強化房地產(chǎn)市場管理 推動房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展

【摘要】房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展在推動地方經(jīng)濟發(fā)展、優(yōu)化大眾居住環(huán)境、提升城市形象等方面可起到十分重要的作用，儼然轉(zhuǎn)變成國民經(jīng)濟中必不可少的一部分，轉(zhuǎn)變成各個地區(qū)新的經(jīng)濟增長點及城鎮(zhèn)居民的消費熱點。然而在現(xiàn)階段實際發(fā)展過程中，我國房地產(chǎn)市場因為管理問題使得經(jīng)濟發(fā)展過程中引發(fā)一系列問題，對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展及我國社會經(jīng)濟的有序發(fā)展造成了極大的影響。文章通過闡述房地產(chǎn)市場管理及房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展特征，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中面臨的主要問題，對強化房地產(chǎn)市場管理的有效策略進行探究，旨在為如何促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的有序健康發(fā)展研究適用提供一些思路。

【關鍵詞】房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)經(jīng)濟 管理 發(fā)展

伴隨我國改革開發(fā)事業(yè)的不斷深入，為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了良好契機。由于隨著1998年住房制度改革的推行，房地產(chǎn)經(jīng)濟得到飛速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民居住水平逐步提升，2016年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為40.8m2，相較于改革開發(fā)初期漲幅達到4.5倍。房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展在推動地方經(jīng)濟發(fā)展、優(yōu)化大眾居住環(huán)境、提升城市形象等方面可起到十分重要的作用，儼然轉(zhuǎn)變成國民經(jīng)濟中必不可少的一部分，轉(zhuǎn)變成各個地區(qū)新的經(jīng)濟增長點及城鎮(zhèn)居民的消費熱點。然而，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場運行中存在的諸多問題亟待解決，強化房地產(chǎn)市場管理顯得越來越重要。由此可見，對強化房地產(chǎn)市場管理、推動房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展進行研究，有著十分重要的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)市場管理概述

房地產(chǎn)市場管理指的是房地產(chǎn)相關管理部門對于房地產(chǎn)交易關聯(lián)的交易規(guī)則、交易機構及一系列交易活動等開展的管理。伴隨市場經(jīng)濟發(fā)展的不斷推進，其表現(xiàn)出價值、競爭以及供求等發(fā)展規(guī)律，房地產(chǎn)管理部門務必要秉承市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，切實彰顯市場在資源配置方面的有效作用，唯有如此，方可促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的有序健康發(fā)展。然而，市場經(jīng)濟發(fā)展同樣存在相應的不足，包括市場競爭會出現(xiàn)失靈、市場會出現(xiàn)缺陷、市場調(diào)節(jié)存在相應的盲目性等。所以，要求管理部門對市場開展科學的宏觀調(diào)控及管理。管理部門對市場的管理應當秉承宏觀間接調(diào)控原則、計劃指導原則，依托經(jīng)濟法規(guī)、經(jīng)濟政策、經(jīng)濟監(jiān)管及相應的行政管理實現(xiàn)對市場經(jīng)濟穩(wěn)步運行的有效調(diào)控。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展特征

（一）對土地、資金存在一定的依賴性

土地資源是房地產(chǎn)發(fā)展的重要前提，伴隨城市化發(fā)展不斷推進，城市以內(nèi)可供開發(fā)的土地資源變得越來越少，而城市以外即便擁有極為豐富的土地資源，然而由于經(jīng)濟效益遠不及城市以內(nèi)，除去部分居民建筑，很難得到房地產(chǎn)開發(fā)商對其的開發(fā)、利用，所以，對于某些人口相對稠密的城市而言，務必要對城市土地資源予以科學開發(fā)、規(guī)劃，切實提升土地資源的利用效益[1]。房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展還離不開資金的有力支持，并明顯表現(xiàn)出前期投資投入高、資金回報周期長的特征。因為房地產(chǎn)開發(fā)涉及到較長的資金鏈，所以對資金存在極大的依賴，倘若房地產(chǎn)市場受到各式各樣不確定因素的影響，極易造成資金鏈斷裂，進而對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展造成不利影響。所以，對企業(yè)資金開展科學規(guī)劃，提升資金利用效率顯得尤為重要。

