土地出讓改革與土地財(cái)政可持續(xù)發(fā)展

文/黃明廣 廣西公大房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司 廣西南寧 530022

1、中國(guó)土地出讓和房地產(chǎn)制度改革歷史與現(xiàn)實(shí)

中華人民共和國(guó)成立以后，土地屬?lài)?guó)家所有，由國(guó)家統(tǒng)一分配，無(wú)償使用。中國(guó)城鎮(zhèn) 人口的住房以單位自建為主，住房是福利性質(zhì)。

1986年6月《中華人民共和國(guó)土地管理法》頒布，同年國(guó)家土地管理局成立。1987年，深圳市作為中國(guó)改革試驗(yàn)區(qū)提出以土地所有權(quán)與使用權(quán)分離為指導(dǎo)思想的改革方案，確定可以將土地使用權(quán)作為商品轉(zhuǎn)讓、租賃、買(mǎi)賣(mài)。并以協(xié)商議標(biāo)、招標(biāo)、拍賣(mài)形式出讓有償使用國(guó)有土地。

1988年3月全國(guó)人大通過(guò)了修改憲法的決定，修改后的憲法規(guī)定國(guó)有土地使用權(quán)可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，1990年5月19日國(guó)務(wù)院令第55號(hào)發(fā)布中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。因此中國(guó)城市土地和房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了新時(shí)代。

1998年3月國(guó)土資源部成立后，加大對(duì)國(guó)有土地的管理。同年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，（國(guó)發(fā)［1998］23號(hào)）宣布從同年下半年開(kāi)始全面停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，首次提出建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系：建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。初衷是：城市中的大部分家庭都由政府為他們提供經(jīng)濟(jì)適用住房，開(kāi)發(fā)商所建造的商品房約占供應(yīng)總量的10%～20%。23號(hào)文旨在強(qiáng)調(diào)房屋公共產(chǎn)品特性，同時(shí)強(qiáng)調(diào)政府在其中的責(zé)任。

2006年國(guó)土資源部下發(fā)的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》中，建立了國(guó)有土地出讓的集體認(rèn)定程序，對(duì)不能確定是否符合協(xié)議或招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓范圍的具體宗地，由國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定出讓的具體方式。集體認(rèn)定應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式的，也應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓。

2007年黨的十七大提出，要加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)，努力使全體人民“住有所居”。明確我國(guó)住宅政策的原則：首先，政府最重要的職責(zé)是搞好廉租房，讓那些買(mǎi)不起房或進(jìn)城打工的農(nóng)民工能夠租得起房、住得上房；其次，是建設(shè)主要面向中產(chǎn)階級(jí)的經(jīng)濟(jì)適用房；再次，高檔住房主要靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，但必須有國(guó)家的宏觀調(diào)控，防止利用房地產(chǎn)炒作，造成市場(chǎng)混亂。2008年十一屆全國(guó)人大《政府工作報(bào)告》中，將住房保障列為重點(diǎn)推進(jìn)的九項(xiàng)工作之一。同時(shí)，新組建的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部取代原有的建設(shè)部，以住房保障為核心的住房制度建設(shè)，住房公積金制度、住房補(bǔ)貼制度、住房供應(yīng)體系也基本建立起來(lái)。

經(jīng)過(guò)多年改革的實(shí)質(zhì)運(yùn)作，國(guó)人住房情況已有很大改觀。但是依然存在和面臨不適應(yīng)、不適合的困難和問(wèn)題。主要表現(xiàn)在：土地基本上以最高使用年限進(jìn)行拍賣(mài)，土地價(jià)格連年增高。經(jīng)濟(jì)適用住房始終不能作為住房供應(yīng)的主體，而是時(shí)興一陣后基本消失于市面；商品房?jī)r(jià)格上漲幅度過(guò)快。過(guò)高的商品房?jī)r(jià)使大多數(shù)中低收入家庭的住房夢(mèng)難以成為現(xiàn)實(shí)，苛刻的廉租房條件使一些低收入家庭不能租住廉租房，又買(mǎi)不起商品房。住房公積金制度、住房補(bǔ)貼制度覆蓋面偏小，個(gè)體差異過(guò)分懸殊、一些企業(yè)利用住房公積金規(guī)避企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅。住房公積金的覆蓋面不夠廣、住房補(bǔ)貼制度覆蓋面偏小、發(fā)放進(jìn)展緩慢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)上漲的節(jié)奏，一些地方的商品房?jī)r(jià)格與居民收入差額巨大。

