新常態(tài)下我國商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展探析

摘 要：近年來隨著全球經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，世界經(jīng)濟(jì)趨于城市化。在大環(huán)境的發(fā)展影響下我國居民的生活水平顯著提高。在眾多企業(yè)中商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展迅速成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主流，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在拖動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中起到了重要的作用。同時(shí)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中商業(yè)地產(chǎn)也出現(xiàn)了諸多新的問題。本文就新常態(tài)下我國商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)狀，存在問題，以及就商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的措施進(jìn)行了探索和研究。在分析的過程中使我國的商業(yè)地產(chǎn)水平和質(zhì)量得到大幅度提升。推促商業(yè)地產(chǎn)在未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會(huì)的進(jìn)步中發(fā)揮重要的作用，也為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定基石。

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；商業(yè)地產(chǎn)；可持續(xù)發(fā)展

一、新常態(tài)下我國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀及存在的問題

1.商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀

在近幾年來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，“起步晚，發(fā)展快，問題多，前景廣”這四句話概括出了我國商業(yè)地產(chǎn)的基本概況。基于對城市建設(shè)的需要，各級政府部門對商業(yè)地產(chǎn)的推動(dòng)和規(guī)劃一直處于主導(dǎo)地位。隨著大型購物中心的崛起，零售地鋪?zhàn)饨鹕蠞q及需求的不斷增加，不少住宅開發(fā)商看好商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益，主動(dòng)轉(zhuǎn)型，或者拿地與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商合作。比如，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年至2015年某二線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)到4500家，商業(yè)建筑面積達(dá)3億平方米。從現(xiàn)在到2025年預(yù)期還會(huì)新增7000家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)建成開業(yè)，屆時(shí)購物中心數(shù)量是現(xiàn)在的2.5倍。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)高收益高回報(bào)現(xiàn)象，許多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者在利益的不斷驅(qū)使下大面積擴(kuò)容，在快速開發(fā)和不合理經(jīng)營的過程中，出現(xiàn)了一些商業(yè)地產(chǎn)品牌口碑差，質(zhì)量不過關(guān)，后續(xù)的經(jīng)營服務(wù)不到位等問題，給現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了阻礙。所以就現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀觀察，有明顯的泡沫趨勢。

2.商業(yè)地產(chǎn)存在問題

（1）產(chǎn)業(yè)規(guī)劃不科學(xué)，資源存在浪費(fèi)和流失現(xiàn)象

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r直接反映著這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)繁榮程度和城市整體規(guī)劃理念。不是所有的企業(yè)都適合做商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，也不是所有的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都能做大做強(qiáng)。隨著近年來開發(fā)商的無序開發(fā)及商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)盲目投資，比如，很多一線城市眾多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)貸取大額資金投資商業(yè)地產(chǎn)，構(gòu)建完成后在銷售過程中形成了政府、消費(fèi)者、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)三方進(jìn)行價(jià)格上博弈。而一些二、三線城市很多商業(yè)地產(chǎn)追求”大而全”的商業(yè)理念，忽視當(dāng)?shù)厝嗣裆钏胶拖M(fèi)能力，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)虛假繁榮。很多商業(yè)街周圍一半經(jīng)營者付不起高額的租金，資源存在浪費(fèi)和流失。就目前來看，在城市人口密集、土地資源有限的情況下，如何使商業(yè)地產(chǎn)走可持續(xù)發(fā)展道路，如何科學(xué)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，如何做到資源合理利用，是我們需要考慮的重要問題。

（2）商業(yè)地產(chǎn)閑置率大幅度提升，呈進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢

就現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展來看，有相當(dāng)一部分商業(yè)地產(chǎn)未能得到有效利用。閑置率幅度上升，就深圳而言，從2013年至今，商業(yè)地產(chǎn)的閑置率已上漲到10%。具體原因表現(xiàn)在：開發(fā)商品牌口碑差，科技含量低存在質(zhì)量問題，缺乏自身特色或銷售價(jià)漲幅大銷售不暢?？罩寐示痈卟幌拢页蔬M(jìn)一步擴(kuò)大趨勢。十八大以來有很多政府領(lǐng)導(dǎo)多次提及消化商業(yè)地產(chǎn)閑置率，在政府和企業(yè)的努力下，許多地區(qū)閑置住房比率小幅度有所下降，但就全國的大形勢而言，效果并不明顯。

（3）運(yùn)行不規(guī)范，法律法規(guī)不健全

目前商業(yè)地產(chǎn)招商流程操作不規(guī)范，運(yùn)營和后期管理不嚴(yán)格。全國各個(gè)城市每年的商業(yè)欺詐案件時(shí)有發(fā)生。而相對于其他歐洲國家完善的法律體系而言，我國的商業(yè)地產(chǎn)法律法規(guī)正處于探索階段。商業(yè)地產(chǎn)法律法規(guī)不健全和我國迅速發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)嚴(yán)重不協(xié)調(diào)，導(dǎo)致機(jī)會(huì)與問題共生，優(yōu)勢和劣勢并存。

（4）短期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行為對生態(tài)破壞嚴(yán)重

商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)拆除舊建筑期間，產(chǎn)生大量的廢氣、廢水，在車輛運(yùn)輸?shù)倪^程中，還會(huì)產(chǎn)生揚(yáng)塵、噪音。在施工過程中，如果構(gòu)建大型的地下車庫和地下商業(yè)街的同時(shí)還會(huì)產(chǎn)生污水排放，影響地下水。短期的商業(yè)開發(fā)行為沒有形成一種高效、低耗、無廢、無塵、無污染的建筑環(huán)境，忽視對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。還有許多的開發(fā)商追求經(jīng)濟(jì)效益，商業(yè)地產(chǎn)群建筑密集，容積率過高，配套的綠化建設(shè)設(shè)施寥寥無幾，對生態(tài)環(huán)境破壞嚴(yán)重。