（二）要開展科學系統(tǒng)的評估

相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)運行時間長、資金回收緩慢，極易遭受市場不確定性因素的影響，所以，相關管理人員務必要對房地產(chǎn)市場予以全面調(diào)研，開展科學系統(tǒng)的評估，放寬眼界，不為眼前利益所束縛，構建有效明確的長遠發(fā)展目標。唯有確立長遠發(fā)展目標，并基于此建立若干短期發(fā)展計劃，方可進一步推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的有序健康發(fā)展。綜上，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展應當對多項因素開展全面考慮，諸如國家政策、市場發(fā)展形勢等，唯有對一系列因素開展有效分析，方可建立起與自身實際情況相符發(fā)展戰(zhàn)略，為達成房地產(chǎn)經(jīng)濟的有序健康發(fā)展奠定有力基礎。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中面臨的主要問題

（一）缺乏房地產(chǎn)市場管理意識

在房地產(chǎn)市場運行過程中，未有樹立良好的房地產(chǎn)市場管理意識，以及缺乏對房地產(chǎn)市場管理的有效認識，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在的一大問題。究其原因在于房地產(chǎn)市場相關管理部門職責分工不明確，因而難以認識到房地產(chǎn)市場管理的重要性，進而一定程度上制約了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)市場管理法律法規(guī)不完善

伴隨房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，一系列相關的法律法規(guī)卻未能得到及時的更新、完善，明顯滯后于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，進一步導致房地產(chǎn)市場引發(fā)各式各樣問題時無法可依的現(xiàn)象。長期以來，對于房地產(chǎn)市場的管理政府部門往往會采取相應的政策措施開展全面干預，然而在具體執(zhí)行過程中會存在一定的不合理性，還有一些政策措施還會缺乏必要的科學適用性。因而，在房地產(chǎn)市場管理中未有科學完備的法律法規(guī)，進一步造成法律法規(guī)在執(zhí)行過程中受阻，對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展造成不利影響。

（三）金融政策未能有效調(diào)控

伴隨市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，使得房地產(chǎn)市場經(jīng)濟日趨白熱化，進一步造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟收益出現(xiàn)顯著降低情況，甚至還會出現(xiàn)負增長情況。在該種背景下，就會使得社會上大量的閑置資金在一定情形下全部流入金融機構?，F(xiàn)階段，我國金融機構資本市場仍然處在發(fā)展階段，依舊伴有各式各樣的運行風險，又由于實體經(jīng)濟尚未發(fā)展成熟，進而很大程度上制約了房地產(chǎn)市場的發(fā)展腳步。然而因為房地產(chǎn)經(jīng)濟的投資遠遠超過實體經(jīng)濟的發(fā)展，倘若將這些資本完全投入到房地產(chǎn)市場，便會轉(zhuǎn)變成房價上漲的依附點，進一步使得商品房變化為資本房。

（四）住房保障政策不夠完善

顯而易見，國家的住房保障政策很大程度上影響著社會大眾的日常生活。然而不論是住房保障政策的制定還是住房保障政策的具體實施均面臨各式各樣的問題，對其操作性提出了尤為嚴苛的要求，又由于法律法規(guī)還不夠完善，進一步造成房地產(chǎn)市場相繼引發(fā)一系列問題。與此同時，一些保障性住房建設所處地理位置對居民日常生活帶來了諸多不便，并且周邊基礎設施不夠完善，進一步提升人們的生活成本，并加大了人們的經(jīng)濟負擔。

四、強化房地產(chǎn)市場管理的有效策略

全面房地產(chǎn)市場相關人員在現(xiàn)階段時代形勢下，要緊隨社會前進步伐，不斷拓寬創(chuàng)新眼界，強化對國內(nèi)外先進管理理念的學習引入，切實強化房地產(chǎn)市場管理，如何進一步推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的有序健康發(fā)展可以將下述策略作為著手點：

