以房養(yǎng)老操作詳解：繼承人享優(yōu)先贖回權(quán)及房產(chǎn)增值

潘亦純

如果你有一套房子，你愿意用來“以房養(yǎng)老”嗎？近期，銀保監(jiān)會將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險正式擴(kuò)大到全國范圍展開，以房養(yǎng)老保險再度被公眾關(guān)注。

據(jù)了解，目前我國僅有幸福人壽、人保壽險兩家險企有以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品上線，其中幸福人壽自2015年開展業(yè)務(wù)以來，截至2018年7月31日，已承保139戶。

以房養(yǎng)老保險到底如何操作？優(yōu)勢是什么？什么類型的老人可以考慮投保此類產(chǎn)品？投保之后，房產(chǎn)增值了怎么辦？近日，《投資者報》記者走進(jìn)幸福人壽，反向抵押養(yǎng)老保險試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任趙水龍對記者的問題一一做出解讀。

每戶每月平均能領(lǐng)近8000元

所謂的以房養(yǎng)老保險，簡單來說，就是一種老年人將名下房產(chǎn)，抵押給保險公司，每個月領(lǐng)取養(yǎng)老金的養(yǎng)老方式，該老年人身故后，保險公司有處置房產(chǎn)的權(quán)利，處置房產(chǎn)所得將優(yōu)先用于償還該款保險相關(guān)費用。

2015年3月，監(jiān)管層批復(fù)了幸福人壽《幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（A款）》保險條款及費率，這也是國內(nèi)首款以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品。目前，該項業(yè)務(wù)已在北京、上海、廣州、武漢、南京、杭州、蘇州、大連等8個城市開展。

僅根據(jù)該款產(chǎn)品費率表計算，以65周歲男性，房產(chǎn)有效保險價值500萬元為例，老人每月領(lǐng)取養(yǎng)老金為15155元，直至去世。

趙水龍對《投資者報》記者介紹稱，投保人每個月能領(lǐng)多少錢，與房產(chǎn)價值、投保年齡、性別以及抵押率等因素有關(guān)?！案鶕?jù)我們已承保的數(shù)據(jù)來看，每戶每月平均能領(lǐng)取近8000元的養(yǎng)老金。最高的每戶每個月能領(lǐng)到3萬多元?！币话愣?，投保年齡越大，房子價值越高，老人每個月獲得的養(yǎng)老金也就越多。

趙水龍對記者表示，以房養(yǎng)老保險實際上解決了老年人的三大養(yǎng)老需求。首先是居家安養(yǎng)老，90%以上的老年人都愿意住在自己家里養(yǎng)老。其次，養(yǎng)老金數(shù)額并不低，特別是一線城市，這筆費用能夠起到提高生活質(zhì)量的作用；最后，養(yǎng)老費用是終身給付，老人們不需要擔(dān)心斷了“余糧”?！坝辛诉@筆錢，老人們可以出去旅游改善生活，也可以請保姆，或者去養(yǎng)老院，這樣還能把房子租出去，又有一筆收入?！?/p>

那么，什么樣的老年人才有資格投保這款產(chǎn)品呢？據(jù)幸福人壽方面介紹，投保人必須滿足三個條件，第一，投保人年齡必須在60歲（含）～85歲（含）之間，其次，如果是夫妻，必須倆人同時投保。最后，該房子投保人必須擁有100%的產(chǎn)權(quán)，夫妻雙方投保時，房本上須有倆人名字。

投保的步驟主要有4項，首先，投保人簽署意向書，并從保險公司提供的中介機(jī)構(gòu)（律師事務(wù)所及評估機(jī)構(gòu)）名單中，選擇其中一家為自己服務(wù)。項目啟動后，中介機(jī)構(gòu)將對房屋的價格進(jìn)行評估，并對被保險人進(jìn)行調(diào)查，測算養(yǎng)老金的發(fā)放。雙方無異議后就進(jìn)入到抵押環(huán)節(jié)。最后進(jìn)入公證環(huán)節(jié)，雙方簽署的主要文件都要拿去公證，然后才進(jìn)行承保，該款產(chǎn)品的猶豫期為30天。據(jù)悉，在簽約和公證環(huán)節(jié)中，子女或繼承人需到場，協(xié)調(diào)老人身故后的遺產(chǎn)繼承問題等。走完整個流程一般需要2～3個月。

