土地增值稅稅收籌化及清算的思考

黃新光

一、土地增值稅稅收籌化的概述及重要性

土地增值稅課稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物附著物（房地產(chǎn)）取得的收入，扣除規(guī)定項(xiàng)目金額后的增值部分征收的稅。房地產(chǎn)企業(yè)是這個(gè)稅源重要征稅客體。土地增值稅的交納貫穿了房開企業(yè)的整個(gè)生命周期。從預(yù)售到清盤，土地增值稅一直伴隨著企業(yè)。如何正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品的增值率，交納土地增值稅，與房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中的收入、成本費(fèi)用基礎(chǔ)核算架構(gòu)設(shè)置，對(duì)整盤土地增值稅稅負(fù)的預(yù)測(cè)評(píng)估，及遵從于稅法，做合際的稅收籌化有很大的關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)是工期長(zhǎng)、資金密集型行業(yè)。開發(fā)中大量的資金周轉(zhuǎn)占用。土地增值稅在房地產(chǎn)整體稅收成本中占有重要比重。房地產(chǎn)企業(yè)做為土地增值稅課稅的主要客體，做好土地增值稅的稅收籌化，對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)具有前瞻和預(yù)后的重要影響。若沒稅收籌化，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目達(dá)到稅法規(guī)定的清算條件，稅務(wù)管理部門按規(guī)章制度要求企業(yè)做土地增值稅清算，而企業(yè)因在開發(fā)過(guò)程中，沒有稅政思維去做合理的稅收籌化，開發(fā)成本發(fā)票沒有及時(shí)收集上來(lái)，工程成本資金卻已支付給出去，未來(lái)索要開發(fā)成本發(fā)票困難，稅務(wù)主管部門將企業(yè)列入必清算企業(yè)，企業(yè)將面臨非常被動(dòng)的狀態(tài)。

企業(yè)財(cái)務(wù)人員在充分撐握國(guó)家的稅收政策，學(xué)習(xí)稅政思維，為企業(yè)搭建合理的財(cái)務(wù)核算框架。通過(guò)科學(xué)的稅收籌化，將問(wèn)題消化在開發(fā)過(guò)程中，為企業(yè)將來(lái)尾盤清算，做足準(zhǔn)備。從而為企業(yè)造更好的利潤(rùn)空間。

二、土地增值稅稅收籌化的內(nèi)容及清算的思考

1.清算時(shí)合理的開發(fā)產(chǎn)品品種分類，影響清算時(shí)的增值率

土地增值稅清算時(shí)，清算對(duì)象的分類，影響最終的清算結(jié)果。這里，我們?cè)鴮?duì)所開項(xiàng)目產(chǎn)品，按普通住宅、非普通住宅分兩大類，及按普通住宅、非普通住宅、其他住宅，三大類分類核算做土地增值稅清盤測(cè)算，最終土地增值稅清算測(cè)算結(jié)果不同。研究發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)品分的越細(xì)的，清算結(jié)果稅負(fù)更大。這里研究發(fā)現(xiàn)，粗分類，僅分為兩大類的，通過(guò)低增值產(chǎn)品拉低高增值產(chǎn)品的增值率，從而使非普通住宅產(chǎn)品的增值率下降，從而降低整盤土地增值稅稅負(fù)。

2.籌化稅務(wù)部門認(rèn)可的成本計(jì)算方法分配產(chǎn)品成本

房開企業(yè)公共開發(fā)成本部分，在核算上要分?jǐn)偟礁骺墒坶_發(fā)產(chǎn)品成本中。成本分?jǐn)偡椒ㄓ卸喾N，但稅務(wù)口徑認(rèn)可的才可以在土增清算時(shí)有用。反之，即便用了，最終在土地增值稅清算稅審時(shí)，也要依從于稅務(wù)口徑，重新計(jì)算。不同的成本分?jǐn)偡椒▽?duì)稅負(fù)的影響不同。如占地成本法分?jǐn)偝杀?。可以將非普通住宅多分些成本。降低此類產(chǎn)品的高增值率，達(dá)到降稅負(fù)目的。

利用各開發(fā)產(chǎn)品的建筑舉架高度不同，計(jì)算出層高系數(shù)，用這個(gè)系數(shù)分?jǐn)偲胀ㄗ≌c非普通住宅的成本，從而達(dá)到將普通住宅成本降低，非普通住宅成本加大，從而降低非普通住宅的增值率，達(dá)到降稅負(fù)目的。

會(huì)計(jì)核算思維最終要?dú)w口到稅政思維，稅務(wù)認(rèn)可的方法，才是企業(yè)正確的核算方法。

3.讀懂稅收政策法規(guī)，規(guī)范基礎(chǔ)核算框架

讀懂國(guó)家對(duì)免征土增稅規(guī)范的增值率低于20%的意義。籌劃合理的搭建房地產(chǎn)企業(yè)成本核算項(xiàng)目框架，以達(dá)到充分享用稅收政策，降稅負(fù)的目的。企業(yè)財(cái)務(wù)，成本發(fā)票核算歸納分類到不同開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目下，最終對(duì)清算時(shí)的結(jié)果影響不同。

