guī)范行為的發(fā)生。