我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率研究

曹雪艷

摘 要：資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)資本結(jié)構(gòu)最直觀和最核心的指標(biāo)，而房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。因此選取“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)”轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)這一事件，解釋資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重要性；告誡管理者要認(rèn)清變化趨勢(shì)，保持理性，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)負(fù)債率；房地產(chǎn)企業(yè)；可持續(xù)發(fā)展

中圖分類號(hào)：F2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.17.003

1 引言

改革開(kāi)放后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，資本市場(chǎng)日益完善，因此企業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)，規(guī)模和實(shí)力不斷增強(qiáng)。在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)也隨之不斷的發(fā)生變化，當(dāng)企業(yè)成長(zhǎng)到一定時(shí)期，僅僅依靠?jī)?nèi)部資金很難滿足企業(yè)自身發(fā)展的需要，此時(shí)企業(yè)就需要借助資本市場(chǎng)，通過(guò)外源性融資即銀行借款、股權(quán)融資和債券融資等方法，獲得足夠的資金保證企業(yè)的發(fā)展。但是企業(yè)要保持可持續(xù)發(fā)展，就必須均衡其財(cái)務(wù)資源與自身增長(zhǎng)速度，當(dāng)企業(yè)高速增長(zhǎng)時(shí)，內(nèi)部往往會(huì)出現(xiàn)資金短缺，進(jìn)而可能給企業(yè)增加一系列的風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)企業(yè)保持低速增長(zhǎng)時(shí)，企業(yè)內(nèi)部可能會(huì)出現(xiàn)閑置資金，就會(huì)降低企業(yè)資金使用效率，不能為企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值。

因?yàn)椴煌袠I(yè)性質(zhì)不同，所以每個(gè)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率水平也不同，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在一定程度上房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率可以作為一面鏡子反映當(dāng)期我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，因此研究房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的作用。近年來(lái)，我國(guó)不少企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情形，例如最近樂(lè)視發(fā)生的供應(yīng)鏈資金危機(jī)，給企業(yè)自身帶來(lái)了很大的負(fù)面影響，嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，這也給其他企業(yè)的管理者敲響了警鐘。在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，資金的地位舉足輕重，但是企業(yè)在擴(kuò)張時(shí)，過(guò)度融資，形成高資產(chǎn)負(fù)債率，不僅不能有效的利用負(fù)債的稅盾效應(yīng)，反而會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，給企業(yè)帶來(lái)較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加，使企業(yè)陷入“成長(zhǎng)陷阱”。

結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，本文選取近期發(fā)生的“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)”與融創(chuàng)、富力簽約事件作為典型案例進(jìn)行研究，以此來(lái)檢驗(yàn)企業(yè)制定合理資產(chǎn)負(fù)債率政策的必要性。如果企業(yè)的管理者能及時(shí)意識(shí)到高資產(chǎn)負(fù)債率并不能為企業(yè)的價(jià)值做貢獻(xiàn)這一問(wèn)題，并根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行反思，以此制定科學(xué)合理的資產(chǎn)負(fù)債率政策，將會(huì)更有利于企業(yè)的健康發(fā)展，提高企業(yè)的價(jià)值。

2 相關(guān)文獻(xiàn)回顧

2.1 對(duì)影響企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率因素的研究

一個(gè)企業(yè)要想制定出合理的資產(chǎn)負(fù)債率政策，就需要研究影響企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的因素有哪些，只有對(duì)影響企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的各種因素進(jìn)行充分研究，企業(yè)才能在不同的環(huán)境背景和不同的發(fā)展階段處于不敗之地。

Fredman（1986）發(fā)現(xiàn)金融動(dòng)蕩與貨幣政策失誤會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生不利影響；Coricelli等（2010）發(fā)現(xiàn)在每個(gè)行業(yè)中資產(chǎn)負(fù)債率都有一個(gè)臨界值，當(dāng)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)這個(gè)臨界值時(shí)，會(huì)降低生產(chǎn)率，對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響；杜凱（2013）從宏觀和微觀兩方面對(duì)制造業(yè)中小企業(yè)進(jìn)行研究，認(rèn)為盈利能力、資產(chǎn)抵押值和償債能力會(huì)制約企業(yè)選擇融資方式，另外經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況也會(huì)顯著影響企業(yè)的融資方式。張茉楠（2014）考察發(fā)現(xiàn)，除了我國(guó)證券市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、我國(guó)高儲(chǔ)蓄率外，政府獨(dú)特的“隱性擔(dān)保”也導(dǎo)致高資產(chǎn)負(fù)債率。

