從招商引資到對簿公堂

文/圖_本刊記者（發(fā)自江蘇徐州）

徐州老街坊街區(qū)

“目前公司已經(jīng)無法維持正常的經(jīng)營，無法開具發(fā)票，無法繳納社保，無法支付員工工資，無法繳納稅金。當(dāng)下的水電費、緊急維修費等都是由我們股東通過借款來維持。”江蘇吾瑞城市廣場開發(fā)有限公司股東、總經(jīng)理董建波告訴本刊記者。

在江蘇徐州，一家八年前被政府以招商引資的形式引入當(dāng)?shù)赝顿Y的外地企業(yè)，在與當(dāng)?shù)卣炗唴f(xié)議之后，隨之投入近兩億元啟動項目施工與建設(shè)。“起初項目推進非常順利，政府也一直很支持我們，合作很默契。但是從2017年上半年開始，這種局面日趨惡化?！?/p>

與政府簽訂協(xié)議，敲定來徐投資

“我們現(xiàn)在的老街坊項目用地是徐州老市委大院，房屋以及目前的土地所有權(quán)都屬于徐州新城區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司（以下簡稱‘國資公司’）?！倍úǜ嬖V本刊記者，老街坊·徐州老字號街區(qū)是徐州市重大產(chǎn)業(yè)項目，同時也是徐州市全力打造的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和歷史文化街區(qū)。項目所在地塊由國資公司租賃給徐州市云龍區(qū)政府，云龍區(qū)政府通過招商引資將該場地租賃給寧波石浦控股發(fā)展有限公司（以下簡稱“石浦公司”）。寧波石浦控股發(fā)展有限公司在徐州注冊了江蘇吾瑞城市廣場開發(fā)有限公司（以下簡稱“吾瑞公司”），負責(zé)投資該項目，合同期滿后，所有資產(chǎn)無償移交給國資公司。

采訪期間，董建波向本刊記者提供了一份國資公司2010年11月27日與云龍區(qū)政府簽訂的《老市委大院原辦公區(qū)房屋租賃合同》，合同顯示，甲方國資公司與乙方云龍區(qū)政府約定，甲方租賃給乙方的場地位于徐州市青年路117號（中共徐州市委原辦公區(qū)），包括可移交房屋22000平方米，以及地面地下相關(guān)附屬設(shè)施設(shè)備。租賃期限約定為2011年3月31日前作為房屋移交、市級機關(guān)醫(yī)院安置、遺留問題處理時間；自2011年4月1日起至2012年9月30日止共18個月，作為徐州國資為云龍區(qū)政府提供的建設(shè)、改造、裝潢以及招商入駐企業(yè)提供的免租期。此外，雙方約定租賃期限為15年，即從2012年10月1日起至2027年9月30日止。租金自2012年10月1日起開始計算。在云龍區(qū)政府正常履約的情況下，雙方再行續(xù)簽10年。同時，還約定在租賃期內(nèi)云龍區(qū)政府可對所租賃區(qū)域內(nèi)的場地環(huán)境、水、電、氣等設(shè)施以及現(xiàn)有房屋進行裝修、改造、拆建和新建，并享有租賃、經(jīng)營等權(quán)力。

同日，徐州市云龍區(qū)人民政府又與石浦公司簽訂了《老市委大院原辦公區(qū)房屋租賃合同》，協(xié)議約定：甲方云龍區(qū)政府租賃給乙方石浦公司的場地位于徐州市青年路117號（中共徐州市委原辦公區(qū)），包括可移交房屋22000平方米，以及地面地下相關(guān)附屬設(shè)施設(shè)備。在租賃期內(nèi)石浦公司可根據(jù)經(jīng)營發(fā)展需要，對所租賃區(qū)域內(nèi)的場地環(huán)境、水、電、氣等設(shè)施以及現(xiàn)有房屋進行裝修、改造、拆建和新建，并享有租賃、經(jīng)營等權(quán)力。此外雙方約定租賃期限為15年，即從2012年10月1日起至2027年9月30日止。租金自2012年10月1日起開始計算。在石浦公司正常履約的情況下，雙方再行續(xù)簽10年。

