投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的分析

魏熙

摘要：公允值價(jià)值計(jì)量的理念自誕生來就備受社會(huì)各界關(guān)注、飽受爭(zhēng)議，自從2006年的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布之后，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量就一直成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。在該準(zhǔn)則發(fā)布前，歷史成本因其可靠性一直受到企業(yè)的重視，但是它本身具有許多局限性。而公允價(jià)值在企業(yè)資產(chǎn)的計(jì)量當(dāng)中所表現(xiàn)出的高度的及時(shí)性與真實(shí)性，則是歷史成本所欠缺的。因此，企業(yè)應(yīng)該選用哪種計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，成為不少學(xué)者和企業(yè)所要面對(duì)的問題。本文將通過圖表展現(xiàn)目前上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式的應(yīng)用現(xiàn)狀，分析投資性房地產(chǎn)在公允價(jià)值應(yīng)用中存在的問題，然后剖析公司選擇公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的動(dòng)機(jī)和目前應(yīng)用較少的原因，最后提出相應(yīng)的建議以促進(jìn)公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中的應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；后續(xù)計(jì)量；公允價(jià)值模式；估值

2006年我國(guó)財(cái)政部制定了新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。第一次明確提出了投資性房地產(chǎn)的概念，作為單獨(dú)的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行核算。另外，我國(guó)的財(cái)政部于2012年就公允價(jià)值計(jì)量尋求了各方的意見，并于2014年頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》，在若干具體方面對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量做出了相關(guān)規(guī)定，不僅對(duì)2006年準(zhǔn)則的缺陷和不足進(jìn)行修改和補(bǔ)充，也明確說明了估值技術(shù)的詳細(xì)內(nèi)容，為企業(yè)根據(jù)公允價(jià)值來計(jì)量投資性房地產(chǎn)提供了很好的應(yīng)用指南。然而，我國(guó)雖然引入了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式，但對(duì)其運(yùn)用卻是十分謹(jǐn)慎的，本文就投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式的現(xiàn)狀、動(dòng)機(jī)和建議等方面進(jìn)行分析。

一、公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中的應(yīng)用現(xiàn)狀

在2006年頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中首次引入了公允價(jià)值的概念，并賦予企業(yè)選擇計(jì)量方式的權(quán)利，然而從2007年以來采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)卻并不多。

下表是筆者收集的2007年至2016年的我國(guó)A股上市公司的部分?jǐn)?shù)據(jù)，從表1中可以看出，擁有投資性房地產(chǎn)的公司比例幾乎在40%左右徘徊，雖然采用公允價(jià)值模式的公司在逐年上升，但是比例一直都在6%以下。因此即使運(yùn)用公允價(jià)值模式的總體趨勢(shì)是不錯(cuò)的，但是占總體的比例依然不容樂觀。

值得一提的是2014年《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》的頒布增強(qiáng)了上市公司的信心，通過查詢資料了解到在2015 年轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量的有泰禾集團(tuán)、贊宇科技、美盈森、物產(chǎn)中大等上市公司。

表1

單位：個(gè)

二、公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的應(yīng)用中存在的問題

1.公司未合規(guī)運(yùn)用投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更，已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。因此如果公司沒有確鑿依據(jù)能長(zhǎng)期可靠地獲取投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的話，就不應(yīng)該變更會(huì)計(jì)政策來對(duì)其計(jì)量。

然而例如ST聯(lián)合（現(xiàn)更名國(guó)旅聯(lián)合）2012年經(jīng)過董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)審議批準(zhǔn)將歷史成本模式改為公允價(jià)值模式，但2013年半年報(bào)中公司披露，因?yàn)槠髽I(yè)不能長(zhǎng)期可靠地取得其公允價(jià)值，所以依舊采用成本模式計(jì)量。公司沒有深入了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況，沒有遵循會(huì)計(jì)的謹(jǐn)慎性的原則。

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量可以選擇成本模式或公允價(jià)值模式，但同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

然而例如方大集團(tuán)2013年年報(bào)中公司披露，對(duì)于投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，而且本公司能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息的，采用公允價(jià)值模式，對(duì)于有證據(jù)表明某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，采用成本模式。這種雙模式計(jì)量違背了準(zhǔn)則的規(guī)定。

