應(yīng)用因子分析法對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司績(jī)效評(píng)價(jià)的探析

趙 雯

(安徽新華學(xué)院 土木與環(huán)境工程學(xué)院，合肥 230088)

對(duì)2015—2017年國(guó)內(nèi)98家房地產(chǎn)公司進(jìn)行數(shù)據(jù)收集，采取財(cái)務(wù)績(jī)效定量式分析，最終得出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司績(jī)效評(píng)價(jià)的影響因素、差距、水平及趨勢(shì)，希望此研究結(jié)果能夠?yàn)閲?guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展提供借鑒[1]。

1 房地產(chǎn)公司績(jī)效評(píng)價(jià)的意義

績(jī)效評(píng)價(jià)，也稱(chēng)為績(jī)效評(píng)估，具有極強(qiáng)的系統(tǒng)性、客觀(guān)性、公正性和準(zhǔn)確性。以往的評(píng)價(jià)一般都是采取特定的指標(biāo)體系，依照定量、定性分析的方法，得出有效期間內(nèi)特定主體的效益。為了確保我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的良性穩(wěn)定發(fā)展，綜合考慮民生的需求，政府需要持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行監(jiān)管和調(diào)控。房地產(chǎn)公司績(jī)效評(píng)價(jià)中的主體為政府，客體為國(guó)內(nèi)不同省市中所調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)[2]。明晰房地產(chǎn)公司績(jī)效評(píng)價(jià)的主客體十分重要，由于二者具有相輔相成的特征，對(duì)于評(píng)價(jià)目的、范圍和職能的實(shí)現(xiàn)具有顯著的作用。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)公司績(jī)效的評(píng)價(jià)，可以為評(píng)價(jià)主體提供強(qiáng)有力的決策信息，據(jù)此進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，這是評(píng)價(jià)系統(tǒng)所獨(dú)有的戰(zhàn)略意義[3]。確立主客體健全的評(píng)價(jià)目標(biāo)，能夠確保評(píng)價(jià)系統(tǒng)保持高效運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。特別是能夠得出各省市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況以及優(yōu)點(diǎn)和不足。統(tǒng)籌考慮我國(guó)各省市房地產(chǎn)業(yè)的薄弱環(huán)節(jié)及發(fā)展?jié)摿?，能夠有助于企業(yè)克服劣勢(shì)，對(duì)提升整體競(jìng)爭(zhēng)力具有不可替代的作用[4]。

2 構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)公司績(jī)效評(píng)價(jià)體系應(yīng)遵循的原則

房地產(chǎn)業(yè)公司績(jī)效評(píng)價(jià)工作具有深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義，以此構(gòu)建完整、有效、客觀(guān)、科學(xué)的績(jī)效評(píng)價(jià)體系十分必要。評(píng)價(jià)中要堅(jiān)持如下原則：一是科學(xué)性原則。績(jī)效評(píng)價(jià)要選取科學(xué)的手段和方法，并設(shè)計(jì)出完善的理念和指標(biāo)，確?？?jī)效分析結(jié)果的可靠性和實(shí)用性。二是系統(tǒng)性原則。由于房地產(chǎn)業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)所涉及的范圍較廣，且相對(duì)復(fù)雜，具有很多的子系統(tǒng)，在指標(biāo)規(guī)劃和選取的過(guò)程中要做好前期的調(diào)研和統(tǒng)計(jì)工作，對(duì)各種相關(guān)影響因素做好綜合統(tǒng)籌，并選取最具代表性的因子，使其能夠?yàn)樵u(píng)價(jià)提供保障支撐。三是可操作性原則。在數(shù)據(jù)資料的整理獲取中，要保證真實(shí)準(zhǔn)確，力爭(zhēng)繁簡(jiǎn)適中。四是有效性原則。評(píng)價(jià)對(duì)象要與體系內(nèi)涵高度吻合，不僅要體現(xiàn)出房地產(chǎn)的真實(shí)績(jī)效水平，還要發(fā)揮其決策導(dǎo)向作用。五是可比性原則。由于我國(guó)省份區(qū)域眾多，地產(chǎn)績(jī)效評(píng)價(jià)要能夠針對(duì)適用范圍進(jìn)行跨時(shí)間和跨地區(qū)的比較。只有通過(guò)對(duì)比分析，才能夠逐步縮小房產(chǎn)公司之間的差距。

3 基于因子分析法的評(píng)價(jià)模型

3.1 因子分析法的公式與原理

假如樣本數(shù)為n，不同樣本中的量為p，其數(shù)據(jù)矩陣則為n，其公式如下：

如果p數(shù)值較大時(shí)，需要采取降維處理，也就是用彼此獨(dú)立的綜合性指標(biāo)進(jìn)行取代，使得原有信息得以保留，又實(shí)現(xiàn)了便捷化操作。其線(xiàn)性組合公式如下：