2、土地出讓金與土地財(cái)政

土地出讓金，可稱(chēng)之為"地價(jià)"，是政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，受讓人一次性交納土地約干年期的土地使用費(fèi)；或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。

土地出讓金的實(shí)質(zhì)是政府憑借所有權(quán)人地位收取的地租。地租是土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)形式，是為購(gòu)買(mǎi)獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。在土地公有制度下，地租是國(guó)家從經(jīng)濟(jì)上管理土地的一種重要方法，也是公共財(cái)政收入的一個(gè)重要組成部分。

在中國(guó)，土地出讓是有年限的，最高年限是居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;綜合或者其他用地50年。現(xiàn)行土地出讓金，是將累計(jì)若干年地租總和，采取一次性收取。也就是說(shuō)，居住用地土地出讓金是一次性收取70年地租。通過(guò)出讓方式批租土地，政府實(shí)際上透支了之后70年地租，而一次性獲取的財(cái)政收入。

利用地租和生產(chǎn)要素的價(jià)格來(lái)分配稀缺的土地資源，從理論上看符合經(jīng)濟(jì)法則，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作形成土地價(jià)格的市場(chǎng)配制機(jī)制，可最大限度地實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然規(guī)律。自土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)改革開(kāi)放以來(lái)，政府通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓土地，取得可觀的城市建設(shè)資金，我國(guó)的城市經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施和市民生活質(zhì)量都有很大提高。還帶動(dòng)了周邊農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型與發(fā)展，吸引了大量外地農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，城市規(guī)模不斷發(fā)展壯大，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)空前的繁榮。土地財(cái)政的正面效應(yīng)不容否定，土地財(cái)政應(yīng)該給予正名。

時(shí)間追溯到20年前，自房地產(chǎn)市場(chǎng)放開(kāi)到現(xiàn)在，各地方政府對(duì)土地資產(chǎn)的運(yùn)作，基本上是在一種無(wú)序的狀態(tài)下進(jìn)行的。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從1998年至2014年，全國(guó)每年的土地出讓收入由500多億元猛增到4.29萬(wàn)億元，增長(zhǎng)了幾十倍。2015至2016年也都達(dá)3萬(wàn)億以上。2017年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入52059億元，同比增長(zhǎng)40.7%。值得注意的是，這也是2013年以來(lái)土地出讓收入增速最快一年。財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)政府性基金預(yù)算收入61462億元，同比增長(zhǎng)34.8%。其中，土地出讓收入仍然占據(jù)政府性基金預(yù)算收入的"大頭"，占到八成以上。

