房地產(chǎn)成本控制的突出問(wèn)題及成本的精細(xì)化管理

孫曉燕

摘要：近年來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)得到了飛速的發(fā)展，在這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)也取得了迅猛的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)具有受?chē)?guó)家政策影響大、市場(chǎng)變化大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)以及資金投入多等特點(diǎn)，所以，成本控制與管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中具有非常重要的作用。

關(guān)鍵詞：成本控制；房地產(chǎn)；精細(xì)化管理

隨著我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅速擴(kuò)大和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與成本控制能力的提升對(duì)提高工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益起到積極的促進(jìn)作用。這會(huì)在很大程度上促使房地產(chǎn)企業(yè)提高自身的創(chuàng)新能力和核心競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)如果想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中進(jìn)一步提高自身的經(jīng)濟(jì)利益，就必須在成本風(fēng)險(xiǎn)控制的規(guī)避方面采取有效的措施，做好房地產(chǎn)成本的精細(xì)化管理工作，從而能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造豐厚的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

一、新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的意義

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制是在調(diào)控背景下?tīng)?zhēng)取主動(dòng)性降價(jià)的要求

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)調(diào)控政策逐步落實(shí)，相關(guān)部門(mén)也表示房地產(chǎn)稅正在落實(shí)中，很多的房地產(chǎn)企業(yè)在這輪調(diào)控受到較大的打擊。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加理性，投機(jī)需求將進(jìn)一步被壓制，保障性住房的出臺(tái)及戶籍制度的改革，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)生根本性變化。在這種變化下，房地產(chǎn)將逐步由暴利走向微利的時(shí)代，同時(shí)，房地產(chǎn)將以量取勝，提升存貨的周轉(zhuǎn)率，為了取量，房地產(chǎn)企業(yè)將逐步降價(jià)以吸引消費(fèi)者。只有控制好成本，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠主動(dòng)降價(jià)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制是應(yīng)對(duì)資金緊縮的必然措施

目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控包括了對(duì)貸款的限制，中國(guó)證監(jiān)會(huì)也對(duì)房地產(chǎn)公司的再融資、上市等有一定的限制，受此影響，民間融資及信托融資對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目也有顧忌，房地產(chǎn)商的融資額度和成本將進(jìn)一步提升。在這種背景下，房地產(chǎn)商必須通過(guò)開(kāi)源節(jié)流的方式，加強(qiáng)對(duì)自身管理，合理利用資金。一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要加強(qiáng)成本的控制，主動(dòng)降價(jià)，以量取勝，逐步回籠資金，提升自身資金，另外一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)成本的控制可以加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本的控制，減少成本費(fèi)用的支出，減少資金的浪費(fèi)，降低資金的需求。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制好后可以提升自身的盈利能力，市場(chǎng)對(duì)其認(rèn)可度將提升，也拓寬了可以獲得的融資渠道。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面的突出問(wèn)題

1、缺乏科學(xué)合理的投資分析

地皮溢價(jià)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)獲取輕而易舉，也就造成大部分房地產(chǎn)企業(yè)不進(jìn)行調(diào)研就迅速購(gòu)買(mǎi)地皮，但是在取得地皮歸屬權(quán)之后往往才發(fā)現(xiàn)沒(méi)有綜合的考慮到個(gè)別項(xiàng)目的成本，未能深入了解市政要求的河道改造、景觀、垃圾處理、隔離帶以及地下、地上障礙物處理等方面的費(fèi)用?？客恋匾鐑r(jià)獲取利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買(mǎi)地皮時(shí)通常只進(jìn)行簡(jiǎn)單的投資的可行性測(cè)算，而未就各類(lèi)投資分析指標(biāo)進(jìn)行合理系統(tǒng)的搭配測(cè)算，由于只是大致測(cè)算項(xiàng)目的盈利指標(biāo)，卻未合理評(píng)估投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流的安全性及其他各方面投資利弊情況，這樣就無(wú)法保證決策的科學(xué)性。

2、施工現(xiàn)場(chǎng)管理不善

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)施工階段具有人員參與多、涉及面廣、時(shí)間久等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部必須要對(duì)投資項(xiàng)目目標(biāo)成本采取動(dòng)態(tài)管理方式，從而保證投資項(xiàng)目能夠在目標(biāo)成本范圍之內(nèi)完成建設(shè)開(kāi)發(fā)任務(wù)，并在預(yù)期目標(biāo)成本范圍內(nèi)順利的實(shí)現(xiàn)投資項(xiàng)目利潤(rùn)收益值。但該階段項(xiàng)目成本的合理有效的控制卻并非易事，基于前期決策準(zhǔn)備工作的不到位，往往導(dǎo)致項(xiàng)目設(shè)計(jì)在施工階段會(huì)發(fā)生大量的更改，施工單位的現(xiàn)場(chǎng)管理水平良莠不齊，施工組織規(guī)劃質(zhì)量不高，再加上因事前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不夠充分，動(dòng)態(tài)管理跟進(jìn)不足等問(wèn)題，最終導(dǎo)致項(xiàng)目工期及目標(biāo)成本偏離目標(biāo)值。