董建波回憶說：“當(dāng)天簽合同時，區(qū)政府先與國資公司簽，然后隨即與我們石浦公司簽約，這些都是事先已經(jīng)商定好的，所以兩份合同連文字都基本相同，我們就是這樣來徐州投資的?！?/p>

房產(chǎn)被抵押貸款，無法辦理產(chǎn)權(quán)證

“吾瑞公司成立之后通過與國資公司、云龍區(qū)政府之間的多次協(xié)商與溝通，明確了各方的職責(zé)和分工?！倍úǜ嬖V本刊記者，吾瑞公司負責(zé)老街坊項目改擴建的資金和項目招商營運，“因為原來的市委大院房屋相當(dāng)破舊，要在舊有房屋上加固改造幾乎沒有商業(yè)價值，所以我們當(dāng)時提出來必須進行拆除重建，根據(jù)周邊的商業(yè)情況，我們希望打造成民俗商業(yè)文化街區(qū)，于是提出來要建地下停車場等，當(dāng)時就預(yù)計需要投資兩個億；時任政府主要領(lǐng)導(dǎo)也同意了我們的方案，所以在隨后的兩年之內(nèi)開始對原有建筑予以拆除，只保留了兩棟樓?！?/p>

經(jīng)過投資建設(shè)，吾瑞公司先后共投資1.73億元，使得老街坊·徐州老字號街區(qū)建設(shè)完成。據(jù)介紹，該項目新建地面建筑42000平方米，地下10000余平方米，修繕房屋4000平方米，新增雙回路電源4000千伏，引入市政燃氣管道網(wǎng)至所有商戶，等等?！袄辖址坏孛嬗芯坝^水系，景觀雕塑，室外地面鋪設(shè)了專門從南方收購來的古舊青石板，構(gòu)建了仿古街巷三條，近400米。”董建波告訴本刊記者。

“我們老街坊項目2011年11月通過了徐州市規(guī)劃委員會的審批，2011年12月1日舉行了開工典禮儀式。時任徐州市副市長孔海燕、時任云龍區(qū)區(qū)委書記王安順、時任云龍區(qū)區(qū)長陳靜，包括國資公司的負責(zé)人等都參加了典禮。此后，該項目在2010年、2011年、2012年連續(xù)成為徐州市政府城市建設(shè)重點工程。當(dāng)時有關(guān)部門對此非常重視，并且積極協(xié)調(diào)。”董建波回憶說，經(jīng)過兩年的建設(shè)，項目基本完工，并且于2014年部分街區(qū)試運營。期間，國資公司辦理了項目立項，規(guī)劃項目申報，原人防工程拆除申報等。

但令董建波不解的是，至今老街坊項目尚未辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。“因為沒有辦理相關(guān)許可證，所以這個項目至今還未通過相關(guān)部門驗收。這些證都得國資公司作為業(yè)主辦理，由云龍區(qū)政府協(xié)調(diào)各方關(guān)系，我們吾瑞公司是沒有資格辦的。我們當(dāng)時施工期間也曾將這一問題向政府提出來，但當(dāng)時合作都很默契，誰也沒想到會出現(xiàn)這樣的問題，甚至至今該項目的所有新建建筑都沒有房產(chǎn)證。”董建波向記者坦言：“當(dāng)年這個項目屬于招商引資項目，幾乎不少事情都是特事特辦，遇到問題就通過領(lǐng)導(dǎo)批條子解決，加之連續(xù)三年是市政府的重點工程，所以幾乎一路綠燈?！?/p>

在《徐州市2010年度城建重點工程計劃》中，記者發(fā)現(xiàn)，其中明確要求：“市各有關(guān)部門要積極推行部門會辦、聯(lián)辦等好的制度，切實減少辦事環(huán)節(jié)，簡化審批手續(xù)，縮短辦事時限，提高工作效率……所有建設(shè)項目的前期手續(xù)既要嚴(yán)格按基建程序辦理，又要想方設(shè)法加快速度，保證工程盡快開工?！?/p>