以下表格可以看出土地出讓金收入占據(jù)地方財(cái)政收入很大比重。（億元）

十幾年來(lái)，土地出讓金已經(jīng)成為各地方政府的主要財(cái)政收入來(lái)源，現(xiàn)在決定當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)投資的規(guī)模，就看土地出讓收入能有多大。這就要求我們對(duì)土地出讓更加重視，在土地問(wèn)題上籌碼還得加大。我國(guó)的土地制度是社會(huì)主義土地公有制，土地作為資產(chǎn)具有限性、固定性，土地利用又有相對(duì)性、多樣性；而土地的權(quán)利性是土地價(jià)值的決定性因素，土地的價(jià)值更多地取決于土地上附加的權(quán)益；同樣一塊地，權(quán)益不同、利用不同價(jià)值差異極大，這就決定了我國(guó)的土地管理要保證土地公有的前提下，最大限度地提高土地利用綜合效益，各級(jí)政府要緊緊依賴(lài)土地資源的自然屬性和經(jīng)濟(jì)特性，充分利用好土地資源，切實(shí)管理好城市土地資產(chǎn)，對(duì)土地資產(chǎn)管理運(yùn)作必須法律化、科學(xué)化、制度化，充分發(fā)揮土地資產(chǎn)的收入潛能，嚴(yán)防土地管理的各種短期行為；促進(jìn)地方土地出讓金收入最大化，保障地方土地財(cái)政收入的持續(xù)性和穩(wěn)定性。

3、目前我國(guó)城市土地問(wèn)題與困境

現(xiàn)行的土地出讓制度，基本上都是按最高使用年限的期限，實(shí)行價(jià)高者得的拍賣(mài)方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)起步階段，房?jī)r(jià)比較低，土地價(jià)格占比不大，公眾對(duì)土地出讓金的關(guān)注較少，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，加上信貸資金向房地產(chǎn)投資傾斜，而地方政府財(cái)政對(duì)土地出讓收入嚴(yán)重依賴(lài)，也導(dǎo)致其不得不控制著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)；這種模式不斷推高了地價(jià)并造出了一個(gè)又一個(gè)地王，同時(shí)又反作用于房?jī)r(jià)，形成房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。從1999年到2016年不到20年時(shí)間，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)價(jià)格上漲超過(guò)5倍，三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)價(jià)格上漲3-4倍或更多，小縣城的房地產(chǎn)價(jià)格也上漲2倍以上。以南寧市為例，2000年商品房?jī)r(jià)格平均不到3000元/平方米，現(xiàn)在接近10000萬(wàn)元/平方米。住宅用地出讓的平均樓面地價(jià)從不到1000元，飄升到2017年6000元至10000元以上。

城市土地是最大的國(guó)有資產(chǎn)，但是我們對(duì)此的認(rèn)識(shí)度重視度還嚴(yán)重不足，土地資產(chǎn)管理意識(shí)模糊。我國(guó)目前對(duì)住宅用地使用權(quán)出讓年限為最高70年期，而十幾年來(lái)不管市場(chǎng)如何變化，基本上都是按最高使用年限一次性拍賣(mài)，而且對(duì)到期后的處理辦法沒(méi)有明確的規(guī)定。加上城市建設(shè)用地的有限性和稀缺性，無(wú)形給炒地資本營(yíng)造了很大的炒作空間，這對(duì)抬高房地產(chǎn)價(jià)格有推波助瀾的作用，而地價(jià)的不斷攀升最終會(huì)轉(zhuǎn)化為商品房成本，造成中國(guó)目前的住房?jī)r(jià)格過(guò)高，居民收入趕不上房?jī)r(jià)的漲幅。房?jī)r(jià)的快速上漲大大超出居民收入的增長(zhǎng)速度，房?jī)r(jià)與居民收入在不斷拉大，普通群眾被迫向銀行貸款買(mǎi)房。住房貸款占銀行信貸金額過(guò)大，形成很大的信貸風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)實(shí)生活中的高房?jī)r(jià)成為壓在中國(guó)年輕一代身上的一座大山，無(wú)數(shù)有知識(shí)的年輕人因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)逃離大城市，老百姓的收入相當(dāng)一部分要去還房貸，多數(shù)中國(guó)人不知不覺(jué)地淪為房奴，變成金融資本的奴隸。這是一個(gè)很?chē)?yán)重的問(wèn)題，必須引起足夠的重視。

