屋主墜樓已10年，必須告知買房者嗎

劉愛武 劉文輝

買的婚房卻是“兇宅”

柏慶與父母共同居住在北京市海淀區(qū)某小區(qū)305號房屋內。隨著柏慶到了適婚年齡，其父母考慮購買一套本小區(qū)二手房作為其婚房使用，并委托北京鏈家房地產經紀有限公司（以下簡稱鏈家公司）幫助留意合適房源，后果然在同一小區(qū)選中了賈維為房主的718號房屋。

2014年3月26日，柏慶在鏈家公司居間下，與賈維就718號房屋買賣事宜簽訂了合同，約定由柏慶以628萬元的總價購買賈維名下的718號房屋。合同簽訂后，柏慶、賈維均按照合同約定執(zhí)行。柏慶于2014年5月28日取得了718號房屋的所有權證書，并為此支付了稅費5萬余元和居間代理費共計近16萬元。截至2014年6月9日，柏慶向賈維付清了718號房屋的全部購房款628萬元。次日，賈維也如約向柏慶交付了718號房屋。

拿到房屋鑰匙后，柏慶及其家人十分開心。當他們來到自己已經是房主的718號房屋時，卻從鄰居口中聽到了一個意外的消息：此房曾經發(fā)生過自殺事件，不吉！后向多位鄰居打聽，并到北京某大學保衛(wèi)處了解，確認了賈維之夫王××于2005年11月24日凌晨自718號房屋墜樓死亡，排除刑嫌。

718號房屋確曾發(fā)生過非正常死亡事件！柏慶得知相關情況后，立即告知了鏈家公司，鏈家公司聯(lián)系賈維了解相關情況，賈維剛開始含糊其辭，后不得不承認了該自殺事件的存在。柏慶提出，如果他事先知道這個房子死過人，他是無論如何不會購買的；何況他是要做婚房的，這樣的房子太不吉利了。他說，他是在不知情的情況下被誤導購買了這個房屋，要求退給原房主。賈維死活不同意，一口咬定有效合同已經執(zhí)行完畢，錢房兩清，沒有再退房的道理。

訴欺詐要求退房

僵持了一段時間，柏慶無奈向海淀法院提起訴訟，請求判決撤銷他與賈維簽署的房屋買賣合同，賈維返還購房款628萬元并給付利息，賠償柏慶已支付的各項費用21萬余元并給付利息損失。

海淀法院依法公開開庭進行了審理。

柏慶認為，賈維作為718號房屋的產權人及死者的妻子，是明知該房屋存在非正常死亡事件的，對于該重大事項，其應當據(jù)實予以告知和披露，但其故意隱瞞該重大事項，其行為已構成欺詐，并使柏慶在違背真實意思的情況下簽訂了合同，故雙方簽署的相關合同應當依法予以撤銷，并由賈維承擔相應法律責任。

賈維不同意柏慶的全部訴訟請求，理由是：第一，雙方簽訂的有關718號房屋的合同是雙方真實意思表示，手續(xù)齊全，不存在安全隱患，且合同已經履行完畢，沒有法定可撤銷的理由；第二，柏慶在購房時，并未對房屋提出特別要求，也未主動向賈維詢問房屋的歷史情況，鏈家公司也沒有進行詢問；第三，賈維主觀認為718號房屋并不屬于“兇宅”范圍，高墜事件發(fā)生在室外，不會對人的心理產生影響，且房屋出售日期和高墜事件發(fā)生時間已隔10年，賈維在事件發(fā)生后的自住和出租期間，從未給使用人的正常生活造成影響，故賈維認為在柏慶及鏈家公司沒有主動詢問的情況下，其對此不具有披露義務，且此事件本身對賈維有心理創(chuàng)傷，按照常人思維，也不愿主動向他人講述此事件，賈維不存在故意不向柏慶告知該高墜事件的主觀意圖，不構成欺詐；第四，柏慶也在同小區(qū)居住，柏慶及其父母對于高墜事件也應當是明知的，至于柏慶結婚與否，與此事件也無必然關系，柏慶不能將不能結婚的責任推到房屋上來，且柏慶所稱的此事件會影響其心理，這是一種封建迷信思想，不應得到法律支持。

柏慶承認在購買718號房屋之前，其與父母共同居住在與718號房屋所在小區(qū)為同一小區(qū)的305號房屋內，但其主張在購買718號房屋前并未知曉該房屋所發(fā)生的高墜死亡事件，直到接收該房屋后才知曉，且因該房屋系用作婚房，他也并未實際使用該房屋。

