買房時(shí)遭遇限購令 產(chǎn)生糾紛如何解決

閆長祿

北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理公告》，即全面實(shí)施商辦類房產(chǎn)限購政策一年來，房山法院已經(jīng)審理由此產(chǎn)生糾紛的案件74件。通過整理分析此類糾紛產(chǎn)生的原因、解決辦法及注意事項(xiàng)，該院于近日遴選3個(gè)典型案例予以通報(bào)，以期收到維護(hù)商辦類房產(chǎn)市場秩序，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的目的。

案例1 買方喪失購房資格，要求退還首付怎么辦？

2017年3月12日，馬某通過簽訂合同購買孫某位于北京市房山區(qū)的辦公房屋一套，成交總價(jià)為185萬元。按照合同約定，孫某應(yīng)于當(dāng)年3月20日前辦理涉案房屋提前還款手續(xù)，并由孫某自籌全部解押款項(xiàng)。

合同簽訂當(dāng)日，馬某給付首付款49萬元。此后，孫某辦理了涉案房屋還款解押手續(xù)。

2017年3月26日，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，公告要求個(gè)人購買辦公類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：一是名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)信息；二是在申請(qǐng)購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。

馬某名下已有一套商品房，不具有購買“商辦類”項(xiàng)目的購房資格。因此，馬某要求解除房屋買賣合同，并要求孫某返還首付款。

孫某不同意解除合同，他認(rèn)為馬某雖然名下有房但可以通過自行努力克服。例如出售名下現(xiàn)有住房使自己具備購房資格，從而繼續(xù)履行合同。由于他已將首付款全部用于還款解押了，故只同意退還部分首付款。即使這樣，他也只能以支付高額利息的方式向他人借款。

為此，孫某提起反訴，要求馬某賠償其利息損失共計(jì)4萬元。

法院審理認(rèn)為，上述公告的出臺(tái)使馬某喪失購房資格，進(jìn)而導(dǎo)致其房屋買賣合同無法繼續(xù)履行。由于雙方簽訂的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，故應(yīng)解除合同。

鑒于不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤獬?，雙方均無過錯(cuò)，故孫某應(yīng)該退還馬某首付款49萬元。

由于孫某沒有舉證證明自己的實(shí)際損失情況，故對(duì)其同意部分退還首付款的意見不予采納。其要求馬某支付借款利息，同樣因沒有事實(shí)及法律依據(jù)，不予支持。

【法官說法】

本案具有一定的代表性。買方是個(gè)人且名下已有住房，公告出臺(tái)后其不再具備購買商辦類項(xiàng)目的資格，繼而要求解除合同并返還購房款。此前，買賣雙方均積極履行合同，賣方自籌款項(xiàng)清償了銀行借款，辦理了解押手續(xù)，雙方都沒有任何違約行為。

可是，限購政策的落實(shí)，必然導(dǎo)致房屋買賣合同因無法履行而解除。而合同的解除，就需要處理首付款返還及損失負(fù)擔(dān)等事宜?；陔p方對(duì)合同解除均沒有過錯(cuò)，本著公平原則，出賣方應(yīng)返還購房款。

案例2 買方喪失貸款資格，要求解除合同怎么辦？

2017年3月7日，張某購買于某位于北京市房山區(qū)某辦公類房產(chǎn)一套，成交價(jià)格127萬元。合同約定：買方于合同簽訂當(dāng)天支付定金3萬元，申請(qǐng)貸款35萬元，在房屋過戶前交納首付款92萬元。同時(shí)，雙方同意在房屋核驗(yàn)及購房資格審核通過后7日內(nèi)辦理該房產(chǎn)的貸款手續(xù)。

2017年3月21日，雙方約定共同辦理貸款手續(xù)。但貸款時(shí)，因賣方不同意在未收到首付款的情況下簽署首付款已交付確認(rèn)函，貸款未辦理成功。過了5天，限購公告發(fā)布，買方無法辦理銀行貸款，也無能力一次性支付全款，遂訴至法院要求解除購房合同、返還定金。

賣方辯稱，買方起訴的真實(shí)原因是沒有能力付款，無法繼續(xù)履行合同。購房調(diào)控政策雖對(duì)購房人貸款進(jìn)行限制，但其可通過自籌款項(xiàng)來解決。

法院審理認(rèn)為，涉案房屋屬于調(diào)控范疇。因涉案合同明確約定部分購房款以貸款方式支付，故調(diào)控政策對(duì)本案合同的履行確實(shí)產(chǎn)生影響。由于賣方不能證明買方有充分的履行能力，故應(yīng)認(rèn)定調(diào)控政策已經(jīng)達(dá)到足以影響買方履行能力的程度。