2016 年 12 月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額26.68 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 27%，個(gè)人購(gòu)房貸款余額 19.14 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 35%，全年增加4.96萬(wàn)億元，同比多增 2.31 萬(wàn)億。據(jù)央行最新發(fā)布的2017 年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2017 年末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額120.1 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 12.7%，人民幣房地產(chǎn)貸款余額32.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.9%，個(gè)人住房貸款余額21.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.2%。

中國(guó)人家庭為住房占用了全國(guó)人民幣貸款金額的20%，人均超過(guò)1.5萬(wàn)元。國(guó)人一年支付的房貸利息已超一萬(wàn)億（10000億）。不斷高漲的個(gè)人房地產(chǎn)貸款余額和房貸利息及超出居民收入發(fā)展速度的房地產(chǎn)價(jià)格，對(duì)整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和金融都或?qū)a(chǎn)生致命毒害。

從中國(guó)房地產(chǎn)國(guó)情來(lái)看，眾所周知，“居者有其屋”、“無(wú)家不安”是中國(guó)人民頭腦里深根蒂固的傳統(tǒng)觀念。中國(guó)是有13億多人口的大國(guó)，改革開(kāi)放帶動(dòng)的農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化問(wèn)題現(xiàn)在也還是初期階段，城鎮(zhèn)住房需求量大。一個(gè)人一個(gè)家庭一旦要在城鎮(zhèn)生活下來(lái)，他就想擁有屬于自己的住房，租房是一種臨時(shí)措施，買(mǎi)房是絕對(duì)的想法。另一方面，中國(guó)市縣一級(jí)地方政府是相對(duì)獨(dú)立的財(cái)政法人，各地政府都有追求財(cái)政利益最大化目標(biāo)，住房民生問(wèn)題其實(shí)根本不是地方財(cái)政的首要問(wèn)題。相反，地方政府希望房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)銷(xiāo)兩旺，土地越來(lái)越值錢(qián)。可以肯定地說(shuō)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格節(jié)節(jié)升高的今天，作為地方政府也不希望本地房?jī)r(jià)往下降，控制房?jī)r(jià)只能政出中央。只要土地財(cái)政運(yùn)作的基礎(chǔ)沒(méi)有變，房?jī)r(jià)上漲就很難停下來(lái)。由此可見(jiàn)，現(xiàn)實(shí)要求我們改革現(xiàn)有的土地出讓政策制度，完善我國(guó)的社會(huì)主義土地市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，建立符合我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的國(guó)土資源管理機(jī)制。

4、土地出讓改革的出路與對(duì)策

中國(guó)土地和房地產(chǎn)制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)十幾年來(lái)的發(fā)展，給我們帶來(lái)了豐豐厚的回報(bào)，中國(guó)絕對(duì)多數(shù)人已經(jīng)擺脫貧困和溫飽問(wèn)題，中國(guó)的城市化發(fā)展正在加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)差異化發(fā)展需求潛力很大。我們必須把這個(gè)潛在需求變成有效需求，就是房?jī)r(jià)必須平衡供給，必須要解決住房?jī)r(jià)格和居民購(gòu)買(mǎi)力的銜接和配合，使?jié)撛诘男枨笞兂捎行У男枨螅@是政府應(yīng)該盡快解決的一大問(wèn)題。