2.2 企業(yè)制定資產(chǎn)負(fù)債率政策時(shí)存在的相關(guān)問(wèn)題

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2008—2015年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率由72.3%上升至77.7%，數(shù)據(jù)分析得出：我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)制定的資產(chǎn)負(fù)債率政策有一些缺陷，這些缺陷直接影響了企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)而給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一程度的負(fù)面效應(yīng)。常英（2011）研究發(fā)現(xiàn)，目前我國(guó)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率整體偏高，有些企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益明顯不協(xié)調(diào)，表現(xiàn)為盈利性較高時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債率低；當(dāng)盈利性較低時(shí)，反而資產(chǎn)負(fù)債率較高。萬(wàn)福江等（2013）研究發(fā)現(xiàn)，企業(yè)家的虛榮攀比和貪大求快的心理會(huì)間接影響了管理者制定的資產(chǎn)負(fù)債率，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，一些企業(yè)憑借膽子大的冒險(xiǎn)精神過(guò)度負(fù)債，擴(kuò)大企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，希望快速壓低對(duì)手，在行業(yè)中成為“大哥”，滿足其物質(zhì)和精神的欲望，卻忽視了企業(yè)的資本成本。這種慣性思維是不易改變的，這種欲望也引導(dǎo)著企業(yè)在高資產(chǎn)負(fù)債率的模式下生存。

通過(guò)已有文獻(xiàn)得出，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展息息相關(guān)，決定了企業(yè)的未來(lái)發(fā)展和價(jià)值創(chuàng)造能力。在不同經(jīng)濟(jì)環(huán)境和發(fā)展階段中，企業(yè)應(yīng)制定不同的資產(chǎn)負(fù)債率，以滿足企業(yè)發(fā)展的需要。

3 “萬(wàn)達(dá)集團(tuán)”案例介紹

3.1 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)基本情況

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)最早成立于1998年，下設(shè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)、萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)網(wǎng)絡(luò)科技集團(tuán)和萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)，2017年在《財(cái)富》世界500強(qiáng)中排名380。目標(biāo)是成為世界一流的跨國(guó)企業(yè)。

3.2 基本案情

2017年7月19日，萬(wàn)達(dá)、富力和融創(chuàng)簽訂協(xié)議：萬(wàn)達(dá)將自己名下價(jià)值199.06億元的77個(gè)酒店轉(zhuǎn)讓給富力，將13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目中91%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，價(jià)值438.44億元，金額共計(jì)人民幣637.5億元。同時(shí)約定：富力收購(gòu)萬(wàn)達(dá)的酒店要執(zhí)行至合同期限屆滿；融創(chuàng)收購(gòu)的文旅項(xiàng)目要保證：（1）繼續(xù)使用“萬(wàn)達(dá)文化旅游城”，品牌不變；（2）融創(chuàng)在開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，要符合政府的規(guī)劃和內(nèi)容；（3）被收購(gòu)的文旅項(xiàng)目繼續(xù)由萬(wàn)達(dá)建設(shè)、管控；（4）萬(wàn)達(dá)對(duì)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。

萬(wàn)達(dá)官方表示：此次合作，可以回籠大量現(xiàn)金，降低萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)負(fù)債率，減輕企業(yè)的壓力，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，同時(shí)萬(wàn)達(dá)商業(yè)和萬(wàn)達(dá)文化旅游將共同開(kāi)啟“輕資產(chǎn)”的品牌經(jīng)營(yíng)模式。

4 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)案例分析

資金作為企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的“血液”，是企業(yè)發(fā)展的中流砥柱，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，必然要尋求外源性融資，走上負(fù)債的道路，但是企業(yè)應(yīng)確保資產(chǎn)負(fù)債率在一個(gè)合理區(qū)間。通過(guò)萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)這一事件，充分詮釋了企業(yè)維持一個(gè)適度、合理的資產(chǎn)負(fù)債率的重要性，它告訴管理者不應(yīng)局限于眼前的利益，要從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度進(jìn)行決策。

4.1 順應(yīng)宏觀環(huán)境變化，調(diào)控企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率

2016年，我國(guó)各大城市出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策并將房子定位于“是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，在此情形下如果企業(yè)繼續(xù)保持高資產(chǎn)負(fù)債率經(jīng)營(yíng)模式式，必然給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)巨大的挑戰(zhàn)且面臨的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大大增加。