以房養(yǎng)老需求適用并不高

幸福人壽方面提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年7月31日，已承保的以房養(yǎng)老保險客戶為139戶，平均投保年齡為71歲，男女比例基本對半開。

與中國傳統(tǒng)養(yǎng)兒防老的觀念不同，參保以房養(yǎng)老保險的老人中，有子女家庭要略高于無子女家庭，比例大約為51：49?！斑@些有子女家庭的老人來投保，大多是子女已經(jīng)有房子住了，其次，子女比較孝順希望父母能安度晚年，但是由于生活壓力，無法額外每個月給父母幾千元；最后，子女并不需要父母留下房產(chǎn)?！毙腋Ｈ藟垡晃还ぷ魅藛T解釋稱。

然而，這樣的子女是少數(shù)，大多數(shù)情況是，父母有兩套房子，已經(jīng)有一套給子女了，另一套想拿來投保以房養(yǎng)老，但受到來自子女甚至孫子孫女一輩的阻力。另外，在中國傳統(tǒng)觀念的影響下，老年人也無法適應(yīng)這種模式。

幸福人壽相關(guān)工作人員對《投資者報》記者解釋稱，在目前“421”的家庭結(jié)構(gòu)里，養(yǎng)兒防老已經(jīng)行不通，而國家對于社會的養(yǎng)老保障又是有限的，老人如果想享受質(zhì)量更高的晚年，以房養(yǎng)老保險是不錯的選擇。實際上，以房養(yǎng)老保險實際上更適合只有一套房產(chǎn)的老人，在每月增加收入的同時，還能在自己的房子安享晚年。另外，一些失獨、孤寡的老人或者孩子已經(jīng)在國外定居的老人，沒有孩子繼承房產(chǎn)、孩子不需要繼承房產(chǎn)的，也可以考慮通過以房養(yǎng)老保險以提高晚年養(yǎng)老質(zhì)量。

繼承人享受優(yōu)先贖回權(quán)及房產(chǎn)增值

那么到老人去世后，房產(chǎn)如何處理？在投保以房養(yǎng)老保險之后，房產(chǎn)如果增值，又如何處理呢？

記者了解到，老人去世后，繼承人享有優(yōu)先贖回權(quán)，可以選擇償還保險公司相關(guān)費用贖回房屋，如繼承人不選擇贖回，則保險公司對房產(chǎn)再進(jìn)行處置，處置所得優(yōu)先償還保險公司相關(guān)費用，如有剩余則歸屬繼承人。如果是夫妻雙方同時投保以房養(yǎng)老保險時，雙方均離世后，房子才可以處置。

更值得關(guān)注的是，幸福人壽的這款以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品為非參與型以房養(yǎng)老產(chǎn)品，即保險公司不參與分享房產(chǎn)增值收益（未來房產(chǎn)增值部分將歸屬繼承人），但承擔(dān)房價下跌風(fēng)險和長壽給付風(fēng)險。

也就是說，當(dāng)房價下降時，老人每個月領(lǐng)的錢也不會下降。另外，當(dāng)老人總共領(lǐng)的養(yǎng)老金超過了當(dāng)時抵押房子的總價，那么缺口的部分也并不需要其子女補上。這其中的差價則由保險公司承擔(dān)。

而當(dāng)老人去世，房價已經(jīng)上漲的話，保險公司在處置之后，也只能拿到已發(fā)放的養(yǎng)老金及按照合同中約定的保單年度累積利率復(fù)利5.5%的收益，剩余部分，將全部返還給繼承人，“這對繼承人有好處，也緩解了老人因為投保以房養(yǎng)老而引起的愧疚，補償了子女，符合目前東方人的觀念。”幸福人壽相關(guān)人士對記者表示。