關于內部控制下的房地產公司合同管理方法分析

汪檣檣

摘 要：隨著人們風險管理意識的逐漸提高，合同管理得到了房地產公司的高度注重，因此，本文筆者就房地產公司合同管理存在的問題及內部控制對策進行簡要闡述。

關鍵詞：房地產公司；合同管理；內部控制；

一、房地產公司合同管理的特性

1.長期性

房地產開發(fā)自身含有一定的長期性，其涉及了諸多較為繁瑣的流程，這就要求對房地產開發(fā)實施可行性探究，對房地產工作規(guī)模、施工場所以及施工圖紙等內容加以合理規(guī)劃，對施工材料、設施以及人員等方面進行報備，同時還對施工環(huán)節(jié)中各項因素實施科學監(jiān)管。大多數房地產公司建設項目一般施工時間比較長，所以，其合同管理也含有一定的長期性和連續(xù)性等特性。

2.龐大性

因為合同管理包含了房地產工程項目的各項內容，所以在開展房地產開發(fā)工作時，包含的內容也比較多，例如土地合同、人工合同、設備合同、資金合同以及管理合同等。這些合同在內容方面存在一定的差異性，涉及了諸多專業(yè)性知識，和各個部門的協(xié)調性有著直接關聯(lián)。所以，內容不僅繁瑣，并且數量繁多，需要專業(yè)人員以及規(guī)范的管理體系提供支撐，進而減少合同管理風險的出現。

3.風險性

因為房地產開發(fā)時間比較長，將會受到諸多因素的影響，進而引發(fā)合同風險的出現。例如，在開展施工工作時，遇到惡劣天氣的影響，導致施工暫停，給施工進度帶來了延誤影響，導致施工工作不能根據合同規(guī)定期限如期完成，進而需要擔受違約等風險。并且，我國相關政策將會隨著市場需求發(fā)生一定改變，存在當前獲取審批的項目，后續(xù)在落實時因為受到政策改變因素的影響，需要停工整頓，房地產公司需要根據合同約定給施工公司或者業(yè)主提供一定補償，從而給房地產公司造成一定經濟損失。

二、房地產公司合同管理存在的問題

1.缺少完善的合同管理程序

完善的合同管理程序是確保合同準確執(zhí)行的關鍵。當前我國房地產公司在合同管理中缺乏嚴格的審核程序，其主要是以甲單位制定合同，乙單位閱讀合同，甲乙共同修訂的流程實施合同的簽訂。在其內部合同訂立方面一般有60%以上是以總經理助理和項目部人員進行合同的制定和審核。因此，房地產公司無論是在合同制定程序還是審核程序上投入力度不足，程序缺失，嚴重影響公司的經濟效應，為公司的發(fā)展帶來了風險性。

2.合同簽訂過程中缺乏有效控制

合同簽訂的過程極其重要，但是有些公司在合同簽訂的過程中，對于合同的處理并不認真。在開發(fā)前，公司的重點在于對施工的要求，比如建筑材質如何選取，工程如何實施等，然而最重要的財務預算，卻被公司忽視。財務預算包括選取什么樣的建筑材料才能節(jié)省費用，如何施工節(jié)省人財物等。而且在營改增大背景情況下，簽訂合同時還要考慮服務提供方是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，簽訂的合同是含稅價還是不含稅價，提供的結算票據是增值稅專用發(fā)票還是普通發(fā)票，增值稅率是多少，能否抵扣。在房地產合同簽訂的過程中，未讓財務部門參與擬訂、審核條款，所簽訂的合同條款往往不嚴謹，漏洞百出，給房地產公司日后造成麻煩，增加不必要的成本。

3.合同法律管理意識不足

許多房地產公司在合同管理的過程中對其內部條款的重視程度缺乏，導致在項目施工和管理中出現違約現象后，公司不能夠從合同的角度維護自身公司的利益，影響公司的發(fā)展。其中以中小型房地產公司為代表的合同簽訂后無后續(xù)工作為主，嚴重制約了我國房地產公司合法化發(fā)展。此外，在合同執(zhí)行上除了合同的制定和簽訂人員外，公司內部的其他人員均對合同管理漠不關心，這樣容易造成公司內部經濟糾紛，影響公司發(fā)展。

