供求關(guān)系理論視角下的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的成因及其對(duì)策淺析

王福菡

摘 要：中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。然而，我國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，不能滿足人們對(duì)美好生活需要的追求。本文將從供求關(guān)系的視角出發(fā)，探討分析我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的成因，并分別從需求和供給兩個(gè)方面提出合理的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：供求關(guān)系；房?jī)r(jià)； 成因； 對(duì)策

最近幾年來(lái)，我國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，使得老百姓買不起房。習(xí)近平總書記在黨的十九大報(bào)告中指出：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”[1]。為此，本文從供求關(guān)系理論的角度出發(fā)，淺析這一現(xiàn)象的成因及其對(duì)策。

一、商品住房的需求與供給理論

住房需求是指在一定時(shí)期內(nèi)和一定價(jià)格條件下，人們?cè)敢獠⒂心芰?gòu)買住房的數(shù)量，也稱需求量。需求可以顯示價(jià)格與需求之間的關(guān)系，這是一個(gè)以橫軸為需求、縱軸為價(jià)格的需求曲線圖。如下圖1所示，價(jià)格P表示縱軸，需求Q表示橫軸，曲線D表示需求和價(jià)格之間的關(guān)系。從曲線圖可看出，隨著需求的不斷增加，價(jià)格反而在逐漸下降。從而可得出結(jié)論：需求與價(jià)格成反比，當(dāng)需求增加時(shí)，價(jià)格與之降低；反之，亦然。

住房供給是指在一定時(shí)期內(nèi)和一定價(jià)格條件下房地產(chǎn)企業(yè)所愿意并能夠?yàn)樯鐣?huì)提供的商品住房數(shù)量。供給與價(jià)格的關(guān)系也可以用曲線圖來(lái)表示，以顯示在一定價(jià)格時(shí)，供給者所愿意提供的商品數(shù)量。隨著供給的不斷增加，價(jià)格也在持續(xù)上升。從而可得出結(jié)論：供給與價(jià)格成正比，當(dāng)供給增加時(shí)，價(jià)格與之上升；反之，亦然。

從上述分析可知，一個(gè)商品的最終價(jià)格是由需求和供給共同決定的，不能由需求單獨(dú)作用，也不能由供給單獨(dú)作用，必須二者相互結(jié)合，即出現(xiàn)一個(gè)交叉點(diǎn)。當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格上漲；反之，亦然。商品住房的價(jià)格也是由需求和供給共同影響的結(jié)果。

二、商品住房房?jī)r(jià)現(xiàn)狀趨勢(shì)

一線城市以北京為例，2012年至2016年，住宅商品房平均銷售價(jià)格分別為16553.48元/平方米、17854.00元/平方米、18499.00元/平方米、22300.00元/平方米、28489.00元/平方米。從數(shù)據(jù)中可看出，北京住宅商品房平均銷售價(jià)格一年比一年高。

二線城市以重慶為例，2012年至2016年，住宅商品房平均銷售價(jià)格分為4804.80元/平方米、5239.00元/平方米、5094.00元/平方米、5012.00元/平方米、5162.00元/平方米。從數(shù)據(jù)中可看出，重慶住宅商品房平均銷售價(jià)格在上下波動(dòng)。

三線城市以蘭州為例，2012年至2016年，住宅商品房平均銷售價(jià)格分為5420.67元/平方米、5520.00元/平方米、5860.00元/平方米、6089.00元/平方米、6162.00元/平方米。從數(shù)據(jù)中可看出，蘭州住宅商品房平均銷售價(jià)格也在持續(xù)上升。（以上數(shù)據(jù)來(lái)源于《中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局》）

三、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因分析

（一）住房需求拉動(dòng)因素

第一，人口增長(zhǎng)，城市化加快拉動(dòng)需求。在人口的機(jī)械增長(zhǎng)過(guò)程中，城市人口必然會(huì)增加，對(duì)房地產(chǎn)的需求也會(huì)增加。此外，我們國(guó)家的家庭規(guī)模也變得越來(lái)越小型化。這種社會(huì)變化導(dǎo)致了傳統(tǒng)的中國(guó)大家庭結(jié)構(gòu)受到影響，增加了對(duì)住房的需求。家庭結(jié)構(gòu)越小，人均消費(fèi)面積就越大，再加上隨著人口總量的增加，人們對(duì)住房的需求也會(huì)增加。