買賣雙方簽訂合同距離調(diào)控政策的頒布僅19天，根據(jù)存量房屋買賣合同的交易流程，合同簽訂后還需要進(jìn)行房屋核驗(yàn)和購房資質(zhì)審核并辦理網(wǎng)簽手續(xù)后才能辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)，而銀行貸款審批也需要一定的周期。所以，難以認(rèn)定本案合同受調(diào)控政策的影響，系因一方當(dāng)事人的原因致使合同處于遲延履行狀態(tài)。

由于買賣雙方均不構(gòu)成違約，所以，法院判決解除雙方購房合同并由賣方返還定金。

【法官說法】

房地產(chǎn)調(diào)控政策具有公共政策的性質(zhì)。如果買受人確實(shí)因?yàn)檎{(diào)控政策不能按預(yù)期辦理按揭貸款，依據(jù)公平原則，其要求解除合同的訴訟請(qǐng)求應(yīng)得到支持，同時(shí)出賣人應(yīng)退還定金和已付購房款。

但是，如果出賣人能夠證明買受人有充分履約能力，買受人不得以此為由解除合同。如果房屋買賣合同依據(jù)約定期限能夠?qū)嶋H履行，而因一方當(dāng)事人原因致使合同處于遲延履行狀態(tài)，在此期間由于調(diào)控政策導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)承擔(dān)合同不能履行的違約責(zé)任。

案例3 限購導(dǎo)致合同解除，買方追要居間費(fèi)怎么辦？

2017年3月18日，趙某（買受方）、賈某（出賣方）與北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（居間方）簽訂存量房屋買賣居間合同，約定出賣方與買受方同意居間方就房屋買賣事宜提供有償居間服務(wù)。

同日，買賣雙方就購房事宜達(dá)成一致并簽訂合同，約定趙某購買賈某位于北京市房山區(qū)某商業(yè)辦公樓房產(chǎn)一套，總價(jià)款197萬元，趙某擬申請(qǐng)貸款110萬元。

合同簽訂后，趙某向中介公司支付了3萬元居間費(fèi)。然而，由于上述公告出臺(tái)，趙某因不能辦理貸款無法繼續(xù)履行合同。趙某與賈某私下協(xié)商一致解除了房屋買賣合同。

此后，趙某訴至法院要求解除居間合同并退還居間服務(wù)費(fèi)。

中介公司表示，趙某與賈某經(jīng)其居間服務(wù)已經(jīng)簽訂房屋買賣合同，其已履行合同義務(wù)。雖然趙某與賈某房屋買賣合同已經(jīng)解除，但居間服務(wù)合同并未解除。如果有違約方的話，由違約方支付居間費(fèi)。如果沒有違約方，買賣雙方也需要支付必要的費(fèi)用。

法院審理認(rèn)為，趙某因限購政策不能辦理貸款且其沒有全款支付能力，這必然導(dǎo)致房屋買賣合同無法履行。如此一來，居間服務(wù)合同的合同目的就無法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)予解除。

本案中，買賣雙方及中介公司對(duì)合同的解除都沒有過錯(cuò)，且中介公司已經(jīng)向趙某履行了促成訂立房屋買賣合同的義務(wù)，在此過程中付出了人力、物力、財(cái)力等，支出了必要的費(fèi)用。因此，趙某應(yīng)負(fù)擔(dān)中介公司支出的必要費(fèi)用。根據(jù)公平原則、合同約定及具體履行情況，判決中介公司退還趙某居間費(fèi)2.5萬元。

【法官說法】

二手房房屋買賣大多是通過房屋中介機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)完成的。居間服務(wù)合同應(yīng)明確約定買賣雙方及居間方的權(quán)利義務(wù)、居間費(fèi)數(shù)額、居間費(fèi)承擔(dān)方。居間方指導(dǎo)、撮合雙方簽訂房屋買賣合同，就已經(jīng)完成了最主要的居間義務(wù)。即使買賣雙方在后續(xù)履行過程中發(fā)生爭議，雙方協(xié)商或者由法院判決解除合同，一般情況下居間方依然會(huì)按照約定收取居間費(fèi)。

本案中，買方因無法辦理銀行貸款導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同，在買賣雙方已解除買賣合同的情況下，如果居間方依然按約定收取居間費(fèi)對(duì)負(fù)擔(dān)方明顯不公平，故應(yīng)退還部分服務(wù)費(fèi)。

（摘自《勞動(dòng)午報(bào)》）