房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟如何協(xié)調(diào)發(fā)展

賈鵬

【摘要】房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟新的發(fā)動機，但過快過熱的局面也導(dǎo)致與市場經(jīng)濟發(fā)展不協(xié)調(diào)。本文首先分析房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的意義，然后系統(tǒng)論述當(dāng)前存在的不協(xié)調(diào)問題，對兩者如何協(xié)調(diào)發(fā)展提出自己的想法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟 市場經(jīng)濟 發(fā)展 協(xié)調(diào)

我國經(jīng)濟發(fā)展嚴(yán)重不平衡，經(jīng)濟圈集中于東南沿海地區(qū)，形成珠三角經(jīng)濟圈，長三角經(jīng)濟圈以及環(huán)渤海經(jīng)濟圈，人口在這上述三個區(qū)域不斷聚集，造成房產(chǎn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，房價居高不下。由于人們對房屋的需求不斷增加，但是房源有限，政府不斷出臺調(diào)控政策，進而推動著土地價格的上漲和房價的上漲，從而產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫。為了避免泡沫的產(chǎn)生，就要尋找到房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟共同發(fā)展的協(xié)調(diào)方法。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的意義

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟飛速發(fā)展，推動著市場經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展。加強房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)性，對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在的問題進行解決，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所存在的風(fēng)險進行研究，從而保障房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，提升了我國的國民收入總值，保障了我國市場經(jīng)濟的持續(xù)上升，促進了經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)濟效益和社會效益，這是其他行業(yè)短時間內(nèi)所無法替代的。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，在一定程度上能夠解決人們就業(yè)問題，房地產(chǎn)經(jīng)濟的不斷壯大，為人們提供了大量的就業(yè)崗位，緩解了社會中存在的就業(yè)難的問題。實現(xiàn)房地產(chǎn)穩(wěn)固發(fā)展的同時，解決了社會發(fā)展過程中所存在的問題。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟發(fā)展的不協(xié)調(diào)問題

目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展仍然存在著很多問題，房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟之間還存在著不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)的價格與價值背離，房地產(chǎn)價格與價值相背離會引發(fā)強烈的市場波動，房子帶動了很多行業(yè)，對中國經(jīng)濟的作用非常大，房地產(chǎn)已經(jīng)成了中國經(jīng)濟的支撐，已經(jīng)到了無可替代地步。但我們只看見了房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻，卻無視房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的長遠(yuǎn)負(fù)面影響是非常危險的。隨著房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，對經(jīng)濟的副作用已經(jīng)開始逐漸顯現(xiàn)：

（一）創(chuàng)新乏力，制造業(yè)全球競爭力不斷下降

由于房地產(chǎn)創(chuàng)造了無數(shù)的財富神話，整個社會的人力、資金、資源大量集中到房地產(chǎn)。炒房賺的錢比創(chuàng)新多的多。中興芯片危機就是最好的證明，中國高科技和美、歐、日的差距不是縮小，而是在加大，通過這次教訓(xùn)希望政府能做到認(rèn)清自己，正視差距，努力追趕，爭取早一日“掌握核心科技”，而不是只盯住土地財政，一門心思掙快錢。

（二）債務(wù)不斷增加

短短幾年時間，銀行貸款余額就比過去幾十年多了幾十倍。很多人不僅耗盡了幾代人的積蓄，而且背負(fù)了幾十年的債務(wù)。政府、企業(yè)、個人的債務(wù)以前所未有的速度增加。而且每年不斷加速，其中以個人債務(wù)增長速度最快。

（三）資產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，金融風(fēng)險加大

中國房價已經(jīng)無法通過出租收回投資了，只能靠博傻游戲獲利。很多人買房以后既不自住也不出租，完全靠房價上漲獲利。不管是用房價收入比、租售比等衡量房價都已經(jīng)很離譜了。房價上漲什么問題都會被掩蓋，但房價一旦大幅下跌，金融風(fēng)險就會顯現(xiàn)。房價越高風(fēng)險實際越大。中國一線城市的房價實際已經(jīng)超出了大部分人的購買力了。

（四）房地產(chǎn)搶占了其他行業(yè)的需求，導(dǎo)致其它行業(yè)發(fā)展緩慢

盡管房地產(chǎn)帶動了很多產(chǎn)業(yè)，解決了很多就業(yè)。但卻也導(dǎo)致其他行業(yè)的衰退。道理很簡單，買房的錢花費多了，其他方面的花費就會減少，就會導(dǎo)致其他行業(yè)的衰退。對整個經(jīng)濟來說，房地產(chǎn)實際只是搶占了其他需求而已。

