新形勢下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及對(duì)策分析

葉 圓

（云南云投建設(shè)有限公司，云南 昆明 650100）

在改革開放新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)兼具。此外，企業(yè)發(fā)展過程中，財(cái)務(wù)管理目標(biāo)以及企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)應(yīng)該保持一致性，具體來說，財(cái)務(wù)管理目標(biāo)實(shí)質(zhì)上就是企業(yè)利益層面的最大化。目前，我國房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作具有一定的發(fā)展特點(diǎn)，然而發(fā)展期間依然暴露出諸多問題，需要我們深入思考以及合理解決，從根本上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀分析

（一）企業(yè)成本管理不足

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，工程招投標(biāo)環(huán)節(jié)、土地使用權(quán)問題與施工成本控制問題等關(guān)系到房地產(chǎn)成本投入。現(xiàn)代化發(fā)展新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理所暴露出來的問題包括以下幾個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)企業(yè)開展土地使用權(quán)購買活動(dòng)的時(shí)候，存在一些不夠合理的地方，從而導(dǎo)致土地競買價(jià)格以及實(shí)際成本出現(xiàn)不同程度上的偏差。其次，設(shè)計(jì)方案選擇層面，房地產(chǎn)企業(yè)不能夠從整個(gè)企業(yè)發(fā)展情況入手，難以綜合考慮多方面因素，最終造成設(shè)計(jì)方案在正式實(shí)施中暴露大量問題，在一定程度上影響了工程進(jìn)展[1]。再次，在工程后期合同以及工程糾紛等相對(duì)因素的影響之下，項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)期間，標(biāo)價(jià)以及成本往往難以畫等號(hào)，然而部分房地產(chǎn)商有的時(shí)候會(huì)忽視該問題。最后，房地產(chǎn)開發(fā)中，部分房地產(chǎn)商往往忽視決策階段出現(xiàn)的造價(jià)控制工作，進(jìn)而造成造價(jià)管理不同環(huán)節(jié)存在脫節(jié)問題，難以實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)健康運(yùn)行。

（二）財(cái)務(wù)管理制度不健全

目前，我國房地產(chǎn)發(fā)展速度相對(duì)較快，然而不少企業(yè)依然存在財(cái)務(wù)制度相對(duì)不健全等問題，對(duì)企業(yè)發(fā)展壯大產(chǎn)生了一定影響。此外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)不能夠建立起科學(xué)化的財(cái)務(wù)管理控制系統(tǒng)，財(cái)務(wù)管理工作隨意性大[2]。盡管是企業(yè)已經(jīng)建立了財(cái)務(wù)管理制度，然而大環(huán)境下卻不能夠得到真正貫徹落實(shí)。因此，企業(yè)財(cái)務(wù)制度方面的不合理往往會(huì)引發(fā)資金管理不當(dāng)，最終使財(cái)務(wù)管理形同虛設(shè)。

（三）管理人員素質(zhì)水平低

在社會(huì)發(fā)展的各行各業(yè)中，財(cái)務(wù)管理都屬于一項(xiàng)技術(shù)性相對(duì)較高的工作，房地產(chǎn)行業(yè)同樣也不例外。基于該特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)中的相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員需要具備非常強(qiáng)的專業(yè)化素養(yǎng)，還應(yīng)該增強(qiáng)自身風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)新員工來說，基本招聘條件就應(yīng)該設(shè)置為具備基礎(chǔ)財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)。然而從現(xiàn)階段房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀出發(fā)，可以看出財(cái)務(wù)管理中存在大量漏洞，普遍存在財(cái)務(wù)管理人員自身素養(yǎng)水平不高，且管理意識(shí)較為欠缺的問題。從某種程度上講，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人員僅僅是簡單地認(rèn)為財(cái)務(wù)管理相關(guān)工作主要是記賬以及發(fā)工資，不能夠意識(shí)到整個(gè)財(cái)務(wù)管理工作在企業(yè)發(fā)展過程中的重要價(jià)值，甚至忽視工作職責(zé)要求，從而為企業(yè)今后發(fā)展埋下了重大安全隱患[3]。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理問題的對(duì)策分析

（一）加強(qiáng)組織建設(shè)

為了從某種程度上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作的順利實(shí)施，工作人員應(yīng)該將組織機(jī)構(gòu)建設(shè)作為重要條件。若財(cái)務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)不夠合理或者是不夠健全，則必然會(huì)造成財(cái)務(wù)管理工作出現(xiàn)混亂現(xiàn)象，引起實(shí)施不暢問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要高度重視財(cái)務(wù)組織機(jī)構(gòu)，把財(cái)務(wù)管理部門看作預(yù)算工作的關(guān)鍵性執(zhí)行機(jī)構(gòu)，確保財(cái)務(wù)預(yù)算工作的合理性以及科學(xué)性，最終保證財(cái)務(wù)工作順利開展。