（一）強化房地產(chǎn)市場管理意識

在日常房地產(chǎn)市場管理中，應當加大對經(jīng)濟管理作用的有效宣傳，提高對其重要性的有效認識，并切實在實際管理工作中對其予以嚴格執(zhí)行，具體而言：第一，對房地產(chǎn)開發(fā)項目開展科學調(diào)研，并于項目完工前開展全面評定，從多個不同方面確認其的科學可行性。等到項目報告審核達標后，再遞交給房地產(chǎn)項目經(jīng)理對報告中內(nèi)容予以進一步詳細落實。與此同時，將其用以項目進行的有力依據(jù)，從而為項目后續(xù)資金投入工作開展創(chuàng)造有效便利。第二，項目管理人員應當形成良好的成本控制責任意識，有效防止資源的不合理利用，切實縮減可省去的經(jīng)濟投入。不僅要對投入資金開展科學評估，確定各個項目對應需求的資金，還要結合房地產(chǎn)市場環(huán)境及房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營狀況等內(nèi)容對投入資金進行再次確認，進而確保投入資金的最小化[2]。

（二）構建健全房地產(chǎn)市場管理機制

強化房地產(chǎn)市場管理，必須要構建健全房地產(chǎn)市場管理機制。因而，一方面，應當提高對宏觀調(diào)控作用的有效認識。強化房地產(chǎn)市場管理不可一味借助行政命令調(diào)控，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的有效途徑之一即為革新房地產(chǎn)管理體制。由此要求相關政府部門應當明確自身在市場經(jīng)濟發(fā)展中所充當?shù)慕巧?，整合并有效凸顯自身的經(jīng)濟管理職能。政府部門應當正確認識房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的失靈情況，既要確保市場自身調(diào)節(jié)功能得到有效發(fā)揮，還要結合市場實際情況，采取科學針對地干預，做到具體問題具體分析，構建可促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的管理機制。另一方面，應當明確確立責任主體。調(diào)節(jié)好中央與地方在房地產(chǎn)市場管理中的關系，明確各自的責任主體，對職責范圍進行有效劃分，并開展好監(jiān)督管理工作?；趯χ醒腙P于房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展頒布相關政策手段的嚴格落實，結合地方房地產(chǎn)市場實際情況，運用科學針對的方式方法，推動地方房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步運行。與此同時，還應當推進地方財稅體制的改革創(chuàng)新，不提倡土地財政，縮減地方財政對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴程度，有效執(zhí)行地方政府對國家房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的政策措施，進一步積極促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的有序健康發(fā)展。

（三）完善房地產(chǎn)市場管理法律法規(guī)

伴隨市場經(jīng)濟的發(fā)展深入，法律法規(guī)在現(xiàn)代社會中扮演著越來越重要的角色。提升房地產(chǎn)市場管理部門的管理水平，使其在推動我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮更為有效的作用，便要得到完善房地產(chǎn)市場管理法律法規(guī)的有效支持。鑒于此，要想強化房地產(chǎn)市場管理，就應當構建完善房地產(chǎn)市場管理法律法規(guī)，并使其在日常實踐工作中得到不斷發(fā)展成熟，防止房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的引發(fā)，不僅要保障房地產(chǎn)開發(fā)商的合法權益，推動其的有序發(fā)展，還要保障社會大眾的利益，為他們構建起良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，去公平公正公開的開展房屋交易[3]。此外，還應當對不同地方現(xiàn)行房地產(chǎn)市場管理準則、條例等開展重新的審視、定位，對相關內(nèi)容予以補償完善，使它們在當前社會背景下可滿足市場發(fā)展需求，進而積極促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的有序健康發(fā)展。

（四）完善金融政策體系

結合現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況而言，房地產(chǎn)市場發(fā)展離不開金融體系的有力支持。鑒于此，推進房地產(chǎn)市場與金融市場相互間借貸結構的優(yōu)化整合，并提高風險防范意識尤為關鍵。除此之外，為了切實促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的有序健康發(fā)展，還應當針對房地產(chǎn)市場的資金來源、資金流動等問題開展有效分析，及科學構建住房抵押貸款等對應二級市場機制，新一步推動貸款的市場化。