長期產(chǎn)權(quán)抵押，致企業(yè)經(jīng)營受阻

“之所以沒有辦理相關(guān)手續(xù)，就是因為早在2011年3月至2016年12月，國資公司已將該項目地塊的土地證以及房產(chǎn)證作為抵押，在中國建設(shè)銀行徐州分行貸款一億八千萬，此后在2016年12月26日注銷抵押；同時又在第二天，即2016年12月27日，將該項目地塊的土地證以及房產(chǎn)證作為抵押，在中國銀行徐州新城區(qū)支行貸款兩億，并且此次抵押約定期限直至2026年6月30日。”董建波告訴本刊記者。

董建波的這一說法，在一份徐州市云龍區(qū)政府發(fā)給徐州市消防支隊關(guān)于先行辦理老街坊·徐州老字號街區(qū)消防手續(xù)的函件中得了到證實。云龍區(qū)政府就相關(guān)項目手續(xù)問題表示：“該項目各項手續(xù)正在加快辦理，由于該地塊已由新城區(qū)國資公司抵押給銀行，導(dǎo)致無法辦理項目規(guī)劃許可證（目前，規(guī)劃手續(xù)已辦至憑解押后的土地證驗證即可領(lǐng)取規(guī)劃許可證，施工許可手續(xù)已辦至憑規(guī)劃許可證即可領(lǐng)取施工許可證）。”同時指出，“2011年11月，市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)審批同意該項目的規(guī)劃設(shè)計要點，市規(guī)劃局也同意該項目的總平面規(guī)劃?！辈⒈硎荆瑖Y公司會盡快辦理項目許可證，確保手續(xù)完備。

“2011年3月，該項目舊有房屋已經(jīng)拆除，土地平整工作已經(jīng)完成，不知道國資公司是怎么能憑借舊有房屋的房產(chǎn)證通過銀行的審核拿到貸款的，也不知道銀行當(dāng)時有沒有派人過來現(xiàn)場調(diào)查?！倍ú▽Υ吮硎静唤?，他向本刊記者坦言，第一次抵押從2011年開始，到2016年12月26日注銷，次日又被國資公司再次抵押，并且約定期限直至2026年6月30日?！叭绱说盅合氯ィ辖址豁椖康睦戏孔臃慨a(chǎn)證如果不注銷，那么老街坊項目的建設(shè)用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證將勢必一直辦不下來，新建建筑的房產(chǎn)證更是遙遙無期?！?/p>

“嚴(yán)格意義上講，到目前為止，該項目尚處于違法在建狀態(tài)，無法進行綜合驗收，以及歸檔領(lǐng)證?！倍úɑ貞浀溃?dāng)初吾瑞公司為該項目的規(guī)劃方案的通過做了大量的完善工作，為云龍區(qū)政府墊付部分拆遷戶的補償金，為新城國資確立的施工單位做了支付施工費用的承諾，并按照工程進度支付各項工程款項。此外，按照政府的要求招來了“兩來風(fēng)”“恒順醋業(yè)”“云龍山食品”“樊噲狗肉”等多家徐州老字號門店，并對部分商家進行了裝修補貼。

在出租門面時，吾瑞雖然有當(dāng)初與政府簽訂的租賃合同，但是由于缺乏正規(guī)手續(xù)，特別是沒有房產(chǎn)證，使得大型項目的招商帶來了很大的損失。董建波回憶說，吾瑞公司招商對接新東方教育培訓(xùn)機構(gòu)入駐本街區(qū)時，因無法提供真實合法手續(xù)而告終；2015年，吾瑞公司向銀行以租賃戶的租金作為還款來源申請貸款時，因出租房屋無真實合法手續(xù)而未能成功。

董建波

合同糾紛，政府將公司訴至法院

董建波告訴本刊記者說，2015年至2017年，國資公司連續(xù)三年向云龍區(qū)政府發(fā)函催交租金，云龍區(qū)政府也隨之發(fā)函給吾瑞公司催交租金?！拔夜净貜?fù)表示，盡快辦理項目建設(shè)合法手續(xù)，在手續(xù)未辦理前不應(yīng)按照合同交納租金，當(dāng)然可以酌情考慮繳納占用費，并且按此前的合同約定，新建房屋是不交納租金的。”

