屋主墜樓已10年，必須告知買(mǎi)房者嗎？

劉愛(ài)武 劉文輝

北京小伙兒柏慶怎么也沒(méi)有想到，千挑萬(wàn)選花費(fèi)數(shù)百萬(wàn)元買(mǎi)來(lái)的二手房，卻發(fā)生過(guò)屋主墜樓事件，而自己是準(zhǔn)備做婚房的，柏慶認(rèn)為賣(mài)房者構(gòu)成欺詐；賣(mài)房者賈維春老太也想不通，房屋出售日期和高墜事件發(fā)生時(shí)間已相隔10年，自己不可能主動(dòng)提起舊日傷心事，怎么就變成欺詐了？！是否構(gòu)成欺詐？錢(qián)房已兩清該如何處理？北京市海淀區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)海淀法院）對(duì)一起“兇宅”引發(fā)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案作出的判決，對(duì)上述問(wèn)題給予了明確的回答。

買(mǎi)婚房卻是“兇宅”

柏慶出生于1988年，原來(lái)與父母共同居住在海淀區(qū)某小區(qū)305號(hào)房屋內(nèi)。隨著時(shí)間的推移，柏慶到了適婚年齡，其父母考慮購(gòu)買(mǎi)一套房屋作為其婚房使用。對(duì)本小區(qū)地勢(shì)、服務(wù)等的認(rèn)可以及更方便父母子女間的相互照顧，柏慶及其父母預(yù)備就在本小區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套二手房，并委托北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鏈家公司）幫助留意合適房源，后果然在同一小區(qū)選中了賈維春為房主的718號(hào)房屋。

2014年3月26日，柏慶在鏈家公司安排下，與賈維春就718號(hào)房屋買(mǎi)賣(mài)事宜簽訂了《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定由柏慶以628萬(wàn)元的總價(jià)購(gòu)買(mǎi)賈維春名下的718號(hào)房屋。同日，柏慶、賈維春、鏈家公司還就718號(hào)房屋事宜簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，對(duì)718號(hào)房屋買(mǎi)賣(mài)事宜的定金、首付款、權(quán)屬轉(zhuǎn)移等事項(xiàng)進(jìn)行了具體約定。后柏慶與賈維春還就718號(hào)房屋買(mǎi)賣(mài)事宜簽署了合同編號(hào)為××的網(wǎng)簽合同。

合同簽訂后，柏慶、賈維春均按照合同約定執(zhí)行。柏慶于2014年5月28日取得了718號(hào)房屋的所有權(quán)證書(shū)，并為此支付了契稅48600元、土地出讓金1566元、房屋登記費(fèi)80元。另，柏慶還向鏈家公司支付了服務(wù)費(fèi)138160元，向北京中融信擔(dān)保有限公司支付服務(wù)費(fèi)18840元，以上居間代理費(fèi)共計(jì)157000元，還向北京某大學(xué)交納了2014年至2015年度的取暖費(fèi)3012元。截至2014年6月9日，柏慶向賈維春付清了718號(hào)房屋的全部購(gòu)房款628萬(wàn)元。次日，賈維春也如約向柏慶交付了718號(hào)房屋。

拿到房屋鑰匙后，柏慶及其家人十分開(kāi)心。當(dāng)他們來(lái)到自己已經(jīng)是房主的718號(hào)房屋時(shí)，卻從鄰居口中聽(tīng)到了一個(gè)意外的消息：此房曾經(jīng)發(fā)生過(guò)自殺事件，不吉！柏慶心里萬(wàn)分驚訝。后向多位鄰居打聽(tīng)，并到北京某大學(xué)保衛(wèi)處了解，確認(rèn)了賈維春之夫王某于2005年11月24日凌晨自718號(hào)房屋墜樓死亡，排除刑嫌。

718號(hào)房屋確曾發(fā)生過(guò)非正常死亡事件！柏慶得知相關(guān)情況后，立即告知了鏈家公司，鏈家公司聯(lián)系賈維春了解相關(guān)情況，賈維春剛開(kāi)始含糊其辭，后不得不承認(rèn)了該自殺事件的存在。柏慶提出，如果他事先知道這個(gè)房子死過(guò)人，他是無(wú)論如何不會(huì)購(gòu)買(mǎi)的；何況他是要作婚房的，這樣的房子太不吉利了。他說(shuō)，他是在不知情的情況下被誤導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)了這個(gè)房屋，要求退給原房主。賈維春死活不同意，一口咬定有效合同已經(jīng)執(zhí)行完畢，錢(qián)房?jī)汕?，沒(méi)有再退房的道理。

