互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)下房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃分析

胡淏 丁佳俊

[提要] 房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一直發(fā)揮著不可替代的作用，而融資租賃在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中又有著舉重若輕的地位。本文在闡述我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃發(fā)展現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，運(yùn)用SWOT分析方法，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)下的房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃進(jìn)行分析，并結(jié)合相關(guān)因素提出一系列可選的發(fā)展戰(zhàn)略。

關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái);房地產(chǎn)業(yè);融資租賃;SWOT分析

基金項(xiàng)目：長(zhǎng)江大學(xué)青年基金項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：2016cqn19）研究成果之一;通訊作者：丁佳俊

中圖分類號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2018年5月5日

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃發(fā)展現(xiàn)狀

（一）融資渠道有限，融資結(jié)構(gòu)不健全。從進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資金總量來看，2016年（144，214.05億元）比2012年（96，536.81億元）增加了47，677.24億元，大量資金從各種渠道進(jìn)入，增長(zhǎng)量及增速顯著，但仍然以自籌資金和銀行貸款為主，渠道較為狹窄，融資力度有限。就融資結(jié)構(gòu)來看，從2012年到2016年的5年里，貸款的兩極分化比較嚴(yán)重。2016年上半年，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款進(jìn)一步緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的來自銀行貸款的資金同比增長(zhǎng)3.2%，企業(yè)自籌資金同比負(fù)增長(zhǎng)0.1%，其中企業(yè)自有資金增幅4.6%，非銀行貸款萎縮-2.5%，結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化但仍然不健全。（圖1）

（二）缺乏穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃方式中，銀行掌握著充足的資金，資金的供給也相對(duì)穩(wěn)定，故而對(duì)于資金需求量大、周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)，銀行是其首選的資金來源。但也正因如此，房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理、發(fā)展缺乏穩(wěn)定、融資方式單一，一旦信貸行業(yè)政策有所調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大沖擊。

二、基于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃SWOT分析

（一）優(yōu)勢(shì)

1、融資模式多元化，降低融資成本?；ヂ?lián)網(wǎng)平臺(tái)下的融資租賃資金來源渠道相較于傳統(tǒng)模式來說，更加信息化和多元化，融資租賃開始更多地轉(zhuǎn)向社會(huì)大眾尋求社會(huì)閑散資金，實(shí)現(xiàn)資金和市場(chǎng)融資渠道的無縫對(duì)接，最小化融資成本。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，通過融資租賃籌到所需資金，滿足自身日益發(fā)展壯大的資金需求，也將具有更多的可能性和選擇性。

2、減小信貸行業(yè)的沖擊，維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定。在互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展下，基于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的融資租賃中，以“互聯(lián)網(wǎng)金融+融資租賃”的債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式最具有代表性，這種模式可以有效地將互聯(lián)網(wǎng)金融與企業(yè)的融資需求進(jìn)行匹配，實(shí)現(xiàn)更優(yōu)質(zhì)的匹配效果。這種模式可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供金融支持，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（二）劣勢(shì)

1、相關(guān)法律法規(guī)尚不完善、監(jiān)管缺位?；ヂ?lián)網(wǎng)平臺(tái)下的融資租賃模式發(fā)展迅速，隨之暴露出來的問題就是相應(yīng)的監(jiān)管制度的缺乏。一方面在許多方面存在法律法規(guī)不完善的情況;另一方面由此可能會(huì)導(dǎo)致一些風(fēng)險(xiǎn)及糾紛，如風(fēng)險(xiǎn)防控和對(duì)于糾紛處理的問題。

2、融資金額及融資期限有限。對(duì)比融資金額，社會(huì)大眾可接受的投資金額較融資租賃的投資金額較低;對(duì)比融資期限，社會(huì)大眾可接受的投資年限一般在2～5年，但是融資租賃的合同期限普遍超過5年，兩者期限長(zhǎng)短不同。并且互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)下的融資租賃的資金來源以社會(huì)公眾投資者居多，所利用的大部分是社會(huì)上的小額閑散資金，因而在資金供給數(shù)量和期限上具有較大的局限性。