2.公允價(jià)值信息披露不充分

盡管現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量可以選擇成本模式或公允價(jià)值模式，但是從會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)上看兩種計(jì)量模式的地位并不平等，查閱上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表的信息可以發(fā)現(xiàn)，有些上市公司還未根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定對(duì)交易內(nèi)容、過程以及金額確定方法進(jìn)行披露，有的沒有披露公允價(jià)值的確定方法及依據(jù)等，比如贊宇科技2017年年報(bào)中對(duì)于采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的價(jià)值258130000元的投資性房地產(chǎn)，并沒有披露公允價(jià)值的具體確認(rèn)方法；又如在福星股份2014年年報(bào)中披露的投資性房地產(chǎn)余額為4904668973.28元，但是這近50億元的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是什么樣，并沒有在報(bào)告或附注中進(jìn)一步披露，報(bào)表的使用者很難從報(bào)表中獲得投資性房地產(chǎn)的位置、面積及房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格等信息，從而很難對(duì)該上市公司借助計(jì)量方法進(jìn)行計(jì)量是否正確做出準(zhǔn)確判斷。

在公允價(jià)值的確定方法上，我國(guó)相比于世界上其他發(fā)達(dá)國(guó)家還是有不小差距。在現(xiàn)代的發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)務(wù)中，因?yàn)楣蕛r(jià)值會(huì)計(jì)的發(fā)展，促進(jìn)了資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，這樣一來不僅能夠解決公允價(jià)值計(jì)量所需要的技術(shù)性支持，同時(shí)又能夠促進(jìn)公允價(jià)值確認(rèn)問題的順利解決。就現(xiàn)階段的發(fā)展?fàn)顩r來看，要實(shí)現(xiàn)我國(guó)評(píng)估系統(tǒng)的高透明度以及高工作質(zhì)量十分不容易，因而要想企業(yè)盡可能充分的披露仍任重道遠(yuǎn)。

3.企業(yè)借變更計(jì)量模式操縱利潤(rùn)

監(jiān)管不嚴(yán)導(dǎo)致部分公司通過變更計(jì)量模式以求粉飾業(yè)績(jī)、操縱利潤(rùn)的現(xiàn)象發(fā)生，例如冠福家用（現(xiàn)更名冠福股份）在2010年虧損8652.73萬元，2011年虧損1.33億元之后，2012年扭虧無望的情況下改用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，勉強(qiáng)將利潤(rùn)拉回正數(shù)，順利保殼。有不少類似冠福股份這樣的公司企圖通過變更計(jì)量模式的方法來起到操縱利潤(rùn)的目的。

三、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的動(dòng)因

1.改善公司業(yè)績(jī)

采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不計(jì)提折舊，不進(jìn)行攤銷，無需減值測(cè)試，只在會(huì)計(jì)期末對(duì)公允價(jià)值和賬面價(jià)值之間的差額進(jìn)行調(diào)整，計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。在我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格一般高于歷史成本，通過變更計(jì)量模式可以顯著增加當(dāng)期利潤(rùn)，正如上文提到的，有的連續(xù)虧損面臨退市風(fēng)險(xiǎn)的公司正是通過這種方式保全了自己。在以后會(huì)計(jì)期間里，若投資性房地產(chǎn)繼續(xù)升值，仍可對(duì)公司利潤(rùn)的提升產(chǎn)生幫助。

2.增加融資籌碼

在公司選用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量之后，資產(chǎn)負(fù)債率均一般會(huì)呈現(xiàn)出不同程度的下降，而資產(chǎn)負(fù)債率所反映的是企業(yè)的負(fù)債總額占資產(chǎn)總額的比率，資產(chǎn)負(fù)債率的下降，說明企業(yè)的償債能力增強(qiáng)，房地產(chǎn)在開發(fā)過程中有很大的融資需求，外部融資主要是通過發(fā)行新股、向銀行貸款來實(shí)現(xiàn)，由于發(fā)行新股程序復(fù)雜、成本較高等原因，企業(yè)傾向于選擇通過貸款滿足資金需求，而銀行一般要審查企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，企業(yè)數(shù)據(jù)指標(biāo)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)才能發(fā)放貸款，資產(chǎn)負(fù)債率是關(guān)鍵指標(biāo)之一，企業(yè)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量帶來的資產(chǎn)負(fù)債率的下降正好增加了企業(yè)的融資籌碼。

3.合理延稅

投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，折舊、攤銷或減值可以起到抵稅的作用，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，沒有了抵稅的效果，但從我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情來看，其公允價(jià)值呈持續(xù)走高狀態(tài)，期末公允價(jià)值超過賬面價(jià)值的部分計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，會(huì)計(jì)上承認(rèn)這部分變動(dòng)，增加當(dāng)期利潤(rùn)，但稅法并不認(rèn)可，在計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額時(shí)扣減該部分公允價(jià)值變動(dòng)損益，由此投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ)，產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，將稅項(xiàng)遞延到未來期間該部分損益實(shí)現(xiàn)的時(shí)候。

