關(guān)于商業(yè)銀行住房租賃融資模式的探究和思考

楊萍

【摘要】加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是中央重大決策部署，是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容，隨著近年特別是2017年以來(lái)國(guó)家有關(guān)部門和地方政府加大推進(jìn)力度，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展大幕已全面開(kāi)啟，將成為未來(lái)住房消費(fèi)的重要發(fā)展方向，是地產(chǎn)領(lǐng)域藍(lán)海和重要政策紅利，蘊(yùn)含巨大的金融服務(wù)機(jī)遇。多家商業(yè)銀行搶灘住房租賃市場(chǎng)，深度介入住房租賃業(yè)務(wù)，是政策導(dǎo)向，也是市場(chǎng)方向。住房租賃銀行貸款融資從2017年10月剛起步，目前銀行、政府、企業(yè)意向合作規(guī)模已達(dá)萬(wàn)億級(jí)，未來(lái)的發(fā)展空間最大。本文從住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀、政策及運(yùn)營(yíng)模式出發(fā)，認(rèn)為商業(yè)銀行住房租賃融資模式的創(chuàng)新應(yīng)與住房租賃運(yùn)營(yíng)模式相結(jié)合，以提供差別化的融資服務(wù)，以助力國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】住房租賃；運(yùn)營(yíng)模式；信貨融資

一、住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)政策及發(fā)展現(xiàn)狀

（一）住房租賃現(xiàn)有政策

十九大報(bào)告提出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。為支持國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，住建部、發(fā)改委等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求人口凈流入的大中城市發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，并選取廣州、深圳等12個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)。到目前為止，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)12個(gè)省份50個(gè)以上城市發(fā)布了租房政策。

國(guó)家方面給予住房租賃的相關(guān)政策支持可總結(jié)為以下幾點(diǎn)：（1）用地支持：加大租賃用地的供給、鼓勵(lì)利用集體用地建設(shè)租賃住房等。（2）金融支持：允許提取住房公積金支付房租、鼓勵(lì)對(duì)租賃企業(yè)給予融資支持。（3）財(cái)政支持：稅收優(yōu)惠、公租房貨幣化。（4）法律支持：立法，切實(shí)推進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)。

（二）住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

相關(guān)住房租賃支持政策的出臺(tái)，推動(dòng)了房屋租賃市場(chǎng)近幾年的迅猛發(fā)展。隨著政策的落實(shí)，北京、上海、廣州、深圳、南京、成都等10多個(gè)城市開(kāi)始加速推動(dòng)租賃土地上市出讓。萬(wàn)億級(jí)的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展前景下，吸引各路資本紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域。魔方公寓、YOU+公寓、青年匯、鏈家自如、蘑菇公寓……各色長(zhǎng)租公寓品牌如雨后春筍般涌現(xiàn)。除此之外，萬(wàn)科、龍湖、旭輝、遠(yuǎn)洋、保利等行業(yè)龍頭開(kāi)發(fā)商，紛紛選擇以自建團(tuán)隊(duì)或合作的方式進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，表現(xiàn)非常強(qiáng)勢(shì)。

二、住房租賃運(yùn)營(yíng)模式簡(jiǎn)介

目前租賃公司的運(yùn)營(yíng)方式主要有兩類，一類是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)：主要通過(guò)自持物業(yè)開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)；另一類是輕資產(chǎn)管理：主要通過(guò)承租物業(yè)開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)。在租賃崛起的大背景下，專業(yè)租賃管理機(jī)構(gòu)，長(zhǎng)租公寓迎來(lái)發(fā)展的黃金期。

（一）重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的三類模式

1.政府主導(dǎo)型：此類運(yùn)營(yíng)主體為政府按照相關(guān)政策要求成立的租賃企業(yè)，因具有國(guó)資背景，在獲取優(yōu)質(zhì)、低效租賃房源上具有先天優(yōu)勢(shì)，主要采取定向拿地自建租賃性質(zhì)住宅，作為房源。政府主導(dǎo)型企業(yè)重點(diǎn)是為中低收入、經(jīng)濟(jì)夾心層人群打造的公租房或廉租房，以及吸引外來(lái)人才流入而提供的人才房。

2.國(guó)企主導(dǎo)型：此類運(yùn)營(yíng)主體是國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、國(guó)有背景投融資企業(yè)，通過(guò)自建、購(gòu)買、出讓等方式獲得房源，開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)。典型房企有各地市安居集團(tuán)等國(guó)有背景房地產(chǎn)企業(yè)。九部委在加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知中提出，“人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，以充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期、積極盤活存量房屋用于租賃、增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用”。

3.私企主導(dǎo)型：此類運(yùn)營(yíng)主體多為私營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)。為發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，在一二線城市的土地招拍掛中，往往規(guī)定一定比例商品住宅必須由企業(yè)自持，只能出租不能出售。因此自持性商品住宅成為市場(chǎng)化企業(yè)住房租賃業(yè)務(wù)的主要房源之一。另一主要源頭是非住宅用地改造。房企競(jìng)得的商業(yè)用房、辦公用房或工業(yè)用房，因種種原因長(zhǎng)期閑置，將其改作租賃住房，既充分利用閑置資源又滿足人群居住需求。

