財(cái)政杠桿作用推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存的利弊反思

羅同 李優(yōu)樹(shù)

摘 要：財(cái)政通過(guò)轉(zhuǎn)變支持方式，充分發(fā)揮杠桿作用，撬動(dòng)社會(huì)資本進(jìn)入，曾經(jīng)為推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存發(fā)揮了積極作用，但也帶來(lái)了樓市虛漲投機(jī)泡沫、財(cái)政不公平及乏持續(xù)性的負(fù)面影響。

關(guān)鍵詞：財(cái)政；去庫(kù)存；利弊

前幾年，為了有效推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存，部分地區(qū)財(cái)政通過(guò)轉(zhuǎn)變財(cái)政支持方式，積極發(fā)揮杠桿作用，在短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生了積極效果，但是也帶來(lái)一些消極影響。作為一個(gè)由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)縣組成的某市，其財(cái)政收入較大程度上依賴(lài)于房地產(chǎn)和建筑業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收一度占全部稅收收入的比重為34%。該市房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題曾經(jīng)一度非常嚴(yán)重。截至2014年底，該市商品住房庫(kù)存已達(dá)480萬(wàn)平方米，去化周期達(dá)27個(gè)月?！叭?kù)存”作為加快供給側(cè)改革的一項(xiàng)重要舉措，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)重組提供了方向。該市有關(guān)部門(mén)研究認(rèn)為，探索出臺(tái)財(cái)政措施促進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存，有利于更好地探索轉(zhuǎn)變財(cái)政支持方式的路子，充分發(fā)揮財(cái)政杠桿作用，引導(dǎo)銀行資金下水，撬動(dòng)社會(huì)資本進(jìn)入，讓財(cái)政資金發(fā)揮最大效益。

一、主要做法

（一）出臺(tái)系列政策措施

一是對(duì)進(jìn)城購(gòu)房者由財(cái)政給予補(bǔ)貼。2014年7月，該市出臺(tái)了促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的二十六條措施，其中特別明確，對(duì)在2014年7月2日至2015年7月1日期間在該市城區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品住房的農(nóng)村居民，由財(cái)政按每平方米一定數(shù)額進(jìn)行補(bǔ)貼，補(bǔ)貼資金由市和城區(qū)所在地財(cái)政按比例共同分擔(dān)。2015年4月，該市又出臺(tái)了鼓勵(lì)農(nóng)村居民進(jìn)城落戶(hù)促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的意見(jiàn)，加大了補(bǔ)貼的力度?！耙庖?jiàn)”規(guī)定，對(duì)在2015年5月1日至12月31日期間，在中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)新建商品住宅并在市房管局網(wǎng)簽備案的符合條件的農(nóng)村居民，由財(cái)政按每平方米更高金額進(jìn)行補(bǔ)貼，資金來(lái)源仍由市和城區(qū)所在地財(cái)政共同分擔(dān)。

二是進(jìn)一步調(diào)整住房公積金政策。該市還印發(fā)了“引導(dǎo)農(nóng)村居民進(jìn)城購(gòu)房落戶(hù)的實(shí)施細(xì)則”，將住房公積金覆蓋范圍擴(kuò)大到農(nóng)民工，并開(kāi)展異地貸款業(yè)務(wù)。市財(cái)政統(tǒng)籌調(diào)度資金，支持住房公積金公轉(zhuǎn)商，解決資金流動(dòng)性緊張問(wèn)題。將最高貸款額度在原來(lái)基礎(chǔ)上增加10萬(wàn)元；在貸款同時(shí)允許提取住房公積金賬戶(hù)余額。

三是進(jìn)一步優(yōu)化貨幣化安置政策。該市還出臺(tái)了支持農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的意見(jiàn)，明確規(guī)定對(duì)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的安置對(duì)象，一律實(shí)行貨幣化安置；對(duì)城市規(guī)劃區(qū)之外的安置對(duì)象，原則上實(shí)行貨幣化安置。鼓勵(lì)“政府+銀行+房地產(chǎn)企業(yè)+安置對(duì)象”的四方協(xié)商，對(duì)尚未購(gòu)買(mǎi)商品房的安置對(duì)象，通過(guò)安置戶(hù)申請(qǐng)銀行按揭、房地產(chǎn)企業(yè)提供房源、銀行創(chuàng)新金融產(chǎn)品提供信貸、政府依托政府性擔(dān)保公司擔(dān)保還本付息的良性互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)百分之百的貨幣化安置。目前該市棚戶(hù)區(qū)改造已全面實(shí)行貨幣化安置。