（三）機(jī)遇

1、時(shí)代發(fā)展迅速，金融市場(chǎng)活躍。2016年我國(guó)國(guó)民總收入達(dá)到740，598.7億元，同比增長(zhǎng)6.9%，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值53，935.0元，“互聯(lián)網(wǎng)+”模式多樣化，互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品也得到了空前發(fā)展?！盎ヂ?lián)網(wǎng)金融+融資租賃”的發(fā)展目前以三種模式為主，即債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式、P2L模式以及收益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式?；ヂ?lián)網(wǎng)金融作為連接著金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的載體，加上融資租賃在融資與融物方面的雙重特性，同房地產(chǎn)企業(yè)相結(jié)合，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展、融資和產(chǎn)業(yè)升級(jí)都發(fā)揮著極其重要的作用。

2、政策給予“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)的支持。2015年《國(guó)務(wù)院關(guān)于積極推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)的指導(dǎo)意見》中所提倡的“互聯(lián)網(wǎng)+”普惠金融方面，鼓勵(lì)互聯(lián)網(wǎng)與銀行、證券、保險(xiǎn)以及基金的融合創(chuàng)新，以期為大眾提供豐富、安全和便捷的金融產(chǎn)品和服務(wù)，滿足不同層次實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投融資需求。也必然推動(dòng)大量資金進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)融資租賃平臺(tái)，適應(yīng)不同規(guī)模層次的房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。

（四）挑戰(zhàn)

1、企業(yè)易自我膨脹，忽略未來高風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)積病已久，房地產(chǎn)泡沫巨大，房?jī)r(jià)居高不下，國(guó)家立足大局實(shí)施了一系列的緊縮政策，但中國(guó)的特殊國(guó)情又導(dǎo)致房地產(chǎn)內(nèi)需極大，當(dāng)大量的互聯(lián)網(wǎng)融資租賃資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，企業(yè)一派欣欣向榮，易出現(xiàn)過于樂觀的觀點(diǎn)，而忽略眾多存在的風(fēng)險(xiǎn)。

2、資金池難以維系，流動(dòng)性大。在互聯(lián)網(wǎng)融資租賃模式下，以P2P網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)為例，并不是直接將資金劃入借款人的賬戶，而是會(huì)先將籌集到的資金放入資金池中，即第三方支付公司，再將資金池中的資金分流到各個(gè)項(xiàng)目。但是作為新興領(lǐng)域，互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)也會(huì)由于專業(yè)性不強(qiáng)、環(huán)節(jié)之間緊密度差漏洞多，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)弱以及違規(guī)經(jīng)營(yíng)等諸多原因，出現(xiàn)侵害投資者利益的情況，比如資金被挪用的情況，一旦資金被挪用，那么資金池就會(huì)面臨枯竭的危害，這導(dǎo)致融資者所需資金無以為繼，出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

三、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)下房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃發(fā)展戰(zhàn)略

（一）增長(zhǎng)型戰(zhàn)略

1、積極尋求與互聯(lián)網(wǎng)融資租賃公司的合作。在現(xiàn)有的活躍市場(chǎng)氛圍下，社會(huì)上的閑散資金數(shù)量較大，而投資渠道少，隨著“互聯(lián)網(wǎng)金融+融資租賃”模式的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)融資租賃公司快速發(fā)展，大量互聯(lián)網(wǎng)融資租賃企業(yè)匯集了眾多社會(huì)閑散資金，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展潮流，積極促成與互聯(lián)網(wǎng)融資租賃公司的合作，獲取融資。

2、充分利用政策優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。房地產(chǎn)作為集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的產(chǎn)業(yè)，充分利用政策對(duì)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的支持，有利于帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)其他環(huán)節(jié)的發(fā)展，完善自身產(chǎn)業(yè)鏈，提高建設(shè)質(zhì)量，加強(qiáng)管理水平，提升服務(wù)水準(zhǔn)，共同促進(jìn)房地產(chǎn)整體的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