第二，城市拆遷造成的被動(dòng)需求。隨著城市化進(jìn)程的加快和城市轉(zhuǎn)型的加速，我國(guó)城市房屋拆遷已進(jìn)入快速發(fā)展階段。特別是在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，房屋拆遷規(guī)模迅速擴(kuò)大，發(fā)展速度驚人。由于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造和危險(xiǎn)的房屋拆遷，導(dǎo)致了對(duì)商品住房的需求不斷擴(kuò)大。此外，還有一些地方政府為了在城市拆遷進(jìn)程中取得一些成就，這就促進(jìn)了住宅被動(dòng)需求的擴(kuò)張。

第三，投機(jī)性需求的不斷刺激。人們?cè)絹?lái)越熱衷于投資房產(chǎn)，原因在于增殖。因此，人們的期望已經(jīng)演變成持續(xù)的、過(guò)度的需求，超出了商品的正常消費(fèi)水平。越來(lái)越多的購(gòu)房不是基于住房需求，而是為了獲得房地產(chǎn)價(jià)格上漲的收入需求。所以導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升，也就是所謂的“炒房”。

（二）住房供給無(wú)力因素

第一，土地供應(yīng)不足。在中國(guó)，有一半的富豪都與房地產(chǎn)有關(guān)。住房實(shí)際上不應(yīng)該是一個(gè)暴利行業(yè)，因?yàn)樗皇歉呖萍籍a(chǎn)品。從供求關(guān)系看，需求在增加，供給的成本也在增加，價(jià)格也會(huì)上漲。土地價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格的上漲。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)成本上升。近年來(lái)，鋼材、水泥等建筑材料價(jià)格大幅上漲，建筑成本勢(shì)必導(dǎo)致住房成本上升，從而對(duì)商品房?jī)r(jià)格造成影響。同時(shí)，新住宅小區(qū)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的提高必然會(huì)增加商品房的建設(shè)成本，配套設(shè)施的改善和不斷現(xiàn)代化和智能化也是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。

第三，住房供給結(jié)構(gòu)不合理。我國(guó)的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理，特別是小型和中型住房。中低價(jià)位的普通商品住房供應(yīng)量下降，而高檔的商品住房供給卻在增加，它為炒房提供了契機(jī)，促進(jìn)了商品住房平均價(jià)格上漲。

四、抑制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的合理對(duì)策

（一）從需求方面看

第一，引導(dǎo)合理住房需求。

在消費(fèi)觀念上，學(xué)校需要培養(yǎng)年輕人樹立正確的消費(fèi)觀念，提倡“先租房，后買房”和“從小房間到大房間”的價(jià)值觀；政府可以利用媒體和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，促進(jìn)和倡導(dǎo)對(duì)公眾合理購(gòu)房的消費(fèi)觀念。以功能齊全的小型公寓為主，抵制對(duì)住房空間的盲目追求。在有效需求方面，有必要提高居民的收入水平，將潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，增加有效的住房供給，使人們能夠自信地購(gòu)買，生活舒適。

第二，堅(jiān)決抑制投資購(gòu)房需求。

對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，可以降低投資收益利率，通過(guò)提高貸款利率，迫使開發(fā)商減少投機(jī)行為，而且還可以通過(guò)行政手段進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，實(shí)施家庭實(shí)名購(gòu)房制和實(shí)施累進(jìn)首付比例制度，以改善住房投資。購(gòu)買超過(guò)兩套住房的購(gòu)買者將增加首付比例和貸款利率，提高交易稅費(fèi)。

（二）從供給方面看

第一，進(jìn)行有效供給。

在供給的過(guò)程中，必須提供有效的市場(chǎng)供給，合理調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，為構(gòu)建和諧的房地產(chǎn)市場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)，對(duì)保障性住房和廉租房的供給和需求也不容忽視。保障性住房和廉租住房的有效供給，可以為基層群眾提供住房保障，有助于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)。

第二，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。

在住房供給結(jié)構(gòu)上，政府應(yīng)根據(jù)地區(qū)、家庭的實(shí)際情況，對(duì)普通住房、高檔住房的占比，以及戶型面積的劃分來(lái)考慮住房供給量，其中需要重點(diǎn)發(fā)展中小套型的商品住房，加大投入低價(jià)位的小戶型，限制別墅和密度低的大套房住房，滿足人們對(duì)不同面積住房的需求。只有將住房供給進(jìn)行結(jié)構(gòu)化、規(guī)范化和合理化，才能更好地滿足廣大民眾的住房需求，也保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]習(xí)近平.決勝全面建成小康社會(huì)奪取新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義偉大勝利[M].北京：人民出版社2017年版.