3、成本控制體系不健全

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理基本是通過(guò)財(cái)務(wù)決算最終落實(shí)成本控制效果的，而因現(xiàn)今社會(huì)中多數(shù)房企就自身企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理并無(wú)明確的制度標(biāo)準(zhǔn)，通常還是一慣而行，財(cái)務(wù)與預(yù)算之間行為工作銜接不夠系統(tǒng)和緊密，導(dǎo)致二者各行其是，成本控制本身就沒(méi)有做好與設(shè)計(jì)和施工之間的前控，與財(cái)務(wù)之間的科目設(shè)置和對(duì)接更是匹配不佳，導(dǎo)致成本核算與財(cái)務(wù)核算對(duì)接期間，各項(xiàng)數(shù)據(jù)拆分與合并復(fù)雜且體量龐大，對(duì)應(yīng)關(guān)系不統(tǒng)一等各類(lèi)數(shù)據(jù)分析處理問(wèn)題，基于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的不合理分?jǐn)偧皻w屬，導(dǎo)致在財(cái)務(wù)決算進(jìn)行時(shí)有些工作人員為了規(guī)避問(wèn)題簡(jiǎn)化工作，甚至都不進(jìn)行大數(shù)據(jù)的分析處理，也沒(méi)有總結(jié)各子項(xiàng)目的成本細(xì)項(xiàng)的數(shù)據(jù)，投資項(xiàng)目成本后評(píng)估更是沒(méi)有，而只是簡(jiǎn)單的成本數(shù)據(jù)向財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)移和填空，最終形成的只是趨于財(cái)務(wù)決算數(shù)據(jù)上的樂(lè)觀效果，實(shí)際上被掩飾了大量的投資浪費(fèi)。

三、房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理措施

1、構(gòu)建全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)建完善的預(yù)算管理體系，從而才能更好地進(jìn)行成本預(yù)算管理，對(duì)此的在應(yīng)用的過(guò)程中需要堅(jiān)持以收入定支出的原則，從多個(gè)方面進(jìn)行控制，包括時(shí)間以及部門(mén)層級(jí)方面，也就是說(shuō)在實(shí)際的工作開(kāi)展中需要將年度成本目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，目前是分為了季度、月度以及周計(jì)劃，然后將這些目標(biāo)作為工作開(kāi)展的依據(jù)，把這些目標(biāo)分配下去，然后再由相關(guān)的負(fù)責(zé)人進(jìn)行具體落實(shí)，分配到每一個(gè)人身上，從而能夠更好地確保整體工作內(nèi)容的全面性。

2、加強(qiáng)各個(gè)階段的成本控制

在設(shè)計(jì)階段不僅需要做好方案和成本的事前控制，還需要進(jìn)行進(jìn)一步設(shè)計(jì)優(yōu)化，提前進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，從而有效地控制成本，同時(shí)還需要結(jié)合相關(guān)政策進(jìn)行方案的優(yōu)化選擇，選擇最為盈利的方案，從而能夠更好地去把成本控制的有效開(kāi)展。

做好供應(yīng)商管理。房地產(chǎn)企業(yè)中鏈接上下游已經(jīng)成為了主要的方法，其需要進(jìn)一步優(yōu)化外部資源，從而才能更好的提高整體的管理效率。在房地產(chǎn)行業(yè)中經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到這樣一句話，供應(yīng)商決定的成本結(jié)構(gòu)，對(duì)此在進(jìn)行采購(gòu)的時(shí)候需要重點(diǎn)進(jìn)行控制，并不斷地進(jìn)行創(chuàng)新，從而能夠更好的提高企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)水平。

在成本控制中施工階段是非常重要的部分，在這個(gè)階段需要嚴(yán)格的控制相關(guān)方面，按照相關(guān)要求進(jìn)行執(zhí)行，并降低存在的偏差，進(jìn)行設(shè)計(jì)變更的優(yōu)化，合理的控制投資，并加強(qiáng)進(jìn)度控制，從全局進(jìn)行考慮，從而提高整體的可行性。

總之，如今房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈企業(yè)必須要提高自身的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)此做好成本風(fēng)險(xiǎn)控制非常重要，并不斷地加強(qiáng)成本的精細(xì)化管理，從而才能夠達(dá)到控制的目標(biāo)，因此需要重點(diǎn)加強(qiáng)研究。

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