（五）地財政過度依賴

政府對土地財產(chǎn)越來越依賴，但土地財政誰都知道是不可持續(xù)的。因為這樣大規(guī)模的建房本身也是不可持續(xù)的。政府對土地財政依賴越大，和房地產(chǎn)的關(guān)系就越暖昧。

單純的強調(diào)房地產(chǎn)對經(jīng)濟的短期作用，而忽視了房地產(chǎn)對經(jīng)濟真正形成的危害和長遠(yuǎn)的副作用，這是極其危險的。維持和推高房價實際是殺雞取卵，如同我們在建造世界上前所未有的巨大的經(jīng)濟堰塞湖。短暫的經(jīng)濟繁榮過后，我們終將付出慘痛的代價！

1.價格與價值背離引發(fā)市場波動

遵循市場規(guī)律是市場經(jīng)濟發(fā)展的根本特征。房地產(chǎn)經(jīng)濟在創(chuàng)造國內(nèi)收入的同時，也存在一定的價格和價值背離的問題。價格圍繞價值上下波動是正常的，但價格過于偏離價值，就會引發(fā)購買行為的波動。從近年來房地產(chǎn)市場價格走勢來看，用“一路攀升”評價并不過分。如果屬于供不應(yīng)求的結(jié)果，是符合市場經(jīng)濟規(guī)律的。然而受到炒房團、開發(fā)商非法占地等因素的影響而造成價格增速過快，這與市場經(jīng)濟持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)是有所偏離的。

2.泡沫經(jīng)濟帶來的市場波動

房地產(chǎn)經(jīng)濟在持續(xù)創(chuàng)造收入的同時，也存在著泡沫經(jīng)濟的問題。價格增長越快，價格與價值背離越多，泡沫經(jīng)濟的風(fēng)險越大。房地產(chǎn)信貸在銀行信貸業(yè)務(wù)中占據(jù)著相當(dāng)比例，一旦發(fā)生資金鏈嚴(yán)重斷裂的行業(yè)經(jīng)濟問題，銀行勢必會受到損失，其他行業(yè)也會受到不同程度的影響，市場經(jīng)濟秩序的維護更加困難。

3.節(jié)能環(huán)保的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略顯現(xiàn)不足

房地產(chǎn)經(jīng)濟建設(shè)與低碳經(jīng)濟有著緊密的關(guān)聯(lián)。大量土地資源的占用，如果不能以低碳住宅、環(huán)保住宅作為回報，顯然與市場經(jīng)濟發(fā)展的步調(diào)是不一致的。但目前低碳、環(huán)保住宅的占比仍然不高，開發(fā)數(shù)量有限。

三、解決房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的措施

（一）加強政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理和金融支持力度

為了確保房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟能夠協(xié)調(diào)發(fā)展，政府需要對房地產(chǎn)經(jīng)濟的金融方面進行管理和監(jiān)督，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各個過程進行監(jiān)管。保障銀行的資金能夠合理、科學(xué)、有效的利用起來。政府對于銀行應(yīng)進行創(chuàng)新和改革，對傳統(tǒng)借貸模式進行創(chuàng)新與完善，保證房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)時風(fēng)險率的降低，從而降低金融風(fēng)險。

18年央行再次降低存款準(zhǔn)備金率，降準(zhǔn)的直接效應(yīng)就在于銀行的可用資金會增加，這樣會直接帶來流動性的增強和資金成本的降低，所以對于各類銀行來說未來在貸款等領(lǐng)域的自有度會上升，同時對于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支持力度也會加大。

從房地產(chǎn)市場的角度看，當(dāng)前也開始面臨了一些資金面收緊的風(fēng)險，尤其是銀行貸款等方面確實是收緊了。所以類似的政策顯然能夠緩解房地產(chǎn)資金面不足的風(fēng)險?？紤]到近期國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，本身來說是略顯悲觀，但此次央行降準(zhǔn)政策，有助于實現(xiàn)更為寬松的房貸環(huán)境。

近期各地關(guān)于引進人才的政策頻出，于房地產(chǎn)商而言，人才引進從側(cè)面撕開了限購的口子。說明地方政府對樓市的調(diào)控由限購從嚴(yán)到政策支持的轉(zhuǎn)變，努力維持房價平穩(wěn)上漲。

（二）推動房地產(chǎn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，促進綠色智能城市建設(shè)

