信貸變局下的購房之困

文 攝影│本刊記者 宋慧芳

央行兩個月以來累計凈投放超9000億元，與之相對應(yīng)的是諸多城市信貸利率上浮，“一緊一松”之間再次把剛需和剛改的購房者們限入了困局。

北京市豐臺區(qū)正在建設(shè)的某公寓樓盤。

“有時候站在北京街頭，看著熙熙攘攘的行人，感覺自己是被北京拋棄的京籍外地人。雖然年薪40萬，但是房子買不起，車搖不上號，眼看到了結(jié)婚的年齡，可是不敢談戀愛，更不敢結(jié)婚?！闭谥薪榭炊址康?985年出生的陳念（化名）向我講述了他在北京生活的真切感受。

入伏以后，北京正式開啟“桑拿天”模式，與天氣帶給我們的感受一樣，北京的剛需購房族也是異常煩躁，想買房卻發(fā)現(xiàn)買不起。除了剛需，剛改族也是異常迫切。一次次試圖地去進(jìn)行改善，到最后發(fā)現(xiàn)，工資的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價的上漲。

據(jù)天風(fēng)證券數(shù)據(jù)顯示，2018年1-6月，全國商品房銷售均價8678元、商品住宅銷售均價8467元，同比分別增長9.53%、11.28%，增速分別比5月提升0.89%和1.02%，比去年同期提升4.89%和7.36%，顯示房價擴(kuò)張勢頭仍未得到有效控制，調(diào)控政策部分區(qū)域加碼。作為地產(chǎn)政策風(fēng)向標(biāo)的北京，據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年北京房價均價略有下降。對于購房者來說，房價略微下降也是好事，然而房貸利率卻不斷上浮，綜合看來，北京房價到底是上漲還是下跌，仍需商榷。但是對于房價仍在上漲的城市，隨著房貸利率的上漲，購房的價格顯然是在上漲。

購房翹起的杠桿

在已經(jīng)擁有了一次購房經(jīng)歷，并且剛剛成功完成剛改即第二次購房的的張楠（化名）回憶中，房價上漲太快。“時隔3年房價似乎翻了一番，這次剛改也是把之前的房產(chǎn)賣了，然后把股票、債券、基金之類的都折現(xiàn)，向雙方父母、親戚借了一遍，還是不夠。后來我們就用信用卡相互還款，即便是這樣，我們最后還是不得已向銀行貸款。但是由于我們是‘賣一買一’，按照二套房貸款，貸款利率上浮20%。實在是壓力太大?！?/p>

7月29日，《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者走訪多家地產(chǎn)中介了解到，目前北京的房價整體呈平穩(wěn)態(tài)勢甚至略有下降，但是成交量卻相對較少。一位地產(chǎn)中介人士告訴記者，最近房價有反彈跡象?！拔挥谪S臺區(qū)的慧時欣園小區(qū)一套91平方米的二室一廳住房，去年同期均價60200元/平方米，今年4月份降到55080元/平方米，近一個月房價回升至59800元/平方米。”

整個京津冀區(qū)域，是這一輪限價限售執(zhí)行比較嚴(yán)厲的區(qū)域，也是本輪調(diào)控沖擊比較大的區(qū)域。北京核心區(qū)域的二手房價格在過去一年也出現(xiàn)實質(zhì)性下跌，環(huán)北京區(qū)域的市場則更為慘淡。

2018年7月，據(jù)安居客最新數(shù)據(jù)顯示，廊坊二手房成交均價15000元/平方米，同比去年同期下跌19.93%。新房市場在2017年多處于僵持狀態(tài)，但到2018年初降價新聞逐漸增多。不過，到最近兩個月廊坊二手房成交均價已經(jīng)開始穩(wěn)定，連續(xù)兩個月分別環(huán)比下跌0.1%和0.6%。