訴欺詐要求退房

此時(shí)的718號(hào)房屋，成了一個(gè)燙手山芋，住了肯定窩心，不住不可能一直閑置這么昂貴的房子，何況有限的錢(qián)還要用于購(gòu)買(mǎi)其他房屋，只有退房一條路！僵持了一段時(shí)間，柏慶向海淀法院提起訴訟，請(qǐng)求判決撤銷(xiāo)他與賈維春簽署的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，賈維春返還柏慶支付的購(gòu)房款628萬(wàn)元并給付利息，賈維春賠償柏慶已支付的各項(xiàng)費(fèi)用21萬(wàn)多元并給付利息損失，鏈家公司承擔(dān)連帶責(zé)任。

海淀法院依法公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。

柏慶認(rèn)為，在看房和簽約時(shí)，柏慶都明確告知賈維春購(gòu)買(mǎi)房屋系用作婚房，不能有非正常死亡事件，不能是兇宅。賈維春明確回答沒(méi)有發(fā)生過(guò)非正常死亡事件，不是兇宅?；诖耍貞c才購(gòu)買(mǎi)了718號(hào)房屋。賈維春作為718號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)人及死者的妻子，是明知該房屋存在非正常死亡事件的，對(duì)于該重大事項(xiàng)，其應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)予以告知和披露，但其故意隱瞞該重大事項(xiàng)，其行為已構(gòu)成欺詐，并使柏慶在違背真實(shí)意思的情況下簽訂了合同，故雙方簽署的相關(guān)合同應(yīng)當(dāng)依法予以撤銷(xiāo)，并由賈維春及鏈家公司承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

賈維春不同意柏慶的全部訴訟請(qǐng)求，理由是：第一，雙方簽訂的有關(guān)718號(hào)房屋的合同是雙方真實(shí)意思表示，手續(xù)齊全，不存在安全隱患，且合同已經(jīng)履行完畢，沒(méi)有法定可撤銷(xiāo)的理由。第二，柏慶在購(gòu)房時(shí)，并未對(duì)房屋提出特別要求，也未主動(dòng)向賈維春詢(xún)問(wèn)房屋的歷史情況，鏈家公司也沒(méi)有進(jìn)行詢(xún)問(wèn)。第三，賈維春主觀認(rèn)為718號(hào)房屋并不屬于兇宅范圍，高墜事件發(fā)生在室外，不會(huì)對(duì)人的心理產(chǎn)生影響，且房屋出售日期和高墜事件發(fā)生時(shí)間已隔10年，賈維春在自住和出租期間，從未給使用人的正常生活造成影響，故賈維春認(rèn)為在柏慶及鏈家公司沒(méi)有主動(dòng)詢(xún)問(wèn)的情況下，其對(duì)此不具有披露義務(wù)，且此事件本身對(duì)賈維春有心理創(chuàng)傷，按照常人思維，也不愿主動(dòng)向他人講述此事件，賈維春不存在故意不向柏慶告知該高墜事件的主觀意圖，不構(gòu)成欺詐。第四，柏慶也在同小區(qū)居住，柏慶及其父母對(duì)于高墜事件也應(yīng)當(dāng)是明知的，至于柏慶結(jié)婚與否，與此事件也無(wú)必然關(guān)系，柏慶不能將不能結(jié)婚的責(zé)任推到房屋上來(lái)，且柏慶所稱(chēng)的此事件會(huì)影響其心理，這是一種封建迷信思想，不應(yīng)得到法律支持。

柏慶自認(rèn)在購(gòu)買(mǎi)718號(hào)房屋之前，其與父母共同居住在與718號(hào)房屋所在小區(qū)為同一小區(qū)的305號(hào)房屋內(nèi)，但其主張?jiān)谫?gòu)買(mǎi)718號(hào)房屋前并未知曉該房屋所發(fā)生的高墜死亡事件，直到接收該房屋后才知曉，且因該房屋系用作婚房，他也并未實(shí)際使用該房屋。