（二）輕資產(chǎn)管理的兩類模式

輕資產(chǎn)管理企業(yè)目前主要以私企為主。企業(yè)不擁有住房的產(chǎn)權(quán)，而是通過(guò)契約方式將松散的租賃房源整合起來(lái)，進(jìn)行集約化的管理。主要有兩種商業(yè)模式：

1.改造式長(zhǎng)租

將獨(dú)棟樓房整體包租后進(jìn)行改造和長(zhǎng)租。特點(diǎn)是租期長(zhǎng)，通常在十年以上；前期改造資金需求較大，多為一次性投入，后期管理成本較小。近年來(lái)，政府鼓勵(lì)非住宅房屋改建為集中式租賃住房，大大增加了整棟房源的供給。魔方公寓是此類模式的代表。

2.零散式長(zhǎng)租

企業(yè)從個(gè)人等分散的房東手里租到較長(zhǎng)期限的房屋，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的簡(jiǎn)單改造，提供租賃服務(wù)。特點(diǎn)是租賃期限不定，業(yè)主流動(dòng)性大；前期房屋改造投入較少，單個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流難以預(yù)測(cè)，市場(chǎng)監(jiān)管難度極大。鏈家、自如、我愛(ài)我家相寓是此類模式的代表。

三、商業(yè)銀行住房租賃融資模式

毫無(wú)疑問(wèn)，正如其他行業(yè)一樣，租賃市場(chǎng)的發(fā)展離不開(kāi)金融的支持。在融資層面，各金融機(jī)構(gòu)逐漸加大對(duì)租賃市場(chǎng)的支持力度。而商業(yè)銀行作為融資供應(yīng)的主體，在現(xiàn)有金融監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)的趨勢(shì)下，也將必然逐步收緊房地產(chǎn)貸款的融資，將有限的信貸資源越來(lái)越多的投入到國(guó)家宏觀調(diào)控優(yōu)先支持的住房租賃市場(chǎng)。除在利率優(yōu)惠、開(kāi)發(fā)貸展期、政策性信貸支持等方面的貸款支持外，商業(yè)銀行就住房租賃融資模式也在不斷創(chuàng)新，本文現(xiàn)從公司和個(gè)人融資兩方面介紹現(xiàn)行住房租賃商業(yè)銀行融資模式。

（一）公司住房租賃信貸。

公司住房租賃信貸主要是服務(wù)于住房租賃企業(yè)的信貸產(chǎn)品，通過(guò)滿足住房租賃企業(yè)各階段的金融服務(wù)需求，解決住房租賃市場(chǎng)中長(zhǎng)期存在的融資難點(diǎn)、痛點(diǎn)問(wèn)題，助力實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

1.股權(quán)投資類融資

為布局住房租賃藍(lán)海市場(chǎng)，現(xiàn)有很多商業(yè)銀行都可以通過(guò)股權(quán)類投資直接給予企業(yè)前端資金支持。股權(quán)融資，是輕資產(chǎn)類長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的主要融資渠道。由于回報(bào)期太長(zhǎng)、盈利能力不強(qiáng)、現(xiàn)金流不穩(wěn)定、缺乏可抵押資產(chǎn)等原因，住房租賃市場(chǎng)上的獨(dú)立第三方長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方，在外部融資上相對(duì)更依賴于創(chuàng)業(yè)投資、風(fēng)性投資等股權(quán)融資方式。近年來(lái)，股權(quán)融資的規(guī)模有顯著提升，預(yù)計(jì)未來(lái)受益于政策鼓勵(lì)和輪次升級(jí)，融資規(guī)模還將持續(xù)提升。例如2016年魔方公寓C輪3億美元、2018年自如A輪40億元。

2.住房租賃貸款

可以用于在自持用地、租賃用地、其他商品房用地等國(guó)有建設(shè)用地以及集體建設(shè)用地上新建房屋用于住房租賃業(yè)務(wù)的融資需求；用于滿足借款人購(gòu)買房屋用于住房租賃的融資需求；用于住房租賃經(jīng)營(yíng)期間改造、裝修等資金需求以及借款人統(tǒng)籌安排的其他合法資金需求；用于支付租金、改造裝修租賃住房、家具家電配置等前期投入以及住房租賃業(yè)務(wù)日常運(yùn)營(yíng)維護(hù)等經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)用途的融資。

3.資產(chǎn)證券化融資

租賃市場(chǎng)的資產(chǎn)證券化從2017年初以來(lái)不斷加速發(fā)展，成為租賃住房融資的一個(gè)重要渠道。資產(chǎn)證券化渠道的融資方式也在不斷發(fā)展創(chuàng)新，產(chǎn)品形式、融資主體和標(biāo)的資產(chǎn)，都越來(lái)越多元化。產(chǎn)品形式上，已經(jīng)有了ABS、ABN、CMBS、類REITs等多種形態(tài)，未來(lái)隨著REITs試點(diǎn)的開(kāi)展，有望出現(xiàn)正式的REITs產(chǎn)品。融資主體上，有房地產(chǎn)企業(yè)、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)等多類融資企業(yè)。標(biāo)的資產(chǎn)上，也已經(jīng)出現(xiàn)租金收益權(quán)、消費(fèi)貸款債權(quán)等多種資產(chǎn)權(quán)益。截至目前，已有12例租賃市場(chǎng)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲批發(fā)行，總規(guī)模達(dá)500多億元。其中，六例產(chǎn)品已完成發(fā)行或首期發(fā)行，總計(jì)劃發(fā)行規(guī)模32U4乙元，已完成發(fā)行規(guī)模88.37億元（占比27.5%）.