長(zhǎng)期以來(lái)，政府嘗試采用廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房來(lái)解決居民住房問(wèn)題，但收效甚微，原因是興建廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)沒(méi)有直接利益，至少獲得利益不大。共有產(chǎn)權(quán)房作為經(jīng)濟(jì)適用房的一個(gè)翻版，同樣因?yàn)樽鳛橥顿Y主體的地方政府直接利益不明確難以推動(dòng)，只有在當(dāng)?shù)卣?cái)力具有投資能力時(shí)可適度安排。公共租賃住房又是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)又一次新的嘗試，適合外來(lái)務(wù)工經(jīng)商的流動(dòng)人口需要，而且對(duì)投資者來(lái)說(shuō)投資回報(bào)率低投資回收期過(guò)長(zhǎng)，前景也不容樂(lè)觀。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)房、公共租賃住房、人才房等保障性住房，都成不了氣候的根本原因主要有以下幾方面：第一，違反了市場(chǎng)原則，市場(chǎng)原則是商品的使用價(jià)值與交換價(jià)值相關(guān)。改革開(kāi)放后，中國(guó)已經(jīng)實(shí)行住宅商品化，與普通商品房相比，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的價(jià)格顯然背離市場(chǎng)原則。第二，是違反公平原則，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的價(jià)格跟商品房市場(chǎng)價(jià)格差距極大，但由于數(shù)量有限，在經(jīng)濟(jì)狀況基本相同的條件下有的享受得到，而有的享受不到，顯失公平。第三，是不符合中國(guó)國(guó)情和財(cái)政體系，不僅違背了經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)遵循的價(jià)值規(guī)律，損害公共財(cái)政利益；也是與中國(guó)特色社會(huì)主義國(guó)家國(guó)情不符。

習(xí)近平總書(shū)記在中共十九大報(bào)告中明確指出：不忘初心，牢記使命，不忘初心方得始終，堅(jiān)持以人民為中心，堅(jiān)持全面深化改革。堅(jiān)決破除一切不合時(shí)宜的思想觀念和體制機(jī)制弊端，突破利益固化的藩籬，構(gòu)建系統(tǒng)完備、科學(xué)規(guī)范、運(yùn)行有效的制度體系，充分發(fā)揮我國(guó)社會(huì)主義制度優(yōu)越性。把人民對(duì)美好生活的向往作為奮斗目標(biāo)，堅(jiān)持在發(fā)展中保障和改善民生。增進(jìn)民生福祉是發(fā)展的根本目的。必須多謀民生之利、多解民生之憂(yōu)，在發(fā)展中補(bǔ)齊民生短板、促進(jìn)社會(huì)公平正義，在幼有所育、學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居、弱有所扶上不斷取得新進(jìn)展。

以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指引，堅(jiān)持以人民為中心和人民主體地位，是當(dāng)前深化土地出讓改革的指導(dǎo)方針。必須尊重市場(chǎng)規(guī)律，從中國(guó)當(dāng)前國(guó)情實(shí)際情況出發(fā)，處理好政府和居民購(gòu)房戶(hù)之間的利益關(guān)系。在明確國(guó)家土地所有權(quán)和收益權(quán)的長(zhǎng)期不變前提下，解決好土地出讓金基礎(chǔ)性制度的收支安排，減少土地出讓年限，出讓年限到期后按年繳納土地出讓金，推動(dòng)地方政府實(shí)施土地出讓金分期收繳；核心問(wèn)題是把土地出讓金一次性收取改為租售并舉，形成半售半租，逐步實(shí)行土地價(jià)格年租制的地價(jià)模式。把基礎(chǔ)房?jī)r(jià)降到合理價(jià)位，讓普通老百姓都得買(mǎi)得起屬于自己的住房；確實(shí)保障全體中國(guó)人民住有所居。

大家知道，我國(guó)現(xiàn)行土地使用權(quán)出讓最高年限為：居住用地70年，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)的主要部分是政府收取的土地出讓金，如果政府不是一次性而是分期收取，基礎(chǔ)房?jī)r(jià)就有很大的下降空間。

假設(shè)某市某宗住宅用地市場(chǎng)價(jià)格為1200萬(wàn)元一畝，規(guī)劃容積率為3，折為樓面地價(jià)6000元/平方米，100平方米住宅的土地價(jià)格為60萬(wàn)元，如政府先收取一半30萬(wàn)元，余下30萬(wàn)元按年收取，這樣100平方米住宅的土地價(jià)格能少貸款30萬(wàn)元，如按目前商業(yè)貸款利率4.9%計(jì)算，二十年貸款還款總額471199.72元，每月還本付息1963.33，這個(gè)支出銀行拿去利息171199.72元，如果這項(xiàng)銀行利息支出171199.72元轉(zhuǎn)換為政府收入，對(duì)土地財(cái)政的貢獻(xiàn)可想而知。