其中，z為公共因子， z1是方差中最大者，z2是除卻z1之外的方差最大者，因此，z1、z2就會(huì)成為新變量指標(biāo)的第一主成分和第二主成分。

因子分析法的原理就是在原來(lái)變量確定之后，對(duì)其中主成分的載荷進(jìn)行分析，進(jìn)而在對(duì)應(yīng)矩陣中得出m個(gè)最大的特征向量取值。

3.2 因子分析法的內(nèi)涵

因子分析法作為多元統(tǒng)計(jì)方法中極具代表性的方法，其核心應(yīng)用就是通過(guò)不同指標(biāo)或者因素的因子聯(lián)系，將其中聯(lián)系最為緊密的變量歸為一類(lèi)，以相對(duì)少的因子數(shù)量反饋出原資料的多元化信息。系數(shù)矩陣確定后，便可以找出相關(guān)的難以預(yù)測(cè)的因子，即隨機(jī)變量。這些因子還具有如下特征：

第一，為了提升因子變量數(shù)據(jù)的利用效果，其提取過(guò)程要確保能夠反映其原變量中的絕大部分蘊(yùn)含信息，以重新整合的方式展示。

第二，因子變量與原變量在數(shù)量上相比，一定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于的關(guān)系，進(jìn)而確保分析工作量隨之降低。

第三，應(yīng)用因子分析法可以降低信息重復(fù)的幾率，使得變量數(shù)據(jù)更具說(shuō)服力。

為了減少誤差，在因子分析法的使用中，要統(tǒng)一原始數(shù)量指標(biāo)單位，再對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理對(duì)比。這樣才能夠在大量樣本數(shù)據(jù)中有效選取降維后的數(shù)據(jù)，以確保因子分析法優(yōu)勢(shì)的突顯。

3.3 因子分析法的步驟

運(yùn)用因子分析法對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)，要按照如下流程進(jìn)行：(1)篩選不可比的原始數(shù)據(jù)信息指標(biāo)；(2)根據(jù)實(shí)際用途對(duì)因子分析法的適用情況進(jìn)行判斷和論證；(3)根據(jù)主因子需求，對(duì)因子變量的個(gè)數(shù)及相關(guān)系數(shù)進(jìn)行設(shè)定；(4)基于因子旋轉(zhuǎn)視角合理解釋所列因子變量；(5)通過(guò)公因子公式計(jì)算得出數(shù)值并得出相關(guān)分析結(jié)論。

4 應(yīng)用因子分析法對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司績(jī)效評(píng)價(jià)的實(shí)證探析

4.1 樣本公司的選擇

遵循可操作性的原則，選取了國(guó)內(nèi)98家房產(chǎn)公司為研究對(duì)象，對(duì)公司所披露的財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，運(yùn)用SPSS17.0統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行降維因子績(jī)效評(píng)價(jià)分析。

4.2 數(shù)據(jù)的采集和整理

文中所涉及的原始數(shù)據(jù)大部分來(lái)自于《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》，同時(shí)還結(jié)合了以下網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，包括中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)、證券之星、中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)及高校財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)等。

4.3 樣本財(cái)務(wù)指標(biāo)的選擇

通過(guò)深入研究國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)公司的特征，并基于因子分析法，為了確保數(shù)據(jù)的全面性、可靠性，選取了12個(gè)具有顯著特征指標(biāo)，在企業(yè)盈利、償債、營(yíng)運(yùn)及發(fā)展4個(gè)方面統(tǒng)一設(shè)置了樣本的財(cái)務(wù)指標(biāo)類(lèi)型。詳見(jiàn)表1。

表1 樣本財(cái)務(wù)指標(biāo)

4 確定變量是否適合因子分析

本文采用了KMO檢驗(yàn)與Bartlett檢驗(yàn)相結(jié)合的辦法，綜合判定樣本數(shù)據(jù)是否適合因子分析法使用。詳見(jiàn)表2。

表2 KMO與Bartlett檢驗(yàn)

其中，KMO主要是檢驗(yàn)適度值，其數(shù)值只要在0.5-1.0之間，均認(rèn)為通過(guò)。本文數(shù)值為0.595，證明適宜。而B(niǎo)artlett則是驗(yàn)證數(shù)據(jù)的顯著性差異。本文P值為0.001，小于顯著性水平0.05。綜上所述，本文樣本數(shù)據(jù)變量非常適合因子分析。

5 總方差分解

總方差分解情況如表3所示。

根據(jù)表3 可知，前4項(xiàng)因子特征值均大于1，經(jīng)過(guò)平方和的旋轉(zhuǎn)和之后，其百分比累計(jì)貢獻(xiàn)66.34。

表3 總方差分解

證明用企業(yè)盈利、償債、營(yíng)運(yùn)及發(fā)展4個(gè)能力概括原始數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)是比較適宜的。

4.6 因子旋轉(zhuǎn)