法院判退房賠款

海淀法院審理后認為，根據(jù)法律規(guī)定，一方以欺詐的手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院撤銷。本案中，當事人在訂立合同過程中，應當遵循誠實信用原則，如實披露與訂立合同有關的重要事實。根據(jù)本案查明的事實，可以確認718號房屋在柏慶與賈維簽訂房屋買賣合同等相關協(xié)議之前，確實發(fā)生過賈維之夫王××自718號房屋墜樓死亡的事實，王××雖未在718號房屋內死亡，但鑒于其系自718號房屋中墜樓死亡，該非正常死亡事件與718號房屋仍存在較大的關聯(lián)性。因此，718號房屋屬于傳統(tǒng)習俗認知的“兇宅”范疇。雖然“兇宅”概念并不影響房屋的實際使用價值，但對于普通民眾而言，該情形卻會對居住人的心理產生重大影響，此應屬于訂立合同有關的重要事實。對該事實，賈維作為房屋出售人，其在締約過程中負有向房屋買受人柏慶如實予以告知的義務。賈維有關其對此不負有告知義務的答辯意見，缺乏法律依據(jù)，本院不予采信。賈維雖抗辯柏慶及其父母均在718號房屋所在同一小區(qū)內生活，其應當知曉718號房屋發(fā)生過高墜死亡事件，但鑒于柏慶及其父母所住305號房屋與718號房屋在地理位置上并非屬于同一樓宇，在沒有其他充分證據(jù)予以佐證的情形下，僅因存有居住在同一小區(qū)的事實，亦不足以證明柏慶對718號房屋發(fā)生過高墜死亡事件應為明知狀態(tài)。綜上，在柏慶沒有明確意愿表明其愿意購買“兇宅”的情形下，賈維未將上述重大事實如實告知柏慶，導致其違背真實意思表示，與賈維簽訂了有關買賣合同，賈維的行為已構成了欺詐。因此，本案所涉合同，符合法定撤銷要件，依法應予以撤銷。

根據(jù)法律規(guī)定，合同被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，合同被撤銷后，賈維應向柏慶返還已收取的購房款，并協(xié)助柏慶將718號房屋權屬登記恢復至其個人名下，且如前所述，賈維未盡到相應告知義務，其存在過錯，應當承擔賠償責任。

在此前提下，有關柏慶主張的損失項目中，購房款所對應的利息損失、契稅、土地出讓金、產權登記費、居間代理、取暖費系其合理損失，法院予以確認，但有關契稅、土地出讓金、產權登記費、居間代理費所對應的利息損失，不屬于損失范疇，本院不予確認。

綜上所述，海淀法院判決如下：撤銷案涉合同，賈維于本判決生效后七日內向柏慶返還購房款628萬元及利息并賠償相應損失。在履行上述全部義務后十日內，協(xié)助柏慶將718號房屋的權屬登記恢復變更至賈維名下，因此所需稅費，由賈維負擔。

賈維不服，向北京市第一中級法院提起上訴。北京市第一中級法院審理后認為，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。在訂立合同過程中雙方均應如實將與訂立合同有關的重要事項提供給合同相對方。在本案的房屋買賣過程中，出賣人理應將與房屋有關的重要信息，特別是對影響房屋買賣合同訂立與否或者對合同訂立的條件產生重大影響的信息真實、及時地向買受人披露。然而，賈維作為出賣人在訂立合同時并未告知柏慶718號房屋曾發(fā)生過王××自該房屋墜樓死亡的不幸事件。本院認為，無論從買受人柏慶購買該房屋作為“婚房”使用的目的分析，還是以一般購買者的購買心理考量，718號房屋曾發(fā)生過的不幸事件均系影響買受人訂立房屋購買合同的重大事項。賈維作為出賣人未將該信息披露給柏慶，亦未提供充分證據(jù)證明柏慶在購房時已知悉該信息，其應承擔相應的賠償責任。一審法院據(jù)此判令賈維賠償柏慶相關利息損失、契稅、土地出讓金、房屋登記費、居間代理費、取暖費損失，具備事實及法律依據(jù)。法院最終判決：駁回上訴，維持原判。

（文中當事人為化名，房號也作了處理）

編輯：薛華 icexue0321@163.com

點評

非質量瑕疵也是瑕疵，土地的年齡是70年，房子的年齡甚至伴隨居住人終身，與此房子有關的一切事情都將延續(xù)到這個房子消失之前。因此，買賣房屋，房主應該如實告知買家此房的質量瑕疵和非質量瑕疵。某種程度上，質量瑕疵肉眼還可以觀察到，非質量瑕疵不主動告知是無法知曉的。這種瑕疵瞞得了一時，瞞不過一世，想蒙混過關是不可能的。具體到本案，幸好買方在剛接手房屋就知曉了情況，沒有實際居住并毅然退房，損失還是有限的。否則，買方進行了裝潢甚至入住了，房主要賠償?shù)膿p失還要多。總之，賣房人有義務將與房屋買賣合同訂立有關的重大信息真實、及時地向買受人披露，否則可能構成欺詐，最終損害的還是自己的利益。