（二）完善財(cái)務(wù)管理制度

在財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)過程中，需要做好以下幾個(gè)方面的工作：第一，房地產(chǎn)企業(yè)需要從我國相關(guān)規(guī)定以及制度要求出發(fā)，做到會(huì)計(jì)科目設(shè)置的透明化以及合理化，強(qiáng)化財(cái)務(wù)核算管理。第二，房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的整個(gè)過程中，需要制定規(guī)范化的會(huì)計(jì)核算程序，構(gòu)建系統(tǒng)化的核算程序。第三，財(cái)務(wù)管理部門需要確保企業(yè)財(cái)務(wù)科目在設(shè)置工作上的統(tǒng)一性，并保證管理工作具有較強(qiáng)的靈活性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理相關(guān)部門需要真正貫徹落實(shí)管理體制當(dāng)中的部分要求，從根本上提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)際水平。

（三）提升管理人員素質(zhì)水平

針對(duì)管理人員素質(zhì)問題，首先，企業(yè)應(yīng)該從財(cái)務(wù)管理人員招聘工作入手，盡量選擇那些經(jīng)驗(yàn)豐富以及管理技能相對(duì)較高的人才加入企業(yè)；其次，對(duì)于財(cái)務(wù)管理人員培訓(xùn)問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要借助知識(shí)講座開展以及外聘專家等方式積極組織培訓(xùn)教育，就現(xiàn)有財(cái)務(wù)管理人員實(shí)施專業(yè)化財(cái)務(wù)知識(shí)與技能培訓(xùn)，不斷提升相關(guān)財(cái)務(wù)人員的自身業(yè)務(wù)水平與素質(zhì)水平。從某種程度上講，財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)化素質(zhì)提升還能夠體現(xiàn)在能夠熟練運(yùn)用ERP系統(tǒng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理規(guī)劃，對(duì)相關(guān)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，從根本上提升會(huì)計(jì)電算化水平，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)所開展的精細(xì)化管理，在此基礎(chǔ)上大大降低資金運(yùn)營成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

（四）注重賬貨管理

房地產(chǎn)企業(yè)賬貨管理工作中，第一，強(qiáng)化應(yīng)收賬款管理，在該管理工作開展期間，需要從開始環(huán)節(jié)就進(jìn)行規(guī)范管理，明確相關(guān)的收款條件，并根據(jù)條目要求進(jìn)行整理，避免客戶事后出現(xiàn)拖延現(xiàn)象，或者是不能夠嚴(yán)格根據(jù)銀行貸款資料有效配合工作的現(xiàn)象。與此同時(shí)，在實(shí)際工作中還必須要注重存貨管理，詳細(xì)記錄貨物使用以及貨物存取狀況，保證工作中產(chǎn)生的所有業(yè)務(wù)都能夠快速入賬，強(qiáng)化成本控制管理；第二，加強(qiáng)預(yù)算監(jiān)控工作，熟練把握預(yù)算管理相關(guān)環(huán)節(jié)，并嚴(yán)格遵守相關(guān)的預(yù)算管理制定規(guī)定，根據(jù)程序批準(zhǔn)的預(yù)算使用情況，就財(cái)務(wù)預(yù)算負(fù)責(zé)人的實(shí)際預(yù)算實(shí)施工作進(jìn)行科學(xué)規(guī)定，并注重不定期或者是定期檢查，然后進(jìn)行適當(dāng)追蹤以及指導(dǎo)，做到對(duì)管理工作的熟練掌握，針對(duì)執(zhí)行期間的預(yù)算不合理問題，需要認(rèn)真分析利弊，及時(shí)尋找原因，然后提請(qǐng)相關(guān)管理部門進(jìn)行審批，最后加強(qiáng)分析管理以及再次執(zhí)行管理。

（五）強(qiáng)化企業(yè)資金管理

房地產(chǎn)作為一項(xiàng)需要充足資金支持的行業(yè)，需要在整個(gè)過程中做好資金管理工作，增強(qiáng)資金管理的規(guī)范化以及合理化，從根本上提升資金利用率。同時(shí)，資金管理期間，還需要注重資金分析以及監(jiān)督工作，確保資金運(yùn)用工作的公開性以及合理性，詳細(xì)記錄好每筆開銷，真正維護(hù)企業(yè)切身利益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康長遠(yuǎn)發(fā)展。

總而言之，財(cái)務(wù)管理問題屬于房地產(chǎn)企業(yè)管理中的熱門問題。在新發(fā)展形勢下，需要房地產(chǎn)相關(guān)人員正確對(duì)待問題，實(shí)現(xiàn)理論以及實(shí)際之間的結(jié)合，科學(xué)制定對(duì)策方案。此外，在問題分析的時(shí)候，需要堅(jiān)持內(nèi)因外因協(xié)調(diào)原則，做到治標(biāo)、治本，通過健全管理制度，強(qiáng)化監(jiān)督管理等手段，解決問題，并保證其不會(huì)復(fù)發(fā)，完善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作，使房地產(chǎn)業(yè)日益發(fā)展壯大。