4.合同履行未跟蹤到位

當合同簽好后，未對其進行整理，將涉及到付款節(jié)點、收取發(fā)票節(jié)點、工程變更確認、質保金支付方式的確定、違約及違約責任條款等信息進行整理，制定合同執(zhí)行情況的臺賬，致使合同執(zhí)行過程中缺乏跟蹤，公司管理層不能及時掌握到合同行動態(tài)情況，整個合同的實際執(zhí)行情況將達不到最初設想。例如：應取得的專票未及時取得而影響當期進項稅抵扣，造成當期多繳增值稅；施工現場出現變更后，后續(xù)付款和取得發(fā)票脫離預計節(jié)點；超額支付工程款，資金流偏離預算等等。若發(fā)生此類事項，將影響房地產公司銷售實現期的增值稅稅負的平穩(wěn)，進而影響公司的經濟利益。

三、房地產公司合同管理內部控制的對策

房地產公司的發(fā)展可謂是高收益高風險并存，所以對房地產公司的合同管理過程實行有效控制是至關重要的。以上分析了房地產公司在合同管理中存在的問題，建議從以下方面對合同管理內控制度做出改進。

1.完善的合同管理程序及制度

針對房地產公司合同管理實施優(yōu)化對策，對其管理程序進行修訂。首先，在現有公司內部制度的基礎上增加合同管理制度，結合公司自身發(fā)展戰(zhàn)略目標和特征，按照國際法律規(guī)定進行程序和制度修正；其次，針對公司內部各個部門的功能，對合同的制定程序、監(jiān)督程序和執(zhí)行程序進行制定，嚴格地對其流程進行詳細規(guī)定；再次，在現有合同管理的基礎上增加制定前、制定中和制定后的監(jiān)督機制，實現公司內部控制和公司外部風險協(xié)調管理，降低公司利益風險。最后，加強公司合同范本制定程序和制度的完善，在國家及地方相關示范合同文本的基礎上，結合公司自身特點和管理要求制定合同范本，增強合同的安全性和全面性。

2.加強合同執(zhí)行監(jiān)管力度

加強合同執(zhí)行監(jiān)管力度可以從組織結構和規(guī)章制度兩方面進行完善。首先，在組織結構上構建合同執(zhí)行監(jiān)督管理機構，在公司現有結構的基礎上增加合同監(jiān)督管理部門，在部門內部設定經濟合同、招投標合同、人力使用合同、項目施工合同等不同的小組，以小組執(zhí)行監(jiān)督的方式從組織結構規(guī)模和層次上強化合同執(zhí)行監(jiān)管力度；其次，在規(guī)章制度上根據房地產公司內部獎懲制度建立合同執(zhí)行獎懲制度，從細節(jié)化和宏觀化角度，詳細地實現合同管理中各個環(huán)節(jié)的規(guī)范性。

3.建立合同管理相關的法律體系

建立規(guī)范的法律體系，可以保證建筑市場的良性發(fā)展，給房地產公司合同管理工作的落實提供了保證。結合房地產建設工程的真實狀況，制定一系列完善的法律體系，把工程建設整個流程都于法律體系融合，對優(yōu)化建筑市場主體、建立良好的市場秩序、提升雙方主體法律意識等方面發(fā)揮著重要作用。鑒于建筑市場失信現象，應該給予科學整頓，實現體系創(chuàng)新，完善法律規(guī)章制度，將市場運作環(huán)節(jié)中各個偏差加以修整和完善，規(guī)范自身行為。

4.多部門聯(lián)手，建立優(yōu)質供應商庫

建立供應商庫先要從眾多的供應商中挑出合格的供應商，再評審出綜合實力強的。房地產公司應成立供應商評價小組，小組成員由合約部、工程管理部、財務部等部門組成，組員必須有團隊合作精神、具有一定的專業(yè)技能，各司其職，按各自的專業(yè)技能對供應商進行評價，選出綜合競爭能力強的供應商，建立供應商庫。合約部主持工程、設備、材料的招標工作，負責入選單位的綜合評審意見。工程管理部負責從施工或設計技術、施工管理、施工設備等方面評價供應商的專業(yè)能力。財務部負責從注冊資金、經營規(guī)模、納稅資格、財務經濟狀況、資信情況等評價供應商的經營狀況和綜合實力。經過多方面的評價，才能保證甄選出來的供應商實力強、信譽好、管理相對嚴謹，后續(xù)合作時會很順暢。

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