四、企業(yè)較少采用公允價(jià)值模式的原因

1.估值成本壓力

如果公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，每個(gè)會(huì)計(jì)期末只需在投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的基礎(chǔ)上進(jìn)行折舊或攤銷，計(jì)量成本較低，而公允價(jià)值計(jì)量模式卻是一種動(dòng)態(tài)的計(jì)量方式，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，就要求企業(yè)在會(huì)計(jì)期末必須對(duì)投資性房地產(chǎn)展開估價(jià)，這就要求要有專業(yè)的人員進(jìn)行估價(jià)，企業(yè)通常會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估投資性房地產(chǎn)并出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，由于現(xiàn)在我國(guó)相關(guān)人才比較稀缺，評(píng)估費(fèi)用較高，每年需要支付較高的評(píng)估費(fèi)用增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。

2.應(yīng)用條件嚴(yán)苛

我國(guó)不完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)致在實(shí)務(wù)中持續(xù)可靠地確定公允價(jià)值很難，所以企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)采用公允價(jià)值模式計(jì)量作了嚴(yán)格規(guī)定：采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)（所在地，通常指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對(duì)于大中型城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)）；企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。而且投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式一旦變更為公允價(jià)值模式不能轉(zhuǎn)回成本模式，所以企業(yè)一旦變更計(jì)量模式則沒有反悔的機(jī)會(huì)，企業(yè)如果無法取得房地產(chǎn)的公允價(jià)值該如何處理，這是企業(yè)需要慎重思考的問題。

五、對(duì)促進(jìn)企業(yè)合理合規(guī)采用公允價(jià)值模式的建議

1.完善企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及相關(guān)法規(guī)

在我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同的大背景下，雖然《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》中對(duì)公允價(jià)值的披露要求方面與之前相比有了更詳細(xì)的規(guī)范，但是與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌還有一定距離，鑒于此，相關(guān)部門必須立足于我國(guó)國(guó)情，在充分吸收與借鑒國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的前提下，制定科學(xué)、合理、操作性強(qiáng)的規(guī)則，進(jìn)一步完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用細(xì)則。

2.建立健全監(jiān)管機(jī)制

一些上市公司改變投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式將投資性房地產(chǎn)中隱藏的增值部分釋放出來，迅速改善當(dāng)期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，甚至借此扭虧為盈，很可能誤導(dǎo)財(cái)務(wù)報(bào)表使用者，導(dǎo)致錯(cuò)誤的投資判斷，這種通過改變計(jì)量模式進(jìn)行盈余管理的行為應(yīng)該引起相關(guān)監(jiān)管部門的重視。另外，為了更好地強(qiáng)化對(duì)擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)的監(jiān)管，還需要積極引入第三方評(píng)估部門，不斷完善資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行評(píng)估機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度，將資產(chǎn)評(píng)估工作與財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)工作有機(jī)結(jié)合。

3.營(yíng)造成熟活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)

如今中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展如火如荼，企業(yè)采用公允價(jià)值模式后很有可能極大提高利潤(rùn)水平和資產(chǎn)價(jià)值，若房地產(chǎn)行業(yè)受到不利影響，則會(huì)加劇企業(yè)財(cái)務(wù)的不穩(wěn)定性，加之企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求公允價(jià)值模式不可轉(zhuǎn)變?yōu)槌杀灸Ｊ?，公司選用公允價(jià)值模式更是慎之又慎，因此只有營(yíng)造成熟活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，才能增加企業(yè)采用公允價(jià)值模式的信心。

4.加強(qiáng)企業(yè)信息披露

為了增強(qiáng)企業(yè)信息的可靠性和準(zhǔn)確性，便于財(cái)務(wù)報(bào)表使用者的理解，企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用統(tǒng)一的公允價(jià)值估值技術(shù)，以便于企業(yè)相互對(duì)比，企業(yè)對(duì)于要披露的信息，諸如投資性房地產(chǎn)的登記信息、地理位置、成新度、使用年限，都應(yīng)當(dāng)有具體的計(jì)劃，同時(shí)，對(duì)于信息披露的格式、方法等，都要有規(guī)范的程序，以增強(qiáng)企業(yè)信息可比性。

六、結(jié)語

公允價(jià)值計(jì)量是國(guó)際通用的計(jì)量方法，既有利于增強(qiáng)企業(yè)信息的及時(shí)性和透明度，又有利于企業(yè)財(cái)務(wù)信息使用者更好地掌握公司真實(shí)信息。從前文的論述中可以看出由于公允價(jià)值模式應(yīng)用條件嚴(yán)苛、企業(yè)估值成本較高等因素，我國(guó)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量還不多，而現(xiàn)如今國(guó)家出臺(tái)更多調(diào)控政策，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，準(zhǔn)則中對(duì)于公允價(jià)值模式應(yīng)用的指導(dǎo)也不斷細(xì)化，這對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用是利好消息。雖然企業(yè)在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇上仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度，但是毋庸置疑的是公允價(jià)值模式將來一定會(huì)越來越為企業(yè)所接受。

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