鏈家公司辯稱(chēng)，鏈家公司對(duì)柏慶要求其承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請(qǐng)求不予認(rèn)可，理由是其在提供居間服務(wù)過(guò)程中不存在過(guò)錯(cuò)。對(duì)于柏慶主張的其他訴訟請(qǐng)求，鏈家公司沒(méi)有異議。

法院查明，鏈家公司在鏈家在線網(wǎng)站上公開(kāi)承諾，經(jīng)北京鏈家公司居間成交的二手房，如在該房屋本體結(jié)構(gòu)內(nèi)曾發(fā)生過(guò)自殺、他殺、意外死亡事件，且鏈家未盡到信息披露義務(wù)的，鏈家將對(duì)購(gòu)房人進(jìn)行補(bǔ)償，最高至原價(jià)回購(gòu)，其承諾細(xì)則中載明的申請(qǐng)補(bǔ)償?shù)谋貍錀l件為：1.兇宅事件是在簽約前發(fā)生的；2.適用于經(jīng)北京鏈家居間成交的二手房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)；3.鏈家僅對(duì)該宗二手房所涉及的出售人取得該房屋產(chǎn)權(quán)后發(fā)生的兇宅事件承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任，在其取得產(chǎn)權(quán)之前發(fā)生的，鏈家沒(méi)有調(diào)查能力；4.該宗二手房交易中，北京鏈家未做到對(duì)兇宅信息向客戶(hù)的如實(shí)披露；5.客戶(hù)應(yīng)在簽約后一年內(nèi)向北京鏈家提出補(bǔ)償申請(qǐng)；6.有警方證明交易房屋本體結(jié)構(gòu)內(nèi)確曾發(fā)生自殺、他殺、意外死亡的兇宅事件的；7.如客戶(hù)對(duì)該兇宅信息已經(jīng)知情的，鏈家將不承擔(dān)補(bǔ)償。同時(shí)載明的補(bǔ)償方案為：1.全額退還所收的居間服務(wù)費(fèi)；2.除全額退還所收居間服務(wù)費(fèi)外，北京鏈家最高限度將按照購(gòu)買(mǎi)時(shí)的原價(jià)進(jìn)行回購(gòu)。柏慶因保全鏈家公司網(wǎng)頁(yè)承諾內(nèi)容，向北京市國(guó)信公證處支付了公證費(fèi)1000元。

>>此時(shí)的718號(hào)房屋，成了一個(gè)燙手山芋，住了肯定窩心，不住不可能一直閑置這么昂貴的房子。

法院判退房賠款

海淀法院審理后認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，一方以欺詐的手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)。本案中，當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，如實(shí)披露與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)。而根據(jù)本案查明的事實(shí)，可以確認(rèn)718號(hào)房屋在柏慶與賈維春簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》等相關(guān)協(xié)議之前，確實(shí)發(fā)生過(guò)賈維春之夫王某自718號(hào)房屋墜樓死亡的事實(shí)，王某雖未在718號(hào)房屋內(nèi)死亡，但鑒于其系自718號(hào)房屋中墜樓死亡，該非正常死亡事件與718號(hào)房屋仍存在較大的關(guān)聯(lián)性。因此，718號(hào)房屋屬于傳統(tǒng)習(xí)俗認(rèn)知的“兇宅”范疇。雖然“兇宅”概念并不影響房屋的實(shí)際使用價(jià)值，但對(duì)于普通民眾而言，該情形卻會(huì)對(duì)居住人的心理產(chǎn)生重大影響，此應(yīng)屬與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)。對(duì)該事實(shí)，賈維春作為房屋出售人，其在締約過(guò)程中負(fù)有向房屋買(mǎi)受人柏慶如實(shí)予以告知的義務(wù)。賈維春有關(guān)其對(duì)此不負(fù)有告知義務(wù)的答辯意見(jiàn)，缺乏法律依據(jù)，本院不予采信。賈維春雖抗辯柏慶及其父母均在718號(hào)房屋所在同一小區(qū)內(nèi)生活，其應(yīng)當(dāng)知曉718號(hào)房屋發(fā)生過(guò)高墜死亡事件的意見(jiàn)，但鑒于柏慶及其父母所住305號(hào)房屋與718號(hào)房屋在地理位置上并非屬于同一樓宇，在沒(méi)有其他充分證據(jù)予以佐證的情形下，僅因存有居住在同一小區(qū)的事實(shí)，亦不足以證明柏慶對(duì)718號(hào)房屋發(fā)生過(guò)高墜死亡事件應(yīng)為明知狀態(tài)。綜上，在柏慶沒(méi)有明確意愿表明其愿意購(gòu)買(mǎi)“兇宅”的情形下，賈維春未將上述重大事實(shí)如實(shí)告知柏慶，導(dǎo)致其違背真實(shí)意思表示，與賈維春簽訂了有關(guān)買(mǎi)賣(mài)合同，賈維春的行為已構(gòu)成了欺詐。因此，本案所涉合同，符合法定撤銷(xiāo)要件，依法應(yīng)予以撤銷(xiāo)。