（二）提高效率方便群眾

該市各級(jí)財(cái)政部門(mén)還積極整合專(zhuān)項(xiàng)資金、盤(pán)活存量資金等方面謀劃籌集購(gòu)房補(bǔ)貼資金。市、區(qū)縣財(cái)政部門(mén)在國(guó)庫(kù)支付中心設(shè)立了購(gòu)房補(bǔ)貼賬戶(hù)，財(cái)政資金按規(guī)定程序?qū)徟箢A(yù)撥到補(bǔ)貼賬戶(hù)。資金支付環(huán)節(jié)實(shí)行報(bào)賬制，購(gòu)房人填寫(xiě)申請(qǐng)表交政府服務(wù)中心代辦服務(wù)窗口，依次由有關(guān)部門(mén)審核后，補(bǔ)貼資金直接發(fā)放到購(gòu)房戶(hù)的“一卡通”銀行賬戶(hù)。對(duì)每個(gè)審核環(huán)節(jié)均規(guī)定了工作時(shí)限，確保購(gòu)房者只進(jìn)一道門(mén)、只交一份表，補(bǔ)貼資金在30個(gè)工作日內(nèi)兌現(xiàn)到位；堅(jiān)持即接即辦，國(guó)庫(kù)集中支付中心積極協(xié)調(diào)代發(fā)銀行，確保接到房管部門(mén)報(bào)賬憑證后當(dāng)日審核、當(dāng)日出單、當(dāng)日上卡。

二、政策效果明顯

（一）房產(chǎn)去庫(kù)存效果明顯。2015年，該市實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售350.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.79%，銷(xiāo)售量居全省第三位。其中，實(shí)施政策的5至12月商品住宅銷(xiāo)售294.5萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)64.3%，其中農(nóng)民工和農(nóng)民購(gòu)房占比高達(dá)68.3%；商品住宅庫(kù)存量從年初480萬(wàn)平方米，減少到12月末236萬(wàn)平方米，減少50.83%。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，一年減少商品住宅庫(kù)存量244萬(wàn)平方米，年底比年初減少50.8%，商品住宅庫(kù)存去化周期從27個(gè)月縮短到11個(gè)月。

（二）穩(wěn)增長(zhǎng)效果明顯。2015年，該市GDP實(shí)現(xiàn)1，029.9億元，增長(zhǎng)10%；全市地方一般公共預(yù)算收入完成83.1億元，增長(zhǎng)10.6%，比全省平均水平高2.7個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均水平高2.2個(gè)百分點(diǎn)；其中稅收收入完成50.8億元，增長(zhǎng)6.9%，比全省平均水平高5.1個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均水平高2.1個(gè)百分點(diǎn)。市本級(jí)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收入實(shí)現(xiàn)8，683萬(wàn)元，增長(zhǎng)61.2%。

（三）財(cái)政撬動(dòng)效果明顯。購(gòu)房補(bǔ)貼政策帶動(dòng)了農(nóng)民、開(kāi)發(fā)商、銀行、公積金等方面的大批資金流向市場(chǎng)。以農(nóng)民工和農(nóng)民為對(duì)象統(tǒng)計(jì)，2015年當(dāng)期全市財(cái)政兌現(xiàn)補(bǔ)貼資金4.3億元，推動(dòng)商品住宅成交82億元，金融機(jī)構(gòu)投放住房貸款30.5億元。在公積金資金出現(xiàn)流動(dòng)性緊張情況下，財(cái)政通過(guò)調(diào)度資金周轉(zhuǎn)促進(jìn)公積金機(jī)構(gòu)投放貸款2.3億元；通過(guò)支持公轉(zhuǎn)商方式，以450萬(wàn)元的貼息促進(jìn)公積金機(jī)構(gòu)投放貸款2.2億元。

三、負(fù)面效應(yīng)分析

（一）房?jī)r(jià)高位狀態(tài)下財(cái)政對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行補(bǔ)貼，即用納稅人的錢(qián)補(bǔ)貼高房?jī)r(jià)，如同此前有沿海城市由財(cái)政補(bǔ)貼風(fēng)險(xiǎn)投資一樣，不符合財(cái)政的基本服務(wù)和公共性方向，也有失公平。

（二）高房?jī)r(jià)下通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼引導(dǎo)商品房去庫(kù)存，可能加劇樓市虛漲投機(jī)和樓市泡沫。購(gòu)房有補(bǔ)貼，這有可能進(jìn)一步觸發(fā)個(gè)人住房加杠桿意愿，誘發(fā)部分人和機(jī)構(gòu)的購(gòu)房投機(jī)行為，進(jìn)而加劇樓市泡沫。

（三）購(gòu)房補(bǔ)貼資金來(lái)源缺乏可持續(xù)性。財(cái)政補(bǔ)貼資金主要來(lái)源于盤(pán)活財(cái)政存量資金和整合專(zhuān)項(xiàng)資金。這兩項(xiàng)資金都不具有可持續(xù)性，勢(shì)必為補(bǔ)貼工作的進(jìn)一步開(kāi)展帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。

作者簡(jiǎn)介：羅同，四川省成都市第七中學(xué)高2015級(jí)5班。李優(yōu)樹(shù)，四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院。