撥開樓市調(diào)控背后的迷霧

李明敬

用一句話來形容中國樓市，應該不為過：“中國樓市，舉世矚目?！睆膩頉]有人為房子如此發(fā)愁、如此憂慮、如此不堪重負，如果有的話，那就是中國人。十幾年來，隨著房子的商品化，房子慢慢從居住價值變成了一種投資產(chǎn)品，“炒房”成為發(fā)財致富的一條捷徑。

在“炒房”的繁榮表象下，近幾年，房地產(chǎn)市場還是不可避免的要出現(xiàn)一些風險和問題。不論是從國內(nèi)的經(jīng)濟情況來看，還是追溯歷史回想到美國2008年的金融危機、日本的房地產(chǎn)泡沫破滅，再到2016年底最高層領(lǐng)導已經(jīng)明確提出“房住不炒”的定位。以及近幾年來一連串的調(diào)控舉措，這些努力是否會把樓市從“懸崖”邊拉回來呢？

房企大量債務即將到期

2018年已經(jīng)過半，對于投資人來說，這個半年并不好過。股市從2200點一直期盼至少上到3400，但是事與愿違低位徘徊持續(xù)了很長時間，甚至在5、6月間出現(xiàn)了急速下跌，韭菜們又矮了一截，心都在流血了。買了P2IP的各位“勇士”，也一不小心遭遇暴擊，網(wǎng)貸平臺接連暴雷，這些機構(gòu)的名字一個網(wǎng)頁都寫不完，甚至不少金融圈的人士都被套其中，加入各種維權(quán)群。有句戲言這么說的，“都說要分散投資，好嘛，各個P2P平臺都投一點，結(jié)果哪個維權(quán)群都有自己的身影?！庇逕o淚。

甚至，機構(gòu)投資音也紛紛踩雷。隨著去杠桿的推進，5月份，債券違約集中爆發(fā)。雖然去杠桿是誘因，但本質(zhì)還是公司自身質(zhì)量不過關(guān)。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月21日，2018年共有20只債券發(fā)生違約，合計違約規(guī)模超過150億元。

由于信用違約事件的頻發(fā)，也考驗著機構(gòu)投資者特別是債基的投資能力。不少基金未能幸免這次債券違約潮。過去5個月，超過12家機構(gòu)因為債券違約遭受凈值損失。如華商明星債基雙債豐利A，5月15日凈值暴跌8.91%，C份額暴跌8.8%。從債券持倉情況來看，華商雙債豐利A持有"15華信債”24.18%。5月15日，“15華信債”的中證估值從63元下調(diào)至43元，下調(diào)幅度為32%，直接造成基金凈值的大幅下跌。在這些違約企業(yè)中，不乏央企、國企。媒體和業(yè)內(nèi)直呼：違約潮來了。

再看房地產(chǎn)企業(yè)的情況，5月28日，上交所發(fā)布的信息顯示，碧桂園擬發(fā)行的200億元小公募公司債再度中止。這已經(jīng)是這筆200億的公司債第二次進入“中止”狀態(tài)。Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年A股128家上市房企負債合計達到6.51萬億，平均資產(chǎn)負債率64.56%，其中63家房企負債超過百億，34家房企資產(chǎn)負債率已經(jīng)超過80%。其中負債率前十的房企分別是萬科A、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福、招商蛇口、首開股份、泰禾集團、陽光城、中南建設和華僑城A，其中中南建設負債金額1727.59億元，負債率高達90.78%，高居榜首。高額負債背后，房企的現(xiàn)金流也普遍吃緊。Wind數(shù)據(jù)顯示，A股128家上市房企中，一季-度現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為負的房企達到72家，占比超過一半，萬科A為803.64億元、華夏幸福為-197.15-億元、綠地控股為129.47億元。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)還有大量的債務即將到期。數(shù)據(jù)顯示，包含公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)以及定向工具的地產(chǎn)業(yè)債務，2018年全年的到期量將達1949億元，其中主要集中在三四季度，分別高達932億元、698億元，2019年和2020年到期量更加龐大，每年的增量都在1000億元以上。房地產(chǎn)企業(yè)的壓力，必將傳到到房價上。

美國次貸危機與日本房地產(chǎn)泡沫

十年前，美國突然爆發(fā)次貸危機，它席卷了全球，中國也為此付出了慘痛的代價，尤其是在對外貿(mào)易方面。那么，何為次貸危機？百度百科給出的解釋是美國次貸危機，也稱次級房貸危機，也可翻譯為次債危機。它是指一場發(fā)生在美國，因次級抵押貸款機構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的金融風暴。它導致了全球主要金融市場出現(xiàn)流動性不足的危機。