二、商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的分析

1.加大政府部門的宏觀調(diào)控力度，政府企業(yè)做好商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)景規(guī)劃

在不斷壯大的商業(yè)地產(chǎn)隊(duì)伍中，政府部門和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須跟隨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步。要遵循商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律，利用好城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與城市商圈布局進(jìn)行有效的對接。在進(jìn)行有關(guān)項(xiàng)目開發(fā)和投資時(shí)，需要充分考慮到經(jīng)濟(jì)水平和消費(fèi)者消費(fèi)承受能力，避免面積工程。政府在長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)規(guī)劃中，各級政府充分發(fā)揮自己的職能，可以規(guī)劃汽車產(chǎn)業(yè)、環(huán)保節(jié)能產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)，而不過多的依賴商業(yè)地產(chǎn)。以城市的整體發(fā)展協(xié)調(diào)為依托，政府部門充分利用經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)優(yōu)勢，從金融機(jī)構(gòu)入手加大對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)審核。城市建設(shè)部門對于違規(guī)違章建筑施行嚴(yán)格的宏觀調(diào)控力，對城市的經(jīng)濟(jì)水平作出科學(xué)評估，對城市的發(fā)展能力作出前瞻性預(yù)見。以本級城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律為基準(zhǔn)，融入城市整體規(guī)劃，充分整合資源，樹立良好的商業(yè)地產(chǎn)品牌形象，通過和其他知名企業(yè)的資源共享和品牌聯(lián)合，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展做好遠(yuǎn)景規(guī)劃工作。

2.打造自主特色品牌，重視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后期的運(yùn)營與管理，提升商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力

隨著近年來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的日新月異，加快了商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新步伐，老的商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式是把商品房、商業(yè)街當(dāng)做一種商品出售，近五年來，隨著互聯(lián)網(wǎng)營銷模式加入，老套的商業(yè)地產(chǎn)營銷模式逐漸被更新?lián)Q代。商業(yè)地產(chǎn)也要審時(shí)度勢創(chuàng)造自己有特色的自主品牌。還可以與其他的運(yùn)營企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手開發(fā)與管理，對周邊的環(huán)境進(jìn)行實(shí)地考察和調(diào)研，探討可持續(xù)發(fā)展項(xiàng)目。例如，在高消費(fèi)的居民中可以建立高端山景房、水景房，修建公路，公路旁修建綠化。重視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后期運(yùn)營和管理，滿足高消費(fèi)人群的不同定位和需求。也可以在緊湊密集中、低端消費(fèi)地區(qū)建立緊湊型商業(yè)街，幼兒園、美食廣場。對于開發(fā)中的商業(yè)街進(jìn)行有效的出租、出售。建立相應(yīng)的配套設(shè)施，給中、低檔消費(fèi)群體提供方便服務(wù)。滿足中、低端消費(fèi)者消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)提升商業(yè)地產(chǎn)在高、中、地消費(fèi)者心中的形象，建立良好的品牌，提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力。萬達(dá)、華潤在這種模式的管理下，取得了的不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

3.加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，建立健全相關(guān)的法律法規(guī)

新常態(tài)下的實(shí)踐證明中我國現(xiàn)有的《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)法》等法律法規(guī)在過去的建設(shè)中，起到了良好的作用。在商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的需求中，政府部門一方面要減少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為，杜絕黑暗招標(biāo)，政府腐敗，暗箱操作。另一方面嚴(yán)格按著國家規(guī)定的各項(xiàng)規(guī)章制度執(zhí)行，取消各種不合理費(fèi)用，建立健全相關(guān)的法律法規(guī)，保證在實(shí)施的過程中商業(yè)地產(chǎn)法律法規(guī)與其他的國家法律法規(guī)相配合協(xié)調(diào)，充實(shí)商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)。在市場的競爭中形成良好的、公平的、合理的競爭。以達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的目的。

4.重視保護(hù)環(huán)境，維持生態(tài)平衡，真正做到可持續(xù)發(fā)展

“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”是可持續(xù)發(fā)展的核心。人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、生態(tài)保護(hù)與資源利用相協(xié)調(diào)是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要組成部分，商業(yè)地產(chǎn)想要可持續(xù)發(fā)展既要在開發(fā)中、經(jīng)營中和后續(xù)的服務(wù)中構(gòu)建和諧有機(jī)的生態(tài)經(jīng)濟(jì)。又要注重環(huán)境保護(hù)，維持生態(tài)平衡，滿足現(xiàn)代人對商業(yè)地產(chǎn)的各種需要。又要給后代開發(fā)留有余地。絕不進(jìn)行掠奪性開發(fā)，真正做到高效、低耗、無廢、無塵、無污染的開發(fā)經(jīng)營模式，塑造優(yōu)美環(huán)境，和諧商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的更持久，更廣泛，更深遠(yuǎn)。

三、結(jié)束語

在國外的很多國家中，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)支柱。本文對于新常態(tài)下我國的商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的問題進(jìn)行深刻的探討和研究，分析了我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營過程中存在問題，提出了確切可行的解決方法。有利于我國商業(yè)地產(chǎn)與政府應(yīng)用科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃方法，全面提升商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的水平和質(zhì)量，走可持續(xù)發(fā)展道路。促使經(jīng)濟(jì)與社會(huì)協(xié)調(diào)穩(wěn)定的前進(jìn)。

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作者簡介：王靜（1978- ），女，漢族，山東省濰坊人，經(jīng)濟(jì)師