避開漲價高發(fā)區(qū)，整體來看房價趨于平穩(wěn)區(qū)間，然而與之相對應(yīng)的銀行房貸利率不斷上浮?！吨袊?jīng)濟(jì)信息》記者以客戶的身份走訪了國內(nèi)幾大行北京地區(qū)包括中行、農(nóng)行、工行、建行、交行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、華夏銀行等十余家銀行的部分網(wǎng)點后了解到，五大國有銀行首套房貸利率均維持在基準(zhǔn)利率上浮10%，為5.39%。大多數(shù)股份制銀行的首套房貸利率保持在基準(zhǔn)利率上浮10%-15%。不過，也有部分銀行的個別網(wǎng)點將首套房貸利率上浮30%。此外，有多家銀行表示額度緊張，有銀行暫停辦理二套房房貸業(yè)務(wù)，也有銀行表示“可以辦理二套房房貸業(yè)務(wù)，但需要等待較長時間”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從銀行整體舉動看，股份制銀行的個案變動對市場影響不大。更多原因是個別銀行自身戰(zhàn)略調(diào)整。

談及房貸政策收緊對房地產(chǎn)市場的影響，張大偉稱，以北京地區(qū)為例，過去視為首套房的“賣一買一”購房者，基本都被認(rèn)定為購買二套房，這是抑制市場最關(guān)鍵的政策。此外，持續(xù)上漲的貸款利率對于房產(chǎn)市場來說，影響也非常大。

正如張楠所述，一次剛改的經(jīng)歷撬動了整個家庭的杠桿。不過，張楠表示，自己還是很幸運，雖然利率高一些，但最起碼銀行還放貸，可以成功買到房。當(dāng)被問到整體需要多交多少利息時？張楠表示，共向銀行貸款200萬，10年還清，按照二套房的貸款利率上浮20%，大概需支付40多萬吧。

2018年貸款額度繼續(xù)吃緊，貸款利率繼續(xù)上升。那么，未來銀行房貸利率是否還有上浮空間？一位中行的內(nèi)部人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者，銀行是否調(diào)整房貸利率涉及到市場環(huán)境、經(jīng)營策略等多方面因素。整體來看，房貸利率仍有繼續(xù)上浮的可能。

居高不下的居民杠桿

居民部門杠桿率走勢及同比百分比增量

“現(xiàn)在人們的生活的確是越來越好了，居民幸福指數(shù)越來越高了，每年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)年年走高，人們收入水平節(jié)節(jié)攀升，可是負(fù)債也在不斷走高，總有種生活不踏實感?！迸阃瑥堥黄鹳彿康哪赣H告訴記者?！斑^去雖然生活沒有那么便利，但是也沒有那么多負(fù)債，這是什么原因??？”

居民儲蓄中的可支配收入被房價擠壓得“節(jié)節(jié)敗退”。今年3月的中國發(fā)展高層論壇2018年會上，中國工商銀行董事長易會滿在演講中表示，2010年至2017年的中國居民儲蓄存款增長與可支配收入之比從25.4%下降至12.7%，降幅達(dá)到了一倍；而與此同時，中國居民家庭債務(wù)占GDP的比重已升至49%，幾乎占了GDP的一半。

長期以來，我國一直是全世界儲蓄率最高的國家之一。居民家庭財務(wù)穩(wěn)定的意識相對較強(qiáng)。其中，居民儲蓄是國內(nèi)儲蓄的主要來源?！敝袊ど蹄y行董事長易會滿介紹，但從2010年以來，我國居民儲蓄率持續(xù)下降，房地產(chǎn)吸引了大量資金流入，成為拉動國民總儲蓄率下滑的主要因素，并且有研究表明居民儲蓄率下降對國民儲蓄率下滑的影響占70%。從居民儲蓄增速來看，近年來下降幅度較大。從2010年以前的16%下降到2017年的7.7%，增速降至歷史最低值，銀行也迎來了錢“荒”。

根據(jù)國際清算銀行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2017年二季度，中國居民部門杠桿率達(dá)到了46.8%。由于2015年以來，在房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的進(jìn)程中，降首付、降息、房貸折扣等居民部門加杠桿政策的持續(xù)實施，居民杠桿率在短期內(nèi)快速攀升至2017年的46.8%。而回到2015年年底，之所以會在2015年以后啟動新一輪的居民加杠桿，主要原因還是在于當(dāng)時過去高企的房地產(chǎn)庫存。而伴隨著庫存快速下降的過程中，購房需求的持續(xù)復(fù)蘇，帶來的結(jié)果則是居民杠桿的快速上漲。