正常情況下，我國(guó)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在50%左右，由于房地產(chǎn)行業(yè)前期資金需求量大，預(yù)收款項(xiàng)數(shù)量多、金額大等特點(diǎn)，與其他企業(yè)存在差別，趙聚輝、于沖（2014）研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在60%～70%的區(qū)間屬于合理范圍，但我國(guó)許多企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率落在70%～80%的區(qū)間內(nèi)，甚至有的超過(guò)80%，而80%屬于警戒線。根據(jù)第三方評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)出具的評(píng)級(jí)報(bào)告，顯示萬(wàn)達(dá)商業(yè)在2014年資產(chǎn)負(fù)債率較高72.51%，萬(wàn)達(dá)文化的資產(chǎn)負(fù)債率則相對(duì)較高，2014和2015年超過(guò)了80%，2015年高達(dá)87.57%，這就會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)，而萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林表示，通過(guò)此次轉(zhuǎn)讓收回的現(xiàn)金加上公司賬上存在的現(xiàn)金，用來(lái)清償大部分貸款，降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，表明企業(yè)的發(fā)展要因地制宜，不能一直處于高速擴(kuò)張的道路上，要理性發(fā)展。如果企業(yè)不正視宏觀環(huán)境的變化，那么企業(yè)發(fā)展就離預(yù)期的目標(biāo)越來(lái)越遠(yuǎn)，最終被時(shí)代所淘汰。

4.2 虛榮攀比、貪大求快助長(zhǎng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率上升

“成為世界一流的跨國(guó)企業(yè)”是萬(wàn)達(dá)一直以來(lái)的目標(biāo)，截至目前萬(wàn)達(dá)累計(jì)建了211座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，但是萬(wàn)達(dá)在不停投資建設(shè)時(shí)就必然會(huì)尋求外部融資，舉借巨額負(fù)債，高負(fù)債對(duì)應(yīng)高風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，不能及時(shí)償還到期的債務(wù)，企業(yè)就會(huì)迎來(lái)各種預(yù)想不到的問(wèn)題：企業(yè)的信譽(yù)也會(huì)遭到質(zhì)疑，各個(gè)債權(quán)人為降低自身的風(fēng)險(xiǎn)提前收回貸款等等，這些都會(huì)使企業(yè)的處境雪上加霜，總之高資產(chǎn)負(fù)債率的冒險(xiǎn)之路不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。所以其他企業(yè)應(yīng)向萬(wàn)達(dá)學(xué)習(xí)，要學(xué)會(huì)放棄，控制好企業(yè)的發(fā)展速度，不能存在虛榮攀比和貪大求快的心理，避免盲目投資。

4.3 創(chuàng)新企業(yè)體制，維持合理資產(chǎn)負(fù)債率

2012年，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)年度人物評(píng)選活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林和阿里巴巴董事長(zhǎng)馬云打賭：線上線下誰(shuí)贏，賭金一億元，現(xiàn)在看來(lái)這場(chǎng)賭局似乎沒(méi)有分出勝負(fù)，卻給企業(yè)敲響了警鐘，因?yàn)橹挥芯€上和線下高度融合，才是企業(yè)未來(lái)發(fā)展的商業(yè)模式。因此萬(wàn)達(dá)不惜低價(jià)賣掉資產(chǎn)，甩掉“偶像”包袱，進(jìn)行企業(yè)轉(zhuǎn)型，順應(yīng)時(shí)代發(fā)展，正如萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林所言，此次轉(zhuǎn)讓，萬(wàn)達(dá)肯定是贏家，因?yàn)槿f(wàn)達(dá)通過(guò)收回的巨額資金，降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，萬(wàn)達(dá)成功的走上“輕資產(chǎn)”的品牌經(jīng)營(yíng)之路，實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身。

5 研究結(jié)論和建議

企業(yè)進(jìn)行決策時(shí)，不僅要考慮眼前的利益，還要兼顧未來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要，企業(yè)有必要維持一個(gè)適度的、合理的資產(chǎn)負(fù)債率水平。企業(yè)要積極順應(yīng)宏觀形勢(shì)變化做到因地制宜，在資金匱乏時(shí)，企業(yè)要及時(shí)調(diào)整發(fā)展方式，由高速發(fā)展轉(zhuǎn)變到穩(wěn)定發(fā)展，降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好時(shí)，企業(yè)可以在資金承受的范圍內(nèi)利用負(fù)債，進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張，創(chuàng)造更多的價(jià)值，但是企業(yè)要管住自己，控制欲望，不能出現(xiàn)虛榮攀比和貪大求快的行為，避免陷入“負(fù)債陷阱”，不能自拔?？傊髽I(yè)在發(fā)展中，一定要看清大勢(shì)，看清變化趨勢(shì)，保持理性，才能贏！

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