規(guī)范基礎(chǔ)核算。成本直接對(duì)應(yīng)所投放的產(chǎn)品品種，避免以后按整盤可售面積比例分?jǐn)偝杀尽?duì)普通住宅與非普通住宅投放成本能分別核算，盡量分別登記。以達(dá)到降低非普通住宅產(chǎn)品增值率，達(dá)到降稅負(fù)的目的。

4.了解開發(fā)產(chǎn)品地方成本行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，做足所開發(fā)產(chǎn)品利潤(rùn)空間

開發(fā)產(chǎn)品成本構(gòu)成是有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的。分地地區(qū)各有不同。財(cái)務(wù)人員要多了解和學(xué)習(xí)，撐握當(dāng)?shù)亻_發(fā)產(chǎn)品不同品類的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。另開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目比例構(gòu)成也有不同。

開發(fā)產(chǎn)品種類不同，成本行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不同。財(cái)務(wù)人員要了解。在通盤做土增稅測(cè)算及企業(yè)所得稅決算測(cè)算后，得出每平米單位成本及各成本項(xiàng)目每平米單位成本，橫向與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)做比對(duì)，思考是否有研究的空間，從而為企業(yè)籌化稅負(fù)。

5.費(fèi)用核算時(shí)把握能合理資本化的不費(fèi)用化的原則

原在費(fèi)用中核算的，思考是否能合理合法的在開發(fā)成本中核算，從而降低開發(fā)產(chǎn)品的增值率。如原在管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用中核算的預(yù)結(jié)算編制與審核費(fèi)用、售樓處裝修費(fèi)、樣板間費(fèi)用等。

國(guó)家通過(guò)控制銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款融資，中小型地產(chǎn)商資金鏈斷裂，為了生存高利貸款，不附合稅法要求票據(jù)流入企業(yè)套帳時(shí)有發(fā)生。財(cái)務(wù)要有聰慧的稅政視角、思維審查發(fā)現(xiàn)，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)正常做開發(fā)貸而融到資金難度是越來(lái)越大。很多地產(chǎn)商，不得已委托其他企業(yè)做貸款，融資。這樣的資金，及利息發(fā)票，在沒有特意在合同上注明是房地產(chǎn)開發(fā)用，及利息發(fā)票抬頭不是房開企業(yè)的。貸款放貸到帳不是開發(fā)企業(yè)帳戶的，這種發(fā)票進(jìn)地產(chǎn)財(cái)務(wù)費(fèi)用或開發(fā)間接費(fèi)，在土增稅清算、企業(yè)所得稅匯算或決算時(shí)稅務(wù)口徑都是不認(rèn)可的。故此，要籌劃在簽貸款合同注意事項(xiàng)，注明此款房地產(chǎn)開發(fā)用款。利息發(fā)票抬頭要寫房地產(chǎn)公司。協(xié)商放貸銀行，貸款放貸到帳開發(fā)企業(yè)帳戶。這樣籌化可以規(guī)避土增稅不讓扣所得所納稅調(diào)增的風(fēng)險(xiǎn)，從而降低稅負(fù)。

6.籌化清算節(jié)點(diǎn)的到來(lái)，以達(dá)到降增值率目的

把控清算節(jié)拍，給房企業(yè)未收集上來(lái)的工程發(fā)票留有催促傳遞給企業(yè)的時(shí)間及補(bǔ)充調(diào)整成本、費(fèi)用的時(shí)機(jī)。經(jīng)尾盤土地增值稅測(cè)算，發(fā)現(xiàn)不足地方，留有彌補(bǔ)成本分配不合理的機(jī)會(huì)。對(duì)土增稅的增值率有降低的積極作用。另把控土增稅清算的節(jié)拍的到來(lái)，對(duì)難以銷售的網(wǎng)點(diǎn)，給預(yù)更多的銷售時(shí)間。若土增清算后，企業(yè)留存的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，再售出，因稅務(wù)核算其增值率方法與清算前是不同的。增值率非常大，這樣對(duì)企業(yè)更是不利。把控清算節(jié)拍的到來(lái)，做好與稅務(wù)溝通，以達(dá)到企業(yè)土增稅清算延緩，從而達(dá)到降增值率，降稅負(fù)的目的。

另外，房開企業(yè)還有經(jīng)營(yíng)模式的稅收籌化方式，如企業(yè)重組、合作建房等實(shí)現(xiàn)土地增值稅的減免。

結(jié)束語(yǔ)：做為建筑企業(yè)財(cái)務(wù)人員要具備有自己本專業(yè)知識(shí)、懂建筑行業(yè)管理、更要跟進(jìn)稅收法律政策的更新，要有稅政思維去管理企業(yè)的財(cái)務(wù)。財(cái)務(wù)人員通過(guò)積極對(duì)房開企業(yè)經(jīng)營(yíng)各數(shù)據(jù)做綜合測(cè)算，依從稅收法，是可以做出合理、有效的土增值稅稅收籌化，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)降成本創(chuàng)效益的宗旨。