這就是說(shuō)如果在土地出讓環(huán)節(jié)做出改革，把土地出讓金一次性收取改一改，先收一半，另一半按年收取，形成半售半租的地價(jià)模式。把目前流入銀行的錢(qián)轉(zhuǎn)入到土地財(cái)政賬戶(hù)。一方面為居民提供了相對(duì)較低價(jià)位的普通商品房，使其“買(mǎi)得起，住得上”；另一方面，改善和優(yōu)化了熱點(diǎn)城市商品住房供給結(jié)構(gòu)；還能緩解了一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲的壓力，在一定程度上能夠平抑房?jī)r(jià)，疏解高房?jī)r(jià)的困擾。對(duì)購(gòu)房戶(hù)對(duì)政府都是雙贏的選擇，可避免重蹈經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房出現(xiàn)的套利現(xiàn)象。一來(lái)解決了當(dāng)前高房?jī)r(jià)百姓買(mǎi)不起的問(wèn)題，又化解了居高不下的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是解決了政府短期利益和長(zhǎng)期利益沖突，防止寅吃卯糧；也可防止被動(dòng)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格造成土地財(cái)政收入減少。對(duì)于前期出讓已經(jīng)到期的各類(lèi)土地（住宅、工業(yè)、商業(yè)、其他用地）和不便出讓的土地，一律采取按年繳納土地出讓金的年租制(地租稅)，以此確保城市國(guó)有土地資產(chǎn)的收益的穩(wěn)定性和連續(xù)性。

在房?jī)r(jià)較高的城市，可在住宅用地出讓總量中先拿20-30%面積進(jìn)行分期收取土地出讓金的方式，通過(guò)招標(biāo)拍賣(mài)后先收取一半的土地出讓金，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)完成后出售給需要住房的居民戶(hù)，再由居民戶(hù)每年分別補(bǔ)交余下土地出讓金，考慮到資金的時(shí)間價(jià)值和居民的承受能力，這個(gè)補(bǔ)交數(shù)的時(shí)限和數(shù)額應(yīng)該平衡考慮，從中找到購(gòu)房住戶(hù)和政府雙方都能接受的方案。取得經(jīng)驗(yàn)后再根據(jù)市場(chǎng)情況擴(kuò)大此類(lèi)供地。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)多元化主體，客觀存在多層次多方面的住房購(gòu)買(mǎi)需求，對(duì)高收入人群，可以一次性支付購(gòu)買(mǎi)，對(duì)于低收入群體，可以選擇分期支付方式；政府方面也不用過(guò)分干預(yù)。為解決部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)困局，國(guó)家必須從政策層面促進(jìn)各地方政府利用市場(chǎng)機(jī)制，在遵循價(jià)值規(guī)律的原則下把城市土地經(jīng)營(yíng)好，必須明確城市土地資產(chǎn)國(guó)有化原則長(zhǎng)期不變；必須明確土地使用年期到期后按年交納地租稅。要有計(jì)劃有步驟減少土地出讓年限，推動(dòng)地方政府實(shí)施土地出讓金分期收繳的積極性和主動(dòng)性；以差別化房?jī)r(jià)從源頭和根本解決低收入人群買(mǎi)得起房的問(wèn)題。注重發(fā)揮政策的扶持、導(dǎo)向、帶動(dòng)作用，既是推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)良性發(fā)展的需要，也是推進(jìn)全面建成小康社會(huì)、保障人民住有所居，回應(yīng)人民期待的必然要求。認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹十九大報(bào)告的改革指示精神，以新姿態(tài)推進(jìn)土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)改革，積極化解房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；努力實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。保障社會(huì)主義公有制土地財(cái)政健康可持續(xù)發(fā)展。