（五）為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展營造良好的市場環(huán)境

新形勢下，政府部門應當致力于為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展營造良好的市場環(huán)境，更充分地凸顯房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)作用，增強政策措施科學含量的執(zhí)行水平?？s減政府的過度干預，嚴厲懲治擾亂市場、大肆炒房等不法行為。具體而言：第一，走進基層，調(diào)查研究現(xiàn)階段我國不同經(jīng)濟發(fā)展水平城市對應房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況及市場結構，堅持貫徹中央政府制定的戰(zhàn)略決策，切實強化市場機制在資源配置中的作用，結合不同發(fā)展需求采取有效針對的政策措施。第二，大力實施住房保障，推進棚戶區(qū)改造，強化城市公共基礎設施建設，全面系統(tǒng)解決收入水平處在中低水平，尤其是資源型城市貧困家庭的住房問題。不僅要注重效率，還要強調(diào)公平，對腐敗、暗箱操作等不法行為進行嚴厲打擊，將保障性住房切實交由到真正需要的人。與此同時，要防止出現(xiàn)新的庫存積壓，開展好資源配置工作。第三，采取針對方式方法，為房地產(chǎn)市場有序運行創(chuàng)造綠色平臺。近些年，因為一些城市過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)刺激經(jīng)濟，提升地方財政，由此使得房地產(chǎn)市場引發(fā)房地產(chǎn)泡沫、炒房等一系列不良問題。這些問題的出現(xiàn)，與地方政府為秉承科學發(fā)展理念存在一定關聯(lián)，使得房地產(chǎn)市場未能走在健康、正確的發(fā)展道路上。鑒于此，相關政府部門應當充分認識新形勢下房地產(chǎn)市場多個不同層面的發(fā)展思路，明確依托政府調(diào)控及市場的發(fā)展，長期以來妨礙我國房地產(chǎn)市場總量性供不應求的問題已發(fā)生了轉(zhuǎn)變結構層面的供求不協(xié)調(diào)儼然轉(zhuǎn)變成現(xiàn)階段的主要矛盾，并不斷呈現(xiàn)出回歸正常的發(fā)展趨勢[4]。第四，結合地方實際情況，推行科學適用的政策措施。結合房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，依據(jù)不同城市地區(qū)的特征、城市承載水平、人口總量等因素，開展有效針對的調(diào)控。首先，應當推進供需關系的優(yōu)化整合，確保相應的發(fā)展速度，不僅要為民生提供保障，還要推動房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的有序健康發(fā)展。其次，應當應用可靠方式方法，提升房地產(chǎn)市場活力，解決庫存問題，抓緊解決以往快速上漲時期積累的矛盾；與此期間，還應當防范各式各樣新問題的引發(fā)。第五，構建科學完備的房地產(chǎn)市場監(jiān)控體系，實現(xiàn)對市場運行狀況的實時動態(tài)監(jiān)控。應當有效掌握該地區(qū)房地產(chǎn)市場投資額、銷售水平、房價收入比等情況，依托大數(shù)據(jù)信息平臺找出問題，并為問題制定有效的應對措施，同時適時依托電視、廣播、微信、微博等媒介，及時向社會公布各式各樣的房地產(chǎn)信息。特別是對小產(chǎn)權開發(fā)商、無證售房等要進行及時曝光，為消費者消費行為提供科學指引，防止因為信息不對稱而使得消費者利益遭受損害[5]。

四、結束語

綜上所述，房地產(chǎn)是一項十分復雜的系統(tǒng)工程，很大程度上影響著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展及社會大眾生活水平的改善，房地產(chǎn)經(jīng)濟要想收獲良好的發(fā)展，就需要強化對房地產(chǎn)市場的管理。鑒于此，房地產(chǎn)市場相關人員必須要加大研究力度，提高對房地產(chǎn)市場管理內(nèi)涵及房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展特征的明確認識，強化對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中面臨主要問題的深入分析，“強化房地產(chǎn)市場管理意識”、“構建健全房地產(chǎn)市場管理機制”、“完善房地產(chǎn)市場管理法律法規(guī)”、“健全金融政策體系”、“為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展營造良好的市場環(huán)境”等，積極促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的有序健康發(fā)展。

參考文獻

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作者簡介：孔濤（1981-），男，漢族，山東菏澤人，本科，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設局菏澤市房產(chǎn)交易中心，經(jīng)濟師、物業(yè)管理師、菏澤市物業(yè)協(xié)會秘書長，研究方向：經(jīng)濟管理。