一方面，46.8%的居民杠桿率，雖然在數(shù)字上看起來較低，并非意味著完全不存在任何隱憂，而實際上，居民部門杠桿率目前已經(jīng)處于相對較高的水平。據(jù)浙商證券分析師趙翔介紹，盡管與發(fā)達(dá)國家如美國、英國、日本對比，目前居民杠桿水平確實不高，國際對于居民杠桿公認(rèn)的危險水平在于85%左右，我國居民部門宏觀杠桿率目前仍舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這一水平。而同樣與新興市場國家相比，新興市場平均居民部門杠桿率為37.9%，目前中國明顯已經(jīng)處于相對較高水平，而BIS數(shù)據(jù)中，還并未將居民住戶中的公積金貸款作為居民負(fù)債納入其中，如果將接近5萬億的住房公積金貸款算入其中的話，居民部門真實杠桿率將達(dá)到52.5%左右，顯然已經(jīng)是一個不低的水平了。

另外一方面，居民部門杠桿率上升過快也是目前的一個隱憂。我國目前居民杠桿率從30%提升至37%左右僅用了5年時間，而且近兩年呈現(xiàn)加速上行的趨勢，而日本與美國達(dá)到同等的居民杠桿率提升則分別用時10年與24年。

在趙翔看來，居民杠桿率快速攀升的主要原因在于自從2015年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)增長的購房需求。居民部門貸款的品種主要包括住房抵押貸款、汽車貸款等消費性貸款和經(jīng)營性貸款，而消費性貸款中的中長期個人住房購房貸款占居民部門貸款的比例超過50%，因此，購房需求對于居民部門杠桿率的提升起到了重要作用。

對于2018年房地產(chǎn)市場資金層面來看，2018年銀監(jiān)會明確提出要抑制居民杠桿率，重點是控制居民杠桿率的過快增長，打擊挪用消費貸款、違規(guī)透支信用卡等行為，嚴(yán)控個人貸款違規(guī)流入股市和房市。2018年居民異常消費貸流入樓市的情況已明顯收緊。而這一類購房資金背后代表的投資性購房需求或被抑制。然而，隨著中美貿(mào)易摩擦等宏觀環(huán)境的改變，國家為刺激經(jīng)濟(jì)增長，不得已再次放松貨幣政策。

房地產(chǎn)利好來襲？

7月23日，國務(wù)院常務(wù)會議提出積極財政政策要更加積極，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度；在此之前，銀保監(jiān)會召開座談會，加大對小微企業(yè)的信貸投放力度；而央行兩個月以來通過MLF操作已累計凈投放超9000億元。

這個消息很快被解讀為，寬松的貨幣政策到來，畢竟與作為最直接和迅速的刺激樓市的信貸政策息息相關(guān)。目前來看，由于房貸沒有直接放松，限購限貸也暫時不會放松，因此樓市的水龍頭并沒有打開。前車之鑒，貨幣越來越多，各種抵押貸款和信用貸款，實際上會也會從各種縫隙里漏進(jìn)樓市，也會對樓市的價格產(chǎn)生影響。

在1990年的時候，中國的貨幣M2發(fā)行量是1.53萬億，截止到2018年6月，中國的貨幣M2發(fā)行量達(dá)到177萬億元，這意味著28年的時間，人民幣的發(fā)行量增加了100多倍。自2007年1月以來，中國貨幣供應(yīng)總量M2連續(xù)超越日本、歐洲和美國幾大經(jīng)濟(jì)體，目前相當(dāng)于歐洲和美國的兩倍，日本的三倍。而中國的GDP和國民人均收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到這個驚人的增長水平。

2012年之前商品房銷售額每年都在當(dāng)年新增M2的一半左右，但2016年這一數(shù)值卻超過80%，而2017年商品房銷售額直接超過了新增的M2。

不管是陳念、張楠，還是無數(shù)類似的購房者，都是上輪貨幣寬松之后，貨幣流入樓市，致使房價高企的受害者。過高的房價無形之中加重了居民的生活負(fù)擔(dān)，并加劇了房地產(chǎn)市場調(diào)整的預(yù)期。房價的過快上漲導(dǎo)致居民的房貸支出和租房支出增加，擠壓了非住房相關(guān)消費支出。同時高房價也意味著高地價和高人力成本，直接影響了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展活力。然而上輪的遺留問題還未解決，此輪政策再度襲來，不免讓眾多的購房者又喜又悲。

