我愛我家對賭兩年后凈利潤翻三倍 長租市場更受重視加快跑馬圈地

周月明

地產(chǎn)市場總體處于嚴調(diào)控背景下，對我愛我家為代表的中介商而言，雖然目前二手房經(jīng)紀業(yè)務(wù)仍是主要收入來源，但隨著國租賃需求崛起，長租公寓成為下一個資本角力的市場

近日，胡景暉離職及炮轟高房租一事，將我愛我家推上了輿論的風口浪尖。

我愛我家（000560.SZ）是A股市場的新兵，2017年被昆百大A以“蛇吞象”的方式收購了84%股權(quán)。2018年5月，昆百大A正式更名為我愛我家。那么，新入場A股的我愛我家表現(xiàn)如何呢？此次事件對公司有何影響？《投資者報》記者近日致電致函公司解姓負責人，其稱半年報發(fā)布期間不方便回應(yīng)。

業(yè)績對賭壓力

今年4月，昆百大A發(fā)布了2017年年報和2018年一季報，2017年年報未并入我愛我家業(yè)績，今年一季報才真正實現(xiàn)并表。據(jù)一季報數(shù)據(jù)，公司營業(yè)收入25億元，同比增長642%；凈利潤1.46億元，同比增長905%。顯然，今年一季度公司業(yè)績飆升主要是由我愛我家業(yè)績并表所至。

公開資料顯示，我愛我家旗下?lián)碛小拔覑畚壹摇薄ⅰ跋嘣ⅰ?、“偉業(yè)顧問”及“匯金行”等多個專業(yè)業(yè)務(wù)品牌，業(yè)務(wù)范圍涵蓋房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈。其中，長租公寓品牌“相寓”所涉及的資管業(yè)務(wù)是我愛我家及其母公司昆百大A近期主要發(fā)展方向，這塊領(lǐng)域也是本次胡景暉所引發(fā)的輿論風波討論的中心。

據(jù)公司發(fā)布的投資者關(guān)系活動記錄表中數(shù)據(jù)，我愛我家業(yè)務(wù)目前覆蓋北京、上海、杭州等國內(nèi)16個大型城市，50余個海外國家和地區(qū)。2015年至2017年一季度，新房業(yè)務(wù)收入分別為9億元，17億元，3億元，資管業(yè)務(wù)收入分別為4.3億元，7.8億元，2.1億元，經(jīng)紀業(yè)務(wù)收入分別為34.3億元，55.4億元，13.8億元。從數(shù)據(jù)來看，公司經(jīng)濟業(yè)務(wù)占主導(dǎo)位置，資管業(yè)務(wù)占比也越來越高。

對于公司的住宅資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，據(jù)我愛我家公開資料，其分為分散式公寓管理（相寓Home）和整棟式公寓管理（相寓Park）兩種模式。分散式資管通過接受業(yè)主委托處理房屋出租事宜，包括受托房屋修整、撮合實現(xiàn)房屋出租、定期代收及轉(zhuǎn)付租金、后期物業(yè)管理等；整棟式資管通過標的公司承租整棟公寓，裝修后對外出租、收取租金，同時向承租人提供物業(yè)管理服務(wù)。目前，在管規(guī)模分別為27萬套、55萬間，覆蓋城市14座，業(yè)主續(xù)簽率75%。單2017年資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的持有套數(shù)同比增長了60%

而關(guān)于此次輿論焦點的長租公寓業(yè)務(wù)，在戴德梁行發(fā)布的《長租公寓市場發(fā)展研究》報告中這樣形容目前的長租公寓市場，“作為住房租賃市場的重要組成部分，長租公寓市場將迎來‘最好的時代?！睎|方證券研究報告指出，目前我國租賃人口預(yù)計為1.9億人，租賃市場規(guī)模已超萬億元。

公司在2017年年報中也強調(diào)，“在2018年將完善相寓租住產(chǎn)品圖譜，持續(xù)進行新產(chǎn)品的研發(fā)試點更新迭代，提升相寓服務(wù)與產(chǎn)品品質(zhì)；同時，建立整棟業(yè)務(wù)事業(yè)部，推進B端合作，推進各城市的項目落地及運營管理團隊建立?！庇纱丝梢?，對長租公寓的重視程度。