（二）多種經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

1、注重人才培養(yǎng)，完善內(nèi)部決策體系。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，為中國(guó)21世紀(jì)以來經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了不可忽略的貢獻(xiàn)。但在我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)泡沫巨大和房?jī)r(jià)過高的背景下，大量的融資進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)過高，因此提高管理人才水平，完善企業(yè)內(nèi)部決策體系就顯得尤為重要。唯有正確把握發(fā)展形勢(shì)，合理穩(wěn)健決策，才能降低風(fēng)險(xiǎn)，趨利避害。

2、督促政府加強(qiáng)對(duì)創(chuàng)新融資渠道的管控。政府需要明確監(jiān)管主體、監(jiān)管對(duì)象和監(jiān)管內(nèi)容，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)下的融資租賃企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)梳理，核定對(duì)應(yīng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，明確互聯(lián)網(wǎng)融資企業(yè)的業(yè)務(wù)和業(yè)務(wù)范圍，掌控資金流向，實(shí)時(shí)監(jiān)控發(fā)展中存在的風(fēng)險(xiǎn)，并且建立良好的數(shù)據(jù)監(jiān)管模式，避免出現(xiàn)缺乏監(jiān)管的亂象，也避免因人為操作出現(xiàn)資金池枯竭的問題。

（三）扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略

1、尋求多種互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品的合作。在時(shí)代快速發(fā)展的機(jī)遇下，科學(xué)技術(shù)不斷升級(jí)，互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品市場(chǎng)也空前活躍，房地產(chǎn)企業(yè)可尋求與多種互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品的合作，避免將雞蛋放在同一個(gè)籃子里，改善企業(yè)債務(wù)融資結(jié)構(gòu)，建立多層次的房地產(chǎn)金融體系。

2、督促政府加強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)融資租賃法律立法工作。互聯(lián)網(wǎng)融資租賃的業(yè)務(wù)發(fā)展和創(chuàng)新發(fā)展迅速，甚至在一定程度上還要快于我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的建立，不利于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)下融資租賃的健康穩(wěn)定發(fā)展。政府應(yīng)盡快確定互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)貸平臺(tái)有關(guān)行業(yè)的法律建設(shè)和定位，加強(qiáng)立法工作，在原有的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上盡早頒發(fā)針對(duì)互聯(lián)網(wǎng)融資租賃問題的法律文件，確保相關(guān)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（四）防御型戰(zhàn)略

1、加強(qiáng)誠(chéng)信建設(shè)。在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式中，平臺(tái)事先對(duì)融資租賃公司和承租企業(yè)的資質(zhì)以及租賃標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查評(píng)估，以期為投資者篩選誠(chéng)信有實(shí)力的公司和真實(shí)合規(guī)的資產(chǎn)進(jìn)行投資。房地產(chǎn)企業(yè)需完善企業(yè)內(nèi)部信用管理制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的自律，按時(shí)披露真實(shí)可信的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告信息，提高企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的信譽(yù)，確保資金池資金順利流入企業(yè)，延長(zhǎng)租賃期限。

2、提升管理能力，增加資金利用率。房地產(chǎn)企業(yè)普遍負(fù)債率偏高，而融資租賃渠道有限、成本較高，企業(yè)提高管理能力，增加資金利用率，充分利用已獲得的融資融物，有利于成本最小化、利潤(rùn)最大化。

四、結(jié)論

互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的發(fā)展作為一種新的模式，為眾多行業(yè)帶來了發(fā)展機(jī)遇，但機(jī)遇始終與挑戰(zhàn)同在，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)基于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的融資租賃進(jìn)行了一系列的分析，在時(shí)代的發(fā)展潮流里，力求能針對(duì)所能把握的機(jī)遇進(jìn)行較為全面的總結(jié)和分析，順應(yīng)時(shí)代發(fā)展潮流，把握機(jī)會(huì)，迎接挑戰(zhàn)。

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