4.銀行間債券市場(chǎng)融資

2017年以來(lái)，多家房企拋出了以運(yùn)營(yíng)和擴(kuò)張長(zhǎng)租公寓為目的的融資計(jì)劃。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》不完全統(tǒng)計(jì)顯示，自2017年10月11日國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品正式“破冰”后，保利、旭輝、龍湖、石榴集團(tuán)和綠城等房企紛紛介入，7家企業(yè)總計(jì)473億元的融資計(jì)劃獲批。截至3月19日，部分房企已經(jīng)完成了部分融資額度的發(fā)行工作。

（二）住房租賃個(gè)人信貸

在住房租賃市場(chǎng)中，商業(yè)銀行除了能夠提供上述各種租賃公司類融資外，個(gè)人住房租賃的分期貸也必然將是一個(gè)潛在的龐大市場(chǎng)。未來(lái)長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)的發(fā)展肯定會(huì)抑制一部分購(gòu)房需求，從而催生出住房租賃分期貸。業(yè)務(wù)模式上可實(shí)現(xiàn)建設(shè)期由信貸介人，進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期可選擇租賃分期置換退出，通過(guò)把租戶加進(jìn)貸款流程，從而鎖定長(zhǎng)期租金和個(gè)人客戶的商業(yè)模式，不僅可以幫助商業(yè)銀行更好的了解、控制公寓運(yùn)營(yíng)方的現(xiàn)金流，更可以幫助公寓運(yùn)營(yíng)方提前實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流。

四、長(zhǎng)期住房租賃融資模式建議

做好金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展是響應(yīng)國(guó)家戰(zhàn)略、履行社會(huì)責(zé)任、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的重要舉措，也是商業(yè)銀行搶抓業(yè)務(wù)藍(lán)海的戰(zhàn)略性機(jī)遇。個(gè)人認(rèn)為，商業(yè)銀行在進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)，主動(dòng)探索多渠道、市場(chǎng)化手段發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的新模式的同時(shí)，更應(yīng)將住房租賃融資與住房租賃運(yùn)營(yíng)模式相結(jié)合，提供適合企業(yè)發(fā)展的融資服務(wù)。

（一）重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的融資模式

對(duì)于重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的政府主導(dǎo)型企業(yè)和國(guó)企主導(dǎo)型企業(yè)，商業(yè)銀行可以重點(diǎn)提供低成本的住房租賃貸款，可以用于建設(shè)、購(gòu)置及運(yùn)營(yíng)等全周期信貸需求。對(duì)于一般的政府運(yùn)營(yíng)平臺(tái)公司，財(cái)政注資、銀行貸款以及發(fā)債（包括私募債、短券、中票等多種模式）是其資金來(lái)源的最主要方面，輔以租房本身的現(xiàn)金流，來(lái)實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)平衡。對(duì)于重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的私企主導(dǎo)型企業(yè)，可以提供股權(quán)投資、并購(gòu)融資、租金分期等方式幫助企業(yè)擴(kuò)張布局，提前鎖定現(xiàn)金流。

（二）輕資產(chǎn)管理融資模式

對(duì)于改造式長(zhǎng)租輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，商業(yè)銀行可以根據(jù)企業(yè)資信情況，提供住房租賃租金融資、裝修融資等模式，減輕企業(yè)前期資金壓力。對(duì)于零散式長(zhǎng)租輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，則可以根據(jù)租戶資質(zhì)，提供租戶租金分期融資模式，幫助企業(yè)主提前回收現(xiàn)金流。

五、結(jié)語(yǔ)

在積極響應(yīng)中央政策號(hào)召，滿足新業(yè)態(tài)需求大背景下，商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家政策、法律法規(guī)、監(jiān)管規(guī)定開(kāi)展住房租賃融資服務(wù)，注重防范風(fēng)性，發(fā)揮商業(yè)銀行租賃貸款、并購(gòu)貸款、債券發(fā)行和承銷等產(chǎn)品和服務(wù)的組合優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，更要結(jié)合客戶需求和市場(chǎng)形勢(shì)，創(chuàng)新開(kāi)展公司住房租賃貸款，加強(qiáng)公私聯(lián)動(dòng)，通過(guò)解決租賃市場(chǎng)的融資痛點(diǎn)問(wèn)題，帶動(dòng)代收租金、現(xiàn)金管理、個(gè)人金融服務(wù)等較為廣闊的業(yè)務(wù)空間，全面促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的繁榮。

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