“當(dāng)時為了鼓勵我們新建房屋，在政府簽訂合同的時候，雙方已經(jīng)約定新建房屋在租賃期內(nèi)免租金?！倍úǜ嬖V本刊記者。

在云龍區(qū)人民政府與石浦公司簽訂《老市委大院原辦公區(qū)房屋租賃合同》中，記者發(fā)現(xiàn)，就租金問題的約定如下：起始租金為人民幣600萬，自租期第四年起（2015年10月1日）每三年遞增5%；乙方（石浦公司）因經(jīng)營需要，經(jīng)甲方（云龍區(qū)政府）同意并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后新增建房屋建設(shè)費用全部由乙方承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸國資公司所有，租期內(nèi)甲方免收乙方租金；租賃期滿后，乙方無條件移交給甲方，由甲方交付給國資公司。

“政府現(xiàn)在要求我們按照每年600萬的標(biāo)準(zhǔn)支付租金，并且按照規(guī)定繳納滯納金；但是合同明文約定新建房屋在租期內(nèi)免收租金。目前未拆除的老房屋只有約4000平方米，其余都是我們吾瑞公司自己新建房屋，即便是繳納租金也完全按照合同要求（22000平方米繳納600萬元一年的標(biāo)準(zhǔn)）計算。”董建波對此表示不解，他告訴記者，區(qū)政府現(xiàn)在認為當(dāng)初新建房屋建設(shè)“未經(jīng)云龍區(qū)政府同意并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，所以不能免租金”。

但是對于未經(jīng)政府同意的說法，董建波表示有異議，“雖然當(dāng)時確實這塊程序沒走到位，因為雙方當(dāng)時合作很順利，我們也沒想到會出現(xiàn)這些事。然而政府是知道新建房屋并且相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)是批準(zhǔn)的，況且在此期間一直很支持，多次協(xié)調(diào)相關(guān)事宜，而且我們的項目規(guī)劃是經(jīng)過市規(guī)委批準(zhǔn)的，且連續(xù)三年是徐州市城建重點工程計劃，政府不會不知道?！辈稍L期間，記者發(fā)現(xiàn)，國資公司與云龍區(qū)政府就工程進展中的相關(guān)事宜的確向有關(guān)部門發(fā)函并協(xié)助解決。

2017年6月，云龍區(qū)政府作為原告將吾瑞公司訴至云龍區(qū)法院，并且要求解除合同，返還原物，支付租金和滯納金等；或者提出繼續(xù)履行合同，吾瑞公司一次性支付完畢拖欠租金2902萬余元（暫計算至2018年3月6日）及滯納金，如未按合同支付租金，或有其他違反租賃合同或調(diào)解協(xié)議約定的行為，云龍區(qū)政府有權(quán)解除合同。后因管轄權(quán)異議，此案轉(zhuǎn)至徐州市銅山區(qū)法院。

不久，云龍區(qū)政府向法院提出訴前財產(chǎn)保全申請，銅山區(qū)法院于2018年3月29日下達民事裁定書，凍結(jié)了石浦公司吾瑞公司銀行存款3000萬元，或凍結(jié)、查封其價值相當(dāng)?shù)钠渌敭a(chǎn)，并凍結(jié)了吾瑞公司的基本賬戶，給公司的正常經(jīng)濟活動帶來了嚴(yán)重的影響。

“我們投入近兩個億，沒想到現(xiàn)在會成這個樣子，希望有一個公平、理性的處理方案，而非凍結(jié)賬戶，切斷收入來源；也希望各項手續(xù)能早日齊備?！倍úǜ嬖V記者，銅山區(qū)法院后來向老街坊項目租戶下達協(xié)助執(zhí)行通知書，要求所有租戶將租金交至法院指定賬戶?！耙虼藢?dǎo)致商戶拒絕向吾瑞公司繳納租金，同時租戶也并未將租金交至法院指定賬戶。由于租金無法收取，員工工資不能及時發(fā)放，加之我們的賬戶被凍結(jié)，即便是目前的水電以及維修費也是自己借錢，公司經(jīng)營已經(jīng)無法運作了?！?/p>