利用SPSS17.0軟件并結(jié)合正交旋轉(zhuǎn)的方法，對(duì)因子矩陣進(jìn)行選裝，提出4個(gè)因子，詳見(jiàn)表4。

第一主因子為房地產(chǎn)公司的盈利，第二主因子為房地產(chǎn)公司的短期償還能力，第三主因子為房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)能力，第四主因子為房地產(chǎn)公司的發(fā)展能力。

表4 轉(zhuǎn)軸后的因素矩陣

4.7 綜合經(jīng)營(yíng)績(jī)效計(jì)算

利用得分計(jì)算公式對(duì)本文研究的房地產(chǎn)公司進(jìn)行績(jī)效綜合評(píng)價(jià)，具體如下：

Y=(21.715F1+16.891F2+15.017F3+12.717F4)/66.34

將0作為績(jī)效綜合得分的標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)計(jì)算得知，在本文所選取的98家房地產(chǎn)公司中，排名前十的分別是：保利地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)、華發(fā)股份、萬(wàn)科A、上實(shí)發(fā)展、新湖中寶、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)、金融街、榮盛發(fā)展。其中，得分超過(guò)1分的有17家，排在42名以后的房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效綜合評(píng)價(jià)都趨近于零，甚至后20位房地產(chǎn)公司的綜合得分已經(jīng)為負(fù)數(shù)。

4.8 結(jié)論

本文涉及的房地產(chǎn)企業(yè)大都是上市公司，在國(guó)內(nèi)具有很強(qiáng)的實(shí)力和影響力。用因子分析法對(duì)上述98家房產(chǎn)公司進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)過(guò)程中，排名靠前的房產(chǎn)公司與靠后的公司在績(jī)效評(píng)分上的差距極為顯著，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然存在著發(fā)展不平衡的現(xiàn)象，導(dǎo)致公司的競(jìng)爭(zhēng)力存在極大的差異。通過(guò)分析還發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)公司都具有極高的負(fù)債率，且存在不同程度的資本結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象。在本研究中，大約有半數(shù)以上的房產(chǎn)公司具有資產(chǎn)負(fù)債率，這不僅會(huì)對(duì)公司的發(fā)展產(chǎn)生制約，而且極易面臨經(jīng)營(yíng)危機(jī)或企業(yè)倒閉。通過(guò)分析還發(fā)現(xiàn)，我國(guó)績(jī)效水平高的房地產(chǎn)公司多集中于北上廣等區(qū)域，在江浙和珠江三角洲一帶的房產(chǎn)公司也具有較高的績(jī)效，而在東北和中西部地區(qū)房地產(chǎn)公司的績(jī)效相對(duì)較低。

5 優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的策略與建議

5.1 打造優(yōu)勢(shì)品牌

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)中保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，必須要重視品牌效應(yīng)。在品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，房地產(chǎn)品牌形象早已深入人心，尤其是居民消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變，需要在房地產(chǎn)建設(shè)中提升綜合品質(zhì)、強(qiáng)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)沉淀和積累品牌，借助品牌推廣提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

5.2 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)所受影響的因素較多，公司需要確保資產(chǎn)負(fù)債率處于60%—70%的良性區(qū)間，不斷提升融資途徑的合理性，減少過(guò)分依賴(lài)股權(quán)融資等手段。尤其在土地稀缺性與城市用地出現(xiàn)供需矛盾的背景下，切實(shí)了解市場(chǎng)模式、拓寬投資區(qū)域十分必要。例如，了解市場(chǎng)發(fā)育程度，將開(kāi)發(fā)重心及時(shí)向二、三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移，就是提高房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的有力舉措。

5.3 注重員工培訓(xùn)

保持房地產(chǎn)公司可持續(xù)發(fā)展，必須依托健全的人才保障。房地產(chǎn)公司要加大人員培訓(xùn)力度，多方位為員工綜合素養(yǎng)和技術(shù)能力的提升創(chuàng)造空間。公司還需要進(jìn)一步加大內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理，完善近期及遠(yuǎn)期的培訓(xùn)規(guī)劃，合理開(kāi)發(fā)和統(tǒng)籌人力資源管理，構(gòu)建統(tǒng)一的員工評(píng)價(jià)體系，確保員工能夠?yàn)槠髽I(yè)績(jī)效工作發(fā)揮持久的潛能。

綜上所述，房地產(chǎn)公司要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，必須要重視績(jī)效評(píng)估，及時(shí)掌握企業(yè)運(yùn)行的狀況，健全的績(jī)效評(píng)價(jià)體系已經(jīng)成為房產(chǎn)公司可持續(xù)健康發(fā)展的重要決策內(nèi)容。本文運(yùn)用了因子分析法，通過(guò)實(shí)際分析論證影響房地產(chǎn)公司4個(gè)主要因素，即盈利能力、償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、發(fā)展能力4個(gè)因子，為房地產(chǎn)公司提升績(jī)效提供科學(xué)依據(jù)。