不過，蘇寧金融研究院特約研究員江瀚表示，就目前情況而言，宏觀政策是一種相對的放松，對房地產(chǎn)市場影響不大?！按舜?，國家是有針對性的定向調(diào)控，而不是大水漫灌式的調(diào)控?？梢哉f，政策希望對實體經(jīng)濟(jì)的流動性放松，而沒有對房地產(chǎn)市場做這個打算，資金難以流入房地產(chǎn)市場。”

“松的是宏觀、緊的是微觀。宏觀給實體經(jīng)濟(jì)輸血，緊的是房地產(chǎn)，給房地產(chǎn)調(diào)控，而這正是國家的策略?！碧K寧金融研究院特約研究員江瀚說，比如，近期不斷有城市推出‘禁止企業(yè)買房’的政策，也就是說，把從宏觀經(jīng)濟(jì)下放到企業(yè)的流動性，不讓企業(yè)把它引入房地產(chǎn)，這就是國家的策略。

然而，在房地產(chǎn)領(lǐng)域存在廣泛的政府隱性擔(dān)保的情況下，市場化的資金有很強(qiáng)流入地產(chǎn)的偏好；最終的結(jié)果當(dāng)然取決于市場的力量和政府行政管制博弈的結(jié)果?？紤]到去庫存已經(jīng)取得進(jìn)展而且房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)比較嚴(yán)峻，政府對于房地產(chǎn)的調(diào)控會進(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)進(jìn)入過熱區(qū)間的風(fēng)險應(yīng)當(dāng)還是可控的。

不同利率下的支付金額

從央行《關(guān)于進(jìn)一步明確規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見有關(guān)事項的通知》來看，老產(chǎn)品投資新資產(chǎn)必須“優(yōu)先滿足國家重點領(lǐng)域和重大工程建設(shè)續(xù)建項目以及中小微企業(yè)融資需求”，明確的釋放了不支持資金流入房地產(chǎn)的信號。

此外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委在今年7月初至12月底在30個城市進(jìn)行的治理房地產(chǎn)市場亂象的專項行動仍在進(jìn)行，且棚戶區(qū)改造政策已經(jīng)調(diào)整。新華社7月26日再度發(fā)文稱要落實“房住不炒”?？梢娊卺槍σ痪€城市房地產(chǎn)政策進(jìn)一步趨嚴(yán)。

近期深圳四大銀行首二套房利率全上調(diào)。中農(nóng)工建四大國有銀行和大部分股份行在深圳房貸市場的首套房利率和二套房利率分別上浮至15%和20%。7月26日，深圳市有關(guān)單位已經(jīng)起草了新的調(diào)控文件請示上級批準(zhǔn)，包括進(jìn)一步限制公司買房，增加商品住宅和公寓的限售期限到3年和5年，限制離婚買房貸款等。

7月17日二季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局專門提及加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措，也引起了社會各界的廣泛關(guān)注。

在目前房住不炒大背景之下，2018年居民貸款（中長期+短期）占整體新增貸款40%，比例保持穩(wěn)定，與上月持平。2018年6月份為40%，5月份為40%。同比來看，6月單月居民中長期貸款-4%，相對5月份-9%有所收窄。短期貸款-9%。1-6月累計同比數(shù)據(jù)來看，居民中長期貸款-11%，短期貸款15%，上半年短期貸款的投放力度強(qiáng)于中長期貸款。

居民降杠桿工作重點是消費性貸款的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，對于流入樓市的違規(guī)消費貸，進(jìn)行明確打壓。而對于目前合理的購房需求，包括剛需首次置業(yè)及合理的改善需求都將予以支持，并非一刀切的將樓市信貸政策全面收緊誤傷合理購房需求。即便如此，對于剛需或者剛改的購房者來說，一定會有所影響。但是不痛不立，在時代的大背景下，購房者們?nèi)匀幻媾R著諸多困局待解。