那個著名的美國老太太的故事，想必都聽過。中國老太太老了才享受，美國老太太提前透支消費年輕就開始享受。在美國次貸的對象通常是收入不穩(wěn)定或者根本沒有收入的人，但是仍會給他們提供次級抵押貸款。當然這種貸款的杠桿率會高于一般抵押貸款。如果還不上房子，那么銀行會把房子進行抵押還款。但是不幸的是，隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次貸還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。而住房市場的持續(xù)降溫也使得購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。當大批次貸借款人不能按期償還貸款，銀行收回房屋，卻賣不到高價，銀行得到的資金不能彌補當時的貸款+利息，甚至無法彌補貸款額本身，大面積的虧損，引發(fā)了次貸危機。

當然這是較為極端的例子，但是如果大量“房奴”一旦突然出現(xiàn)失業(yè)等意外情況，無法償還貸款，銀行把房子收回進行拍賣是正常的流程。在這個過程中就是有風險的。當然，我們不愿意看到。

再看，日本的房地產(chǎn)泡沫以及失落的二十年。

有人曾這樣描述，崩盤來得悄無聲息。前一夜，日本人狂熱買房，有如雞血沖腦，飲鴆止渴。1991年，島國樓市決堤，房價一瀉千里，造成歷史上最大的房地產(chǎn)泡沫之一。大量銀行和地產(chǎn)企業(yè)倒閉，當年傾盡所有買房的家庭一夜返貧，跌到現(xiàn)在還未回血，每年還要交著沉重的賦稅。日本經(jīng)濟陷入長達二十年的持續(xù)衰退。其實在樓市崩盤之前，日本政府也曾進行調(diào)控。1987年，日本政府要求金融機構(gòu)嚴控房地產(chǎn)貸款量，“房地產(chǎn)貸款增長速度不能超過總體貸款增長速度”；同時提升房地產(chǎn)稅收，持有不到兩年的土地交易被課以重稅。但仍無法阻止房價的上漲，反而低價高升。當然，中國和美國、日本的情況是有很多不同點的。但是在做投資的時候，風險這根弦還是要隨時繃著點。

房住不炒的理論依據(jù)

此外，從一些數(shù)據(jù)情況來看，現(xiàn)在的高房價確實給民眾的消費帶來不小壓力。從消費指標看，社會零售品銷售總額從去年12月以來出現(xiàn)連續(xù)下降，同比增速創(chuàng)新低。

當每月的工資基本要用來償還房貸的時候，居民消費動力自然不足，而從去年以來鼓吹的消費升級，現(xiàn)在似乎已不再提，而“拼多多”這類的消費降級受到眾多追捧。體現(xiàn)出的是居民真的沒錢，這也是調(diào)整個稅起征點的緣故，如果消費動力十足，還用得著降低個稅起征點嗎？高房價壓制的是中低收入人群的消費力。

其實，“房住不炒”早已被高層定調(diào)。2016年底，中央經(jīng)濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。從理論上說，房地產(chǎn)同時具有資本品與消費品的雙重屬性，而且消費品屬性應當遠遠大于資本品的屬性。但是，過去很長一段時間內(nèi)無論是自然人還是法人，都片面地將住房視為投機炒作與賺錢謀利的工具。

有業(yè)內(nèi)專家曾指出，房地產(chǎn)商捂盤惜售，借機拉抬出售價格；企業(yè)包括一些國有企業(yè)不務正業(yè)，大量涉足房地產(chǎn)，在推升房價中大發(fā)橫財；不少個人或投機者借助信貸杠桿結(jié)隊“掃樓”，囤積居奇并頻繁高拋低吸。結(jié)果，整個社會金融資本有相當一部分集結(jié)到房地產(chǎn)領(lǐng)域。這不僅導致一二線城市房價輪番暴漲，也使三四線城市陷入庫存積壓的窘境，還大幅抬高了居民的生活成本，日益增大的財富泡沫加劇了金融風險。

從去年的限購、限售到今年的樓市調(diào)控持續(xù)加碼，上半年次數(shù)逼近200次。只讓住宅擁有居住屬性而失去流通屬性，這就是中央政治局反復提出的抑制房地產(chǎn)泡沫的措施，這個泡沫就是租金回報率太低。眾所周知，中國住宅租金回報率全球倒數(shù)第一，如何抑制這個泡沫，又不能允許住宅房價大跌，只能鎖住住宅的流動性，不讓賣出只能居住，這樣就不會出現(xiàn)大量拋售帶來的崩盤可能。

盡管如此，最終能否把瘋狂的樓市控制住，還有待觀察。