建筑業(yè)正在從過去粗放式發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級。當(dāng)前，以BIM建筑信息模型）技術(shù)、大數(shù)據(jù)技術(shù)、移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等為代表的信息技術(shù)正成為推動建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級高質(zhì)量發(fā)展的重要動力。據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年第四季度，全國已有1265個工程項目應(yīng)用了BIM技術(shù)。同時，將大數(shù)據(jù)、云計算、物聯(lián)網(wǎng)、BIM等先進技術(shù)應(yīng)用到施工現(xiàn)場而形成的“智慧工地”方興未艾。這些信息技術(shù)的綜合應(yīng)用和智慧居住區(qū)一樣，讓傳統(tǒng)的建筑工地?zé)ㄈ灰恍?，成為一個以人為本的智慧場所。

房地產(chǎn)同樣借助這些新技術(shù)在開發(fā)中進行創(chuàng)新，建筑多功能綜合性地產(chǎn)，開發(fā)擁有娛樂休閑場所、大型商場、酒店、辦公寫字樓等綜合型智能住宅區(qū)，像萬科打造的智慧社區(qū)正在成為行業(yè)的標(biāo)桿。

隨著人們對環(huán)境保護的關(guān)注，開發(fā)環(huán)保型房地產(chǎn)理念是我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展方向，以此來實現(xiàn)我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。為了保證環(huán)保型房地產(chǎn)的順利開發(fā)，政府應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)的節(jié)能措施和環(huán)保措施進行強制管理，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。通過環(huán)保材料構(gòu)建環(huán)保節(jié)能型住宅，擴大植物造林面積，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的綠色環(huán)保。對購買環(huán)保住宅的用戶實行優(yōu)惠政策，擴大購買人數(shù)，增強購買需求。政府加大對低碳、環(huán)保的房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)管力度，對開發(fā)環(huán)保型建筑的開發(fā)商進行獎勵。通過對貸款利率的調(diào)整來改善傳統(tǒng)開發(fā)模式，杜絕能源浪費，改善環(huán)境污染現(xiàn)象，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的長期發(fā)展。通過杠桿原理支持房地產(chǎn)經(jīng)濟進行轉(zhuǎn)型。通過政府新出臺政策鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)投資發(fā)展智能性建筑，在開發(fā)過程中，給予開發(fā)商優(yōu)惠政策，鼓勵開發(fā)商建設(shè)智能型住宅，從而改變房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展模式。推崇開發(fā)商開發(fā)智能環(huán)保的建筑的同時，促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的良性發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。

（三）準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)發(fā)展方向，降低房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗，關(guān)鍵在定位。定位就是對具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目在詳細(xì)的房地產(chǎn)市場調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，有目的性、有選擇性、有針對性地選定目標(biāo)市場，確定消費群體，明確項目檔次，設(shè)計建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

1、根據(jù)產(chǎn)品特色定位

以房地產(chǎn)產(chǎn)品特色進行定位，如某辦公用房強調(diào)所外的區(qū)域優(yōu)勢和優(yōu)良的物業(yè)管理；住宅小區(qū)則突出結(jié)構(gòu)合理，設(shè)施配套，功能齊全，環(huán)境優(yōu)雅。

2、根據(jù)利益定位

這種定位方法注重強調(diào)消費者的利益，如有的房地產(chǎn)產(chǎn)品定位側(cè)重于“經(jīng)濟實惠”、“價廉物美”，有的側(cè)重于“增值快速”、“坐擁厚利”，而有的強調(diào)“名流氣派”、“高檔享受”。

3、根據(jù)使用者定位

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者們常常試圖把他們的產(chǎn)品指引經(jīng)適當(dāng)?shù)氖褂谜呋蚰硞€分市場，以便根據(jù)該分市場的看法創(chuàng)建恰當(dāng)?shù)男蜗?，如有些企業(yè)把普通住宅定位于“工薪階層理想的選擇”。

4、根據(jù)竟?fàn)幮枰ㄎ?/p>

如果企業(yè)所選擇的目標(biāo)市場已有超強勁的競爭對手，則可以根據(jù)競爭需要進行定位，一般有兩種策略。

與理有競爭者并存。就是將自己的產(chǎn)品位置確定在現(xiàn)有的竟?fàn)幃a(chǎn)品的旁邊，從實踐看，一些實力不太雄厚的中小房地產(chǎn)企業(yè)大多選用。采用這種策略必須具有兩個條件：首先目標(biāo)市場區(qū)域內(nèi)有一定量還未得到滿足的需求；其次，企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品要有一定的競爭實力，要能與竟?fàn)帉κ窒嗫购狻?/p>