值得注意的是，我愛我家曾在并購重組時定下業(yè)績對賭協(xié)議，承諾2017年、2018年、2019年實現(xiàn)的扣非凈利潤累計分別不低于5億元、11億元以及18億元。而資料顯示，2014年-2016年，我愛我家的凈利潤分別為-6718萬元、1.8億元、3.2億元，2017年公司營收81億元，凈利潤5.3億元。

在中介行業(yè)競爭如此激烈的背景下，我愛我家如何在兩年內(nèi)實現(xiàn)18億元的凈利潤？從財報資料來看，我愛我家對資管業(yè)務(wù)較為看重。公告顯示，“我愛我家將重點發(fā)展資管業(yè)務(wù)。我愛我家主要有新房、二手房、資管三大業(yè)務(wù)，幾乎涵蓋了房產(chǎn)所有交易鏈條，雖然目前二手房經(jīng)紀業(yè)務(wù)仍是其主要的收入來源，但隨著國內(nèi)租賃市場的崛起，資管業(yè)務(wù)或?qū)⒊蔀槲覑畚壹椅磥碇匾脑鲩L動力?！?/p>

不過業(yè)績對賭是否對我愛我家在租賃市場的策略影響很大，為確保實現(xiàn)業(yè)績承諾，加速囤房追求高租金？

從公司此前對對賭業(yè)績的回應(yīng)稱：“對賭業(yè)績目標的完成并沒有非常大的難度，凈利率達到6%左右就可以完成目標，實際上已經(jīng)具備這樣的能力。其實公司有很多業(yè)績增長點，以前缺乏股東的支持和資源。此外，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)和租賃業(yè)務(wù)可以有效抵御市場波動?！?h3>資管業(yè)務(wù)競爭激烈

我愛我家從2005年便開始布局資管業(yè)務(wù)（分散式和集中式長租公寓管理），業(yè)務(wù)比重逐年增加，但長租公寓前期投入大，相寓運營周期還比較短，仍然處于前期虧損狀態(tài)。2017年第一季度，相寓凈利率為-13.15%。而對于這一塊的盈利模式，我愛我家曾稱：“資產(chǎn)管理的盈利模式不是賺取租金差，盈利主要來自于免租期。在免租期內(nèi)將房子租出去，就能賺取免租期剩下期間的租金。盈利的核心是如何盡快把房子租出去，這是運營管理效率的問題?！?/p>

從行業(yè)上看，另一個房產(chǎn)中介龍頭鏈家與我愛我家競爭激烈。

在利潤對比上，2014年，我愛我家處于虧損狀態(tài)，而同期鏈家稅后凈利潤為7444萬元；2015我愛我家扭虧為盈，凈利潤1.49億元，而擴張下的鏈家凈利潤增長近10倍，達到8.08億元。

此外，除了房產(chǎn)中介龍頭與我愛我家的競爭，新的房產(chǎn)中介如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，想要在新房市場和二手房經(jīng)紀業(yè)務(wù)上分一杯羹。再加上2017年國家雖未放松對新房市場的政策調(diào)控，但卻意外在租賃住房上給了開發(fā)商、中介新的思路。各大中介商紛紛重點布局租賃業(yè)務(wù)，我愛我家競爭壓力將會更大。

對于在長租公寓領(lǐng)域相寓如何獲得更多房源以及核心競爭力，我愛我家曾稱：“如果說到優(yōu)勢，首先公司有從事這個業(yè)務(wù)的基因；其次，各方面的服務(wù)都能做到規(guī)范、到位。另外，進入城市時間越長公司對當?shù)厍闆r了解越深，根據(jù)實際交易數(shù)據(jù)，可以更加專業(yè)的提供服務(wù)和完善產(chǎn)品?！?/p>

截至2018年8月24日，我愛我家股價5.51元，市盈率64倍，胡景暉辭職之后，公司股價呈下跌趨勢。