根據(jù)法律規(guī)定，合同被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，合同被撤銷(xiāo)后，賈維春應(yīng)向柏慶返還已收取的購(gòu)房款，并協(xié)助柏慶將718號(hào)房屋權(quán)屬登記恢復(fù)至其個(gè)人名下，且如前所述，賈維春未盡到相應(yīng)告知義務(wù)，其存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

關(guān)于鏈家公司是否應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任問(wèn)題，海淀法院認(rèn)為，鑒于本案為房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，而柏慶提交的鏈家公司關(guān)于兇宅篩選及補(bǔ)償機(jī)制的承諾，系鏈家公司在其公司網(wǎng)站上向不特定購(gòu)房人作出的承諾，并非在本案所涉的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確作出，故有關(guān)鏈家公司是否需承擔(dān)賠償責(zé)任問(wèn)題，與本案不屬于同一法律關(guān)系。因此，柏慶要求鏈家公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，缺乏合同和法律依據(jù)，本院不予支持。

在此前提下，有關(guān)柏慶主張的損失項(xiàng)目中，購(gòu)房款所對(duì)應(yīng)的利息損失、契稅、土地出讓金、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、居間代理、取暖費(fèi)系其合理?yè)p失，法院予以確認(rèn)，但有關(guān)契稅、土地出讓金、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、居間代理費(fèi)所對(duì)應(yīng)的利息損失，不屬于損失范疇，本院不予確認(rèn)。關(guān)于公證費(fèi)，該費(fèi)用系柏慶用于保全有關(guān)鏈家公司證據(jù)所支出，不屬于本案損失范圍，本院不予確認(rèn)。

綜上所述，海淀法院判決如下：撤銷(xiāo)案涉合同，賈維春于本判決生效后七日內(nèi)向柏慶返還購(gòu)房款628萬(wàn)元及利息并賠償相應(yīng)損失。在履行上述全部義務(wù)后十日內(nèi)，協(xié)助柏慶將位于北京市海淀區(qū)某小區(qū)718號(hào)房屋的權(quán)屬登記恢復(fù)變更至賈維春名下，因此所需稅費(fèi)，由賈維春負(fù)擔(dān)。

賈維春不服，向北京市第一中級(jí)人民法院提起上訴。北京市第一中級(jí)法院審理后認(rèn)為，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。在訂立合同過(guò)程中雙方均應(yīng)如實(shí)將與訂立合同有關(guān)的重要事項(xiàng)提供給合同相對(duì)方。在本案的房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，出賣(mài)人理應(yīng)將與房屋有關(guān)的重要信息特別是對(duì)影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立與否或者對(duì)合同訂立的條件產(chǎn)生重大影響的信息，真實(shí)、及時(shí)地向買(mǎi)受人披露。然而，賈維春作為出賣(mài)人在訂立合同時(shí)并未告知柏慶718號(hào)房屋曾發(fā)生過(guò)王某自該房屋墜樓死亡的不幸事件。本院認(rèn)為，無(wú)論從買(mǎi)受人柏慶購(gòu)買(mǎi)該房屋作為“婚房”使用的目的分析，還是以一般購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)心理考量，718號(hào)房屋曾發(fā)生過(guò)的不幸事件均系影響買(mǎi)受人訂立房屋購(gòu)買(mǎi)合同的重大事項(xiàng)。賈維春作為出賣(mài)人未將該信息披露給柏慶，亦未提供充分證據(jù)證明柏慶在購(gòu)房時(shí)已知悉該信息，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。一審法院據(jù)此判令賈維春賠償柏慶相關(guān)利息損失、契稅、土地出讓金、房屋登記費(fèi)、居間代理費(fèi)、取暖費(fèi)損失，具備事實(shí)及法律依據(jù)。法院最終判決：駁回上訴，維持原判。