逐步取代現(xiàn)有竟?fàn)幷?，就是將競爭者趕出原有位置并取而代之，占有他們的市場份額。主要為實力雄厚的房地產(chǎn)大企業(yè)所選用。同樣必須具備兩個條件：首先新開發(fā)的產(chǎn)品必須顯優(yōu)于現(xiàn)有的產(chǎn)品；其次，企業(yè)必須做大量的宣傳推銷工作，以沖淡對原有產(chǎn)品的印象和好感。

事實上，許多房地產(chǎn)企業(yè)進行市場定位的依據(jù)往往并不是一個，而是多個結(jié)合使用，因為作為市場定位所體現(xiàn)的企業(yè)及其產(chǎn)品的形象必須是一個多維的、豐富的立體。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的定位風(fēng)險包含建筑產(chǎn)品質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境品質(zhì)定位以及項目產(chǎn)品的定位所存在的風(fēng)險。定位風(fēng)險要根據(jù)相關(guān)資料，嚴(yán)格進行項目經(jīng)濟技術(shù)分析和市場調(diào)查，并且對資料內(nèi)容進行分析和研究，保證其嚴(yán)謹(jǐn)性。

通過風(fēng)險評估、風(fēng)險評價及評價房地產(chǎn)開發(fā)商等方面的有效管理，實現(xiàn)項目風(fēng)險管理。有效控制出現(xiàn)風(fēng)險的可能，對各種風(fēng)險管理技術(shù)進行優(yōu)化組合，對風(fēng)險進行處理解決，讓企業(yè)的經(jīng)濟效益得到最大化的提升。風(fēng)險管理的主體是企業(yè)的決策管理層，風(fēng)險管理的核心就是最佳風(fēng)險技術(shù)管理技術(shù)小組，有效防范企業(yè)的風(fēng)險產(chǎn)生。運用現(xiàn)代化的企業(yè)管理理念，制定科學(xué)化、法制化、規(guī)范化風(fēng)險管理模式，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供保障，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的高速發(fā)展。

（四）樹立品牌效應(yīng)，增強人們對房地產(chǎn)業(yè)的信賴度

目前，人們越來越注重房地產(chǎn)品牌，口碑好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是人們首選的企業(yè)，人們優(yōu)先選擇的房源。房地產(chǎn)行業(yè)正邁向品牌時代，大型房地產(chǎn)公司需要確立品牌戰(zhàn)略，將標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)與產(chǎn)品設(shè)計相結(jié)合，保證服務(wù)質(zhì)量的同時，滿足人們對房屋設(shè)計需求。良好的口碑不僅需要企業(yè)的宣傳，還需要人們的認(rèn)可。房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)新項目時，既要滿足人們對房屋地點的要求，也要滿足人們對小區(qū)綠化的要求，還要滿足人們對房屋設(shè)計的要求以及對房屋質(zhì)量的要求，這些要求都是推動企業(yè)樹立品牌效應(yīng)的因素，只有滿足用戶的整體需求，才能構(gòu)建出當(dāng)下最舒適的生活環(huán)境，讓人們能夠享受生活。目前在房地產(chǎn)圈子里，物業(yè)選萬科，別墅選龍湖，品質(zhì)選綠城已經(jīng)成為了共識，盡管上述企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品的價格不菲，但這并不影響客戶的追逐，這也充分說明，房地場行業(yè)發(fā)展到一定階段，價格不再是唯一的主導(dǎo)，消費者變得更加理性，更加看中品牌的附加價值。

在企業(yè)樹立品牌效應(yīng)的同時，企業(yè)要完善物業(yè)的管理模式，保障企業(yè)后期的良好口碑。通過提高物業(yè)的整體水平，加強服務(wù)理念，樹立品牌效應(yīng)，實現(xiàn)“酒店式”服務(wù)模式，形成智能化管理新型物業(yè)，使市場經(jīng)濟的理念牢牢地根植到房地產(chǎn)經(jīng)濟中，從而促使房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。

總結(jié)：房地產(chǎn)經(jīng)濟具有廣闊的前景，在與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的過程中，現(xiàn)存的問題需要通過科學(xué)的宏觀調(diào)控措施加以控制和引導(dǎo)，彰顯房地產(chǎn)經(jīng)濟的積極作用，規(guī)避各種不利影響，營造健康有序的行業(yè)氛圍，為市場經(jīng)濟發(fā)展助力。

參考文獻：

[1]申玲，黃佳.低碳經(jīng)濟與中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向[J].改革與戰(zhàn)略，2016（12）.

[2]周春宇.房地產(chǎn)波動對經(jīng)濟增長的影響[J].金融與經(jīng)濟，2017（08）.